这个77平，我反正不敢叫小户型

今年局长团开放了和局友一对一互动的微信，

关于买房卖房等实操问题，

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本文系商务评测，全文保持硬核观点、行业视角、重点评测、剖析项目核心价值。

文末对项目优势和购买逻辑进行独立点评。

今年以来，评测局所有文章，其实都是跟大家探讨同一件事——要回归中心，再聚焦热门板块优质项目。

不过也有一部分局友后台留言：『局长站着说话不腰疼』。谁不知道买市中心的房子，可你知道有多贵吗？

其实这个二元对立的矛盾，市场会帮我们调剂，房价在涨，开发商捕捉到这种趋势，一定会控总价，把户型变小。正因此近两年，市场接连冒出新城地段的小户型，来解刚需和刚改燃眉之急，但是后面的反响却泥沙俱下。

究其原因，要选购到好的小户型，在过去，只能是矮子里面拔将军，从来没有人站在小户型客户的角度思考，怎么做好现代化的小户型。

NO.1 

只有满足条件的小户型，

才能在流动阶段迎来价值蝶变

这代青年的成人礼，从买房开始，除却家庭资助，多数人的第一套，只能紧巴巴买到小户型，这也是我们所谓『上车了』。不过，即便是上车的小户型，也分好和坏，包厢卡座或外挂车顶。

（1）购买小户型的痛

评判80㎡以内的小户型，最硬的指标，是看面宽和开间。

过去，开发商产品力孱弱，做不好小户型，只能拿出1开间，2开间的凑建筑面积的产品，最后户型做成了『纺锥型』或『长条形』。天然不可规避单向采光+长进深的双重Debuff，导致白天也要开灯，套内起码一半空间阴冷，居住体验十分痛苦。

70-80平米，小开间+小面宽，居住体验难受

一直到现在，小户型的迭代还是举步维艰。能做到3开间，开发商的产品力就值得夸赞，做到4开间凤毛麟角，5开间，在之前是不敢想象的。

（小户型进化）

为什么，小户型这么难做好？

1、从建筑结构讲，小户型一定会被摆在楼栋中间，两边要留给大户型。这也是为什么，过去的市场，从来都不可能买到边套小户型。

2、由于挨着大套，小户型业主就变成了“夹心层”，比隔壁“有钱”的邻居天然矮一截，邻里间很难行形成和睦平等的互动。某小区曾出现这样一幕，小户型业主为扩大使用面积要封阳台，而大户型在意外墙美观组团阻挡施工，最后两波不同价值观的人掐上了。

3、就算接受了被挤中间的命，小户型也是同层邻居中“最后被考虑”的。因为要兼顾容积率，楼栋面宽的最大值是锁死的。而边套又一定会占据大面宽，剩给中间户的可用面宽就小，此时摆上两、三套小户型，客观上只能做2开间乃至1开间。

所以说，小户型既是个建筑技术问题，也是个产品定位的问题，只要项目要做边套大户型卖溢价，就先天不可能做好小户型。

（2）小户型在流通阶段会被价值重塑

然而房价高的城市，非豪宅产品的户型，一定是越做越小。相应的，小户型的市场热度，也和城市的价格趋势成正向联系。

（2015年来典型城市不同面积段涨幅对比） 

从统计的房价变动情况看，上海这样高度城市化的地方，90㎡以下产品的涨幅最领先。这不难理解，当城市买房主力刚需和刚改收入跟不上房价时，只能下沉向小户型，需求基数增大，价格也就被带动起来。

厦门则处于新城大开发阶段，小户型涨幅虽然不是最高，但占用资金少，能用少代价撬动城市红利，也特别受市场追捧。而且从城市演进来说，将来房价模型也要向上海轨道靠拢。

可是，并非所有小户型都具备高价值潜力。在流通阶段我们注意到，房间数量多，或能够1改2、2改3的小户型，才更有可能实现价值蝶变。

当一个户型能从1房改2房时，二手阶段的买家就从10个，变成30个。还是供需逻辑，需求变成买1房的3倍，价格价值就打开了。

（岛内某小区48平二手，能1改2的，挂牌单价比1房高1万多）

同理，小户型2改3也是香饽饽，若是天生3房又精装过的小户型，价值更可观。

但当我们把目前新房市场80平内小户型摆在一起，从开间、南向面宽、房价、精装几个硬核维度做比较，还是能看出产品力层面的代际差距。起码说明，整个市场，还是少有人站在小户型业主的角度思考设计产品，

NO.2 

小户型的技术要领，

不只是单纯面积做小

此外，决定小户型前景的，未来价格是一方面，同样重要的是，能给与什么居住品质。单纯的做小面积，比谁总价更低，是没有意义的，房子最终要经受得住生活实验场的淬炼。

（1）既然户内面积没办法突破，社区的公区重要性就得拔高。要承担原本属于套内的低频场景，比如说健身房、书房、会客、社交娱乐等等。总的趋势是，户型面积越做越小，但是生活的功能得越做越多，开发商必须要感受得到这种趋势，还要钻研怎么构建场景为业主打破生活的边界。譬如：

社区高速WIF+充电插座+一张可以葛优躺的长椅，足以吸引『王者们』走出房间，聚在一块，当"最强"鲁班联手"最强"蔡文姬开黑，赢了撸串烧烤，输了互相甩锅打趣，这样的邻里岂不美。

(中南青樾公区设计)

如果楼下有健身房，社区有球场，那么朋友间相约，就不至于定格在『下次找场地一起』，最后不了了之。大可上楼换球衣，下楼挥斥荷尔蒙。有人一起打卡，燃烧卡路里瘦掉小肚腩的目标，也许还能赶在夏天前就完成。

(中南青樾公区设计)

（2）小户型另一个极端是收纳空间的完善。之前，评测局曾聊过精装做得很有自信和实力的中南，其自主研发的一套全方位收纳设计，给3房带来了大尺度的生活容纳度。如今，这份精装精髓传承到了77㎡小户型的中南青樾，并且有过之而不及。

收纳空间的极致提升，让青樾小户型的生活承载能力，并没有因为面积的缩小而减少，一定程度来说，还改善提升了居住品质。

NO.3 

小户型还要关注哪些？

所以我们再看，要做好一个小户型，除了开间、房间、社区、精装这些硬核特征外，还应该关注哪些？评测局认为，可以把新盘中南青樾当作一本现代社区小户型的『科普读物』，以它对照自己的房子，是不是具备这些闪光点。

（1）地段。一个项目的核心优势还是选址，翔安南部新城核心区这个地段，在未来2、3年，会陆续迎来『一场两馆』和『机场』建成，地铁3、4号线通车，以及享受『亚运会』等盛会的长尾效应，整个板块具备很强发展势能。而用小户型撬动这片大资源，是美妙的打开方式。

（2）教育资源。厦门历年学区房妖风中，小户型学区房都扮演了排头兵。这告诉我们，好学校的附加值，在小户型上体现得更彻底。而翔安南从功能来说，既是未来区府，也是优质教育集中的板块。

（3）地铁。地铁是把新城和老中心缝合起来的最后一针，一般情况下，越近越有利。看南部新城核心区，3、4号线通车在即，带来的不只通勤便利，同时可能刺激加速天街等商业综合体兑现。

（4）品牌。之前聊过中南的另一个项目九锦台，作为亮相厦门的作品，拿出了当时没人做过的100平米内4开间朝南精品。而从4开间到这次5开间朝南，才几个月时间，又实现了一次产品力升级，看得出中南在产品打造方面的大师级实力。

（5）综合众多因素。『3房+5开间+品牌精装+用心的社区+翔安南部核心板块+区府学校+地铁房』，我们认为，这对小户型客户来说，是厦门之前从来没出现过的梦幻选择。而我们还获悉，青樾定了一个有竞争力的惊喜价格，由于保密不能公开谈，大家可趁五一样板开放，自行查问。

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