非新加坡公民如何在新加坡购房

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根据房地产咨询公司莱坊公布的《全球房价指数》报告显示，2021全年，低利率和集体出售市场溢出的需求推动，导致新加坡的非有地私宅价格在过去一年上升6.1%，创亚洲涨幅最大；房市平均上涨10.6%，创下自2010年以来最大年度涨幅。因此，新加坡政府在2021年12月16日、2022年5月8日，半年内连续两次上调额外买房印花税（ABSD）。其中针对国外买家的税率上调至35%。

然而，这并不能阻挡全世界富豪在新加坡的购房热情，今年新加坡房价更是达到了顶峰，甚至有地产分析师指出，除非土地价格建筑成本下跌，否则新私宅尺价逾2000元将成为楼市新常态。

那么对于想投资或者有移民新加坡规划的高净值人群来说，除了税费的上的差异，非新加坡公民在购房上还存在哪些限制呢？

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新加坡的房产类型

新加坡有4种主要类型的房产：政府组屋 （HDB）、执行共管公寓 （Executive Condominium， EC）、私人公寓 （Condominium）、有地房产 （Residential Landed Properties），不同类型的房产对购房者资质的限制有所区别。

1. 政府组屋 （HDB）

政府组屋是新加坡的公共住房，由新加坡政府机构建屋发展局（Housing & Development Board，简称HDB）在“居者有其屋”的政策下，面向新加坡公民进行规划、兴建的一种房屋类型。目前在新加坡人口中，超过80%的人居住在政府组屋。

由于组屋的推出主要是为了解决新加坡当地低产和中产的家庭住房问题，因而在组屋的购买上面，尤其是在购买新推出的组屋的时候，存在公民身份、家庭条件以及家庭收入方面的条件限制，满足购买条件的人。

政府组屋大致上归为新房 （BTO） 和 二手房 （resale） 两种：新房通常是期房，直接向政府组屋局购买， 是需要至少一位公民才可以申请而且也符合组织家庭核心体的条例。二手房就是从房屋市场购买，条例稍微比较宽，可以让永久居民夫妇或家庭购买。不过永久居民身份必须满三年后才能拥房。

2. 私人公寓（Condominium）

私人公寓是新加坡最普遍和受瞩目的私有化的商品住房。私人公寓一般都具有标准的公寓设施，包括游泳池、健身房、儿童游乐设施、24小时安保、停车场等配套；其中CONDO这类公寓在占地面积上一般超过4000平米，配套也较为完善；而APARTMENT的话，占地面积一般在4000平米以内，配套设施比较基础。

私人公寓与公共住房的区别在于购买公共住房购买的是“屋契”，不包含“地契”。新加坡私人公寓常见的地契主要是99年租赁地契，999年租赁地契和永久地契（FREE HOLD）。目前，市场上的大部分地契为99年产权（中国大陆地契为70年），999年产权和永久产权都是新加坡建国时存在的地契形式，早在30年前新加坡政府就不在批准永久产权或者999年产权啦，如今新加坡房产市场存在的新开发的楼盘为永久产权或者999年产权的，都是房地产开放商从私人业主手上集体收购买下来重建新楼盘在出售的。一般来说，在新加坡永久产权的房产价钱比99年产权价钱要贵20%到25%的价钱，

私人公寓不限制购房者的资质，因此，无论是新加坡公民、 永久居民，还是外籍人士都可以购买。

3.执行共管公寓 （Executive Condominium， EC）

执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC），是新加坡政府推出的一种介于组屋和私人公寓之间的一种房屋类型，房产地契一般是99年，类似于组屋的改善性住房；由私人开发商建造销售，具有和私人公寓几乎相同的配套设施，价格却低于私人公寓市场价的一种限制性住房类型。

由于是公共住房的一部分，其在购买资格上存在一定限制，主要面向家庭月收入不超过1,6000新币的新加坡公民家庭或年满35岁的新加坡单身人士；尽管存在较多的购买限制，但是EC最大的特点在于，其在自住满5年后可以转售给新加坡公民或者新加坡永久居民，满10年后，可以完全私有化，可以转售给任何人，包括外国公司、外国人。

但是，执行共管公寓屋主和核心家庭成员从领房起得居住最少五年才可以转售或全套出租, 而且在也不能在这期间拥有或购买其他私人住宅。如果是拥有政府组屋，在入住执行共管公寓前就必须把组屋脱手，但为了让人民有足够时间卖出房子，目前政府允许最迟在执行共管公寓交屋6个月内必须将组屋出售。如果之前曾有向开发商或建屋局申请过新房或接受过购屋津贴补助， 在购买执行共管公寓时就要付转售抽润 (Resale Levy)。如果是首次向执行共管公寓开发商或建屋局申请购房， 就无需付转售抽润。换句话说，第二次申请新房或获得津贴补助的买家必须支付转售抽润。

4.有地房产 （Residential Landed Properties）

新加坡有地房产指我们通常所说的别墅、洋房这一住房类型，由于土地资源有限，这类房屋外国人不可以购买（目前新加坡可供外国人购买的有地住宅仅有圣淘沙/Sentosa），永久居民原则上也是无法购买，但是部分对新加坡的发展有卓越贡献，得到政府审批通过的也是可以购买。有地房产的产权包括土地所有权， 对于修建改造可以自行主要部门申请。 

有地房产种类型较多，有上等优质洋房 （Good Class Bungalow），独栋洋房（Bungalow）， 半独立洋房 （Semi- Detached）， 排屋 （Terraced Houses），毗连式洋房 （Cluster Housing）， 联排式洋房（ Town House）。

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非公民如何购房

1.非公民购房限制

通过总结上述各类型房产对购房者资质的限制，非新加坡公民可在新加坡购房的情况主要分为以下几类：

外国人在新加坡买房可以选择购买的房产类型有：

私人公寓

至少 10 年的行政公寓 (EC)

升涛湾有地住宅（其他地方的有地住宅需要政府特批）

新加坡永久居民个人可以单独购买：

5 年以上的转售执行共管公寓

至少 10 年的行政公寓 (EC)

私人公寓

升涛湾有地住宅（其他地方的有地住宅需要政府特批）

新加坡永久居民且与另一位新加坡永久居民共同购买：

转售组屋（获得永久居民身份的 3 年后）

5 年以上的转售执行共管公寓

10 年以上的私有化执行共管公寓

私人公寓

升涛湾有地住宅（其他地方的有地住宅需要政府特批）

2. 价格差异

HDB 的平均每平方英尺 (psf) 价格在 330 美元（非成熟房地产）至 700 美元（成熟房地产）之间；同一地区的 EC psf 成本大约是 HDB 的 2-3 倍；就私人公寓而言，psf 成本高达 HDB psf 成本的 3-5 倍。

定价差异的原因是 EC（私有化后）和私人公寓的可再销售性。一些私人公寓、EC 建在靠近黄金地段的理想社区，例如中央商务区 (CBD)。再加上能向外国人出售这一选项，私人公寓和 EC 的市场比 HDB 市场大得多。因此，与 HDB 相比，这使得私人公寓和 EC 能够获得更高的价格。

执行共管公寓售价比私人公寓优惠许多，便宜约20%以上。而且申请资格和申请政府组屋的相当类似，需要至少一位公民组建的核心家庭且家庭月薪总收入不能超出1万6千新元。公民家庭还可以在购买执行共管公寓时可以享有购屋津贴， 只要总月薪不超出1万2千新元。因此，EC 以其优惠价格、良好的居住环境， 而且很有保值与增值的潜能， 受到广大购房者的青睐。

3.贷款事宜

外国人在新加坡买房也可以贷款，通常最高贷款金额通常为物业购价的70%，有时可以贷到房价的 75%，这主要取决于金融机构对个人信用的评估。

房屋贷款总体可分为两种基本类型：固定利率的房屋贷款提供规定期限内的固定利率，避免利率升高时，对贷款人造成损害；但利率降低时，贷款人也相当于支付了较高利率。房屋贷款浮动利率随市场利率的升高和降低而变化。根据贷款人情况的不同，可提供不同的购房贷款组合，以满足需求。

新加坡现行市场利率较低，贷款年利率从1.5%-2%不等。与中国国内动辄 5% ~ 6% 的利率相比，比较具有吸引力，这也是很多中国人选择在新加坡购房的主要因素之一。

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