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说了那么久土地零供应的天河有新盘!户型是这样……

π君 广州地产派 2021-07-29



总是说天河区住宅用地供应少,零供应,那么这一次,5年前出让的地块建成的项目终于要来了。


它还有超多小户型,你看吗?


海景慧源山庄

地址:科韵北路与岑村公路交汇处

发展商: 慧源置业

规模:占地面积约7万㎡

             建筑面积约16.6万㎡



1

交通:未来21号线站点在3公里处


楼盘位于天河区岑村公路与科韵北路交汇处,即火炉山附近。


当然,像最近两年天河区的新盘一样,在最核心区域的极少。


像牛奶厂、奥体板块的楼盘在天河区最东边,而这次楼盘所在的板块,也算是一个已经很久没有新盘供应的新区域。


可能原本考虑在天河购房的买家,并没有关注过这里。




公共交通的话,可以在珠江新城的花城广场西总站,搭乘901A公交车到岑村小学站下车,再往北走约400米到达项目,用时约40分钟。


△楼盘周边另一个公交站


项目距离计划明年全线开通的地铁二十一号线天河智慧城站约3公里的路程,以后需要接驳才能达到地铁站。


另外,楼盘南面为双向两车道的岑村公路,通行能力有限。而科韵北路则是往来东面车管所的交通要道,车流较大。


△岑村公路



2

配套:周边缺少大医院


从外部环境来说,火炉山会是日后业主休闲娱乐的好去处。


但项目所在的位置,特别是首批推出的单位,都比较靠近马路。与想象中的山居又有所不同。


△火炉山 资料图片


目前周边其他商业和医疗的配套则比较欠缺。根据规划,小区西侧及南侧楼栋将配置底层商铺,满足日后小区业主的日常消费。


销售中心将会在日后改为公立幼儿园,但何时启用尚不明确。


而距离项目最近的小学有御景小学和岑村小学等,日后业主子女入读哪所学校则暂不明确。



医疗方面,周边只有岑村医院以及社区卫生服务站,大型医院要到约10公里车程以外的天河公园周边。




3

户型:超多两房户型


项目占地约7万㎡,总建筑面积约16.6万㎡,共规划25栋住宅。



现场可见,楼盘的销售中心外墙,还没完全完工,但销售中心已经开放,地产派小编也拿了最新鲜热辣的项目户型图。


据悉,楼盘预计12月会开放样板间。



小编第一时间在看到楼盘的户型图时,都有点不太相信自己的眼睛。


因为如果已经习惯了目前市面上主打的90-100㎡左右三房,就会发现,现在的这个盘,太任性了。


它主打的是60、70、80㎡的两房!


除此之外,还有52㎡、66㎡的一房户型。


楼盘一期推出的是西南侧的5栋楼。



每一栋都有超多的两房单位,初看户型图,真有点让人眼花缭乱。


后来小编才发现,这原来还是跟楼盘属于较早期拿地的项目有关。


当时,广州不少出让的地块仍有中小户型(90㎡以下)比例的规定。


该地块的具体规定为,中小户型比例不低于30%。


从目前楼盘首批推出的户型单位看,已经远远超出30%的比例。


据销售介绍,项目二期,尤其是靠近火炉山的楼栋,将主打复式以及大平层。



52㎡一房

位于F2栋的05单位,厨房总体为“一”字型,但转角位不方正,且不带工作阳台。


客厅3.4米开间,卧室与景观阳台均为南向望城中村,景观欠佳。同时南面为岑村公路,日后或会受噪音影响。


优点是唯一的卧室面积比较大,接近10㎡并带飘窗,较适合单身人士或小两口居住。



63㎡两房

F2的03单位,西南朝向户型。


厨房不方正,空间利用较不灵活。并且不带工作阳台,只在西南角落设有小窗户,使用体验或许欠佳。


主卧与景观阳台西南向,可能会受到西晒影响。次卧则为东南向,但被其他单位遮挡。


同样是60多平方户型,两房单位比一房单位更为实用,一房单位则更舒适。



两房的单位还有这些:


△F3栋户型分布 除01单位为一房,其余为两房



110㎡三房

单位所在的B2栋整体不靠近马路,预计噪音影响较小。而该户型所在的02单位为西北朝向,近3.9米开间,景观阳台约1.4米宽。


主卧为带卫浴的套间,带东北朝向小飘窗,可望小区园林。



三房户型还有这些:

△B2栋户型分布 除03单位为两房,其余为三房



4

价格:或定在4.5万元/㎡左右


对于一手楼价领跑广州的天河区,重点地段单价6、7万起步已是十分平常。而天河的东部,要找到单价“4”字头的楼盘也不难。


现场销售称,楼盘尚未有具体价格,但最终售价有可能参考周边项目而定。


目前,项目西面的华南御景园二手房报价在4.6万元/㎡左右。


△华南御景园


而直线距离约3公里外的一手项目天河星作,在售产品均价4.3万-5.2万元/㎡。


假设楼盘定价4.5万元/㎡,则入手门槛(52㎡一房)约为235万元,最大的户型(128㎡三房)总价则接近580万元。


首付三成最低约70万元起。



注意




小编翻查当年的土地出让挂牌公告得知,地块的出让条件可谓苛刻。


该地块原用地单位为广州市沙河经济发展有限公司,出让时地块内大部分为林地、荒地,内部建有多栋临时建筑,土地未平整。



地块出让时,由于原用地单位未兑现被征地村《征地协议》相关约定,地块由被征地村控制,并存在租期20年并办理了工商登记的餐饮临时建筑 。


发展商需负责解决被征地村5万㎡安置用房事宜等。


因此当时只有慧源置业一家报名,并以底价21.6亿元,折合楼面地价1.3万元/㎡获得。


△该开发商在天河开发的另一楼盘海景花园


项目从拿地至今,历时5年才最终亮相,与地块前身复杂的身世不无关系。



风评


从市场的角度看,由于广州的楼价总体而言一直处于上升期,所以项目迟迟没有正式推出,也不会是亏本生意。


但从项目首批推出的产品也看出,部分的“历史遗留”问题。



一房、两房小户型单位的比例超过六成。虽然按照总价计算,入户门槛降低,但在严格的限购和限贷的政策下,刚需人群选择两房、甚至一房的入门级单位,还是选择一步到位的三房,这是个问题。


同时,作为刚需户型楼盘,这有能满足刚需买家普遍都看重的教育等刚需配套吗?这也是个问题。



采写  by  花木蓝  小谷

编辑  by  小谷





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