重磅！南海整顿旧村改造：未按计划推进、不适合改造的将清理出库
今年3月，南海区政府印发了《关于加快 “三旧”改造工作促进城乡融合发展改革创新实验区建设工作方案的通知》，并公布了旧村居改造3年计划（第一批），共41个旧村项目入选。
11月2日，南海区政府准备给这份政策“打补丁”，发布了《关于落实南府〔2022〕26号文的补充意见（征求意见稿）》意见的公告。
文件指出：每年第四季度，区自然资源分局将聘请专业机构，根据项目实际情况及镇街前期工作成果，就改造可行性和必要性进行专业评估。
①未按计划推进改造的项目，以及评估为不适合改造的项目，将研究清理出改造计划项目库，本轮计划期内不再启动改造。
②未入库的旧村居，若实施改造，由镇街提出申请，经区自然资源分局聘请专业机构评估认为适合改造的，报请区府批准后纳入项目库。
③禁止企业或机构未经政府同意擅自介入改造，禁止村（居）干部未经镇政府（街道办）同意擅自引入企业或机构介入改造。
关于落实南府〔2022〕26号文
的补充意见 (征求意见稿)
各镇人民政府、街道办事处、区直局以上单位：
《佛山市南海区人民政府关于规范和加快“三旧”改造工作促进融合发展改革创新实验区的工作方案》（南府〔2022〕26号）（以下简称：“26号文”）的印发实施，规范了南海区的“三旧”改造工作。经研究分析当前的市场形势和实践探索，现按照分区、分类、分策、有序推进的原则，提出以下补充意见：
一、强化项目统筹，实施动态管理
（一）建立旧村居项目库动态管理制度
目前，镇（街道）一批列入三年计划的旧村居项目，已经区政府批准预纳入改造计划项目库，遵循效率优先原则实施清理出库和重点推进动态管理。在每年第四季度，由区自然资源分局聘请专业机构，根据项目实际情况及镇（街道）前期工作成果，就改造可行性和必要性进行专业评估，评估结果将作为清理出库或指标奖励的依据。三年届满后，由区自然资源分局拟定新一轮三年计划报区政府批准实施。
（二）清理出库调整
未按计划推进改造的项目，以及评估为不适合改造的项目，将研究清理出改造计划项目库，本轮计划期内不再启动改造。
清理出库的原则：
一是重视村民意愿，对于村民改造意愿不强，在集体经济组织召开村民会议进行意愿表决时赞成人数不足50%的旧村居，原则上清理出项目库；
二是要重视市场机制，现状建筑容积率（以房地一体化标准数据为准）超2.0，改造利益难以平衡的旧村居原则上清理出项目库；
三是重视历史人文保护，具有较多历史文化遗产或古树名木的旧村居，评估认为改造可能会严重损坏历史文化遗产和古树名木的，清理出库；
四是重视城市配套，远离城区，交通、教育等市政配套难以满足人口增加需求的旧村居清理出项目库；
五是重视生态保护，位于生态区的旧村居，评估认为改造行为可能破坏当地生态环境的，清理出项目库；
六是重视改造效率，前期工作效率低下，无法按照计划节点完成任务且延期一次后仍无法完成的项目，原则上清理出项目库。
不在项目库内的旧村居，若实施改造，由镇（街道）提出申请，经区自然资源分局聘请专业机构评估认为适合改造的，报请区政府批准后纳入项目库。
（三）年度计划管理
重视供需平衡，依据全区住宅总容量和近5年住宅供需情况，预估住宅年度供应量，并以此合理分析测算旧村居年可改造量。列入三年计划的旧村居项目，已经启动实质改造（开始编制容量论证）的，在每年的第一季度纳入年度实施计划。纳入年度实施计划的项目，由镇（街道）制定详细的改造计划，将改造节点细化到每个季度，报区自然资源分局审核确定。年度计划完成进度，作为区对镇（街道）加分项考核内容。考核认定为加分项的项目，区和镇（街道）将在容积率指标、用地指标、工业用地指标、物业配建等方面适度奖励。
二、规范前期工作，构建有序市场
（一）政府主导旧村居招商工作
前期服务机构及市场改造主体的招商由镇政府（街道办）主导实施，选定方案（或招商方案）须经镇政府（街道办）党组会议审核通过，否则区自然资源分局在任何审批环节都有权不受理。
（二）禁止企业或机构擅自介入旧村居改造
禁止企业或机构未经政府同意擅自介入改造，禁止村（居）干部未经镇政府（街道办）同意擅自引入企业或机构介入改造。镇（街道）城市更新机构发现以上违规行为的，应将违规企业或机构报区自然资源分局列入不诚信名单,列入之日起三年内不得成为南海区“三旧”改造项目的前期服务机构和市场改造主体。镇（街道）城市更新机构发现有其他违法违规行为的，可根据行为性质移交公安、监察等部门处理。
（三）进一步明确旧村居项目前期服务工作
旧村居项目，可以由前期服务机构实施的工作主要是基础数据调查、历史文化遗产和古树名木调查、单元计划编制。
基础数据核查、容量论证、容量报告核查、控规编制（单元规划编制）、招商文件编制由政府聘请测绘、规划、房地产评估、招标代理机构等企业或专业机构实施，前期服务机构不得介入。
在引入前期服务机构时，镇（街道）应指导村（居）集体经济组织明确前期服务内容和服务时限，服务内容不明确或超出服务范围以及服务时限不明确的前期服务协议，属于不合格协议，区自然资源分局有权不予认可，有权不受理该项目的业务审批。
三、加强导向引领，促进有序改造
（一）因地制宜，分类改造
1.多种模式：在尊重历史、重视现实的原则指导下，将需要改造的旧村居按照不同情况分为不同类型，由镇政府（街道办）聘请专业机构研究确定拆除重建、微改造、混合改造（拆除重建结合微改造）等改造模式。
2.指导原则：脏乱差且安全问题突出的旧村居应以拆除重建的方式实施改造；存在较多历史文化遗产或古树名木的旧村居应采用微改造方式实施改造；需要拆除重建但存在较多历史文化遗产或古树名木的旧村居应实施混合改造，即拆除重建和微改造结合实施。
（二）规范流程，支持合改
地方国有企业按照26号文免公开交易取得市场改造主体资格后，若选定合作企业进行改造或与其他企业成立合资公司进行改造，转让50%及以上权益或整体转让，应制定合作（合资）招商方案（或整体转让方案），经村（居）集体经济组织表决同意且报区政府批准（市级国有企业同时报市国有资产管理部门批准），通过区公共资源交易平台公开选择合作主体或承接主体。转让50%以下权益的，报镇政府（街道办）批准（区级或市级国有企业须同时报区或市国有资产管理部门批准）。
（三）严禁违建，奖惩分明
旧村居项目启动后，村（居）集体经济组织和市场改造主体必须协助政府严格控制私人住房违建行为。规划条件设定的住宅实际容量与违建数量挂钩，启动改造后新增违建面积与实际扣减建筑面积相等，实际扣减的住宅容量可以平衡到片区内其他项目。没有违建的项目，可以获得一定容量奖励。
（四）摇珠选房，先到先选
为了加快推进旧村居项目改造，公开、公平、公正落实改造项目所在村（居）民的安置回迁工作，确立“选房先签约、选房必摇珠”原则，摇珠操作指引见附件1。
四、加大政策支持，助力改造加速
（一）成立区城市更新公司参与“三旧”改造
区国资局研究成立南海区城市更新公司并可在部分镇（街道）设立分公司，主要从事“三旧”改造项目和村级工业园项目的前期服务、前期整理、改造开发、融资担保、招商服务等。区城市更新公司的架构和具体业务由区政府另行制定。
（二）探索推行异地平衡
1.旧村居项目内住宅容量不足，需要在项目外异地平衡的，若异地平衡地块是已储备地块或者是拟征收地块，须按照26号文规定，采取公开出让的方式供地。若异地平衡地块是未收储的“三旧”改造用地，可以纳入主项目合并改造，与主项目一并招商、一并整理、一并协议出让。
2.旧村居改造中的工业用地进一补一平衡办法由区自然资源分局另行起草制定。旧村居项目的产业用地比例需要达到26号文的要求，且改造后产业载体面积不得低于改造前。若不能达到本条款要求的，可以向南海区内其他集体经济组织购买或租赁（须一次性租赁20年）产业用地或产业载体，实现异地平衡。
（三）倡导划拨方式供地
为进一步降低旧村居改造成本，加快改造进程，镇（街道）应引导村（居）集体组织和市场改造主体，在回迁安置住宅用地供地方面，更多的采用划拨方式供地。
五、合理配建物业，平衡各方利益
（一）大力推行集中式员工租赁住房建设
镇（街道）应当指导村（居）集体经济组织在旧村居改造中配建适量的集中式员工租赁住房，集中式员工租赁住房的配建比例原则上不少于非住宅类物业计容总建筑面积的20%。集中式员工租赁住房原则上由市场改造主体无偿配建或有偿代建（具体方式应在招商公告中明确），其开发和管理由区政府另文规定。
（二）非住宅类物业的无偿提供和奖励
1.本意见印发之日起单元计划仍未通过镇（街道）审核的旧村居项目，应提供项目计容总建筑面积5%的物业（根据项目实际情况确定的教育用房、产业载体、人才住房等）无偿移交给政府，无偿移交物业的建筑成本纳入容量核算。
2.全部按照年度实施计划推进的项目，由镇（街道）提出申请，经区自然资源分局审定后报区政府批准，无偿提供给政府的物业比例可下降至项目计容总建筑面积的4%。
六、其他补充意见
26号文第一条第（一）款、第二条第（一）款的工作目标时限要求调整为按照每个项目本身的年度实施计划确定的时间要求执行。
进一步完善空间位置调整制度和改造权公开交易制度，并印发实施。（见附件2、附件3）
七、本意见由市自然资源局南海分局负责解释。
八、本意见印发之日起实施，实施至2025年12月31日。本意见实施之日起区政府及区级机构制定的文件与本意见不一致的，以本意见为准。
这份政策征求意见后面，还附上了《南海区旧村居改造项目回迁房摇珠选房操作指引》。
旧村改造，从来都是有人欢喜有人愁。
像夏北永胜、聚龙南、聚龙北、洲表、宝华这5条村，就属于有实质上进展的旧村居项目。
日前，由万科操刀的洲表村改造项目将于11月5日启动签约，招商蛇口操刀的宝华村改造项目签约率已破8成，拆迁已是板上钉钉。