当消费性购房债权遇到抵押债权

Original 刘涛轻声细语聊破事

2024-12-12

文章来源：郝建礼、刘涛律师团队

当消费性购房债权遇到抵押债权

一

案例

2017年10月，李某购买了甲公司开发的商品住宅一套，约定总价款为126万元，分4期支付完毕。按照约定，李某按期向甲公司支付了前2期房款74万元。由于甲公司迟迟不办理商品房买卖合同备案手续，李某不再依照合同约定继续支付剩余房款。经调查，李某发现，就其购买的商品房，甲公司在2017年4月取得预售许可证，同年5月，甲公司从银行借款2000万元，并将预售范围内的未销售房屋整体抵押给银行，由于该抵押问题，李某所签订商品房买卖合同无法办理备案手续。2020年3月，甲公司进入重整程序。很明显，在本案中，李某的购房债权和银行的抵押债权发生了冲突。那么，这两项债权在重整程序中应当如何处理呢？

二

分析

结合案件情况，笔者将从合同效力、债权性质、优先顺序三个方面对本案进行分析。

1.李某和甲公司所签订的商品房买卖合同属于有效合同

从案例中可以看出，在李某和甲公司签订商品房买卖合同时，其所购买的房屋已经被甲公司抵押给银行。根据《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，该项规定表明，在未征得抵押权人同意的前提下，抵押人不得转让抵押物。但，据此内容并不代表李某和甲公司所签订的商品房买卖合同属于无效合同，虽然依约若要交易成功需要征得抵押权人的同意，但这种交易限制对合同效力本身没有影响。也就是说，李某和甲公司所签订的商品房买卖合同属于有效合同（相对《物权法》，2021年1月1日起实施的《民法典》第四百零六条规定的更加明确）。由于未经抵押权人同意，导致商品房买卖合同不能正常履行，在正常情况下，甲公司应当对李某承担违约责任。

2.李某对甲公司享有的债权为消费性购房债权

目前，针对何为消费性购房，我国已施行的生效法律文件并没有专门的界定。不过，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，实务界一般认为，凡满足“用于居住”和“买受人名下无其他用于居住的房屋”两个条件的购买商品房行为，会被认定为消费类购房。结合本案，李某购买的商品房为住宅，在其名下没有其他居住房屋的情况下，李某因商品房买卖合同对甲公司享有的债权为消费性购房债权。

3.李某享有消费性购房债权优先于银行的抵押债权

有关消费性购房债权优先于抵押债权的内容，我国法律（包括法律、法规、规章）及司法解释并没有直接规定，但可以从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）中找到依据。法释[2002]16号规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当……认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。依据该规定，可以看出，工程债权优先于抵押权，而消费性购房债权又优先于工程债权，所以很容易就能推导出消费性购房债权优先于抵押债权。实践中，主流做法也倾向于保护消费性购房债权，如重庆市高级人民法院关于对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见中就明确，“从该批复（《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》）第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。”

由此，在甲公司重整过程中，鉴于同时满足“已签订有效购房合同、属于消费性购房、已支付大部分购房款”三个条件，故，李某的购房债权优先于银行的抵押债权受偿。

三

实践处理

1.对消费性购房债权的清偿方式：实务处理过程中，对李某会存在两种清偿方式，一种方式是继续履行合同，由甲公司向李某继续交付房屋，李某付清剩余房款；另一种方式是解除商品房买卖合同，由管理人或甲公司依法处置房屋，处置款项优先清偿李某已支付的房款。上述两种清偿方式会结合李某的选择、甲公司的财产情况、投资人意向等多种因素予以确定。

2.银行抵押债权处理：若按照上述第一种清偿方式，购房人尚有房屋尾款应支付的，后期支付的购房款按照工程法定优先债权→抵押债权的清偿顺位予以清偿，不足清偿部分均列入普通债权予以清偿。若按照上述第二种清偿方式，房屋处置所得款项，按照消费性购房债权→工程法定优先债权→抵押债权的清偿顺位予以清偿，不足清偿部分均列入普通债权予以清偿。

3.若甲公司重整不成功，最终被人民法院宣告破产，对消费性购房债权的清偿方式也会存在交付房屋和解除合同后货币清偿两种方式。在破产清算状态下，消费性购房债权和抵押债权的优先顺位没有变化，具体清偿顺位及处理措施，参照上述第2项。

引出的问题

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《物权法》第一百九十一条以及《民法典》第四百零六条规定是否冲突？

法条：

[1]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

[2]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

[3]《物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

[4]《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

编辑：宋硕

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截止目前，德恒郑州律所已承接破产类案件45起。

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