大温持牌经纪频繁买卖房屋引起CRA注意！ 最新判决：收入100%按商业营收而非50%按资本利得缴税
而在另一个方向上，也有专家对出售“主居房”的资本利得是否征税做了探讨，希望政府对“主居房出售免征资本利得税”这个核心税法条款做出修改。现在房主出售主居房而获得的收益是免于缴税的，所以修改后可能此项资本利得会不再免税。
不过要对主居房出售征收资本利得税却很不容易，因为主居房仍是许多加拿大国民的主要物业和养老资金的补充来源，会带来更广泛的副作用，最近就此进行的讨论也已经不太多见了。
至少现在出售主居房得利是不需要缴税的。但是需要知道的是，是否“主居房”（principal residence）和交易是否免税，或者得利应属于资本利得还是商业营收，只凭报税人的申报不行，必须通过加拿大税务局（CRA）这关才行。
近年来，CRA一直在对他们认为“不正当申报主居房免税”的报税人进行复核调查，尤其是对涉嫌“倒卖”房屋的报税人。所以，经常买卖房屋者有可能会被CRA剥夺税务豁免权，且CRA在征税时会将售房利润按商业营收全部计税，而不是像资本利得那样只取50%计税。
最近有一个案例，是在7月份刚做出判决的。
一位温哥华居民，从2004年到2010年先后购买了三栋房屋，然后拆除、建新房和出售新房。
CRA对该纳税人2006年、2008年和2010年的报税做了重新评估，认为其没有申报与出售房产有关的“净营业收入”，另外也因此没有申报缴纳与出售房产有关的货劳税（GST），所以根据加拿大所得税法和消费税法对该名纳税人做出了处罚，并向税务法院提告了该名纳税人。
被告是持牌地产经纪，在2006、2008和2010年的报税中都只申报了15000至20000元不等的地产经纪收入。
他被CRA盯上的三处房产，操作模式非常雷同。第一处房产，纳税人于2004年以58万元购得，然后在申请拆房许可后拆除了房屋；2005年，他又申请到了建筑许可，开始在原地新建房屋；2006年，他在新房建造完成后即将其挂牌出售，4月份即以约140万元售出。
第二处房产，是在上一个房产售出两个月后购买的，购价89万元。纳税人同样拆房和建新房，然后在2008年将其挂牌出售，3月份以近200万元的价格售出。
第三处房产是在2009年8月以约110万元的价格购得。拆房和建新房后，新房于2010年11月以近230万元的价格售出。
被CRA起诉后，纳税人坚称他所购买的每处房产都是自己和子女的主要居所，而且每处房产在出售之他都住过一段时间，之所以出售这些房子，是因为自己需要钱偿还债务。当实际上每次卖掉房子和购买新房子他的债务都增加了：第一幢房子的贷款金额是81万元，第二幢房子的贷款金额是110万元，第三幢房子的贷款金额是210万元。
正如后来上诉法庭在判决书中所写的，“如果真想减债，就不会在卖房后不久和还清旧债之前再背上更多的新债”。
纳税人之所以没有申报出售房产所产生的收益，是因为他认为这些房子是自己的主居所，因此可以免税。同样，他也认为自己并没有为此申报货劳税（GST）的责任，因为自己并非建商，所以不需要缴纳。
但税务法院认为，纳税人的“证词不可信”，而且当事人在任何时候都没有“通常居住于”这三栋房子，所以法官的结论是该名纳税人不能享有主居房出售资本利得税豁免，认为该纳税人系“作为独资经营者进行房地产开发，因而所得的利润属于收入”。
税务法院还判决，该纳税人可被认定为是住房建商，所以应对每处房产的销售收取GST税。
纳税人向联邦上诉法院提出了上诉。今天年6月，联邦上诉法院于对此做了审理。纳税人在上诉法院的唯一诉求，是他并非应缴纳GST税的“建商”。
是否从事建筑生意要看税务法官的判断。税务法官需要根据事实来判定纳税人购房售房的性质，即是否进行了商业或投资性质的活动。
在上诉法院，出售物业所实现的收益应归于经常性收入所得（income gain）还是资本利得（capital gain），需要看所出售物业性质、房屋在名下的时间、类似交易的频率或数量、在物业上花费的劳动、出售物业的原因以及动机。
在这其中，出售动机是最重要的因素。最后上诉法院判决维持税务法院原判，即“纳税人通过购买、拆房、建新房和出售做生意”，所以被判为建商，应缴纳这三栋住房货劳税。
在温哥华这样的房地产热土上，拆建倒手转售房屋的情况并不少见，所以CRA可能也会重点照顾。
文字编辑：闻所未闻
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