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买家正起诉要求解除购房合同，卖家直接将房屋另卖他人，算违约么？
近年来，伴随着房地产市场价格的大幅波动，在签订房屋买卖合同后，一方毁约的情形越来越普遍。日前，嘉兴中院审理了这样一起案件，买房人起诉要求解除合同，出卖人还未等法院做出处理，直接将房屋另买他人。面对这样的情况，法院会如何处理？
案情回顾
2018年11月7日，高女士和李女士通过房产中介公司签订房屋买卖合同一份，约定李女士将位于嘉善县惠民街道春晓苑的一套房屋以145万元的价格卖给高女士。合同签订后，高女士当即支付购房定金3万元。
11月14日，根据合同约定，高女士应当再支付房款140万元。但是由于当时的房地产市场突然转冷，高女士开始犹豫了，并未按时付款。李女士几次催促，高女士置之不理。
11月18日，没有按时付款的高女士却提起了诉讼，要求解除购房合同并双倍返还定金6万元，理由是李女士出售的房屋存在抵押，无法交易。对此李女士表示，双方签订的合同中已载明交易房屋存在抵押，高女士在签订合同时就是知情的，而且该抵押不影响交易，只要高女士按约支付房款，她就可以将款项用于归还贷款，及时注销抵押。
11月21日，李女士将涉案房屋卖给第三人并办理了产权变更登记手续。对此李女士表示，高女士明确表示不愿意再购买房屋，所以她就将房屋另卖他人，现在她也同意双方解除合同。
2019年3月1日，李女士另案起诉高女士，要求解除合同并赔偿违约金145000元。
根据法律规定，合同的协商解除不仅需要双方有解除合同的合意，还要对合同解除后权利义务的处理和安排达成一致意见，否则并不能产生解除合同的法律效果。本案中，李女士虽然同意解除合同，但并不同意退还定金，双方并未就解除合同事宜达成一致，由此可见，在李女士将房屋出售他人之时，双方的房屋买卖合同尚未解除，李女士的做法亦属违约行为。李女士正确的做法应该是先依法解除合同，然后再将房屋出售。
裁判结果
在高女士为原告的案件中，法院审理认为，合同中以手书方式记载了房屋存在抵押权，可见双方在订立合同时对该情形均已明知，因此原告高女士以房屋存在抵押权要求解除合同并要求被告李女士双倍返还定金于法无据。一审诉讼中，被告李女士已将房屋出售给他人并办理了产权变更登记手续，导致本案合同客观上已不能履行，现双方都要求解除合同，故应当判决解除本案合同。同时，法院驳回了原告高女士其他诉讼请求。
在李女士为原告的案件中，法院综合考虑了双方的过错责任，酌定高女士支付违约金5万元，其中已支付的定金3万元不予返还，另外再支付违约金2万元。
供稿丨章玉萍
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