被误伤的改善？老城还是新区？︱DK问答第42期

时隔一年多，问答栏目回归。

新关注的朋友们可以在本篇文末找到往期问答，我们挑选了一些仍然适用于目前情况的观点，以供参考。

但是楼市政策不断迭代，城市发展的势头不可遏制，更多新鲜的问题还漂浮着不知如何着陆。如果你也怀有疑问，欢迎留言提问，并尽量将问题描述地清楚、简单。我们会挑选对大部分人都有借鉴意义的问题，在下一周进行反馈。

本期问答来自于 2017 年《DK购房课》的线上和线下会员提问，感谢各位美妙的问题，我们期待还能有这样的交流。

▎本期问答关键词

摇号 / 新区 / 地税国税合并 / 两区交界

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▎问：现在很多城市都出了摇号，刚好我们是被误伤的改善，现在觉得摇号很艰难，所以问一下要不要入手二手房？另外，佛山那边的房子可以考虑吗？

▎德科：能不能继续摇一阵子，摇到你绝望为止呢？我特别能理解，我身边有好多类似的朋友。

得重温一下。现在上海摇号的中签概率非常高，大背景是楼市下行了，通过行政的手把交易度变少。反观成都这样的摇号，到底能不能让楼市降温？在我的判断里面，真的只能靠运气。

但是你是改善，就意味着你现在有房子住，那么「有房子住」和「住得更好」之间，就要你自己去权衡。如果非常迫切，那么就认自己占不到这个便宜，去买二手房。如果不想认，也可以跑到其他城市去。

我相信佛山在未来还是有更多的机会，但是无论从 GDP 还是房价本身来看，佛山已经是一个非常成熟的城市了，如果是关心粤港澳湾区的话，我会更激进一点，去挑更落后的城市。 

比如中山就没有佛山那么成熟。中山离广州比较远，但是有可能离深圳更近。现在两边是一片海，那就得连上桥嘛，甚至还可能有隧道，迟早有一天是要建起来的。

你就当到那边随便玩一下，看看感觉怎么样，感觉好了就继续观察，感觉不好就算了。因为人都是靠直觉跟运气来获得很多东西的。这个没有标准答案的，只是一个心态的调整。

我们中国的调控有一个逻辑：有房子的人就不应该买房了。他们觉得天下的房子都是一样的。同地段的没有品牌的酒店和五星级酒店房间，能一样吗？这种调控是对内需的巨大损伤。要政策制定者去改变这个思路，我觉得至少要等到 15 年以后，我们真的不缺房子的时候。

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▎问：德科老师好，我自己有一个套二，离我上班的地方比较近，交通也比较方便，离地铁很近。因为房子一直在涨，所以我在想是不是可以卖了买个套三的？我应该继续选在我上班的老城附近，还是往南边新城方向选？

▎德科：换套三是对的，因为现在的房价还不够贵，套三仍然是更主流的产品，当房价贵到真的没法承受的时候，我们也只能买套二了。

至于买老城区还是新区，没有标准答案，在我的价值判断里面，在中国这轮城镇化过程中，一定是新区更有想象力，甚至它的幅度会更大，但是生活一定是更不便利的。其实每个人都有巨大的弹性，你觉得接受不了的东西，都会习惯。

举个例子。我太太以前要求买房必须离她单位步行五分钟之内，但是很不幸，她的单位处在杭州最市中心的地方，边上是没有新房子的。后来好不容易有新房子了，最便宜的要 3000 万。

我说，这个地方我们现在是买不起的，更远的地方有一个新区，价格大概三分之一还不到，上班要半个小时，能不能接受？太太说不行，要不买老房子吧。我说这坚决不行，绝对不能买老房子。现在，市中心边上的房子涨幅大概是 30%，我们跑去的新区涨幅是 100%。

如果你的城市刚好处于高速的变化中，太迷恋老城区所享受到的增值是不一样的，新区不一定马上就有机会，但如果你撞到了这个机会，它会上来得很快。

后来我太太跟我说，我们都是「拓荒者」。我们到了一个地方，住熟了就卖掉了，又换到一个不是很成熟的地方，等边上购物中心起来了以后，我们又卖掉了。我们的这种生活方式在于享受城市发展的乐趣。现在拖家带口已经搬不动了，当年年轻的时候可以随便搬。

所以，不要害怕新区配套不足，给它时间。

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▎问：德科老师好，我觉得您对宏观政策的分析特别好，所以我想问一个比较宏观的问题。两会之后很多地税跟国税合并了，合并了以后政府肯定就会缺钱，这对未来的楼市会有什么影响？

▎德科：地税跟国税的合并，是为房地产税做一个配套工程，是基于对分税制的反思。分税制在那个时间段是对的，只不过现在已经有点不太对了，所以现在的合并，第一是为了精简中央机构，更重要的是重新梳理一番。

土地总有一天会被卖光的，以后怎么办？楼市调控最重要的一个点是地方债的控制，调控还能稳步进行，是因为这一轮的地方债还需要去库存。

再多说一点，「去库存」从经济学上来讲是伪命题。如果把整个国家的数据拿出来，根本就不存在去库存这件事情。去库存只有两个目的：第一，需要拉动经济；第二，地方债的隐忧非常大，地方政府要破产了，只有卖土地能马上来钱，不然就会爆发经济危机。虽然我们买房的人要背经济危机的锅，但危机真的不出在各位身上。

所以，中央在努力改革财税分配的机制。有两个税一直出不来，一个是个税抵扣，另外一个就是房地产税。

如果房地产税全额归地方，以后的土地出让金是不是要给中央分成？新出让的那些地，还要不要设定这么高的出让价？这些问题不解决，中国的房地产机制根本改变不了。所以，房地产税是非常重要的。

我请大家不要关注房地产税，是不要关注房地产税对房价的影响，但是我们要关注整个楼市机制会不会发生变化。国税跟地税的合并，只是一小步。

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▎问：德科老师您好，我来自广州的小深圳，在工业产业比较发达的一个区。关注您的公众号也一年多了，买房之前也经常看，我今天有一个想法，想和你分享一下。

我关注到，经济体量差不多的两个城市，比如说广州和深圳，深圳 2000 多平方公里，广州 7000 多。面积比较小的深圳，城市骨架就是沿着核心区往外围慢慢蔓延，房价就是像您说的填空一样一点一点往外推。但是我发现在地理面积比较大的城市，各个区都有一个强中心，并不是沿着中心那几个城区往外推的发展，往往是不同区域中间比较空白，很荒凉，它的发展远远比不上外围强的发展。

我自己买房的时候，也是在观察这些城市的一些发展，我的这些想法不知道对不对？

▎德科：这个分享我觉得很有意思。可以跟大家再分享一下。

在你讲的那些多个中心的交界地带，有些地产商拿了一个楼盘之后，它的软文跟广告会怎么写呢：兼具这三个中心的精华，享受三座新区的中心。其实它是三不靠，每个区都不沾边，只在中间。

但是，我觉得这个事情在未来是会改变的。

整个中国的大城市带，一定是填空式的城市化，广州也好，重庆也好。重庆特别典型，城市有个主核心，每一个区又有一个自己的核心，如果把重庆分割成五个城市，它的逻辑依然是成立的。

把重庆分割之后，边缘跟另一个区域的交融，会不会也像深圳一样发展得很好呢？会比深圳慢很多。因为两个中心差不多强大，谁都不理谁。深圳不一样，现在就是比东莞强大，所以你得听我的。这样中间带就更容易发展起来。当然在深圳东莞的中间，肯定也会有利益不均衡的地方，但是总体上，东莞得听深圳的，因为我等级比你高，能量比你强大。

所以如果你要买交界地，如果是较多中心城市，可以判断一下：如果这两个中心，有一个中心明显强势，那么这个边界带的发展就会比两个中心均衡的更快，而且是靠近强势区域的那个边缘地带更快。

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