500万只能买白云新城“刚需”房？
如果说，500万以下可以买白云山旁一手楼，你是否会心动？
但如果告诉你这个价格只能买刚需户型，买舒适三房起码要640万，你又会怎么想？
最近白云新城有新盘即将开售，到底是个什么样的存在？
天健云山府
建筑面积约5.7万㎡
交通：公交地铁齐全
项目位于白云区白云大道南，属于中心城区范围内的白云新城板块。
周边有白云大道、广园路、机场路、环城高速等主干道，驾车往来市内主要重点区域都比较方便。
△白云大道南
如果选择公共交通出行，项目东侧的公交站盈翠华庭站途经线路近20条，可直达越秀、荔湾、海珠、天河、白云等中心城区多个片区甚至大学城、花都湖等地。
现状距离最近的地铁站为2号线飞翔公园站、白云公园站，该两站与项目之间须通过公交接驳3-6站不等。
值得一提的是，在建的地铁12号线也将经过项目附近。其中，规划的小金钟站就在项目北面约400米位置，车站目前正在进行土建前的准备工作。
该线路作为广州轨道交通网络中“X”对角线中的西北-东南走向骨干，初步预计2023年通车，届时将串联起金沙洲、白云火车站、建六、二沙岛、大学城等重点片区。
2
配套：基本都在周边
由于项目占地面积仅约1.4万㎡，属于较小型地块，因此内部基本没有什么生活配套。
不过，项目地处中心城区，周边配套也比较成熟。
除邻近的金钟横路、云龙路等设置有临街商铺外，在周边2公里范围内还有白云万达、凯德广场等商业体，可满足未来住户的消费需求。
较大型的医院，则有广东省第二中医院白云院区、市第十二人民医院广园分院。
△来源：网络
教育资源方面，项目周边现有幼儿园、小学等也算比较丰富。按照今年白云区小学招生地段划分方法，项目附近的竹园社区、云翠社区等对口小学有景泰小学、广园小学等。至于项目未来具体对口学校须以届时最新公布划分方法为准。
3
户型：多为三房单阳台
正如前面说到，项目占地约1.4万㎡，建筑面积约5.7万㎡，由13栋住宅组成，其中8栋16-17层，5栋7层。总户数363户。
即将开售的是东侧靠近白云大道南的A1、A2栋，也是整个项目最靠近白云山的楼栋。
据介绍，两楼栋均为两梯两户布局，产品均为三房，面积分别大约76㎡、97㎡、102㎡、111㎡，总体朝南向或北向。
102㎡三房
该户型为A1栋03单元、A2栋04单元，总体朝北。
现场可见，该单元厨房呈长条“1”字型布局，进深约5米。在厨房的尽头还预留了摆放洗衣机的位置，据介绍这是厨房与工作阳台的结合，但整个空间就只有洗衣机上方设有一个小窗户。
而这种厨房设计，在首期开卖的4种户型中都基本相同。
回到客厅餐厅，开间约3.6米，进深约6.2米。不过该户型与市面上常见的设计不同，在客厅的尽头没有阳台，取而代之的是落地玻璃。
正当地产派小编以为该户型没有阳台时，销售表示阳台在客厅的侧面，推门就能看到，为约3.4㎡的侧阳台。
那么这个侧阳台连接的是哪里呢？就是其中一个次卧，现场样板间设计为开放式书房。与其说是与客厅相连的阳台，倒不如说是次卧的私家阳台更贴切。
该户型的三个房间相邻，基本做到动静分离，但从客厅到最里面房间的走道就长达4.4米。
除布置为书房的房间，另一个次卧为比较常规的设计，约14㎡，带南向飘窗。
主卧则为北向带卫浴的套房，并带有一个私家小阳台。这也是4个户型中唯一有“双阳台”的单位。
△主卧
97㎡三房
该户型为A1栋04单元、A2栋03单元，同样是北向。
客厅与餐厅与上述112㎡户型套路相同，一样是侧阳台布局。
在总体布局上，也基本与上述户型大同小异。主要不同的地方在于，该户型不带阳台的次卧为东向或西向。
主卧除了没有带阳台之外，内部卫浴也改为设置在卧室进门侧。
111㎡三房
该户型为A1栋01、A2栋02单元，南向。样板间没有布置家居，基本上有标明楼盘的交标与非交标。
不同于前面两个户型的侧阳台，该户型是比较常规的南向景观阳台，直接连通客厅与南向次卧的一部分。
据介绍，楼盘交楼时，所有户型配置玄关橱柜，带中央空调、智能家居系统等。
厨房方面，除了传统三件套之外，还有整体橱柜、凉霸、净水器等。
卫浴均为干湿分离，交标带浴霸。
卧室配置方面，除了主卧床头背景墙为交标外，其余房间均为白墙。衣柜也仅是主卧才有的交标配置。
76㎡三房
该户型为A1栋02、A2栋01单元，南向。该户型为较中规中矩的单阳台设置。
主卧不带卫浴，整个单元为三房两厅一厨一卫，其中书房大约6㎡。另外，公卫门与次卧门相对，买家须要注意。
4
均价：预计6.3万起
项目预计最早本周末开盘，目前“吹风价”约6.3万-7万元/㎡。
以面积最小的76㎡三房来算，总价约480万元，三成首付约145万元。按照30年期按揭，基准利率上浮10%来算的话，月供接近2万元。
对于刚需的户型来说，这个价格似乎也不太刚需。
△项目效果图
而如果想要相对较舒适的102㎡三房，总价最起码要640万以上，并且估计也只能是楼层较低的单位。
因此，如果最终售价真如前面所说的，那么从楼盘的户型以及价格来看，地产派小编都觉得较为尴尬。不知道各位看官怎么看？
注意
楼盘东侧为主干道白云大道南以及白云大道-大金钟路跨线桥，虽然在规划建设中与道路保持了几十米的距离，但该路段多数时段往来车辆都较多，靠近马路的楼栋有可能会受到噪声和汽车尾气的影响。
△出门即见高架桥
同时，虽然说楼盘东面有白云山山景，但楼盘与山体之间除了马路与高架桥之外，还有广空油库等的遮挡，意味着较低楼层望山景将受不同程度的影响。
△从项目门口地面看白云山
风评
是谁给TA的勇气“吹风价”六七万？
正如前面所说，项目虽然距离白云山不远，但该地段的山景并不见得很优质，因此白云山并不是其对外输出高价的最主要原因。
2016年11月，天健地产以18.8968亿元+配建9900㎡的价格拿下项目所在的白云新城AB2911053地块，折合楼面地价高达40411元/㎡。
说到底，还是面粉的高价格决定了面包的售价不会低到哪里去。
△项目控规
根据合富研究院的预测，下半年白云区总价500万以下的热销产品供应明显减少，500万以上高价项目供应增加。
主要原因是，近两年白云新城周边住宅用地的成交楼面地价都不低，并且当中还分别有自持、配建等附加条件，因此可以预见白云区核心地段未来推出项目基本与刚需无缘。
那么，究竟白云新城值得卖高价吗？白云新城邻近白云山，紧靠越秀、天河等城区，是老城区人口置业需求外溢的热门地，近年来相关配套也已逐渐完善。
按照规划，将建成都会服务、临空产业、生态文化3个功能区的广州城市副中心，居住总人口约15万。
△白云新城 来源网络
除去产业的布局之外，买房置业还须看具体的教育、商业等最基本的生活配套。
站在投资者的角度，白云新城板块不少楼盘早就以相关规划为卖点，项目价值已提前透支。未来还有多大的升值空间，是个值得思考的问题。
采写 by 小谷
编辑 by 小谷
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