“倒按揭”大行其道！加式“贷房养老”规模急剧扩大，已达40亿加元

传统上，房子是用来留给子女的，不管是在哪个地方。但现在，有越来越多的老年人会离开这条老路，变现自己住房的一部分净值，用作还债和养老所需。

这种反向房贷是新生事物，1980年代才在美国出现，但现在在发达国家中已十分常见，拥有房屋产权的老年人把房子抵押给金融机构，金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产的当前价值和预计房主离世后价值等因素，审批给房主一笔贷款，房主继续拥有居住权，但在卖房或搬家时还贷，或在离世后以房产偿还贷款本息。

加拿大金融消费者管理局尚未规管

按加拿大金融消费者管理局（FCAC）对“反向按揭贷款”（reverse mortgage）的定义，这种贷款是借款人无需出售房屋即可由房屋净值获取现金的一种贷款形式，有时亦会被称为“房屋净值释放”（equity release），在中文中也常被成为“倒按揭”。

贷款额度以房屋价值的特定比例计，影响因素有借款人年龄、房屋评估价值和贷款机构的具体规定等。

贷款到期之前是无须还款的。所谓“到期”之时，通常是指借款人不再居于被抵押的房屋、借款人卖房或是借款人全部离世，所以贷款期越长累积利息就越多，导致房屋净值减少。

申请反向按揭贷款的条件有三项：借款人必须是房主，借款人的年龄必须在55岁以上，用于抵押的房产必须是借款人的主居所。房产如有背负按揭贷款，需要在获得反向按揭贷款时偿清，借款也可以用于偿清其他债务或留置权。

获得贷款后，可以选择一次性把钱拿走，也可以选择分期给款。

生意兴隆的“倒按揭”

在加拿大，“HomeEquity银行”是最大的倒按揭放贷人，历史也最为悠久，其“加拿大住房收入规划”（CHIP）于1986年就在温哥华成立了。

据加拿大“金融邮报”（Financial Post）报道，这家银行在2019年的倒按揭放贷规模创下了历史纪录，发放了8.2亿加元倒按揭房贷。这比2018年的7.67亿加元多了7%，比五年前的3.09亿加元增加了165%。

HomeEquity首席执行官兰森（Steven Ranson）说，现在的老年人退休后债务要比以往更多，仅靠固定收入是很难还清债务的，他们很可能需要利用房屋净值来偿债和养老。

倒按揭的利率比惯常的按揭房贷利率要高，HomeEquity现在的五年期固定利率是5.59%。但好处是房主在卖掉房屋或去世之前是不需要还款的，如是将来过世，身后留下的房子自会替他们还贷。

申请倒按揭的年龄条件是55岁以上，但现在HomeEquity的客户平均年龄是70岁左右，其中三成以上客户的贷款主要目的是还债，比如要还清按揭房贷或是银行的信用额度贷款。

也有一些客户仅为需要用钱还信用卡账单而来。还有其他老年人说，实行联邦压力测试新政以后，很难得到房屋抵押信贷，所以也会考虑做倒按揭。

现在老年人变现住房净值而不是死守留给子孙成为趋势，HomeEquity的项目大行其道，现在放出的倒按揭贷款已有40亿加元之多。

还会继续高速增长

预计，HomeEquity今年还会多发放9亿加元以上的倒按揭贷款。为了筹集资金，他们去年做了一笔交易，把一批倒按揭出售给另一家金融机构，成交约7500万加元。今年上半年，还会有一笔更大的出售交易。

加拿大金融机构监管处（OSFI）的最新数据显示，老龄人口增加，利用房屋净值获取现金的需求日益增长。在过去五年中，全国的倒按揭贷款量几乎增加了两倍。截至去年10月，加拿大全国的存量倒按揭贷款总额为39.2亿加元，大大高于2014年同期的13.5亿加元。

在这样不断扩展的市场中，尽管HomeEquity已独霸天下多年，但还是有新的竞争者加入。“另类房贷”机构Equitable银行在继涉足在线银行业务和高息定存业务之后，也已经做了两年的倒按揭业务，其项目名称叫做“PATH住房计划”。

Equitable首席执行官穆尔（Andrew Moor）说，去年发放倒按揭贷款有2000万加元左右，一年增长540%。摩尔认为，进入这个业务领域恰逢其时，因为将有大批退休人口出现，他们没有固定收益退休金，退休后生活费来源难以保证。有这种情况的退休人口集中出现，还前所未有。

他说，竞争会导致市场规模进一步扩大，因为竞争会创造一种环境，使顾客可以有更多的选项。例如，在业务开展的第二年，Equitable就开始向一次性拿走全部贷款的客户提供较低的利率。

不过，这还是一个相对尚有待开发的市场，相信加拿大的倒按揭贷款市场规模可能还将增长四到五倍，按照现在的人口趋势，以及参照较发达和普及度较高的市场如英国的增长规律，应当得出这个结论。

据兰森介绍，HomeEquity的倒按揭贷款额度不高于房屋净值的50%，典型的贷款额约为房屋净值的30%，除了贷款本金和利息，房屋的所有升值部分归房主所有。对借款人来说，欠钱不会超过房屋的价值，对贷款人来说，需要承担房屋价格下跌的风险。

反向按揭的利弊

FCAC尚未介入反向按揭贷款业务，但还是做出指示，要求放贷人在签约时务必提供清晰易懂的信息，不要误导客户。另外，对借款人即申请倒按揭贷款者，也建议先要仔细考虑利弊：

好处：

没有定期还款的压力；

无需卖房就可以变现房屋的一部分价值；

借来的钱是免税的；

借款对养老金（OAS）或老年金补贴（GIS）没有影响；

仍能住在自己的房子里；

自主选择何时和如何拿取贷款。

坏处：

利率比大多数其他种类抵押贷款都高；

时间长了以后，贷款利息累积可使房屋净值减少；

遗产会被用于如期全额偿还贷款和利息；

在遗产继承过程之前就必须偿还贷款；

留给子孙或其他受益人的遗产会变少；

贷款成本可高于常规按揭贷款或其他种类贷款。

文字编辑：闻所未闻

版面编辑：Shelly

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