读国家数据 坐等库存量上升︱刘德科
有两个指标非常有用
PM9:00, Dec.17th,2018
文｜刘德科
1st
如何用国家统计局的官方数据，来判断全国楼市趋势？
他们的很多数据都是扭曲的。但当前阶段还是有两个指标非常有用：一是二手房价格下跌城市的数量，二是全国库存的升降量。
2nd
第一个指标，即二手房价格下跌城市的数量，藏在国家统计局每月发布的《70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，你可以去数一数。11 月份的数据是前两天（12 月 15 日）公布的，跟历史数据对比一下，你就有感觉：二手住宅环比下跌的城市，11 月份是 17 个，10 月份是 14 个，9 月份是 7 个，8 月份是 2 个。
下跌城市数量，一路扩大。跟历史最惨状况比一下：最惨的月份是 2014 年 11 月，70 个城市无一上涨，67 个出现下跌，3 个是不跌不涨，涨跌幅 0%（这是当时更有参考性的一手房数据，由于现在的一手房数据处于失真状态，所以二手房的数据相对更具参考性）。
所以，和最惨的月份相比，现在还不算什么。会不会像 2014 年那么惨？这将取决于决策层的选择，是选择忍受还是选择妥协。
目前我们的预测是：下跌城市至少会超过半数，即至少 35 个城市在同一个月份里会出现二手房价格环比下跌。
3rd
第二个指标，即全国库存的升降量，藏在国家统计局每月发布的《全国房地产开发投资和销售情况》，在第二部分的最后一段第一句。
11 月份的数据是三天前（12 月 14 日）公布的，我们也跟历史数据对比一下——
▼2018年全国商品房月度销售量
月份 | 月度销售量 | 库存下降量 |
11月 | 15487万㎡ | 162万㎡ |
10月 | 13804万㎡ | 401万㎡ |
9月 | 16839万㎡ | 682万㎡ |
8月 | 12484万㎡ | 555万㎡ |
7月 | 12847万㎡ | 656万㎡ |
6月 | 20734万㎡ | 927万㎡ |
5月 | 14217万㎡ | 677万㎡ |
4月 | 12104万㎡ | 642万㎡ |
3月 | 15455万㎡ | 1138万㎡ |
1-2月 | 14633万㎡ | 455万㎡ |
可以看到：虽然月度销售量没有明显下降，但是 6 月份之后，每个月的库存下降量持续变弱——从 6 月份的 927 万㎡到 11 月份的 162 万㎡，一路变弱。
按此趋势，库存下降很可能会变成库存上升。
我们可以着重关注的观测点是：全国库存量什么时候出现上升？如果持续三个月库存量上升，决策层才有可能调整政策。才有可能。
4th
决策层可能还会有一个错觉：从数据上看，2018 年这一整年的楼市依然很强劲啊。
我们以 2017 年作为参照系（因为 2017 年是一个大年，即巅峰年份），今年全国楼市的各项积极指标都会超过 2017 年。今年还没结束，仅看今年 1-11 月份的数据，除了销售面积跟 2017 年全年有一些差距以外，其他指标都已达到 2017 年全年水平了。
▼2018年1-11月与2017年各项指标对比
2018年1-11月 | 2017年 | 完成度 | |
开发投资额 | 110083亿元 | 109799亿元 | 100.3% |
新开工面积 | 188895万㎡ | 178654万㎡ | 105.7% |
销售面积 | 148604万㎡ | 169408万㎡ | 87.7% |
销售金额 | 129508亿元 | 133701亿元 | 96.9% |
购地面积 | 25326万㎡ | 25508万㎡ | 99.3% |
购地价款 | 13746亿元 | 13643亿元 | 100.8% |
所以，如果你想中央立马调楼市整调控风向（扭曲的限价政策除外），恐怕暂时只能在梦境里而已。
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