视角 | 所购房屋被法院查封，购房者如何救济
本文作者：许啸懿 执业律师 业务方向：执行案件、争议解决、企业合规 邮箱：xuxiaoyi@yunya.com.cn |
如今二手房买卖市场火热，但在购房过程中，购房者往往会面临相关法律风险，例如：甲将出售一套自有房屋，乙有购房意向，双方签订了房屋买卖合同，但房屋暂未过户。后因甲方有诉讼或执行案件导致该房屋被法院查封，此时乙应该如何对自己的权利进行救济呢？作为购房者，在二手房交易过程中需要注意哪些问题呢？笔者将以具体案例进行阐述。
案例一：在无锡市滨湖区人民法院执行的王某与张才某、张某民间借贷纠纷一案中，案外人张玉某对法院查封无锡市滨湖区华憬佳园25-xx室（以下简称涉案华憬佳园房屋）提出书面异议。
王某与张才某、张某民间借贷纠纷一案，滨湖法院于2018年5月29日作出民事调解书已经发生法律效力，该民事调解书确认了被告张才某、张某的还款义务，但最终因被告未按调解书还款，原告向滨湖法院申请执行，法院于2018年11月20日立案执行。在执行过程中，法院查封涉案华憬佳园房屋。案外人张玉某不服，遂提起执行异议。
案外人张玉某针对上述执行行为提出异议称：其于2017年12月17日通过中介向案件被告购买了涉案华憬佳园房屋，并将房屋款项支付至中介处，并支付了中介费2万元后，便居住在该房屋内。后其无法找到张才某，无法完成房屋过户。综上，其购买涉案华憬佳园房屋合法有效，为该房屋权利人。现法院查封涉案华憬佳园房屋，侵害了其合法权益，请求法院依法解除查封。
案外人张玉某为证明其主张，向法院提交如下证据：1、无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书、安置房结算书、拆迁户公寓房安置单各一份，证明涉案华憬佳园房屋为张才某拆迁安置所得；2、两被告（甲方产权人）与其（乙方）签订房屋出售买卖合同一份，待房款付清后进行钥匙交接。关于过户，双方约定，甲方拿到不动产证后，乙方需要甲方必须提供银行贷款材料过户手续或到无锡公证处公证给乙方处理。甲方不得以任何理由拖延时间超过90天，否则按违约约定赔偿。3、户口簿一份，证明张文某与张玉某系夫妻关系；4、房款往来账明细，证明其已按照合同约定支付涉案华憬佳园房屋款项，并支付了中介费；5、已支付涉案华憬佳园房屋全部款项；6、交房手续一份，证明2017年12月28日，涉案华憬佳园房屋已交付给其，房屋内所有设施及家电归其所有。7、水、电、燃气、电视费发票，证明其一直居住在涉案华憬佳园房屋内，一直由其缴纳该房屋上述费用。
法院认为：本案的争议焦点为张玉某作为涉案华憬佳园房屋买受人，其权利是否合法，能否排除本案执行。在本案中，张玉某在法院查封涉案华憬佳园房屋前，通过中介与张才某、张某、签订了合法有效的房屋买卖合同，在支付完全部款项后，完成了房屋交接，合法占有了该房屋。虽然涉案华憬佳园房屋仍登记在被执行人张才某名下，但未办理过户手续并非因张玉某自身原因所致。综上，张玉某在涉案华憬佳园房屋上的权利合法有效，足以排除本案执行，对于其异议请求，本院予以支持。
案例二：在王某与杨某等案外人执行异议之诉中，王某在2008年2月申请法院查封涉案房屋查封，案外人杨某提出执行异议。杨某与轻工公司签订的《商品房买卖合同》，约定杨某购买涉案房屋。2004年4月7日，轻工公司与朗晨公司签订协议约定，以云顶大厦五层26号办公楼抵顶工程款。2004年11月17日轻工公司开具涉案房屋《准住通知单》，物业管理费和电梯费的缴纳为沈阳朗晨环境工程有限公司，法定代表人为杨某。
最高法认为，根据《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨某在本案中主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据杨某在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2004年4月7日，轻工公司与朗晨公司签订协议约定，以云顶大厦五层办公楼抵顶工程款。杨某与轻工公司签订的《商品房买卖合同》中约定了杨某购买的房屋、房款。上述二者具有同一性，加之轻工公司与朗晨公司确有建设施工关系，因此，杨某提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成，并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异，但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。杨某主张其以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，并提交了两份《清华同方户式中央空调系统销售合同》及抵债协议书为证。王某对此提出异议，认为两份销售合同的金额与在沈阳市城市建设档案馆存档合同金额2966910元相差悬殊，不能证明双方存在真实的合同关系。因杨某向法院提供了其采购空调、锅炉以及相关人员安装费用等材料，同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据，且8份银行进账单记载2002年9月17日至2004年1月15日，轻工公司向朗晨公司汇款360万元，均可证明存档合同标的额并非工程全部价款。杨某已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨公司，但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨某应为实际权利人，以朗晨公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。杨某提交的（2007）和民房初字第775号民事判决书、（2008）沈民（2）终字第304号民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨某、杨某某与徐某某、中国建设银行股份有限公司沈阳天龙支行签订的房屋租赁合同均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于杨某的实际控制之下。虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为朗晨公司，但该公司的法定代表人为杨某，股东为杨某及其父杨某某，基于家族企业的特性，可以认定案涉房屋已被杨某实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》，故杨某基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。
（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗（2013）6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政（2012）93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明，案涉房屋的产权人界定为杨某，因建设方阳台超建等原因，未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年，但解遗事项发生在法院查封之前，且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因，买受人对此没有过错。综合上述几点，应当认定杨某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
案例一是目前实践中较为多见的二手房买卖过程中房屋被查封而引发争议的案件。案例二则更为复杂，涉及以房抵债的情况下，未办理产权变更登记手续，以房抵债的权利人排除强制执行的问题。从上述两个案例我们可以看出，购房者在房屋交易（特别是二手房交易）过程中应当注意一下几点：（一）购房者在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。房屋是否被法院查封，建议房屋所有人和购房者到房屋所在地的不动产登记部门核查；（二）购房者在人民法院查封之前已合法占有该不动产。合法占有该不动产具体表现为：购房者提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证,或者与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证,以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的,以上行为可认定其在查封之前已经合法占有该不动产；（三）购房者已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本条件中，还需注意的是：购房者应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据,或者主张购房款系现金交付,且无其他证据证明其存在支付事实的,对购房者主张将不予支持；（四）非因购房者自身原因未办理过户登记。建议购房者在购房合同中明确具体的过户时间，如果出售方未按约过户，购房者也应当及时地通过书面形式向出售方主张要求过户。
有读者可能会问，如果案件未进入执行程序，在诉讼程序中案外人（购房者）即发现所购房屋被法院查封，可以向法院提出异议吗？根据江苏省高级人民法院关于案外人针对诉讼保全措施能否提起执行异议之诉的纪要，会议认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十二条规定:利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的,由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。该条规定赋予案外人针对保全裁定有申请复议的权利,但并未排除案外人对保全标的提起案外人异议进而提起执行异议之诉的权利。诉讼保全行为属于执行措施,案外人不服人民法院作出的诉讼保全裁定,对保全标的提出书面异议的,为充分救济其合法权益,有权依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定,提起案外人异议进而提起执行异议之诉。因此，如果案外人（购房者）在房屋交易过程中遇到上述案例中的情形时，在符合法律规定的情况下即可向法院提出异议甚至提起执行异议之诉，要求解除对房屋的查封措施。
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