摘 要
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
据澳大利亚人口普查结果，总计1,089,165套住房处于空置状态，空置率为11.2%。一方面，住房可负担性问题日趋加剧 ；另一方面，主要城市的空置房产却日趋上升。因此，出台空置房产税的时机似乎已经到来。
根据2016年人口普查结果，悉尼和墨尔本两地仅过去5年的房产空置率就分别上升了15%和19%。鉴于目前澳大利亚仍有数以千计的人露宿街头（2011年普查结果为7000人），以及数十万人因住房过于拥挤或租金不可负担的问题而苦恼，如此高的空置率显得尤为残忍和不道德。
澳大利亚乃至全球公众对空置房产的意识程度越来越高。与悉尼和墨尔本一样，伦敦、温哥华以及其他主要城市繁忙的夜晚，很多“豪华塔楼”内黑暗的空置房显得尤为突兀。这种突兀也引发了公众的愤怒。
公众对空置房产的厌恶情绪一方面是财富不均和浪费现象的存在，另一方面则体现了海外人士争相购置房产的怪相。
一什么人会将房产空置
通常来讲，房产投资者会在购买房产之后将其出租，利用收取租金的形式获利或降低贷款购房的利息支出。
那么，为什么房价如此高昂，还会有业主在花费大额资金购入后，宁愿空置，不自住不出租呢？
究其原因，不外乎三种：
据Domain网站此前报道：虽然目前普遍存在的共识是：房产空置不能给业主创造租金收益，是一种浪费行为。但是实际上，空置房产更像是另类“期权”。换而言之，业主将住房空置可享有未来出售空置房产挣取更高溢价的选择权。
很多业主购买物业是用作投资工具，在房价高企时，租金的回报通常很低。由于有租约的物业较难出售，所以业主才不惜牺牲租金的收入，选择把物业空置，静待房价上升至一定水平才考虑出售。
举例说明，若在房产处于出租状态，你可以以50万的价格出售该处房产；而房产处于空置状态你在某个时候可以获得52万澳元的售价。那么房产空置所产生的收益为4%。也就是说出售空置房产的期权（选择权）价值2万澳元。
若您考虑在近期出售房产，那么你可能就会选择放弃出租而保留出售空置房产的选择。假设一年的租金收入为1.9万澳元，因为该金额较出售空置房产的期权价值（2万澳元）要低，因此即使空置1年对你而言仍是一笔划算的买卖。
显然，如果你决定选择投资空置房产获取更高出售溢价期权，那么你所在的市场不再是房市，而更像是一个金融市场。你的选择变成了决定出手时间和兑现资本利得。
这就是住房金融化催生住房投机买卖的原因（从资本增值中获取最大的投资回报）。住房金融化与长期投资显然不同，后者是指从租金收入中获取稳定回报。从这个意义而言，房市已经丧失了其主要的社会功能，即提供住房保障。
空置土地也属于同样的逻辑。鉴于目前土地开发总是能带来正收益，因此将土地空置而不进行开发似乎令人匪夷所思。但是实际上，土地的属性也开始出现金融化。
因此土地之所以空置，是因为土地所有者正在等待他们的开发期权升值。但是如果监管部门出台相关限制，这块土地现在和以后都只能盖5层楼的建筑物。也就是说未来没有可以盖10层楼的机会。那么政府的这种限制政策就会导致等待的价值降低，对加快开发起到鼓励作用。
此类房产持有人，不论本地还是海外，都财力雄厚。购买房产的初衷多以购买澳洲房产作为资产配置的策略。购买房产后，就已经达到了自身转移资产的目的。租金收入对这类房产持有人来说，并不重要，甚至会反感将房产交给陌生人租住。
尤其是中国买家更是被澳洲相关部门点名，新闻中提到：中国投资者不在本地居住，不可能把物业作主要居所，可能只会在假期时才到澳洲小住，在资金充裕的情况下，也不急于租出或转售，同样是静待房价上升，不介意把物业空置。
这部分中国买家对房产投资的租金回报基本没有期望，而且认为房子租给别人后会遭到租客破坏，房子本身价值就会下跌。
还有一部分中国买家都是为了孩子未来在澳洲生活发展提前置业，虽然很多孩子目前还很小，家长们就已经在市内地区买房了，打算在孩子上大学之后，自己再搬进去住。也就是说，房子至少要空置3到4年。
此类原因被空置的房产多为豪宅、高端物业。持有数百万元或以上豪宅的业主，宁可交税而不出租。因为豪宅要放租并不容易，不幸遇上租霸或不良租客，对房屋所造成的损毁，将远超需要缴纳的空置税。
近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中，不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动，他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯，加上对当地房地产市场的不了解，很多海外购房者陷入困境。
发展至今，越来越多的购房者是中上收入阶层，或者说是中产阶级。据统计，现在有10%的中产阶级有意在海外置业，但问题是并非每个人都有实力和准确认知度来达到海外置业的水平。
面对如此扑朔迷离的海外置业市场，业内专家建议投资者必须事先做足功课，了解如何规避海外置业风险，谨防置业陷阱。
二澳大利亚引入空置房产税，可行性存疑
在这样的背景下，维多利亚州政府率先认为空置房产税立法的时机已经成熟。
据悉，维州已宣布将推出“房屋空置税”制度。空置税适用范围暂定为墨尔本内城区和中郊。受此影响，墨尔本此范围内的空置房产（独栋屋和公寓）将会大大减少。随着房主出租/出售空置房，房屋供量会有所上升，住房和租金压力也会随之有所缓解。
根据新规，一年内房屋空置时间超过六个月必须缴纳空置税。适用税率将为房产增值部分（capital improved value）的1%。缴税安排与地税（Land Tax）相同，按年收取。
首先房主自行进行评估，然后维州税务局（State Revenue Office）将根据公开信息执行空置税收取工作。空置税将从2018年1月1日正式执行。2017年过渡期安排将征询相关人士意见。
考虑到有些房产是合法空置，因此空置税实行过程中预计将有豁免情况存在。例如：
拥有主要住所的房主把其他房屋用作“度假屋”；
那些出于工作原因需要在市区有房的群体；
已故遗产、暂居海外的维州业主等。
目前，维州政府正在就空置税设计和豁免条件进行业界咨询。据预计，在未来四年内将收缴房屋空置税8000万澳元。此举旨在释放房屋空置率，降低居高不下的房屋租金。
澳联邦政府层面，影子财长Chris Bowen于近期表示支持在澳大利亚主要城市对空置房产征税的立场。并在2017-18联邦预算案宣布：从2017年5月9日晚7:30(澳大利亚东部时间)起,对在澳购买房产的海外投资者,若所购买的房产空置时间 (非自住、租赁或处于待租状态)达到每年六个月,政府将对这类房产征收房屋空置税。
这也就意味着，如果新规执行，那么维州那些拥有空置物业的海外业主，将会受到双重打击：州政府和联邦政府各向他们收一次税。
”维州的财长Tim Pallas近期在采访中表示：“物业空置税的本意是把这些物业投入市场，从而更好地被利用起来。现在Turnbull领导的联邦政府貌似也是向我们学习。”
联邦政府财务部门的发言人也表示，联邦政府对海外人士增收的房屋空置税，是在州政府或领地之外的税收，不会替代州政府或领地本来的税收。
但不论是维州政府还是联邦政府都似乎在房屋空置税征收的执行上面遇到难题。澳洲税务局也表示，暂时没有具体的执行计划。
目前，房屋空置税的国际先行者－加拿大所拟定的空置房产税将采用业主自行申报加现场抽查的方式进行，以确保依从性。事实上，这种方式也可能是唯一的方式。因为采用用水量等数据作为征税标准可能会导致房主为了避税而采用故意浪费水资源的行为。
有机构提议看电表可以检测出空置房，但是对于管理者来说，这个办法成本过高。如果政府预计在2019-2020年向1000个海外业主的空置物业收税，总额为500万澳币，但是投入的人力物力也不会少，甚至会高于500万澳币。如此一来，收取空置税就不能说是一个成功的计划。很可能支出的费用，比收到的税收还多。
由此看来，空置税实施起来是有难度的。
另外，实施空置税，是否真的可以解决房屋供应不足的问题依然存疑。当经济转差，业主难以出售或出租物业，但却仍要缴交空置税，可谓雪上加霜。投资者也会因担心物业不能出租要被逼承担空置税，而放弃投资物业的念头，令租务市场供应更少，与空置税的原本目的适得其反。
推行空置税目的是令供应增加，并希望房价因此回落，增加可负担房屋的供应，让更多人可以进入市场。所以在实施前，相关政府部门应审慎研究成效和当前房市环境，以免出现反效果。
三空置税背后的“心机”
既然实施困难重重，澳洲政府为何还要引入“空置税”？其实只要稍加深入分析空置税受影响最大的人群，政府的目的就昭然若揭。
在文章的第一部分中提到了会将持有投资房产空置的三种人群：空置以获取更高出售溢价“期权”的投资者、以澳洲房产作为资产配置策略的高净值投资者、获取信息不完整，购买目标地供大于求的海外投资者。
引入房产空置税后，对第一类投资者来说，无非就是投资策略的改变，完全可以调整出售节奏或者先行出租，静待其变。
对第二类投资者来说，征收空置税的意义并不大。能在澳洲买得起房，这类将房子空置的业主，实际上根本不在乎租金收益，空置税费对他们而言也构不成影响，想将房屋空置的人，未来也会继续保持房屋空置。
实际上，受澳洲空置税征收政策影响最大的还是中产阶级海外买家。这类买家大多是“被动空置”，先是由于对本地了解不够，买到供大于求且不易出租的地方，之后又被强征税费。可以说，这类买家在近一年的时间里可以说就是澳洲房产市场调控政策的“活靶子”、“背锅侠”。增收税费、限制贷款、购房难度增加样样都少不了。
众所周知，温哥华租房有正规的合同，并且每年也要按照收入税来纳税。因而，不少人选择了以收现金形式私下不合法的将房屋出租。在空置税出台后，这一行为可能将成为历史。
很简单的道理，如果一套100万的住房每年能换来4万元的租金。如果走正规途径报税，将会缴纳近万元的税款。避税者如果选择私下租房，那么在以前是可以省去这1万元。
但是空置税一旦实施，私下租房将会被定义为空置房，那么每年的空置税的征收将会使得私下租房成为竹篮打水一场空。
在澳洲，像这样的“现金经济”也一样存在。而“现金经济”中活跃分子多是澳大利亚本地公民。按照澳洲目前的空置税征收政策，政府没有动公民的“奶酪”。
近两年时间里，澳洲房市经历了多轮调控，但不论是富人崇尚的“负扣税”，还是普通民众私下经营的红红火火的“现金经济”，澳洲政府都选择了“默许”或者说“睁一只眼闭一只眼”。
四未来澳洲房市走弱，空置率有望走低
据澳洲国民银行（NAB）最新预测，未来两年，墨尔本和布里斯本的公寓价格倾向于下跌，但悉尼的公寓价格可能保持上涨。在一些州，这一下跌趋势预期将更加明显。
到2017年底，墨尔本的公寓价格预期会下降2.6%，在2018年会进一步下降2.4%。这意味着，一套价值50万的公寓，2017年会降至48.7万，而2018年将降至475,312澳元。
布里斯本也会出现公寓价格下跌，预期2017年跌2.2%，2018年跌1.8%。
在悉尼，公寓和独立住宅价格上涨将会放缓，但不会下跌。
今年第一季度，人们的购房热情达到了三年以来的最高峰。然而，这一热度在今年第二季度降温。这在新州和维州表现都很明显，尽管如此，这两个州的房市仍是全澳表现最强劲的。
NAB资深经济师奥斯特（Alan Oster）说，购房者信心指数下降很可能导致房价和租金下降。
奥斯特说：“房租上涨预期也会放缓，但会比房价上涨快。这显示出，在经过长时间的压制后，出租房的收益可能开始增加，尤其是在维州和新州。”
奥斯特预计，两年后，西澳和昆士兰将是房价上涨最快的州，维州将变为最慢的州。
在房产市场上升势头大好的时候，就自然会有更多房产投资者将房产空置等待出售机会。所以说，房产市场整体发展情况也会对未来空置率的变化起着关键性作用。房产市场的走弱很可能会使房产投资者放弃出售房产以期获得高资本利得的念头，转而将房产出租，追求稳定的租金来源。这样一来，房产空置率也很可能会出现下降的情况。
Prosper Austrilia有关投机性空置房产的报告就证实了这种模式的存在。继全球金融危机爆发后的4年内，衡量投机空置房产的指数从7%下滑至了4.4%。但是自2013年随着房价的快速上涨，投资空置房比例再次出现回升。
当房市出现下一轮调整时，那些不愿意接受房屋出售价格的房主很有可能会选择将房屋进行出租。届时租房市场的供量将大大增加。
在目前空置率高企的背景下，出台空置房产税对于打击投机行为具有一定的作用。因为空置房产税的出台使得投机成本增加。
Charter Keck Cramer总监罗伯特·帕帕里欧（Robert Papaleo）表示，他认为，墨尔本在很长的一段时间内都不会面临公寓过剩的问题。
虽然公寓供应很多，但是人口也在不断增长。很多新公寓似乎都被市场消化了。但是很多新的出租房对租客来说又太过昂贵。
数据显示，12月季度，墨尔本市区100套私人租房中，只有7套租房是低收入租客能够负担得起的。
数据显示，过去一年，Cardinia、Wyndham、Melton、Frankston、Casey和Greater Dandenong地区的房租可负担性急剧下降。
社会服务部门的租房数据显示，12月季度，Frankston地区可负担的出租房从一年前的174套减少到了111套。
据悉，可负担的出租房的定义是不超过政府救济金的30%。
在Wydnham，可负担出租房的数量也从700套减少到了640套。
墨尔本租客在找房时面临更加激烈的竞争，因为这个城市的出租房空置率再次下降！
根据SQM Research的最新数据显示，今年5月，墨尔本出租房空置率只有1.5%，低于4月的1.6%和去年同期的1.9%，这一数据创七年来新低。
SQM Research总经理克里斯托弗（Louis Christopher）表示，这样的数据反映了在澳洲最大的城市里面，出租房很有限，租客在找房的时候面临激烈竞争，还面临房租上涨的问题。
“重要的是，虽然有新公寓进入市场，但墨尔本的空置率仍然非常低，”他说道，“这反映了人口增速超出预期，消化了额外增加的库存。”
SQM是根据网上挂了三周或更久的租房信息来计算空置率的，将这些数据与总的出租现房数量做对比。
“由于出租房短缺，过去一年间，悉尼和墨尔本的公寓租金要价持续上升，涨幅远高于出通货膨胀率，”克里斯托弗说道。
和去年同期相比，墨尔本住宅的租金上涨了5.9%。
截至6月20日的一个月内，墨尔本公寓租金要价上涨了0.6%，同比上涨了5.7%。
现在，墨尔本三卧室住宅的租金要价是510元，公寓是399元。
结 语 ：
整体而言，投资房大量空置反映出的是政府对房市调控出台的政策不力，投机买卖对房主的吸引力远远超过了长期租金投资回报。
房子之所以贵，是因为它越来越像是纯粹的金融产品，所谓脱实向虚中的“虚”。货币超发量一直在提升，房价一定跟着涨，这是资产的价格膨胀过程。
而判断房地产有没有泡沫，空置率是一个最重要指标，很多有钱人买房，买了又不住，一空置就是好几年，隔几年后卖掉仍然会赚钱，这就是泡沫。当然也有一部分是并不打算卖的空房，但这毕竟只是占很少。
当空置率达到较高水平，当大家都想卖房子的时候，房价必然大跌，这时候泡沫就会破灭，这对经济的影响很可怕。
炒房还需量力而行，尤其是作为海外买家，还需在信息不对称的交易中保持清醒，通过各种渠道了解当地真实情况、意识到未来可能发生的种种政策风险，尽可能避免日后被动亏损。
资料来源：澳洲财经见闻 & 搜狐财经 & 房天下
采编：Lucia