4年新高！11月百城房价下跌数增多，明年楼市会好吗？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

最近南北大降温，没有赶上北方的雪，倒是在南方的湿冷天气里狠狠地挨了一场冻。此刻，手脚冰凉的蜜姐无比怀念北方的暖气，真怀疑我是个假的南方人。

昨天在飞机上，同行的一群人是来南方看房的，坐标桂林，一行人都从北方来，有山东、东北等。

听他们讨论买房热火朝天，正好看到最近中指院最近发布了2019年11月的百城价格指数报告，有些感触想和蜜友们分享下。

先来了解下百城价格指数的背景及采样。它是中指院2010年开始启动的研究，监测样本包括商品住宅、别墅、保障性住房。监测范围包括所在城市已获得销售许可证的全部楼盘，剩余房源大于5%,包括城区、郊区及房地产市场较为发达的下辖县市。

采集方法为中指院和分布在各城市的直属人员实地调查采集；企业填报数据；中介及经纪代理公司提供的贷款数据信息；政府及企业公开信息。所以研究成果还是具有较高的参考价值。

接下来看看最新的数据。中指研究院发布报告称，11月，全国100个城市(新建)住宅均价为15105元/平方米，环比涨0.21%，同比涨3.17%。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，40个城市环比下跌，5个城市与上月持平。其中，吉林跌幅最大，为1.07%。具体数据如下：

可以看到，这一轮调控在全国各线城市基本已经调得“透透儿”的了。何出此言？

看下上图环比涨幅较高的几座城市，三四线城市占据半壁江山。而且涨幅来看，最高的南通也不过3.1%,这幅度要是放在三四年前，恐怕还无法忘top10的项背。

如中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的一份《中国住房市场发展月度分析报告》所说：本轮房地产房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，一二三四线城市轮动特征明显。

值得注意还有，11月价格环比下跌的城市数量增加8个，其中跌幅在1%(含)以上的城市有3个，较上月增加1个。

公开数据显示，这一数量已创下2016年2月份以来的近四年新高。

楼市的冷在三四线城市里更为严峻，这也是蜜姐今天想说的。中指院数据显示，11月份，大概有三分之一左右的三四线城市房价下跌。

此外，三四线城市的土地成交也处于下降通道，11月份其土地成交规模同比下降10%左右。

早在去年底，蜜姐的好基友杠杆游戏就曾预测，今年大部分三四线楼市都要歇菜。目前来看，这一情况正在被验证。

鹤岗就不说了，各种利空叠加，房价没有支撑毫不奇怪。上文蜜姐提到的桂林，据组团看房的基友介绍，她2015年在桂林买了一套120平米的房子，如今价格翻了一倍不止。但现在，再要她去买桂林的房子，不敢了。

房企们盛情邀请包机票各种招待他们过来看房，价格都在一万左右。相比于桂林的人均工资水平和经济总量，实话说这个价格已经处在高位。

实际上，前段时间一则广西桂林楼市的爆料就在网上引起了轩然大波，内容是要求各大房企坚决抵制扰乱当地房产市场的恶意降价抛售行为，希望各大房企能抱团自律，坚持住，确保房价坚挺。据说点名批评了某桂园。

这种“爆料”确实也是有基础的。房地产作为经济增长的“稳定器”，真的不是吹的。调结构，尤其对三四线城市来说，还有很长的一段路要走。

11月下旬，桂林官方公布了1到10月桂林经济运行情况。

从数据来看，全市一、二、三产业绝大部分投资增速均出现不同程度下滑，唯有房地产业“一枝独秀”。

数据显示，1-10月，全市累计完成固定资产投资同比增长8.4%，其中累计完成房地产开发投资266.96亿元，同比增长14.6%，增速较上年同期提升7.2个百分点，较今年1-5月提升2.5个百分点，拉动全市固定资产投资增长4.6个百分点。

由此可见，房价波动幅度太大，无论涨或跌，真的都不行。

从人类城市化和我国实际看，较大的城市通常还是更有保证。而剩下的三四线和县级城市，处于几个世界级城市群的三四线城市，以及较大城市的郊区，也是更有保障的。

这便是三四线城市楼市未来的分化。即便是三四线城市本身，也是分区域的。核心区的保值能力毋庸置疑，是最强的。

还是以桂林为例，今年各区的楼市分化也比较明显，主城区受制于供应不足，需求并未明显减少，供不应求导致房价依然呈上升趋势。

部分郊区因供应量大幅增长，但各种市政配套、经济发展、人口流入尚未达到预期。面对库存压力，开发商不得不“以价换量”。

反观最近常常上头条的是各地“松绑”限购，基本也都是从郊区或非核心区开始。背后的逻辑就是：这些地区正面临更大的房价下跌压力。

今年还有最后20多天，各大房企们也是加足了马力完成KPI，此时不失为刚需的一个好机会。明年行情如何，目前还难说，一切就看年底重要会议最高层的表态了！

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今日词汇：存量房

存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房。

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