干货|范剑平：看懂明年的房地产需要先弄清楚四大真相
2016年12月6日下午，由中国互联网新闻中心·地产中国网主办的“第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。国家信息中心首席经济师范剑平做了为题为“在不确定中寻找确定性--2017年中国经济形势展望”的演讲。
在范剑平看来，影响房价走势的主要有两大因素：货币超发与否和人口流向。2017年，房地产将面临的大背景是中央扭转资金脱实趋虚的政策导向，货币政策将不再宽松。但是中央银行也用不着加息，因为商业银行会自动把市场化利率加上去。
范剑平指出，随着我国人口结构出现分化，未来的房地产取决于“抢人”大战，能否抢到年轻人。他强调，从需求端限制买房人的门槛，虽然短期能够抑制房价的过快上涨。但是如果想保持房价长期稳定，就需要增加保障房和土地供应。
国家信息中心首席经济师范剑平
2016年全世界出现了几个黑天鹅事件，诸如英国脱欧、意大利公投的失败以及美国大选特普朗胜出，预计2017年还会有更多黑天鹅事件出现，诸如法国大选、荷兰大选、德国大选等等。对于全世界经济而言，黑天鹅事件非常多，中国难以独善其身。在这样一个复杂的局面下，2016年中国GDP保持了平稳增长，一季度6.7%，二季度6.7%，三季度还是6.7%，这纯属巧合。因为在扣除价格因素后，三个季度增速都是6.7%。但是GDP现价增速逐季提高，一、二、三季度分别增长7.1%、7.3%和7.8%，这反映出社会总供求的GDP平减指数逐季提高，一、二、三季度分别为0.4%、0.6%和1.1%。表面上，三个季度6.7%的增速很平稳，但从结构的角度来看，问题非常大。
中国经济过度金融化
目前，中国经济出现过度的金融化。美国、英国金融业非常发达，两国金融机构的境外业务收入占比都达到30%-40%左右，但是金融业在GDP中的占比也不过7%左右。2008年国际金融危机以来，中国央行把货币政策数量宽松和价格宽松发挥到了极。目前，我国金融业基本只服务于国内，然而金融业增加值在GDP中的占比2016年上半年已经达到9.2%，而且还在继续上升。如果以金融业在GDP中的占比来衡量一国经济的金融化程度的话，那么我国经济的金融化程度显然是过度了。这种高不仅仅是金融业的发达，还是虚胖。金融领域出现了大量自娱自乐、击鼓传花的游戏。货币宽松只能换来改革的时间，并不会自动带来经济复苏。
金融脱实趋虚的趋向对中国经济的长远发展危害极大。政府部门上半年就发出了警报，以权威人士答记者问的形式，在人民日报发表了文章，试图通过权威人士的谈话来引导人们的预期。但上半年依然出现了很多金融和房地产的炒作，以至于中央政治局会议在新闻稿里开始出现抑制资产泡沫这样的字眼。三季度，这种形势并没有扭转，反而愈演愈烈，以至于党中央国务院在分析三季度经济形势以后，明确提出抑制资产泡沫，全面防范经济和金融风险。这说明，现在的风险不仅仅存在于金融领域，甚至会影响到经济全局。
最近一段时间，为了扭转资金脱实趋虚的趋向，党中央对房地产和金融领域中各种投机炒作进行了调控。在地产领域，一部分城市出台了分城施策的调控措施，甚至出台了二轮的收紧政策。在金融领域，一些期货通过炒作拉动了煤价的暴涨，甚至倒逼电价上涨，中央出台了加大保证金增收等多种抑制手段。而在煤炭领域，多家大型煤企与下游企业签订了中长期合同，价格确实低于市场价。很多人认为这种调控简单粗暴，似乎回到了一刀切的经济时代。但是从另一方面来说，如果社会游资过多炒作，导致煤价飙涨，煤价和电价联动，电价上涨，结果就是制造业中下游企业无法承担高成本，最后的结果是明年实体经济可能继续下滑，通货膨胀压力加大，出现滞胀局面。
因此，中央会出台更全面的政策方案引导资金回归实体经济。
2017年，房地产所面临的大背景，是中央扭转资金脱实趋虚的政策导向。房地产既属于实体经济，又有很大的金融属性。所以，政策上一方面要保障大家居住功能的满足，另一方面也要适当抑制投资功能的过度炒作，这是2017年整个房地产正常的基调。在这个基础上，挤出泡沫，把更多房子留给首套置业的人，是政策中最重要的导向。
货币政策将不再宽松
2017年，整个宏观调控中对房地产影响最大的就是货币政策。房价为什么会上涨？货币超发是必要条件，人口流向是充分条件。过去这么多年，我国房价的上涨和货币超发有很大关系，M2的增速远远高于GDP增速，整个社会流动性泛滥。资金只有和新技术相结合，形成新的增长点和投资热点，在新兴产业带动下，经济才能复苏。但是，多年来，我国搞房地产和金融炒作，因为技术研发不挣钱，他们宁可在房地产和金融领域制造一个个泡沫，也要想办法挣钱，于是出现了大量的击鼓传花游戏。
但是，2017年这种形势将会发生完全的变化。2014年以来，我国开始出现资本净流出，外汇储备已经减少了八千亿元，这些外汇储备的减少，相当于注销了一部分基础货币投放。与此同时，国家四季度开始对房地产进行新一轮的调控，随着房地产成交量的下降，由其创造的信用货币能力也会收缩。当这两部分都开始收缩时，明年整个货币环境就不会像前几年那么宽松了。现在，我们的货币政策仅仅是在回归正常化，控制增量、消化存量，还没有到收紧银根的程度。
过去一年来，当市场上资金宽松的时候，商业银行的加权平均贷款利率水平是下降的，债券市场收益率也是下降的。但是，最近我们看到商业银行加权平均利率已经不再下降，银行理财产品的收益率开始回升。所以，中央银行用不着加息，商业银行会自动的慢慢的把市场化利率加上去。
未来的房地产取决于能否抢到年轻人
作为房价上涨的必要条件，货币因素在2017年发生了巨大的变化。但是真正影响房地产投资的是需求。过去这两年，房价的上涨似乎乱糟糟的，但背后有一定的规律。
我国已经步入老龄化时代，年轻人越来越少，过去房地产最为火爆的十年，是80后买房最多的十年，80后的人口有2.28亿人。轮到90后买房时，年轻人出现大幅度下降，90后人口只有1.75亿人，比80后少了23.24%，00后的人口又进一步减少到1.45亿人，比80后少将近36%。当年轻人口少了1/3、1/4时，房子就不好卖了。所以，未来的房地产取决于“抢人”大战，能否抢到年轻人。
中国年轻人的流动从什么样的城市流向什么样的城市呢？那些在新一轮产业结构调整中处于弱势地位的城市，以传统制造业、传统服务业为主，产业经营出现困难，创造不出新的就业岗位，工资水平相对比较低。这样的城市，90后年轻人用脚投票，开始流出。而那些在新一轮产业结构调整中处于优势地位的城市，现代服务业和高科技企业已经形成一定的规模，成为城市产业的主体，产业的发展势头比较好，创造就业的岗位比较多，工资水平相对比较高，劳动力在这些城市是净流入。
从规律上看，房价涨不涨实际上是由人口流向来决定的。凡是劳动力净流入的城市，就是常住人口除以户籍人口的比值大于1的城市，房价往往是上涨的。这些城市中，房价上涨快慢由两个指标决定，第一是这个城市中第三产业在GDP中的占比；第二是企业用于科技研发的投入在GDP中的占比，就是科技创新强度。凡是科技创新强度高的城市，往往是高科技企业集中的城市，这样的城市上市公司往往很多，这些人才的集聚带来财富的集聚，使得房价上涨比别的城市更快。
房价要保持稳定应增加保障房和土地供应
更重要的一点是，年轻人口的流向带来了城市老龄化程度的差异。凡是劳动力人口净流出的城市，往往是老人多、孩子少，是倒金字塔型，这些城市是遭受城市化冲击最大的，也是房地产调整压力最大的，这些城市的房子很难卖出去。而年轻人净流入的城市，其旺盛的刚性居住需求，足以使房地产在这一轮调控中保持稳定，不会出现房价大跌的局面。
因此，通过需求端限制买房人的门槛，虽然短期能够抑制房价的过快上涨。但是如果想长远保持房价稳定，就需要在货币供应足够趋稳以后，政府要做两件事情：一是增加保障房的供应，二是根据人口流向实事求是地增加城市的土地供应，只有这样才能形成供需真正平稳的市场基础。
未来房价既不会全面暴涨，也不会全面暴跌
对于复杂的房地产走势，我们应该跳出房地产看房地产，从产业结构升级和城市化中人口的流向来看，未来房地产走向是非常鲜明的，既不会全面暴涨，也不会全面暴跌，未来就是严重分化的市场。有些城市在产业结构升级带领下，会继续保持稳定、健康、向上的发展。但有一部分城市，调整压力会非常大。不管是房地产开发商，还是个人投资者，认清这样的大势，把资金投到应该去的地方，市场规律性的东西可能比政府的指示影响更大。
2017年，高科技企业云集的一二线城市，科技创新能力将更强，会得到国家政策更多的支持。而金融和房地产领域的投机炒作，尤其是违规的首付贷、弄虚作假的信贷等等资金行为，将玩不转。房地产市场原本虚胖的东西，会慢慢被政策所抑制。
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