交房时发现与沙盘模型不一致，房产公司算违约吗？

2015年11月，小夏在湖州市区买了一套商铺，一年之后，商铺完工。交房时，小夏却发现商铺的门面与购买时的沙盘模型并不一致，玻璃门门面尺寸与预售沙盘尺寸存在出入，实际玻璃门幅低于沙盘模型，大门上方窗户处并未使用沙盘模型上的玻璃材质，而是用混凝土浇筑。

于是，小夏找到房产公司交涉，房产公司同意待商铺验收通过后再给予修改。但是，一直到约定的交房日商铺门面也并没有修改。小夏无奈之下将该房产公司告上了法庭。

沙盘效果图

现场实拍图

房产公司却认为

交付的房屋是符合双方约定的交付条件的，且可供人通行门幅的尺寸与沙盘模型是一致的。只是门上面部位由混凝土浇筑，而小夏要求按照沙盘模型以玻璃装饰。这部分位置用混凝土或者玻璃，仅仅是美观效果，不属于质量问题，也不影响商铺的正常使用，不属于房屋不符合交付条件的情形。

那么，在实际交房时，房屋外形和售楼处的沙盘模型不一致，此时房产公司是否构成违约呢？

吴兴法院审理认为

房产公司的沙盘模型为要约，而被告房产公司未能在交房期限内交付与其宣传销售沙盘模型高度一致（明显低于沙盘模型）的玻璃门门面，其行为构成瑕疵履行，最后判决房产公司赔偿35万余元。

案件宣判后，房产公司服判，未提起上诉。

法官说法

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

本案双方买卖的标的物为市中心的商铺，且涉案商铺位于一楼，属沿街商铺。商铺玻璃门面的高度，影响到商铺装饰感观、气派程度等商业经营因素等。原告通过被告的售楼宣传，并在被告售楼处查看沙盘模型，后续选定商铺位置，与被告达成合意并签订了商品房买卖合同

购房者在选定商铺位置及订立房屋的过程中，沙盘模型中商铺玻璃门门面高度系影响商品房合同是否订立以及房屋价格确定的重大因素。所以本院认定被告的沙盘模型为要约，沙盘模型中玻璃门门面高度即为双方商品房买卖合同的组成部分。被告作为卖方，应当按约履行，交付与沙盘模型门面尺寸相一致的商铺。

法条链接

《中华人民共和国合同法》第十五条

要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

来源 | 吴兴法院

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