男子婚前买房 离婚时妻子主张房产权益获支持！

于琦

婚姻家庭专业律师

北京速执律师事务所主任

《安全感，女性财产保护实战攻略》作者

案情

2017年，小红和小东确定恋爱关系后不久就登记结婚。小东婚前以自己的名义购得房屋一套，总价约200万元。婚后，双方约定共同还贷，每月还贷金额约6000元。 后两人因家庭琐事矛盾升级，感情逐渐破裂。2019年10月，小红向法院提起离婚诉讼，并要求小东向其补偿夫妻关系存续期间共同还贷金额的一半约13万元及相应的房产增值部分。 小东表示同意离婚，但不同意小红的其他诉讼请求，辩称该房产应属小东个人财产，小红无权要求补偿。理由是该房贷还款账户有小东的婚前财产2万余元，小东母亲曾于2017年12月15日向小东的另一银行账户转入10万元，小东随后将这10万元转至自己的支付宝账户。自2018年2月27日起，小东定期从其支付宝账户向房贷还款账户转入还贷款项。另小东母亲在2020年3月至10月期间共计转账13.5万元至小东的另一银行账户。因此小东认为，其婚后的还贷款项实为其母亲资助，并非以夫妻共同财产还贷。 根据小红的申请，法院摇珠对涉案房屋现价进行评估，评价价格为353.9万元，该房屋升值已高达百万。法院另查明，自2017年12月6日至2020年11月4日，双方共偿还银行贷款本息26万余元。 来源：中国普法

采访对话

方弘：在这个案子当中，小东是婚前买的房，这种情况离婚的话，小红有权主张要回婚后还贷的那部分吗？ 于琦律师：小红肯定是有权主张的。不管小东婚前买的这个房子在婚后是涨了还是跌了，哪怕小东这个房子后来没有增值，还掉价了，小红所有婚内还贷的一半本金也是有权利要回来的，要的是补偿款，不是房子的部分，要的是钱。 方弘：虽然房子是婚前财产，但两个是有区别的，还贷的部分可以要，并不因为房子归小东，前期还的贷款就全部归小东。小东觉得婚后他是用自己母亲的钱来还的贷，如果他的说法属实的话，小红是不是就没有办法得到婚后还贷这部分的利益？ 于琦律师：小东是否用母亲的钱还贷是一个问题，这个案子最后也没有认定是用母亲的钱还贷。假设小东真的完全用母亲的钱还贷，这种情况也有可能判归小红有一半的还贷和增值部分的返还补偿。因为，孩子和母亲之间的钱款有可能是互通的。举个例子，小东说不定每个月孝顺他母亲5000块，他母亲那边又给他还贷4000块，那就说不清楚还贷的钱到底是不是小东的钱了。所以，就算他是用母亲的钱还贷，也未见得这房子就全都是他自己的。 方弘：法院查实，小东提供的银行流水不能证实为其母亲转至银行的10万元是用于还贷的专款，小东亦有通过别的银行转账用于还贷，另2018年5月小红亦转账5000元至该账户由小东负责还款。因此，小东认为婚后还贷款项均为其父母资助与事实不符，法院不予采纳。小红可能还贷较少，而小东是主要还贷一方。现实生活中也会有这种情况，一方主要还贷，甚至就是一方的账户在还贷，另外一方根本就没有还贷的记录。假设小红还贷少或者根本就没有还过贷的话，是不是离婚的时候也能要回还贷的一半？ 于琦律师：对。不管小红参没参与房产的还贷，只要是用家庭婚后共同收入所还的贷款，都算是夫妻共同还的贷款，小红就都能分得还贷和增值的一半。因为家庭共同收入这一部分没有进行财产约定，也没有AA制的约定说你的归你，我的归我，既然没写，那所有挣的钱都是夫妻双方的共同财产。就算是小东一个人出去工作，小红不工作，他挣的钱就是双方的钱。 所以，小东一个人还的贷款也是大家共同还的贷款，至于小红到底能要回多少，司法解释是有明文规定的。 小红本身应该分得婚后所还贷款和增值部分。还贷以及增值部分怎么计算，一些法院指导性文件也有相应的公式。虽然公式会稍有差别，区别不大。这个公式也很明确，是用房产的现值，也就是现在房子卖多少钱除以房产的成本，除完之后得出房产增值的倍数，假设增值了2.5倍，用这个倍数乘以婚内共同还贷的所有本息，比如说生活三年还了多少钱，再除以二，就是小红能分得的钱。 这里边房产的成本可能需要注意，不是说购房的时候是100多万，还得加上这些年所还的利息，成本会稍微增加一点。因为，利息也是为这个房子所付的成本。所以，大部分法院参考的都是这样一个公式来计算小红能要回多少钱。 方弘：您刚才算的算法其实包括了增值的这一部分。 于琦律师：对。因为大部分房产都是增值的，万一这个房子一点增值没有，那小红就按所还贷款的数额除以二，要回来一半就行了。比如说夫妻生活三年一共还了20万，小红就能分10万。 方弘：现实生活当中可能还有一种情况，开始小两口经济比较紧张，父母也一直帮着还贷，父母帮着还贷的这一部分在离婚的时候又该怎么处理呢？ 于琦律师：看父母的资金参与度有多高，前些年也出现过类似的判例，首付全都是父母给的，还贷又月月都是父母提供的，男方跟他父母还一点返还金钱的经济往来都没有。这种情况就把房子都判给男方一人了，有过这样的判例，这是其中一种。 还有的父母参与还贷的资金属于参与了一大部分，是可以证明的，比如这个案例中，小东就试图想证明那10万是他父母参与的，只是没有成功。我确实办过这种案例，父母在夫妻两人分居以后，明晃晃地给了10万块钱，备注拿去还贷，而男方确实也就用这10万还贷了，这个轨迹很明确，比小东的证明起来容易，这种情况这10万就没认定成是夫妻双方共同还贷。法院就把父母帮助的这10万，认定成男方个人的还贷了。 但是，本案不同，小东的10万块钱有明显的作弊嫌疑，就是想让小红分不了，他故意从他父母那拿了10万，其实他自己也还过，小红也帮他还过，他有点说不清，这10万块钱不纯粹。】 所以，法院没有认定是父母帮助还贷，就成了他俩夫妻共同还贷了。 方弘：这个案件经过法院的审理判决，准许小红和小东解除婚姻关系。小东应该向小红补偿夫妻关系存续期间共同还贷部分的一半，大概是12万多，还有还贷增值部分的一半，大概是19万元，也就是说小红最终获得了31万元。 尽管这样一个数字，对于房子现在涨价300多万，显然分的不多。但是相对来说，因为小红的贡献也就是这样。现实生活当中还有夫妻一起付首付，房子可能还落在夫妻俩的名下，但是首付也许男方会多一点，女方会少一点，婚后也是共同还贷，这种情况分割财产的时候，又该怎么个分法？ 于琦律师：如果双方都出资了，差距也不大，可能一方出了大部分，但是差的也不多，然后又写了两个人的名字，这样就属于以结婚为目的共同购置的房产了，尽管是在婚前买的。共同财产如果贡献差别不大的话，就五五分割，这是夫妻共同财产的处理方法，和结婚之后买的房差不多。 除非夫妻双方对这房产的贡献差距很大，比如一方出了100万，另一方只出了5万，虽然写了俩人名字，因为贡献差距太大了，这种情况离了婚，尤其是离婚的时间很快，比如刚结婚就离了，贡献会成为分割房产比例的主要依据。

结语

夫妻离婚时，房产通常会成为夫妻双方争执的最主要的大额财产。尤其对于父母出资购买、还贷的房子，建议一定要做好约定。毕竟，子女离婚对于父母来说已经是难以承受的痛了，如果连一辈子的积攒下来的钱买的房也付诸东流，这对老年人来说有时是难以承受之重！

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