吴局深度问答002 | 马銮湾究竟是太子还是狸猫？我扒了厦门六十年的历史回答你！
关于岛外新城能不能买马銮湾，评测局内部有过几番讨论。
厦门地域面积不大，但是如今岛外已经有了五座新城，大家的共识是一样的，不可能每个新城都发展得一样好，至少在当下这十几二十年的周期里面，就是有人发展的好一点快一点。
所以现在岛外选房，选对新城很重要，有的人已经吃了选错的亏。还记得卖1万的首开和卖1万2的阳光城翡丽湾吗？当年翔安区政府所在的新店先行发展，但却不是翔安的“元神位”，元神在翔安南。
再举一个实例，岛外选新城，也如同在新城里选地段一样——如果回到2012年，你愿意花1万2买泉舜泉水湾3期还是买不到8千的水晶湖郡，如果时间回到2012年，你愿意花1万3买杏林桥头的万科金域华府，还是门口路都没修通的一万2的中航A？
新城在未来3-5年的发展对当下准备进场的购房者尤为重要，因为究竟是买到“狸猫”还是买到“太子”，在这段时间就会见分晓。
因为过去在马銮湾2年多操盘的经历，对马銮湾新城诞生至今的情况和背后故事基本通晓，决定借着局友的问题，把一段深扒才能剖析出的“马銮湾正解野史”进行复盘，给业内业外的朋友做个参考。
而要讲马銮湾，必须要先讲过去60年的厦门发展轨迹。
这次问答我尽量用通俗语言讲完，
但是，全文可能很长，前后衔接的维度很多，部分内容你可能无法完整理解。
「一」
厦门城市发展与马銮湾“横空出世”的复盘
回顾厦门的城市发展，厦门城市规划从第一版（1955-1980），到目前十三五规划，已经经历了十余版的演变。
但是结合国家发展，城市变迁的历史重要节点，我们把厦门十余版规划总结为四个大版本，而这四个大版本影响了整座城市的发展，而其他的版本只是对这四大版本的优化补充或加强。
|1| 厦门1.0时代
1955-1980 海防时代，杏林是岛外第一重地
这个时期的厦门军港设在嵩屿，商港设在东渡，整座城市形成工业分布，旧市区以机械和轻工业为主，湖里以食品工业为主，杏林以化工、建材、电机、防洪为主，嵩屿、海沧以造船工业为主，同安以农产品加工和机械工业为主;
1955-1958，随着厦门海堤及鹰厦铁路的通车，杏林成为岛外第一重地，1959年马銮湾由港口围海改田地，新阳海堤建成，马銮从军方停靠港变成为杏林工业区农耕扩展地。
|2| 厦门2.0时代
1980-1990 以本岛为核，环西港布局
1980年，是厦门改革开放发展的元年，80年规划整整影响了厦门20年，是暨1955版规划后的第二个大版本，而后84年，厦门经济特区范围被批准扩大到全岛。
94年厦门被确定为副省级城市，但是这二十年期间厦门整体的海湾型城市格局没有大变化。
在80版规划中，厦门的城市空间发展被定性为以本岛市区为核心，包括鼓浪屿、集美、杏林、马銮、海沧等卫星城镇，组成“六片一环”的组团式环西港布局。
第一个大版规划的二十年，明确了岛外杏林的优势；而第二个版本的二十年，强化了整个环西港布局的优势。
|3| 厦门3.0时代
2000-2014 全面跨岛，东西并重
这十五年与马銮湾无关
97年香港回归后，深圳作为经济特区发挥的对港作用，成为厦门对台作用的先行和借鉴。此时的中国，处在一个深化改革开放的阶段，通过一国两制的方式，世界看到了中国在外涉上的睿智和共盟发展。
2001年中国加入WTO，更是标志了对外开放的新纪元。作为四大经济特区中唯一对台发挥作用的城市，以及中国东南沿海最重要的港口、贸易城市，对外的作用也更加突出，城市的空间发展伴随着对外深化开放以及对台稳定，有了大幅拓展。
其中发生了几个重要的事件：
2002年，厦门提出全面跨岛发展战略
2003年，厦门划杏林归集美，同安分同安翔安，厦门从此分六区。
2005年，时任厦门市委书记的何立峰，在全面跨岛发展的第二个节点，十一五规划中提出环东战略。
在这十四年中，厦门发展开始东西并重，在部分关键领导人任期内也有过东大于西的跃进。但是城市空间的拓展，除了国运的节点，政府的推手，经济的落地与否依然是成败的关键。所以，从现在厦门的城市版图中可以看到，环西的产业优势并没有打破。
厦门市城市总体规划修编 （2004-2020）
|4| 厦门4.0时代
2015-2030 环西战略回归，马銮湾翻身
作为厦门第五座新城横空出世
现行厦门的城市规划是历史上的第四个大版本。
这版规划的提出正值特区成立35周年，改革开放迈入第二个三十年，中国稳定成为世界第二大经济体，自2013年一带一路国家级顶层战略提出，中国开始加快全球布局。
这个时期的厦门，发展面临着一个难题和一个新的契机。难题是中国沿海城市群发展的内部竞争，京津冀，长三角，珠三角三大国家城市群的壮大，中短期内压缩了类似厦门、青岛这样沿海区域中心城市的产业发展，厦门过去十年新兴发展的信息技术，软件技术，精密制造等受阻。
而新的契机，正是中国成为世界经济霸主的战略需求，厦门被赋予发展为中国东南海岸的国际海湾都会，这个战略的落地，又推动着厦门必须继续做大做强，而且如同80年对台作用，2000年改革开发深化，这一次对厦的要求，不论当前厦门经济发展如何，必须使命必达。
所以，我们看到了现任住建部部长，时任厦门市委书记的王蒙徽，在十三五规划中锁定了厦门第四个城市大版本规划，至2030年不变。
这版规划是在第一大版本定位环西布局，第二大版本强化环西优势后，环西发展的第三次加强，岛外新城第五子——马銮湾新城被正式提出。
“十三五”新城建设片区布局示意图
这一版城市规划背后隐含战略意图清晰可见：厦门将过往最被倚重的围绕港口、物流的优势产业极致放大，以带动整个城市经济的提升。
所以我们看到了这一期间几件大事：
1.2015年，中国第二批自贸区，划在东渡和海沧
2.中国首条跨海地铁（地铁二号线），和跨海深度最深的隧道（第二西通道）同时在西海岸推进。
3.马銮湾挖海造地，四年日新月异，比过去集美新城的建设速度还快一倍。
4.2019年，马銮湾规划升级扩容，集美前场物流园也被纳入新城版图中。
5.️东部开始承载城市门户和城市形象的作用，厦门新机场，厦门新会展中心，承办2023年亚洲杯的厦门新体育场相继在翔安南开建。
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如果以上回顾太长看不懂，那么这条结论请务必细看，马銮湾并不是2015年才提出，自1980厦门设立特区，它就已经是厦门“环西海域”建设的一个重镇。
1.在经济特区的地位被放大以及对台关系相对稳定时代背景下，2000年后，厦门开始做大，期望做强，跨岛战略的提出让整个城市铺开建设。但经过十余年的发展，厦门新经济产业的探索遇到瓶颈。
2.2015年，马銮湾新城的出世，其实是厦门产业、经济发展遇到瓶颈和竞争格局的压力后，战略性的回归。在港口自贸，生物医药……等优势产业带中，马銮湾的衔接作用尤为突出，所以他必然会成为厦门的第五大新城，这是城市产业调整的必然选择，也是城市格局发展的必然结果，交通与造地大输血就此展开。
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「二」
规划落地五周年，马銮湾新城沉浮史
历史的发展是一个长期的过程，买房则是一个相对短期的决策。能看到多远的过去，决定了你能看到多远的将来。
所以只有回顾厦门的发展历程，我们才能把视野放到城市运营、国家的发展层面来看马銮湾。
那么现在，我们还是要说一说马銮湾现阶段是否值得来买房？
虽然新城成立到今天仅短短五年，但从一个城市操盘手的角度，马銮湾已经进入第三个操盘周期。
简单回顾过往两个周期：
|1| 2015-2017
马銮湾高调亮相，3年风火背后的三大推力
2015年，在时任海沧区委书记zyf的推动下，马銮湾新城规划面市，当时的马銮湾新城开发建设指挥部是市政府直属单位，属于跨区沟通管理部门，从行政级别来看不难看出政府开发马銮湾的决心。
另外，新城建设的火热离不开商品房的集中开发。在新城启动初期，恰逢整体市场上行期，海投重仓马銮湾，与龙湖、海尔、融侨、泰禾等私企同台唱戏，共同发声。
所以在这个时间点内，马銮湾的火热是政府、市场以及房企进场高调发声三大推手共同造就的。
No.1
|2| 2018-2019，
龙头房企离场，城建快马加鞭
17年马銮地块出让锐减，18-19年又恰逢市场下行期，龙头国企和私企两个分化。
面上的国企海投盘面受困调转枪头，前期版块内的民企大都售罄离场，剩下龙湖、融侨有少量存货，海尔则选择在这一时间段封盘。马銮新城就此进入了两年的沉寂期。
但尽管如此，干底活儿的国企依旧快马加鞭。过去四年的时间里，马銮湾900多亿固投，城建一刻没停。从滩涂遍布螃蟹田到现在生态公园开放，短短4年内"两环"基本成型，"三纵"顺利通车，城建已然发生了改天换日的变化。
|3| 2020年再起，
马銮湾新城路在何方？
2019年末，马銮湾规划被修正，规划面积由37平方公里扩大为45平方公里，前场物流园脱离集美入纳入马銮湾。与此同时，地铁2号线的通车，加之预计今年通车地铁4号线以及2023年通车的6号线，马銮湾将会成为厦门地铁网络最为密集的新城。新城的枢纽地位被进一步强化。
在城建方面，2020年度计划投资310亿，相当于过去4年的1/3。可想而知，接下来又将是一场巨变。
更让人惊喜是，2020年，马銮湾新城片区指挥部将产业用地面积增至863万平方米，招商规格也进行了新的升级。除此之外，做明星项目的头部国企私企进场，必然也会进一步提升区域内的产品力及区域热度。
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综上，从短期来看，我们虽无法断言马銮湾在城市公建等明面上会有突飞猛进的进展，比如传言的厦门塔落地，8大场馆开建等等
但对于厦门而言，经济最主力的抓手就是厦门的国企，国企的强大执行力就是新城城建最有力的保障。所以国企扎堆干的地方，必然值得期待，而现阶段的进驻马銮湾在国企量级及数量的优势是其他区域所无法比拟的。
居住层面，马銮湾先天的山海景观优势决定了其宜居属性。
地理位置上他同样有着其他的新城无法复制的优势，衔接集美、海沧、岛内西部形成环西海岸，随着第二西通道，地铁2号线的开通、加之已有新阳隧道、海沧大桥等路网，使其能够便捷通达厦门目前最为成熟的板块，足以吸引成熟板块的人口外溢。
所以，当马銮湾总体均价处于海沧名校二手房及集美新房之间的时候，从长期持有角度，马銮湾的价值还有很长很长的长尾效应，价值发酵一直在持续。
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