郊区车位60万/个！买房以套内计价，车位可变公建配套吗？

近日，住建部发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，提出“住宅以套内使用面积进行交易”，迅速成为公众关注焦点。

以套内面积计价值得倡导，关键是可以解决住宅公摊面积不透明的问题。而说到公摊，除了住宅外，车位的公摊面积更多！

通常套内面积10㎡左右的车位，加上公摊，建筑面积却可能达到35㎡左右。

除了公摊多之外，在以套内面积计价的规范出来之后，也有不少声音认为，是时候讨论一下有车一族业主们居家生活必备的车位是否应列为公建配套，不要再将所有权归属到开发商一方，从而造成天价停车位、天价停车费的问题了！

郊区车位60万/个! 贵过市区

在番禺的祈福新邨，最近就有业主因为60万元/个的“天价”停车位，与开发商产生纠纷。

△来源：微博

据小区业主反映，祈福新邨的缤纷汇小区、祈福活力花园二期等多个小区停车位从原来承诺的“只租不售”变为如今的每个60万元“天价”，并且租金将由目前400元/月逐步上涨至2024年的1000元，还每月额外要求80元或100元不等的管理费。

△祈福活力花园（扩展）住宅地下停车位租金调整公告

同时表示，开发商和物业公司定价前并未事先征求业主的意见和同意，完全属于单方面的涨价。

△都市活力花园（二期）车位出售（出租）方案部分节选

开发商方面则回应，所有出售的车位都是有产权的，“开发商有权决定是卖还是租。”但鉴于目前业主反对声音较大，停车位租金暂时还没涨价，涨价条例也暂缓实行，至于今后的价格尚不明确。

△来源：微博

地下停车库由于需要建设车道、出入口坡道、配套设备房等附属设施，加上公摊后每个车位的销售面积约在35㎡。

来自克而瑞数据显示，2018年广州全市共销售车位54125个，成交均价为13094元/㎡，销售金额94.1亿元。

即以均价计算，去年广州车位总价平均约45.8万元/个！

也就是说，祈福新邨60万元的“天价”车位比全市平均总价要高出14.2万元！

停车位能否作为公建配套？

小区停车场纠纷不断，说到底还是利益问题。

车位开发成本高，公摊面积大，最直接的体现就是车位月保费越来越贵，开发商也更乐意通过出售车位收回成本。

广州市政协常委曹志伟曾建议，今后新出让土地的住宅小区停车场可作为免地价、免摊分公共面积的配套设施，作为住宅楼共用面积（不摊分）。

车位的整体产权确权给全体业主所有，即可实现车位只租不售；而税局允许建设单位将停车场建设成本打入住宅建设成本。

住宅小区停车场的租金收益归全体业主所有，可用于支付停车管理费和小区物业管理费，若还有剩余则作为全体业主的维修基金。

这一办法，看似能够化解建设者和使用者之间矛盾不可调和的问题，但要改变实施已久的住宅停车位产权问题，也恐怕不易。

调价须开发商与业主双方协商

虽说开发商有权就停车收费定价，但并不是说想调价就能任性调。

今年1月8日，广州市发改委就《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则(公开征求意见稿)》(以下称《议价规则》)公开征求意见，规定停车场应在住宅单位出售时就要同时公示。已售住宅单位不得擅自制定或提高停车收费标准。

△征询意见1月17日已截止，目前无最新消息

该《议价规则》中最受关注的内容有：

1、停车场的收费标准在住宅销售时就需同时公示

也就是说，按照新政策，可以避免业主日后收楼后才发现买得起房买不起车位，供楼的同时还要负担天价停车费的现象。

一切在卖楼的时候就公示得清清楚楚。

2、停车场收费标准调整需经业主协商同意

为保证车位使用者即业主的利益，在小区停车场收费调价前，设置了三道关卡：

①方案公示三个月

②结果公示一个月

③协商超过六个月程序终止

住宅停车费协商定价，可以说是保障了广大业主权益。但要平衡各方的利益，尤其是开发商方面，恐怕还比较难。

采写  by  小谷

编辑  by  小谷

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