重磅！南沙旧村改造将出新规，280㎡内住宅纳入改造成本！
南沙传出启动旧改消息的村庄一个接一个，其加快旧村改造工作的指导意见新规也即将出台！
5月30日，南沙区政府发布《关于进一步加快南沙区旧村庄改造工作的指导意见（试行）征求意见公示》（以下简称《意见》）。
《意见》对列入旧改成本的村民住宅面积做出明确规定，并建议预留10%-15%的建设用地作为产业发展空间！
截至今年5月，广州公共资源交易中心已完成旧村改造项目交易11宗，成交金额556亿元。其中南沙东湾村旧改项目于3月份被星河控股拿下，而东瓜宇村、大涌村新村街旧改项目则在4月公开招标，并定于6月开标。
村民住宅面积280㎡内部分纳入改造成本
《意见》原文：（十一）规范旧村改造成本核算。符合历史报建要求（含办理村民建房备案、信息牌等手续）、2009年12月31日后建成的 符合“一户一宅”相关规定的村民住宅建筑 280 平方米以内部分， 经镇（街）和村批准并逐栋确认，可纳入改造成本。
该规定会不会对日后村民的补偿标准产生影响？
旧村改造也要走产业+ 模式？
《意见》原文：（二）坚持产业优先，创新引领。在旧村庄全面改造方案中增加产业导入专章，引导村集体经济组织、合作企业按照政府产业布局、产业发展定位等要求进行更新改造。在规划可承载的前提下，预留10%—15%的独立用地或建筑面积作为产业发展空间，引入“IAB”、“NEM”等创新型产业，推进产业集聚，促进产业转型升级。
新模式是否符合村民旧改利益最大化的需求？具体产业导入及分红怎么规定？尚未有答案。
政策多方开绿灯
1、国有、集体建设用地之间可以互相置换
《意见》原文：（十六）建设用地置换。根据成片连片和更新片区整合开发需要，旧村庄全面改造项目可开展建设用地置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换；建设用地置换应在权属清晰、程序合法的前提下，遵循“价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则进行置换。
2、零星土地可化零为整
《意见》原文：（十七）调整土地利用规划。旧村庄全面改造项目中符合城乡总体规划，但不符合土地利用总体规划的零星土地，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，可按规定程序申请修改土地利用总体规划，将部分沿河涌而建的“条形状”建设用地土地异地调整为集中成片建设用地，形成规模效应，集约节约用地。
3、可联合周边旧厂、工业园等成片改造 或可提高容积率
《意见》原文：（十八）推进成片连片改造。在整体规划的前提下，旧村庄全面改造项目可结合改造范围内或邻近的旧城镇、旧厂房、留用地、村级工业园等进行整体改造，并可通过协商收购、产权归宗等灵活方式实现单一改造主体，统筹整合土地资源连片开发。旧厂收储项目未标图建库用地补偿标准按照已标图建库用地补偿标准的90%计算。 旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，可通过异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡。
旧村庄全面改造项目可结合区土地储备和供应计划、财政承受能力、机场限高、城市设计等因素综合确定成片连片改造范围和复建安置建筑容积率；位于轨道交通枢纽及站点附近的重点旧村庄改造项目复建安置建筑容积率可适当上浮。
前期服务企业注册资金不少于1亿元
《意见》原文：（十）规范旧村改造引入前期服务企业。村集体经济组织原则上不得引入中介公司、平台公司等，确有需要前期服务的，可按程序聘请相关事业单位或前期服务企业提供政策、技术等服务，前期服务企业应符合以下资格条件：
1.企业注册资本金不少于1亿元；
2.近三年内无不良诚信记录；
3.具有二级或以上资质的房地产开发企业；
4.上级主管部门以及政策规定的其他条件。
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采写 by 花木蓝
编辑 by 大熊
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