位于龙门县永汉镇马星村委增马公路段的2宗商服住宅用地及地上25栋建筑物、办公设备一批，将在阿里拍卖平台进行整体拍卖。2宗商服住宅用地即南昆山1号花园所在地，待建设面积约8.1万平，地上25栋建筑物均是别墅。
值得关注的是，这是项目第三次拍卖，前两次均为流拍，对比上次拍卖起拍价约3.1亿元，本次拍卖直降近1个亿，降幅较大。南昆山1号花园位于龙门县永汉镇马星村委增马公路段，由两宗地组成，距离南昆山国家森林公园直线距离约11公里。
其中，宗地1证号为龙府国用(2013)第13240200017号，面积47723㎡，容积率为0.64，规划计容面积为30627.48㎡。地上已建成住宅房屋42栋、商业楼1栋，其中已经对外出售但尚未过户的4栋、法院裁定过户但尚未过户的14栋、登记在项目公司名下25栋。其中，登记在项目公司名下的25栋别墅，也即是本次拍卖中的地上25栋建筑物。除已建成房屋外，宗地1上尚有5305㎡土地未建设。
宗地2证号为龙府国用(2013)第13240200016号，面积76249㎡，目前为空地。按照《南昆山1号温泉花园总平面图》规划，用地性质为住宅用地，土地使用权面积76249㎡，容积率1.3，计容积率建筑面积99471.53㎡(其中高层住宅69835.2㎡，低层住宅28432.84㎡，配套用房1203.49㎡)，建筑密度23%，绿地率42%。负一层地下室12600㎡，负二层地下室8000㎡，地下机动车停车位520个。
以上两幅宗地，土地使用权终止日期为2077年12月，两宗地未建设面积共81554平，未建土地评估计容建面约10.28万平。不难发现，项目后续仍有充足的空地待开发，可利用价值较高。
而按照小区规划，项目规划建设用地面积约123972平，容积率1.05，计容建筑面积约130099.01平，具体规划如下：
此外，根据龙门县自然资源局下达的《关于龙华公司土地相关问题的复函》，因龙门县住房和城乡规划建设局已批准了该公司编制的《南昆山1号温泉花园总平面图》，总平面图为宗地一与宗地二整体规划、整体开发，所以宗地二不具备单独开发的条件。
若竞得人通过司法拍卖程序竞得宗地二的国有土地使用权，则宗地一与宗地二的土地使用权不属于同一主体，将出现以下情况:一、导致宗地二无单独出入口，且各项配套设施无法与宗地一摊算，宗地一不满足独立住宅区的使用条件。
二、造成宗地一的容积率只达到0.64，不符合国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录》第四条的规定“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”，且绿地率、建筑密度等经济指标也无法确定。
建议宗地一与宗地二按原批准的《南昆山1号温泉花园总平面图》继续作为整体开发建设，若继续整体开发需要变更未建部分土地的总平面图及单体户型图则需要征得宗地一全体业主的书面同意。
除了拍卖土地使用权外，还有地上25栋建筑物、及办公设备一批。
其中，25栋建筑物均为别墅，涵盖独栋、双拼等类型，别墅建面约488-848平，总建面约1.5万平。
办公设备包括有办公家具、电脑、空调（柜式、挂墙式）等，现存放于南昆山1号温泉花园内。
总的来说，本次拍卖涵盖房地产、土地使用权、办公设备，将整体拍卖，本次评估价约3.92亿元，起拍价约2.2亿元。
截至目前，本次拍卖已吸引48人设置提醒，超1.4万人次围观，但至今无人报名，而拍卖将在明天开拍，这也意味着，项目或将再次宣告流拍。
据企查查显示，项目去年在司法平台挂卖两次，第一次拍卖起拍价约3.91亿元，第二次起拍价降至3.13亿元。
短短一年时间，项目起拍价再降9400万元，接近1个亿，降价幅度相当大。
据悉，南昆山1号温泉花园的建设单位为广东龙华经贸开发有限公司，因无法偿还大量债务，惠州市中级人民法院于2020年11月24日依照相关规定，裁定终止广东龙华经贸开发有限公司重整程序，并宣告广东龙华经贸开发有限公司破产。这也意味着，接下来，项目名下的财产将拍卖，进行破产清算。此外，天眼查显示，截至目前，广东龙华经贸开发有限公司因未按时履行法律义务而被多个法院强制执行，被执行总金额高达2.71亿元，其中未履行金额多达2.2亿元。
南昆山1号花园本次拍卖低于评估价起拍，若是以底价拿下的话，确实是“捡笋价”。
但根据竞买公告，竞价成交时，成交价不包含转让时双方的一切税收、费用；本次成交转让及办理产权过户所产生的转让双方的一切税、费（包括但不限于所得税、增值税、土地增值税、土地使用税、契税、城市建设维护费、教育费附加、地方教育费附加、印花税、未明确纳税、缴费义务人的税费等），均由买受人承担并缴纳。
买受人应在竞买前向相关部门了解税费的种类、税率、金额等税费标准。买受人在承担后不得据此主张竞价无效或向管理人、上拍机构索偿。
除此之外，拍卖标的房地产、土地使用权涉及的道路、园林绿化、供电、供水、供气、通讯、相关配套设备设施的完善、开户、户名变更及其他相关事项，由买受人自理，相关费用由买受人自理。
可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人解决及承担，未明确纳税、缴费义务人的费用也由买受人解决及承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。买受人在承担后不得据此主张拍卖无效或向管理人、上拍机构索偿。
公告特别提示的是，本标的物存在0.5%软件服务费由买受人承担，计费基数为标的物的成交价。
这也意味着，竞得人实际成交价并不低。
除了额外费用较高外，项目同样隐藏着不少风险：
1、项目土地多年闲置，可能超过法律、法规和规范性文件所规定的开发期限，存在被政府部门收回的风险。
2、竞买人买受标的物后，应当自行到相关主管部门办理标的物的过户手续，管理人不承担过户登记义务，过户不能或过户迟延的风险由买受人自行承担。
3、管理人不负责竞买人接收、接管标的物。如竞买人在开发、利用、转让标的物中遭遇障碍的，由竞买人自行排除，管理人不承担任何责任。
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