顾强：从趋势性增长到结构性增长，地产下半场三大机会

☑ 作者：顾强(华夏幸福研究院院长)

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9月1日，华夏幸福研究院院长顾强做客风财讯“超级财经周”，以“拥抱不确定 · 后疫情时代中国经济与不动产变局”为主题，与国务院参事室特约研究员姚景源、东方证券首席经济学家邵宇、中房集团理事长孟晓苏、上海交通大学上海高级金融学院金融学教授张春等专家学者，围绕产业、金融、文旅、商业、城市更新等话题进行云端对话。

今年以来，房地产市场遭遇了严峻的挑战，但当下情况远好于预期的。1-7月份，全国商品住宅的销售额已经转正，对整个经济的恢复和未来中国经济的平稳增长发挥了重要的支撑作用。房地产整体产业链比较长，约与15万亿GDP直接相关，所以对整个经济增长的贡献大概在1/6-1/7左右。

房地产市场恢复较好的两方面原因

房地产市场恢复较好有两个重要方面：
一是房地产长效机制的确立以及其作用的进一步彰显。长效机制可以简单认为是箱体管控，房地产过热时，通过天花板限制。房地产出现情况时，平滑其运行。所以过去三年，特别是去年以来，房地产的长效机制确保了房地产市场的平稳健康运行。
今年一些城市出现了过热的情况，长效机制迅速做出了反应，从目前情况来看，这些过热的城市，苗头已经得到了遏制。
二是中国的住房需求有足够的支撑。尽管中国城镇化率达到60%，但跟发达国家相比还有较大差距。从未来10-15年看，我国城镇化率的提升空间，至少在15个百分点左右，即每年有超过一千万的城镇化人口。这是我国住房市场的重要支撑。
同时，在城镇化进程中，还有大量迁移人口。根据我们的研究，2/3的新增城镇化人口向30个都市圈集中。在非都市圈区域的50个区域性中心城市，大概占城镇化增量人口的40%，就是城镇化人口的空间迁移同样带来了住房需求。
另一个方面看，从去年开始，根据华夏幸福研究院的数据，改善性需求已经占到整个住房的50%以上。
因此，中国的房地产市场有充分的需求支撑，在未来的5-10年中，这一逻辑依然成立。

中国房地产的结构性增长机会到来

从中国房地产新特征来看，总量、规模再大幅度扩张已经非常困难。住房价格再像过去快速增长也已难以为继。对于房地产行业来说，过去有黄金时代、白银时代，现在，我认为，已经进入到一个全新的时代，这个时代就是趋势性的增长机会结束，而一个全面的结构性增长机会到来。

具体看有以下几方面：
第一是存量部分，包括城市更新、老旧小区改造、适老化改造等内容。这部分的空间非常大。每年新增的住宅大概占整个住宅的存量1-1.5%，大量的房子是已经建成了10年、20年，甚至更多的年份，需要进入到更新改造的阶段。
第二，中国还有相当一部分的增量市场，这部分增量市场主要在核心区外围，我们称之为都市圈的节点和微中心。随着中心城区人口的饱和，新增的城镇化人口、迁移人口向中心城区以外的第一圈层、第二圈层迁移，为区域房地产市场带来了大的增量机会，但这种增量是结构性的，并不是每个城市都是这样的，是一个结构性的机会。
第三，房地产市场还有非常多的新兴领域，比如说养老、康养、文旅、教育等等，包括物流、工业领域的不动产，都是增量。
以养老为例，未来五年新增近1亿老龄化人口，未来十年会增加2.1亿老龄化人口，这是一个十分巨大的市场。目前来说，这个市场中，整个康养的产业还刚刚起步，有非常大的空间。拿国际上通行的“居家-社区-机构养老”比例90:6:4来看，4%的机构养老，所蕴含的机会，其增量也非常大。所以，从专业不动产看，还是存在大量机会的。
从未来的路径看，增量部分总是趋于稳定，或者稳步下降，对不动产来说，运营是至关重要的。未来更多的不动产企业要转为投资型企业，或转为运营企业。如何实现精益化运营，打造专业能力。这是未来房地产企业的致胜法宝。

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