一二级联动开发下税金如何解冻？

Background

背   景

2019年6月，某房地产开发企业A与政府签订某土地的一级开发协议，待开发完成，政府将按照实际开发成本加成10%的利润支付工程款，一级开发于2020年5月完成，实际开发成本为1000万元，政府应支付A公司工程款1100万元。

2020年8月，政府将该土地公开进行招拍挂，A公司以2亿元价格成功拍得该土地，并于当月与政府签订土地出让协议。

Tax treatment

账务处理

对于以上开发情况，A公司采取以下账务处理模式：

将一级开发成本1000万元计入开发成本（土地及拆迁补偿费），收到的政府支付的工程款作为土地返还款，计入营业外收入。

Tax-related risks and deal with the problem

涉税处理问题及风险

1、企业所得税纳税申报时一次性确认收入，成本按照销售进度分阶段确认，加大税收负担；

2、待土增清算时，极有可能被要求将返还的土地款冲减土地成本，则一增（一级开发成本）一减（一级开发收入）之间，土增清算可扣除的成本金额明显降低，加大土增清算税负；

3、增加契税纳税金额，根据财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第（五）款，土地一级开发中对应的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费等均需要作为计税基数缴纳契税，那么，将一级开发作为拆迁补偿费，增加了契税纳税风险。

BRSINTC

小必建议

那么基于以上风险考量，A公司应如何处理呢？

小必建议，A公司莫要眉毛胡子一把抓，理想是完美的，现实是残酷的，关键时刻还是需要一码归一码，将一级开发和二级开发在账面分别作为不同项目进行核算，确认一级开发收入1100万元，成本1000万元，利润金额100万元；二级开发自拿地后单独归集收入成本；否则，仅仅因为预计土增清算能够多扣成本，而选择让自己走一步险棋，结果极有可能是搬起石头砸了自己的脚呀！

话说，现实往往出乎我们预料之外，如果A公司拍得土地后，被政府告知一级开发工程款和土地出让金进行抵减，抵减后A企业只用支付1.89亿元的土地款，当然，政府也只能开出1.89亿元的收据，那么这种情况下A企业又将如何处理呢？土增清算时土地成本可否全额扣除呢？

预知后事如何，且听下回分解，别忘了关注我们哦！

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