顾强：都市圈化带来不动产结构性机会
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☑ 作者：顾强（华夏幸福研究院院长）
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一、城镇空间都市圈化的五方面特征
二、都市圈重新定义中国不动产市场
都市圈将重新定义中国房地产市场，从过去十年房地产市场表现来看，全国市场增长了6倍，都市圈市场增加7.5倍，其中都市圈的外溢市场增加了10倍，可以看到，都市圈以及都市圈的外溢市场增速明显高于全国。
2019年我们对9个核心都市圈的研究发现，都市圈市场的平均增幅是非都市圈的两倍，为什么会出现都市圈市场的增速明显高于非都市圈市场？
第一个跟人口流向有直接的关系，人口增长决定了一个城市的房地产的基本面。以2019年为例，全国人口净增加超过100万的省份，一个是广东，一个是浙江，城市当中增长最快的两个城市，一个杭州，一个深圳，其中杭州增加53万，深圳增加44万，所以人口的迅速增长，这是房地产最有利的支撑。我们经常听到很多人在议论，某某地方房地产市场崩盘，某某地方房地产市场非常不景气，一般都是人口净流出地区。
我们看到，人口由非都市圈区域流向了都市圈区域，所以房地产市场也出现了非都市圈市场和都市圈市场。
都市圈市场内部也有值得关注的变化，一个变化是都市圈核心区的增量商品房在减少，以存量市场为主。我们刚才提到人口决定一个城市的未来，人口是一个地区房地产的基本面，只要这样一个人口的流向还是这样的一个趋势，或者是人口流入的趋势没有变化的，那这个地方的房地产就有持续的一个支撑。
所以未来应该去都市圈买房，我们看到新增的城镇化人口约2/3会进入到都市圈，对价格起到支撑。以日本为例，它总共6大都市区，3大都市圈。真正最抗跌的是东京，在经历房地产周期以后，上涨最快的也是东京。相反日本有一些人口净流入区域，房地产近年一直是下降的。
这一点我们其实从美国市场也可以得到印证，美国的纽约、波士顿等等这些核心城市的房价是最抗跌的，在房地产周期上涨过程当中涨幅也最快。
三、中国不动产结构性机会在核心都市圈
首先房地产与需求密切相连，根据央行最新的调查，中国城镇居民每个家庭的户均房产是1.5套。那是不是说中国整个房地产市场因为每个家庭已经有1.5套，我们的自住房率达到91%，未来没有新的增量市场呢？答案是否定的。
中国的房地产还会有结构性的增量需求，这些结构性的增量的机会在什么地方？我们刚才已经回答过了，这些增量的结构性机会是在都市圈，这里面我们把不动产分成两个部分，一部分是住宅市场，另一部分是新型不动产。
从住宅市场来看，我们把都市圈分成三个圈层，里圈层、中圈层和外圈层，里圈层就是这个城市的核心区，我们知道中国的二线城市，也包括相当一部分三线城市，核心区市场基本已经饱和，以存量为主，即使未来有城市更新，也不会大幅增加容积率，新增住房空间有限。
新增市场主要在第二圈层和第三圈层，我们当然也关注了在城市的核心区市场的变化，原来的居民可能会往第二圈层和第三圈层，这是一部分增量，但更重要的是新增的人口当中，相当一部分他们是以第二圈层、第三圈层为主的。比如说，以典型的郑州都市圈为例，都市圈外溢人口是外溢到区域的第二圈层、第三圈层。
我们看到外溢人口主要来自于省内进城，由省内的其他城市，包括乡镇、县城、地级市进入到省会城市。还有一部分我们发现是叫省外回流，他们在长三角、珠三角务工或者是投资，或者做生意，他们在一定阶段回到自己的故土，那么他会回到自己的家乡去吗，自己家乡也许要翻盖一个房子，但是他的居所还是要在大城市。
第三部分人口实际上是大学生就业，大学生会选择什么地方呢？首先会选择有就业的地方，那么现在中国的这些城市当中，能够提供最多就业机会的城市，从省内来看主要是省会。即使像浙江这样的沿海发达地区，去年增加的人口当中第一名杭州53万人，第二名是宁波34万人，第三名是靠着上海和杭州的嘉兴，增加了7万人，其他的城市就2万人，还有部分城市负增长，即使在沿海发达地区，人口的流向也如此。
在都市圈的内部来看，我们更多的人口会流向都市圈的外圈层，我们讲的第二圈层，第三圈层。所以这样的人口流动的格局就决定了未来的不动产的格局。我们刚才讲了商品住宅的市场格局，增量主要是在第二圈层、第三圈层。
从其他新型不动产看，比如说仓储物流，比如说康养、文旅、数据中心、教育等等，这些增量市场我们看到也主要是在都市圈的第二圈层和第三圈层。
所以我们认为，未来中国的不动产的结构性机会首先是在都市圈，在都市圈内部来看主要是在第二圈层和第三圈层，而都市圈的核心区则重点在于城市更新。
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