抄底厦门TOD资产的秘诀：抓住房价梯度差！
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今天谈城市的前途，可以只看两点，人口和地铁。
他们缺了任何一个，城市都很难高级，比如泉州20多年来都是福建省GDP第一，但市区人口不足，一直批不了地铁，泉州人看福州和厦门，免不了羡慕嫉妒恨。
但当地铁和人口同心一力时，就成了城市腾飞的两翼翅膀。像厦门400多万的人口，借助近几年地铁组网建设的红利，厦门将马上冲进500万人口时代！
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500万人口的时代，
城市的核心资产是什么？
去年，中央印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》：
全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制；
全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件；
再一次明确了中国大国大城的战略。工业时代后，人口增长冲脱马尔萨斯陷阱，人就成了纯粹的资源。这一点，就是城市抢人的动力。早在2016年，厦门就在正式规划中，把“500万人口"当作要尽快实现的小目标。所以：
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2016-2020年人口政策逐年放宽
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到2019年人口涨幅达史上最高18万
按照现在政策趋势，接下来有机会保持这个增幅。所以套公式2020+（500-429）/18，厦门500万人口时代，可能最快在2024年左右到来！
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不过现代城市限制人口规模的不是粮食，却要看配套
城市配套必然要升级，才能承载更多人口。为此城市通常是两头抓，一边持续建配套，一边大力修地铁。
配套等指学校、教育、医疗、商业等，盖楼要2、3年，运营要3、5年，需要长时间积累。所以对于一个人口要快速扩容的城市而言，地铁是城市最重要的事业。只有地铁可以高效串联城市分散的配套，通过提高利用率，实现人口快速扩容。
而地铁中，最高效的资源交互表现形式是——TOD。
接下来的城市，数个TOD会组团成TOD生活圈，圈内借助地铁的无缝衔接效率，可以轻松享受高配的城市资源。而圈内圈外的价值会开始出现分野。
*TOD：把重要配套安排在关键的TOD地铁站点，实现10分钟生活半径无缝覆盖。
所以500万人口时代，能够站进TOD生活圈内，才能确保是城市最核心的资产。
02
物以“地铁”聚富贵，城以“TOD”分高下
今天来看厦门，已经浮现四大TOD生活圈。
比较来看，目前地铁站点密度全市第一，配套量级城市一流的马銮湾西TOD生活圈，是大家关注度更高的TOD生活圈。
自厦门刚确定5条地铁起，马銮湾三条地铁汇聚的优势，就已经不需要刻意论证。而它的配套升级，是这两年随着湾区发展向西迈进“马銮湾2.0时代”开始崛起。
从五缘湾到杏林湾的轨迹，解释了湾区的发展规律——外湾通常优先启动，但最终的核心区都是聚焦在内湾，重量级的配套也都是落定在内湾。
所以近两年，马銮湾经过发展初期的填海造城后，像一中、SM、生物医药港、马銮湾医院等高量级的文教医产配套风风火火西近，几乎都扎根在内湾。整个马銮湾西正式迈进了配套兑现的价值换挡时代。
厦门一中航拍图
所以说，即将到来的500万时代，城市一定会在地铁周边重点排布资源，而TOD生活圈又是地铁中最高级的资源占有方式，那这种新趋势，对于购房会产生何种影响？
评测局认为，首先要看透TOD生活圈内两条规律。
从一线城市经验看，同一个TOD生活圈内，资产的价值最终是趋同的。
决定房价的，不是简单地段，而是配套。
过去同一个商场，到你家5公里，到他家2公里，距离感差距可能是15分钟，房价也因此分野。但地铁时代，差距可能只是5分钟内，同一个TOD圈内，从时间成本与占有质量上看大家趋同，最终资产的价值也会趋同。
TOD起步期，不同资产还是存在价格梯度差异的。
TOD圈内将来的价值是趋同的，但在TOD发展初期的城市，是存在价格梯度差。这种梯度差就是增值的机会。理论上梯度差越大，机会越可观。
目前看厦门所有TOD生活圈，价格梯度差距最大的项目，也在马銮湾西TOD。
金地宝嘉·厦一城，这是厦门500万人口时代，因为TOD生活圈造成的资源重组，第一个浮出水面的抢眼机会。
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局长点评：
怎么看马銮湾西TOD生活圈
笋现的机会？
现场考察金地宝嘉·厦一城后，评测局认为这个长在厦门地铁线上的项目，有几个明显优势。
占位最热门的核心TOD生活圈
TOD生活圈中能快速享受高两级的配套。
金地宝嘉·厦一城项目楼下就是地铁站，2站地铁到林埭西站，无缝抵达SM城市广场。在最有效的时间尺度上，地铁2站的那头是3万起价，这头是“1”字头，价值潜力可想而知。
且5站地铁即可抵达马銮湾中心站，沿线是厦门数千亿投资马銮湾的精华配套。地铁组网后，无缝换乘2和4号线，所以，这个位置可以很高效抵达厦门全市。
这个项目价值兑现时间也是清晰的。翁角路今年年底将全面贯通，海沧隧道也在今年贯通。由此可以比较轻松的驾车到马銮湾，或者避开拥堵的海沧大桥直接进岛，而厦门地铁6号线延长线去年12月也已动工。
项目本身有很能打的产品力
除了TOD生活圈优势，项目本身的价值，也值得挖掘。
这里讲一下3万方BLOCK商业街区。首先商业部分体量大，而且这不是通常底商。它真的按照可以逛街区的标准设计，你可以理解，商业步行街来到了家门口。这一个设计，足以看出开发商的用心。
街区效果图
项目的户型设计也是比较讨巧，66、77、88㎡二至三房，功能上很全能，没有明显短板。并且价格是比较诱人的，我们获悉，项目将首次开盘，首付大约20万起。几乎就是买车的预算，能够选到厦门TOD生活圈的地铁房。
金地宝嘉·厦一城样板房实景图
这也是评测之前聊过的，适合人生第一套房的优质选择，总价不一定要高，但一定是高效率的地铁房。
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