独家猛料！起拍实际地价9268元/平！江北三旧地马上拍卖！
|阿里拍卖公告
值得一提的是，该地块于2015 年被惠州市鸿涛实业贸易有限公司以“三旧”改造方式取得，目前宗地已被法院查封，至今仍未开发。
那么，为何会被法院查封且拍卖呢？
我们先来看看挂牌信息，该宗地将在2021年1月14号开拍，起拍价177114700元，保证金3500万，加价幅度8.8万。
截至目前，吸引了18人设置提醒，911次围观，但无人报名。
委托评估报告指出，地块开发程度为六通一平，西侧为惠州大道，北侧为市烟草专卖局用地，东侧为烟草专卖局办公楼，南侧为现状9层的友和手外科医院和两栋8层住宅楼。
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计算指标用地面积为7963㎡，最高计容建面29470㎡ （其中住宅建筑面积≤11770 ㎡，商业（兼容商业性办公）建筑面积≤17600 ㎡），土地用途为商住用地，楼面价约6010元/㎡。
根据土地估价结果一览表，土地使用权终止日期为商服2055年2月15日、住宅2085年2月15日，剩余使用年限为商服34.42年，住宅64.42年。
但由于是司法拍卖，竞得人需承担相关税费，根据房叔计算，如果地块以起始价出让，税费合计约9600万元。具体计算如下：
|各税费清单
这也意味着，除了起拍总价17711.47万外，竞得人还需缴纳9600万税费。
换句话来说，如果以起始价拿下该地块，需花27311.47万元，折合实际楼面地价约9268元/㎡，远超惠州地王（最高楼面地价7974元/㎡）。
值得一提的是，该宗地2015年惠州市鸿涛实业贸易有限公司以“三旧”改造方式取得国有土地使用权证，处于未开发状态。
根据《闲置土地处置办法》规定，可能面临征缴土地闲置费或无偿收回，敬请报告使用者注意。
需注意的是，在竞买公告中提到，该项目已被执行法院查封。
|阿里拍卖公告
据执行裁定书获悉，宗地权属人惠州市鸿涛实业贸易有限公司涉及民间借贷一案，需偿还借贷本金378.04万元及相关利息。
由于该公司一直未履行还款义务，惠城区人民法院发布执行裁定书，将其名下江北JB40-04号地块的国有土地进行拍卖，以资抵债。
|裁定书
值得一提的是，据天眼查显示，惠州市中级人民法院于2020年8月20日立案审查惠州市鸿涛实业贸易有限公司申请破产清算一案。
换句话来说，惠州市鸿涛实业贸易有限公司已经申请破产重整了。
|天眼查
那么，江北JB40-04号地块目前现状如何呢？
房叔实地走访该项目，从现场可以看到，地块紧挨着惠州友和医院、广东烟草惠州市有限责任公司，项目早已用围挡遮蔽起来，大门紧闭，铁皮略显破旧，
为了一探该地块的真容，房叔航拍了该地块的内部最新情况，从航拍图可以看到，地块内部杂草丛生，显然长期无人清理，空地闲置了很长时间。
项目地理位置十分优越，紧邻惠州大道、三新北路等主干道，交通便利，驱车不到6分钟便可到达江北市中心。
从全景图可以清晰看到，佳兆业中心、华贸大厦等配套就在不远处。
值得一提的是，从航拍图也可以看到，与该地块仅一路之隔的三新村A04-13号地块，于9月被泰丰拿下，成交总价约8.9亿元，折合楼面价约7784元/㎡。
要知道，该地块吸引了10余家意向房企青睐，成交楼面价高达7784元/㎡，也成为惠州楼面地价第二高。
据备案公示显示，项目名为泰丰千湾汇，总投资16亿元，占用面积为38291㎡，建筑面积为114873㎡，要建6栋住宅楼，商业1栋，幼儿园1栋。
|项目信息
那么，周边房价如何呢？
该地块位于江北片区，目前，周边在售一手项目少，据房天下数据显示，一手房均价约1.15-1.6万/㎡，以毛坯产品为主。
| 周边在售一手项目 | |
| 项目 | 在售均价（元/平） |
| 中洲华昕府 | 待售 |
| 保利达·江湾南岸 | 备案价格约15009-17959 |
| 悦江府 | 11500起 |
| 盛越华府 | 备案均价16000 |
| 海伦堡·海伦逸居 | 13000少量房源 |
| 来源：房天下 |
| 二手项目 | |
| 项目 | 挂牌均价（元/平） |
| 万科金域华府二期 | 18001 |
| 万科金域华庭一期 | 16929 |
| 中颐海伦堡二期 | 13669 |
| 康怡轩 | 15648 |
| 中颐海伦堡三期 | 13172 |
| 相悦名居期 | 11076 |
| 来源：乐有家 |
那么，该地块会成功出让吗，我们拭目以待！