大温楼市已从疫情中复苏！大温地产局5月数据出炉：房价岿然不动、酝酿反弹！
在G7工业国中，加拿大算是老龄化较为不严重的国家。这其中的原因，很大程度上是由于加拿大有稳定的移民流入。
但今年流入加拿大的新移民料将减少17万人。这对加拿大这个严重依靠新移民增长来带动房地产和其他消费的国家来说，是继石油价格下跌和疫情蔓延之后的又一个打击。
加拿大皇家银行表示，由于现行的旅行禁制和关闭边境措施，今年3月的新增永久居民的人数已比去年同期减少了30%。如果这些限制措施持续到整个夏天，预计今年全年新增永久居民人数将比预计要少17万。按正常预计，今年本来应该是加拿大新移民人数创下新纪录的一年。
去年，加拿大人口增长约58万人即1.6%，其中新移民人数在这个增长中占比80%。
几乎三分之二的新移民都是在25岁至54岁的黄金工作年龄段。如果没有新移民，加拿大在过去的15年中就会和上世纪90年代的日本一样，出现类似的老龄化问题，但现在事实相反，加拿大在“七国集团”中属于“年轻国家”。
移民潮的放缓，将直接影响一些关键经济部门，如房地产。
皇家银行高级经济学家Andrew Agopsowicz说，加拿大几乎所有大城市的GDP增速都比全国平均水平要高，就是因为在这些大城市里有大量移民人口。
在当前边境关闭的情况下，多伦多、温哥华和蒙特利尔等都出现人口减少的问题，因为部分本地年轻人会逃离大城市而迁至更便宜的远郊地区居住，因移民减少而导致的需求放缓会对租房和售房市场造成压力。
高校的海外留学生生源流失，也将为加拿大带来60亿元以上的经济收入损失和未来技术劳动力资源损失。2019年，约有1.1万名国际留学生成为新移民。
此时，加拿大实际上更需要新移民。联邦政府为抗疫支出1600亿加元，已如在断崖上走钢丝。在不断增加的债务面前，加拿大比以往任何时候都更加迫切地需要有新的收入。
加拿大国会预算办公室表示，在进入疫情危机时，加拿大的联邦债务与GDP之比是31%，低于其他许多主要经济体，但如要保持这种比例的话，加拿大的财政回旋余地则很有限。但即使是有限的回旋余地，也是建立在移民人数照常的假设前提下的，且不考虑到恢复经济时所需要花费的额外开支。
“CIBC国际市场”经济学家Benjamin Tal也认为，今年的移民流入量将有断崖式的下跌，且看不出何时可以恢复。不过，仍有一些外部局部因素可能会促成部分移民热点，加拿大人才和劳动力外流美国的现象也会比以前减弱，这些会提供少许的补救。
据Tal估计，有350多万加拿大人在海外生活，除约40万人在香港和近10万人在英国外，大部分都在美国。
移民潮及疫情对地产的影响几何？今日,大温地产经纪协会（REBGV）发布了2020年5月份的“月度市场报告”。
5月成交量
上月大温地区房屋销售量仍延续着同比急剧下降的趋势，原因仍与因为疫情带来的全面封禁措施和社交疏离要求有关。
今年5月的成交量同比锐减43.7%
去年5月成交量同比只有降低6.9%
今年5月的房屋总成交量为1485套，较去年5月下降近44%，且比“10年平均水平”低54%。不过，比起4月份的1109套成交量来，还是有明显增加的（33.9%）。今年4月的单月成交量是自1982年以来的最低水平。
5月成交挂牌比
比起4月份，也许5月份买卖双方对远程交流更加习惯，能更自如地通过网上互动来克服空间距离困难了，所以“成交挂牌比”也比4月份有所提高了。
今年5月的“成交挂牌比”
今年4月的“成交挂牌比”虽然仍然高于12%的平衡线，但已出现疫情低谷
去年5月的“成交挂牌比”，比今年5月综合高出3%
5月份的“成交挂牌比”，虽然比“典型长期”水平相比低了一些，但和4月份相比，还是有综合3.2%的提高。
按常见通则，如在一段时间里成交挂牌比持续低于12%，则房价就会有下降的压力，相反，如果这个比例持续几个月高于20%，则房价就会承受上涨的压力。那么，现在综合15%的成交挂牌比应该表示房价有维持不变的能量。
疫情能奈房价何
尽管疫情事实上引发了经济衰退，尽管自3月份开始在全省实施了社交疏离限令，但大温地区的房价一直保持着稳定。
5月，大温地区所有住宅房屋的“MLS房价指数”综合基准价为102.84万元，与4月份的103.6万元基本持平，但与2019年5月的100.64万元相比上涨了2.9%，比2-4月的“三个月平均水平”高了1.4%。
住宅房屋1977年-2020年平均成交价（蓝色为独立屋，红色为城市屋，绿色为公寓屋）
大温地区5月份新上市的独立屋、城市屋和公寓屋共有3684套，与全年同月相比减少了37.1%，但与今年4月相比增加了59.3%。
2020年5月的大温房市统计
去年5月的大温房市统计
在全国范围，据加拿大按揭和住房公司（CMHC）上周所发布的预测报告，未来几个月全国房地产市场将会在价格、成交量和新建住房数量等方面都出现下落，且可能要等到2022年底前才能恢复发生疫情之前的水平；平均房价可能会下降9%至18%，而在产油区还可能下降25%。
不过按CMHC所预测，如果加拿大能有更快的经济恢复速度，房价还可望在2021年中期就开始实现回升。
温西和素里领先复苏
以上数据显示出，大温楼市已在从疫情中复苏。
温哥华市5月份不同类型住宅房屋总成交量是428套，比4月份（315套）增加了35.8%，其中尤以温西地区的市场为活跃。5月温西独立屋的中位价格是310万元，是温东140万元中位价的两倍不止。
同时，素里的市场也在快速回暖。5月，素里共有341套各类型住宅房屋成交，比4月（320套）增长了6%以上。
文字编辑：闻所未闻
版面编辑：Shelly
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