家门口新开一家麦当劳，我预感地铁马上要通

文｜田果

编辑｜田果

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开 篇

某天上班路上，餐见君发现隔壁的商业广场临街开了一家麦当劳，隔壁商铺还在装修，市政围挡还没拆，但我掐指一算，家门口的地铁看来是要通了。

这么说也不是没有缘由的，坊间传闻，只要麦当劳看上的地段，肯定是好地方，或者是“潜力股”，因为它往往会带来巨大客流和租金上涨，正所谓地铁开通在眼前，房价升值不是梦。因此不少餐饮品牌秉着“大树底下好乘凉”，都愿意在麦当劳旁开店。

讲选址之前，先从麦当劳的真实身份谈起。

毫无疑问，大家眼中的麦当劳是买汉堡薯条的，但从每年的财务报表可以看出，它的大部分收入其实都来自地产租金。啥，这些年的麦乐鸡都白吃了？？

我们捋一捋麦当劳的具体操作：有人想加盟时，麦当劳团队会先选个合适的位置，通过银行贷款买下地产，然后自建店铺租给加盟商，或是把精心考察过的店铺自己租下来，租期20年以上，再加收约20%的租金转租给加盟商，自己开开心心做起“二房东”。

要知道，麦当劳自带的品牌效应会获得多数商圈的主动邀请，有很大的租金优势，比如同个楼层同个位置，均价每平每天10元，给它就是5元，给其余品牌就是15元，不服不行。

接下来，麦当劳每年向加盟商收租金，换句话说，麦当劳是每家加盟餐厅的地主和房东。

其实，麦当劳走到这一步，也是形势所逼。

像大多连锁加盟品牌一样，刚开始麦当劳从直营店可以赚到不少钱，但是从加盟店身上基本赚不到钱，主要因为加盟店要支付一大笔钱给开发商，导致整个公司的利润很低，也不好管控。

据说，当时麦当劳的第二代掌门人克罗克是听从了一位员工的建议，这样一来，保证加盟店的选址权在自己手上，只要选址到位，年底拿地拿的容易，收租收的手软。

说清楚了麦当劳的真实身份，再聊它的选址策略侧重点，也就不难理解了。

都知道2017年，麦当劳改名为金拱门，挺土豪的一个名字，有人说美国人也爱上了看中国风水，不信你看。五行当中，餐饮业属火；LOGO黄色代表五行中的土；而“金拱门”是“金”，代表着财富。火生土，土生金，金生水，这个水就代表财运，代表人流，你说妙不妙。

麦当劳在选址上是否也看风水就不得而知了，我们今天不讲风水，讲点儿实际的。

先从麦当劳的呈现结果倒推，餐见君选取郑州、西安、上海三市为调查对象，从地理、交通、客流等方面进行拆解，看看麦当劳是如何在选址上周旋的。

郑州麦当劳分布地图

总体来看，郑州市的麦当劳集中分布在金水区、二七区、郑东新区。红线代表地铁1号线，绿色环线代表5号线，单单两条地铁线附近就开了8家麦当劳，火车站和高铁站分布尤为密集。

要知道，郑州第一家麦当劳是2000年开的业，而郑州地铁首次开通是2014年，在这方面，麦当劳做到了未雨绸缪，甚至会在不同的地铁出口，设置分店，也就是甜品站，为顾客提供方便。

市面上，打着“地铁”旗号的楼盘异常众多，拿郑州市高新区为例，紧邻地铁站点的某楼盘，要高出周边项目多达1000~1500元/㎡，麦当劳在选址上所遵循的原则是一样的。

西安麦当劳分布地图

相对于郑州市麦当劳分布地图，西安市的分布情况略显集中。以碑林区为圆心，大多门店分布在半径为10公里的圆内。

它们的选址有什么特点呢？除了会选在比如地铁口、火车站旁，也会选择一些品牌知名度较高的百货企业来开店，形成一种优势互动。比如麦当劳开元店，开元商城是西安最有名的大商场，旁边是著名的回民街、骡马市。

麦当劳很是讲究调调的，为了评估商圈潜力，人流测试、消费能力对比、广告牌可见度样样不能少。其基本商业运营思维如下：创造餐饮品牌-扩大效应-选址-土地溢价-赚取租金差价，这分明就是万科、恒大们采用的商业运作模式啊。

上海麦当劳分布情况

上海的麦当劳门店数量，排在全国第二位。近一半门店出现在轨道交通线的各站点周围，整体分布呈离散型，分布范围远远超出城市中心区的范围，抢攻来自四方八面的顾客。

例如上海松江和金山区，先发展二线据点，打响知名度和凝聚人流后，吸引代理高价店铺的地产商招手，然后再作出议价行动，获得投资回报。 

想想当地很多开放商亦是如此，尤其是在诸如北上广此类一线城市，一是中心区已经饱和，二是周边郊区土地价格低，即便不是核心地段，通过商业区打造、环境优化、基础设置完善等，也能实现寸土寸金。

麦当劳作为全球快餐连锁巨头，这些选址的操作方法并不新鲜，但很实用，各位刚入行的火锅老板不一定有办法组建麦肯团队，但它们的方法依然可以借鉴。

选址，其实就是选顾客，因为决定了餐厅客流量的多少、顾客购买力的大小、顾客的消费结构、餐厅对潜在顾客的吸引程度以及竞争力的强弱等。

麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方，如在火车站、高铁站等周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在儿童乐园附近设点，方便儿童就餐。 

你的店什么类型的顾客比较多；

大多是70/80后，还是90/95后；

消费能力和消费理念如何；

他们是看重产品、菜品、还是价格、体验等等。

评估好了，再根据目标消费群，再确定进商圈、入社区、还是靠街边。

有人问了，跟着大牌选址到底靠谱不？

像麦当劳、肯德基、海底捞这类品牌，依托品牌效应，开在偏僻地段有人气，进驻商场有租金优势，再者，他们有专业团队和财力致力于数据搜集、分析，中小型餐饮老板们很难效仿。

市面上也不乏“开在海底捞旁，生意比海底捞还火”的案例，但少之又少，蹭不蹭这个人气，还得从租金、品类、物业、政策、客群、交通以及门店可见度、相邻门店等方面进行合理评估。

作者：田果

乐天派天蝎

擅长案例解析与人物访谈

如果我的文字让你有所感触，欢迎在文章下方留言，说出你想了解的火锅行业热点，我们将持续调查、挖掘。

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