避坑指南：买房不能像盲盒，靠运气来抽……

活在广州，若非土豪，很难把房子视作一件普通物品。

动辄大几百万上千万，对工薪一族来说，房子不仅是资产，那就是命啊。    

1年工资不够买1个厕所

说多都是泪

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因此，刚需朋友买房时候，既要看重居住属性，同时必须考虑投资属性。

其中，地段是最为重要的参考因素之一，选房之前需谨慎考量。即使房子建的再好，地理位置存在瑕疵或规划欠缺，便影响往后几十年的幸福。

来源：中国广州发布

就此，房小擎总结4点内容，购房者短期内谨慎入手区域。

1）不是政府重点规划区域。政策利好、产业规划等查无此地，且基础设施（商业、医疗、教育等）较差。

2）区域自身原住居民少，只有1个项目进驻，没有其它开发商联合开发，孤掌难鸣。

3）位于广州边缘地带，公共交通“雨女无瓜”，出门只能靠自驾和脚下的“11路”，难以成为市区上班族的第一居所。

4）二手房交易不活跃的地方不要出手。流动性是购房者经常忽略的指标，平常感觉不到，但当你卖房时就感觉到其重要性。

二手房交易活跃，证明区域具备对刚需人群持续吸引力。教大家一个小技巧，看看区域的中介行多少与否。

在经济实力允许的情况下，刚需族在市中心或潜力区域购置第一居所才是王道。

今天，房小擎苦下功夫，整理了几个广州慎买区域，献给大家避坑。

上期精彩回顾：

大岗、东涌、榄核

2012年12月1日，广州市进行行政区划调整，把原属番禺区的榄核、东涌、大岗三镇，正式划归南沙区管辖。

这三个镇位于南沙区的北部，与番禺接壤，算是南沙最靠近市区的区域。

来源：南方日报

归南沙管辖已近7年，问一个直击灵魂的问题，这里的教育、医疗、商业水平有得到显著改善吗？

答案：除了天汇百汇开业，暂未发现。番禺不亲，南沙不爱，俨似三个“小可怜”。

要是从矮子里挑高个的话，那就非东涌莫属。

地铁4号线在东涌设站，其“一站到庆盛”的优势明显。因此，东涌如“摇钱树”般，成为南沙宅地热供区域之一。

4号线及延长线站点图 来源：广州地铁官网

而东涌自身有一所省级学校，教育配套还算不差。其它大型配套不多，日后多靠庆盛补充了。

　　省一级东涌中学 来源：南沙区教育局

那榄核、大岗发展如何？

广州地铁18号线最终放弃在榄核、大岗设站，使这两个区域痛失“救命稻草”。

关键是，这些区域的房价并不便宜，均价约2万/平左右，比南沙区中心的1字头的刚需项目卖得贵。

增 江

增江，位于增城东部，也属于广州最东部，是广州、惠州、东莞等城市相互交接之处。

其劣势在于自身生活氛围不太浓厚，公共交通缺乏。

细看商业建设进度，可以用“十分缓慢”来形容。增江两岸商业街规划已超2年仍未落地，东湖商业步行街建设四年仍未完工。

大型商业、医疗配套基本依靠荔城，而楼盘价格表现不尽人意，超5成项目不升反降，荔城外溢客户想买单也难。

增江板块部分一手住宅均价一览
楼盘	2018年9月	2019年9月
荔城一品湖山	1.52万/平	1.55万/平
公园里	2.1万/平	1.9万/平
金时花园	2万/平	1.8万/平
珑玥府	2.35万/平	2.5万/平

从交通位置看，增江没有受到21号线覆盖，仅靠公交巴士接驳，比荔城往西区域差了不少，难以满足“广州客”的通勤需求，吸引其来置业。

至于，惠州和东莞两地本身市场库存丰富，增江价格不占优势，外溢需求不多。

派潭、小楼

说起派潭、小楼，大多数人的印象依然停留在“去白水寨旅游、泡温泉、吃迟菜心”中。

无它，因为这两个区域定位为“广州的后花园”，着力发展生态旅游，并不是产业重镇，因此对优秀人才的吸引力不足。

加上距离市中心较远，区域项目作为第一居所的可能性几乎为0，人流不多，人留更少。

而派潭、小楼，一镇已超“越秀、荔湾、海珠、天河”一区面积，且当地人口不多，大多数为“有房一族”，对于商品房的需求并不算高。

增城镇街人口密度最低TOP3
区域	面积 （平方公里）	常住人口 （万人）	人口密度 （人/平方公里）
正果镇	239.41	5.5	229.73
派潭镇	289.5	7.71	266.32
小楼镇	136	5.1	375

再来看看楼市现状，每个区域只有2个项目，地缘属性较强，另外大部分产品走“从化度假别墅”开发路线，难成明星板块。

区域	楼盘	产品	均价 （万/平）
派潭镇	万科桃源里	洋房	1.1
三英·钓云台	商用单位、 毛坯别墅	待定
小楼镇	保利小楼大院	叠墅	1.8
合盛·盈翠雅筑	毛坯叠墅、 联排别墅	叠墅：1.3 联排：1.8

从化边缘区域

绿水青山就是金山银山，众所周知，从化并没有工业布局，一直以“天然养生”的形象示人。

产业缺失，第三产业发展也不强，工作岗位不多，人才外流严重。

目前，分布在地铁沿线的从化住宅项目，以不限购+性价比高的卖点，较为受欢迎。而其他区域呢，或许价格在1.2万/平以下，也鲜有人出手。

广州地铁14号线 来源：广州地铁

花都部分区域

若你想住在花都，最好考虑在新华镇、花都湖板块，或者地铁9号线、广清城轨、新白广线站点附近置业。

买其它区域的房产，请三思。

花都新中轴

中新镇部分项目

中新镇地处广州东部的黄埔中新知识城、增城新塘、广州科教城三个重点规划片区的核心地带。

中新镇区位图 来源：中原研究发展部

其自身的产业布局不多，依靠知识城、新塘、科教城三个区域产业辐射。

而这3个区域的住宅项目也有不少，中新镇的价格也不占优，外溢暂不突出。

看一下土地表现，近两年，中新镇出让地块较多，共8块宅地成功出让，成交楼面价均破万元。

再加上侨建御溪谷、景新国际等原有项目，形成“十盘竞发”的局面。

近两年增城中新镇宅地出让一览
地块编号	成交总价 (万元)	成交楼面价 （元/㎡）
三迳村A19021地块	68060	10462
三迳村A18029地块	86600	11090
三迳村A18027地块	92900	11089
集丰村A18079地块	136800	12323
中新村A18079地块	51570	12237
九如村A18072地块	121000	12000
九如村A18073地块	191700	12001
九如村A18074地块	157700	12003

众多开发商选择落子，至少说明了，板块价值足够期待。

不过摊开地图，你会发现，除了部分地块，其它项目距离21号线中新地铁站超1公里，平常步行难以到达。

且区域目前发展未成熟，商业等配套略为滞后，地铁27号线仍在规划中，地价不低楼盘售价肯定也不低。

就目前情况而言，产品多持几年在所难免，“买小换大”的购房者能不能接受，看个人选择。

在这样具备发展前景的板块买房，更要谨慎选择，毕竟，在买房理论当中，临近地铁等交通规划、生活配套成熟、规划前景佳的区域、产品性价比高，这些，都缺一不可。

中新地铁站

好了，本期就讲到这里啦。如果你感觉有帮助的话，请点个“在看”，顺手转发一下，谢谢。