毕业租房旺季到来，但长租公寓不赚钱了？
毕业季，也是租房旺季，在这样一个时间节点，有一个消息格外引人瞩目，曾经突飞猛进的万科“万村计划”主动违约，放弃部分已经签约房源。同时万科长租公寓事业部总经理薛峰也已经辞职。
再联系到近几年长租公寓的发展口风，是否会出现又回到长租公寓是否真的赚钱这一原始命题上来？
“深漂”松了一口气
对于不少生活在深圳、尤其是刚踏入社会不久的小伙伴来说，居住成本低廉的城中村自然是他们赴深的首选落脚点。然而2017年起，万科一项“万村计划”让他们住得不淡定了。
“万村计划”是深圳万科旗下业务，自2017年起便深入深圳上百个城中村，并从房东手中租下约2000栋“农民房”，租期10-12年不等，以“押一付一”的方式支付租金。
其后，万科着手把这些“农民房”翻新改造为旗下“泊寓”长租公寓产品，但短时间的集中签约，致使房东们集中清退租客，但不住村里，能搬到哪里呢？
此外，按照城中村较低成本的租赁市场现状，万科想要在村内房源实现每年5%-10%的租金上涨基本是不可能的难题，因此会有短时间内在租赁押金、改造装修上投入大量资金，但资金回流周期较长，甚至可能在整个租赁周期都难以盈利的风险。
△万科“万村计划” 图片来源网络
而就深圳而言，万科长租公寓主要供应来源就是“万村计划”中的“农民房”，因此在经营困难的情况下它也不得不一方面暂停签约新房源，另一方面放弃已签约但未改造房源以达到止损的目的。
据了解，万科在深圳从城中村房东手上签下的约2000栋“农民房”中，预计有超过一半房源尚未启动改造装修，如果这些房源全部放弃，须向业主赔偿月3个月的房租作为违约金，总计金额或将达到上亿元。
盈利压力浮现，长租公寓拓展放缓
据克而瑞监控数据显示，2019年上半年，万科长租公寓品牌泊寓无论在拓展规模以及开业规模方面均在业内处于领先位置。从总体市场来看，过去半年各房企运营商整体风向收敛聚焦，拓展增速放缓。
主要原因，一是盈利压力再度浮现，资金效率提升有限，对新项目拓展较谨慎；二是经过2018年的开疆拓土后，头部企业已初具规模成效，盘活资产有效运营才是关键。
△2019上半年房企长租公寓房源规模排行 来源：CRIC
截至目前，至少30多家长租公寓累计融资超过50亿元。自2017年起，万科、朗诗、龙湖等多个房企加入长租公寓市场队伍中，并且扩张速度较快。
但随着时间的推移，投资周期长、成本高、盈利难等逐渐成为经营长租公寓业务的企业普遍须要面临的难题。
目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%（一线城市低于2%），低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。
△图片来源网络
另一方面，由于总体市场环境的变化，使得住房租赁专项债不得不中止，至今年上半年已有至少三家房企长租公寓业务因融资遭遇瓶颈而出现经营困难。
“万村计划”的叫停，正是业务层面上对低效资产关停的体现，其目前业务侧重点是聚焦现有项目的经营提升。
△图片来源网络
另根据日前发布的《中国长租公寓行业运营情况分析报告》指出，虽然长租公寓产品线日趋丰富，但从产品设计角度看差异不大，同质化程度很高。
该报告同时显示，租赁式公寓95%的客群是20-35岁的单身青年，其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业、金融行业和高端服务业，从而导致产品的同质化。
逆势入市，房企能从中分一杯羹？
虽然长租公寓市场总体来看并不如人意，但有房企却选择在这个时候加入推出相关产品。
近日，广东本土房企敏捷在广州红专厂举行长租公寓“泊舍”品牌发布会，透露其将定位型格城市公寓，服务更多有态度、有想法的型格青年群体。
△图片来源：南方+
据了解，其产品以“身居型格，活出性格”为主题，倡导“活自己，有型格”，希望年轻人可以大胆活出自己，做一个有型有格的新青年。同时，为居住者提供良好的居住体验和丰富的社群活动，因此获得了较高的满意度。
在广州，目前已有多个有着丰富经验的品牌长租公寓参与市场竞争。敏捷这个市场“新手”未来能否从中分得一杯羹，尚需时间检验。
△图片来源网络
与敏捷的高调不同，2017年就进军长租公寓市场的弘阳至今为止的两年时间内，也仅有南京、上海两家定位中端的门店开业，规模之小使其几乎没有什么存在感。
按照计划，弘阳旗下长租公寓品牌弘寓因应目标人群细分为四类：服务式公寓咖客、高端柚紫、中端暖桔（运营中）、大众柠萌，而目前只落地运营一种。
△图片来源网络
与万科、龙湖等已较大规模铺开长租公寓业务的房企相比，弘阳在这方面似乎还在起步探索阶段。就目前大环境来看，弘阳似乎也是在刻意规避公寓市场快速扩张之下同时带来的风险，因此相关业务的拓展显得尤为谨慎。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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