加拿大7月未偿还按揭房贷额达到了1.75万亿加元！已达GDP的90%！大选后新任政府将带来何种房政变化？
大选结束，结果加拿大的国家级领导层基本没有变化。但当选的联邦自由党在竞选中所作出的许多承诺，如果兑现的话也许会带来一些房地产市场上的变革。
房地产信息网站BetterDwelling对此自有分析：当选的自由党有关住房的大部分竞选承诺其实都围绕着“创造更多住房需求”而来，效果将是“软化房价下跌”。其中很多承诺实际上目前已经在做，将来的变化将主要体现于对交易过程的重新规范。
在自由党的“可负担住房计划”中包括有许多刺激需求计划。可负担住房计划顾名思义本是为了解决住房可负担性危机而出台，但它同时也是促进“软市场”的计划。计划包括
● 首次购房免税储蓄账户（Tax-Free First Home Savings Account）
● 首次购房补助（FTHBI）
● 首次购房税收抵免（First-Time Home Buyer Tax Credit）
● 降低按揭贷款保险费
这其中每个计划都会起到相同的作用，就是使购房者能拿出更多现金购房。这会刺激需求，并使购房者手中增加的现金转化为房价的增长。换句话说，有助于房价上涨而不有助于改善住房可负担性。
改善住房可负担能力的关键是抑制需求和缓和供需矛盾，所以加拿大新政府除了刺激首购需求之外也会出台两种局部抑制需求的措施，就是
● 禁止海外买家购房
● “反炒房税”
禁止海外买家购房的期限是两年。不过这个政策的效果应该不大，因为海外买家曾经是个重要问题，但现在已经不那么重要了。现在的问题是海外资金，而对海外资金政府并无办法。
“反炒房税”是指如在12个月内转售新购住房则卖家必须缴付的一种交易附加税，其中有很多豁免情况以避免无辜者受到波及。根据各种豁免条件判断，这种新税种也将会是劳而无功的。
在其他征收反炒房税的国家，持有房产时间越长税率就越低，资本利得纳入率也越低，然后在5年之后税率和纳入率归于清零。但根据新政府承诺，加拿大的清零时间长度是12个月。这比大多数其他国家的5年要短得多。如果持有成本低于纳税成本，卖家会更愿意延长持有时间，因而导致流动性减少（库存减少）和导致房价升高。
● 鼓励住房开发
为应对新政策所刺激出来的新需求，新政府也将会有一些刺激供应的措施。这些措施大多侧重于向房地产开发商提供资金或贷款。不过加拿大议会预算官（PBO）表示，根据历史经验，这种措施并不能创造多少供应，作用只是可使开发商改善利润。
● 禁止盲目报价（blind bidding）
● 法定检查房屋权
● 房价透明
● 披露交易各方身份
这些措施很难说会不会影响房价，但一定会使目前的房屋交易方式发生改变。比如禁止盲目报价，不一定会软化市场，但它可以使买家免于多付许多冤枉钱。毕竟猜测别人的心理价位是困难，安全起见买家都只能将预算调到最大。
以特鲁多的承诺，联邦政府将会以“购房者权利法案”（Homebuyer’s Bill of Rights）实现禁止盲目报价、确立买家检验房屋的法定权利、确保价格透明以使竞购者了解房屋历史成交价格、令买卖双方地产经纪披露更多信息等。
不过这些措施大部分属于省级规管范围，在联邦层面实施这些需要对“刑法典”做出修改方可，因此很可以也会无疾而终。
至于房价透明问题联邦政府需要和房地产行业磋商。该行业对禁止盲目报价的方案已经很不高兴，所以将来也不大会有磋商进展。
总之，竞选承诺绝不是实施计划，如果房价走弱，如“海外买家禁令”这些政策也就很难再坚持下去。毕竟如今普遍观点是房价上涨对经济有利。
加拿大央行最近表示，本国按揭房贷规模正在以历史最高速度扩大，未偿还按揭房贷额也已达到历史最高水平。当前，加拿大家庭未偿还按揭房贷债务总计基本上相当于加拿大GDP规模的90%。
7月份，加拿大全国的未偿还按揭房贷额达到了1.75万亿元，比去年7月增加了9.6%。这个数字绝对骇人听闻。
BetterDwelling图表：加拿大住房按揭债务额30年变化
从去年下半年以来，加拿大的按揭房贷债务就在以从2008年9月以后的最快速度增长。今年，从年初至7月份，加拿大按揭房贷规模的增速是疫情前的3倍之高，当时年内（YTD）的全国按揭贷款债务已经增加973亿元，比去年全年的增幅还多约84%，而且去年已经比前年增加了53.9%。
BetterDwelling图表：加拿大住房按揭债务1-7月YTD额10年变化
由于加拿大的利率仍处于最低位，预计这种债务还会继续快速增加。虽然现在按揭房贷的规模增速似乎有所放缓，但它还是有足够的动能可以维持今后几个月的继续增长。
不过房贷规模增速放缓，即债务规模触顶回落也已有迹象。房贷额于今年6月份的月环比增长率是0.9%，比5月份的1.4%明显降低，第二季度的年化增长率也已下降到13.6%，稍低于去年同期的14.2%。
总之，以低利率刺激购房者借贷的历史阶段已经接近结束，按揭贷款量现在正在以历史最快速度增加。房贷债务增加带来了一些表面经济增长，但增加到GDP的89%的程度，也几乎必然会阻碍未来的经济发展。
今天BC省新增525个确诊病例（累计180178个）和1个死亡病例（累计1900个），现共有5282个活跃病例和332个住院病例（包括155个ICU重症患者）。
截至今日中午，BC省12岁以上人口疫苗完全接种率为80.5%，首剂接种率为88.3%。
文字编辑：闻所未闻
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