动态 | 周缘求律师走进梁溪之声广播宣讲民法典（附：民法典物权编亮点解读）
云崖律师：周缘求 主任、合伙人、律师 业务方向：劳动法、民商法、企业法律顾问 邮箱：zhouyuanqiu@yunya.com.cn |
8月29日上午，作为无锡市骨干律师《民法典》宣讲团成员，云崖所周缘求律师应邀与无锡律协监事陈志亭律师一起，共同走进FM92.6梁溪之声广播《一炮双响》节目以及“爱吾锡”直播平台，在无锡广播金牌主持人张可、“爱吾锡”法律咨询缪秋萍主持下，为广大网友、市民互动普法，宣讲《民法典》物权编相关内容。
节目直播过程中，两位律师与听友、网友们积极互动，向大家普及《民法典》物权编中的重要变化和亮点条文。现场解答了听众关于租赁物的使用权、婚恋被骗能否要求返还贵重礼品以及开发商未履行承诺等法律问题咨询和网友的后台提问，吸引1.6万余人参与互动（《民法典》物权编！无锡市骨干律师宣讲团开课啦！-爱吾锡的直播回放）（扫描文末二维码，可观看直播回放）。
因为时间关系，还有很多的物权编亮点来不及一一解读，以下系周缘求律师为本次直播活动准备的《物权编亮点解读》，供参考。
一、第一分编通则
1、加强物权平等保护
民法典第207条在物权法第4条基础上，增加“平等”二字，重申与强调平等保护。
第一分编通则，第一章一般规定，第206条第3款、第207条。
《民法典》
A206【国家基本经济制度和经济政策】国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
A207【平等保护原则】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。
《物权法》
A4 【平等保护国家、集体和私人的物权】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
二、第二分编所有权
2、新增添附规则（第322条）
有约定依约定，无约定依法律，无法律按照充分发挥物的效用及保护无过错方原则确定物权归属。
A322【添附的归属】因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
3、完善建筑物区分所有权制度
第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，A271-A287；第三编合同，第二分编典型合同，第二十四章物业服务合同，A937-A950。
3.1 修改关于全体业主共同决定事项以及表决机制（第278条）
（1）适当放松业主共同决定事项表决权的要求，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛。
（2）将维修资金的“筹集和使用”拆分成两项，且两项的表决方式不同。
（3）增加一项表决范围，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”应当由业主共同决定，增强业主对共有部分的管理控制能力。
（4）表决方式表决规则变化：在维持《物权法》规定“总面积、总人数”双重多数表决规则的同时，将一步计算规则修改为两步计算规则：首先必须满足参与表决的比例要求（三分之二以上），然后再根据重大事项和普通事项区分参与表决的同意表决权的比例要求。
《民法典》
A278【由业主共同决定的事项以及表决规则】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《物权法》
A76【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
根据《物权法》第76条第2款第5项、第6项的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《民法典》降低了业主行使共同管理权的表决门槛。将《物权法》第76条第2款第5项规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆成两项（第5项和第6项），对“筹集”和“使用”分别规定，“筹集”属于重大事项，“使用”则属于普通事项。同时增加一项作为第8项，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。”作为必须由全体业主共同决定的重大事项。
《民法典》将重大事项的表决比例降低为1/2（2/3*3/4=1/2），将普通事项的表决比例降低为1/3（2/3*1/2=1/3）。
3.2 明确规定将住宅改变为经营性用房必须经有利害关系的业主一致同意。
《民法典》
A279【业主将住宅转变为经营性用房应当遵循的规则】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
《物权法》
A77 【将住宅改变为经营性用房的规定】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
3.3 增加公共维修资金的使用范围，增加紧急情况下使用维修资金的特别程序。（第281条）
（1）第1款新增了屋顶、外墙、无障碍设施等范围，扩大了公共维修资金的使用范围，解决了公共维修资金在使用中的困境。
（2）新增加维修资金定期公布的规定。
（3）第2款增加规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
《民法典》
A281【建筑物及其附属设施的维修基金的所有权和筹集、使用规则】 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
《物权法》
A79 【建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
3.4 明确共有部分产生的收益归属，以及报告义务。
共有部分产生的收益属于业主共有。业主共有部分的经营与收益情况等事项应当以合理形式向业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。
《民法典》
A282【业主共有部分产生收入的归属】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
A943【物业服务人的报告义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
《物业管理条例》
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
三、第三分编用益物权
4、土地经营权的物权化
第三分编，用益物权，第十一章土地承包经营权，A330-A343,A339-A342土地经营权。
（1）落实农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”制度，土地经营权可以依法自由流转。
（2）流转期限为5年以上的土地经营权经登记后具有物权的对抗效力。
（3）通过招标、拍卖、公开协商的方式承包农村土地，土地经营权可以依法抵押；在禁止抵押财产中，删除了“耕地”一词。
A339【土地承包经营权的流转方式】 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
A340【土地经营权人对土地的占有、使用、收益权】 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
A341【流转期限为五年以上的土地经营权的登记对抗主义】 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
A342【通过招标、拍卖和公开协商等方式承包农村土地的流转方式】通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
5、新增居住权
第三分编用益物权，第十四章居住权，A366-A371
（1）居住权有什么用？夫妻离婚后分割房产后可为另一方设置居住权；父母将房产登记在未成年子女名下时可以为自己设立居住权；老年人可以出售房屋并设立居住权以房养老；企事业单位可以为吸引留住员工设置居住权；住房保障制度可以引入居住权制度；
（2）居住权会不会被滥用：设置居住权以对抗债权人执行；
A366【居住权人的用益物权】 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
A367【居住权合同】 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
A368【居住权的登记要件主义】 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
A369【居住权流转的禁止性规定及例外】 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
A370【居住权消灭的情形及注销登记】 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
A371【以遗嘱设立居住权的法律适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
A366：居住权属于用益物权，可基于合同设立。
A367：居住权合同的一般条款。（第2款第3项：居住的条件和要求）
A368：居住权的无偿性原则及登记要件，居住权自登记时设立。
A369：居住权的限制：居住权的人身属性，不可转让、不得继承，原则上也不得出租（另有约定除外）。
A370：居住权的消灭以期间届满或居住权人死亡为消灭时间。
A371：可以通过遗嘱方式设立居住权
四、第四分编担保物权
6.1 扩大担保合同的范围
为优化营商环境提供法治保障，《民法典》在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保的担保功能，为让与担保制度留下发展的空间。增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。
A388【担保合同的界定及其与主债权合同的关系】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
6.2 扩大了担保物的范围。
（1）A395:将海域使用权纳入抵押物的范围，删去禁止耕地使用权抵押的规定。
（2）A440：把将有的应收账款纳入权利质押的范围。
A395【可抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
A440【可出质的权利范围】债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、本票、支票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）现有的以及将有的应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
《物权法》
A180 【抵押财产范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
6.3 限制了动产抵押权的效力
A404【动产抵押对抗效力的限制】以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
将此前对浮动抵押权的效力限制扩及所有的动产抵押，保护了善意取得财产人的合法权益，保障了正常的交易安全。
6.4 放开对抵押物转让的限制
《民法典》
A406【抵押期间抵押财产转让应当遵循的规则】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《物权法》
A191 【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
6.5 修改了动产担保物权的优先顺序
对于同一财产既设立抵押权又设立质权的情形，按照时间先后顺序，动产抵押登记与动产质押交付具有同等效力，《物权法》规定登记的效力优先于交付。
A415【既有抵押权又有质权的财产的清偿顺序】 同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
6.6 新增价款债权动产抵押的超级优先权
A416【动产抵押担保的优先效力规则】动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
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