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黑马地产新贵+CFO高高手，即将开瓶的IPO香槟却变成了“易燃易爆炸”？
文 | 首财君
出品 | @首席财务官（ID：cfoworld）
如果不是一纸IPO招股书，或许鲜少有人会注意到房企新贵新力控股的存在。
在通过高负债、高杠杆、高周转等“常规”模式快速做大规模后，顺其自然地成为了江西最大的房企。在今年5月港交所披露的800页招股书里，新力控股描绘了一个仅用9年从0干到887亿的黑马故事。
然而，就在上周末，主导上市的新力集团副总裁兼首席财务官王炎被曝出已经离职。上市前夜发生CFO被迫离职事件，肯定是坏消息。接手仅半年的CFO突然“被离职”，这样的神剧情不禁令人生疑。
从0干到887亿：
高杠杆扩张下的一场豪赌
房地产从来不缺规模快速做大的神话，其中的故事大抵相似。大多都是借助房价快速上涨的东风，依靠高负债、高杠杆和高周转的 “三板斧”。当然，新力也遵循着这样的模式。
有数据显示，新力控股在2015年的销售额为35.1亿元，而2016年已攀升至161.3亿元，并在此后的两年间以惊人的速度扩张、成长。从增速来看，业绩增速超100%，这个爆发式速度与短跑冲刺无异。其“速成”秘诀主要有两点：一是牢牢占据大本营江西老大位置，二是标准化的高周转模式。
而在过去三年里，新力控股实现了从161.3亿、428.1亿到887.3元亿的销售规模，年复合增长率高达136%，距离千亿仅有一步之遥。但与快速发展相伴的是，规模极速扩张的反面是较低的盈利水平和居高不下的负债率。
招股书显示，在新力规模快速做大的2016-2018年，其净利润分别为1.31亿元、2.78亿元及5.55 亿元。这主要与其较高的财务成本密切相关，较高的财务成本侵蚀了新力较大一部分利润。
高负债扩张的模式给新力的财务造成了较大压力。过去三年，新力的财务成本分别达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，甚至一度超过净利润总额。
三年间，新力控股的净负债率分别为190%、270%、240%，流动负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元和595.49亿元，几乎是行业内净负债率最高的公司之一，也超过了行业警戒线。
大比重、高成本的融资结构，使得新力未偿还银行及其他借款加权平均实际利率高达9.3％，较主流房企6％的平均融资成本增加50％。
借道信托是当前环境下中小型房企融资的无奈之举，也构成新力控股的重要补血来源。
招股书显示，截至2018年底，新力共有28项由信托、资管公司及其他金融机构提供的未偿还融资安排，12笔借款将于今年内到期，且利率均高于9个点以上，最高一笔甚至达到13.62%。
以此同时，尽管新力已展开全国化布局，但公司最大的问题仍未脱离江西房企本色，区域风险高度集中，对江西南昌、惠州市场的过度倚重，近六成销售依赖于大本营江西。可以说，这种集中布局隐含着不小的市场风险，这也将很大程度上会影响新力的上市评估。
负重闯关IPO：
接手半年的CFO蹊跷离职
在高负债的极速扩张暗影下，新力能否成功上市，所关乎的已不仅仅是能否进一步扩张、冲刺千亿，还有它资金链的安全与否。
今年以来，冲刺上市的新力在速度和规模上丝毫没有因为市场环境的变冷而踩“刹车”。今年5月24日，新力控股正式向港交所递交了IPO招股书。有消息称，该公司很快就将在香港启动招股流程。
然而，就在冲刺赴港IPO上市之际，据知名地产自媒体《莫老爷》爆料称，接手仅半年的新力集团副总裁兼首席财务官王炎却意外离职。但鉴于公司并未实现上市且处于缄默期，故而未披露王炎离职缘由，以及接替人选。
据第一财经今儿爆料，对于其在公司上市关键时期突然离职的缘由，以及是主动离职还是被动离职，市场未有定论，一个流传较为广泛的说法是，王炎参股了一家P2P公司暴雷，从而被牵连入狱。公开信息显示，王炎是复旦金融学高材生，在银行系统工作十余年；后加入“复星系”，做到复星国际助理副总裁，被称为“郭广昌背后的男人”。2015年，王炎杀入互金行业任小米贷CEO；P2P暴雷潮后，其重回本行担任海仑堡地产集团副总裁兼首席财务官、置地仁恒集团副总裁等工作。
今年3月，新力集团任命王炎（曾用名：王哲，在加入新力前不知为何突然改名？这里值得推敲）为集团副总裁兼首席财务官，同时兼任集团财务管理中心总经理和融资管理中心总经理，主持财务管理中心、融资管理中心和资本市场部全面工作，向董事长汇报工作。在王炎加盟的同时，新力对集团的财务、融资组织架构进行了调整，原融资管理中心的资本市场相关职能及工作转由新成立的资本市场部承担。在外界看来，新力集团力邀王炎加盟，并且对集团财务、融资组织架构大动刀，最重要的目的就是希望王炎帮助新力成功赴港上市。但如今，仅半年左右的时间，王炎便与新力分道扬镳了。另一种说法指出，王炎的离职也或是因为新力地产在上市方面仍存在难度，并且伴有一定的财务风险等。
可以说，公司大量短期债务，以及较高融资成本的压力不小，尤其在国内融资渠道全方位收紧的背景下，如何获得新的融资以替换到期债务，都显得比过去更为艰难。高昂的融资费用是新力难以忍受之重，这将成为制约其后续发展的瓶颈。
显然，但无论是否真的遇到雷，这个关键点换CFO都不是明智之举，很有可能造成“命悬”IPO一幕的出现。
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