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这可能是厦门第一个「百亿销额」楼盘

好房评测局 好房评测局 2021-10-19


·  本文系邀稿评测购买逻辑 

·「独立观点|深度剖析|硬核知识」的内容不变

2020年的厦门豪宅市场,相当“魔幻”。

 

疫情灰犀牛,岛内供地增加,并没有稀释“有钱人”的购买欲。反而,热潮来得更猛,岛内土拍,一场场迸发新高。岛内销售,上半年已取百亿,全年破200亿将是大概率。

 

在大盘红火的背景下,上半年唯一新开盘项目中骏·天盈,在业内话题榜上更是当红炸子鸡。



1.


首度开盘在5月份,但最新的8月,仍能在全市销售榜的状元位看到它,这背后是恐怖的客户厚度。

2020年8月厦门商品房(含住宅 车位 商业等)成交金额/成交面积排行榜数据来源:克而瑞为了尊重各家开发商,我们模糊处理了其它楼盘的数据。

2.


限售价背景下,普遍认为岛内“小户型”好卖,天盈纯大户型社区,其中大户型(260㎡)更是被有钱人追捧成了爆款。


3.


“小户型单价高",”大户型单价低“,这是通常的定价模型。天盈反而是大的更贵,260㎡比186㎡每平米贵约7千,并且相当数量的有钱人已经用钞票对其表达了认同。


评测局认为,这些反映出有钱人是以主宅自住乃至终极置业视角看这个项目,而之所以只有它的价格逻辑表现得特别不一样,很大程度是因为天盈塑造了比较唯一的厦门豪宅标杆气质。所谓赢家通吃,也因此成为头部买家置业追捧的选项。

 

而这一次,我们有机会接触到比较内幕的客研报告,并且与天盈的成交客户深聊,发现了豪宅市场的底层情况和一些规律,借此向大家揭晓豪宅产品力打造的那些方法论,以及到底有钱人买厦门豪宅时在想什么?




01




厦门有排面的豪宅标杆,被谁买走了?


1/ 从天盈的客研能看到,如今头部购房者的标签——终极置业,青年精英化,家庭多子,多产财富圈层。他们的换房追求,不是过去单纯的地段迁徙或空间换大,而是追求全方位的满足。


2/ 我们又和几组这样的有钱人聊了聊,发现:

因为纯大户不限购,客户来源主力福建,也有不少天南地北。


从五缘湾换过来的,比较多面积平换。很多人考虑的是产品力的换代提升感强,或是追捧新湖里COD(政经区)的板块红利。


从筼筜湖等老思明换过来的多是老破大换大平层,或多换一,说明产品资产价值和身份感做到全厦门市场头部后,对老钱形成了强磁场吸引力。


无一例外对自己的邻居与圈层很在意。其中一位原声:“女儿常服就是高定,难道为了新小区交朋友,要买几件便宜衣服?”

而且,他们共同都提到——“看完所有房子,最后选了天盈。”说明购房者不是冲动消费,但天盈确实作为新房价格标杆,热度更甚。


为什么有钱人宁肯多花钱,也要买天盈?




02




让有钱人竞相献上钱包

到底是什么样的豪宅?


在充分竞争的市场中仍能卖溢价,肯定是具有稀缺或唯一的特质。而天盈能在2020年岛内豪宅竞相生长的行情里被追捧,因为在厦门目前只有这一个项目能全部满足买家以下的置业述求。

我们通过一天时间深聊了多组业主,整理出了购房者最认可的豪宅细节。


01

极致追求舒适度,全户型具备完整主仆系统  

局长记得厦门早期就有大户型学香港做保姆间,不过没有专属货梯,专属入户,称不上“主仆分离系统”。

 

今天的天盈之所以这么特别,因为是几十年来第一个全社区贯彻主仆系统理念。


它肯定是贵的,独立的电梯动线+独立的保姆间+保姆卫生间,按岛内7万/㎡的房价基数计,代价相当于岛外刚需一套房。所以,如果只是普通的富,用性价比逻辑看这些设计,是接受不了的。

但是,真正的富,看了会极喜欢。

“请了阿姨就是希望随时用得上,但家人都在时又希望她不在,回保姆房就刚刚好。”


“要不是原来小区不同意,我其实愿意自费装货梯。”

———客户原声


02

大师亲手操刀,豪宅的迭代感超乎预期  

我们将厦门岛内的“豪宅”规划为三个等级。

厦门豪宅的精装是不是都配得上千万房价,还真的不好说。但梁志天亲手操刀的天盈,肯定是满星且当之无愧。


这里局长强调了“亲手”,梁志天团队虽然常见于高端项目,但由他本人亲手介入的本就稀缺。像天盈这样从前端设计,到后端供应链都亲历亲为的更是少见。所以我们才说,天盈是原汁原味的梁志天作品。


这也是为什么,天盈的精装气场,一眼看起来就很有范儿。并且不同于流水线商品,处处是独一无二的细节,它们可以成为你招待朋友参观时的谈资。

<中骏·天盈样板房实景图>


我们所聊的就是实景交标。在整个样板段几乎没有“非交标”的贴纸,这大概也是厦门首次,这种坦诚就是对产品的极大自信。

“一看样板间就特别着迷那种气场,自己不怕花钱,可没那个审美去琢磨装修。”


“梁志天帮个⼈做设计收费就是千万计,买天盈就是买⼤师精装,还白送了房⼦,也就是一千来万,太划算了!”


———客户原声


03

豪宅的物业,并不是谁来做都能胸有成竹  

豪宅的物业,最大的责任其实是要帮你养护好千万资产。

 

中骏在5年前就站在厦门高端市场的顶点。当时开发的五缘湾中骏·天誉、海沧中骏·天峰至今仍是各自片区内二手房价的佼佼者,今天去看天誉的实景,从门头到绿植到外立面,五年的时光,几乎没留下什么折旧痕迹。


<数据来源:安居客>

一定程度上可以说,豪宅在二手阶段的房价高度,反应的也是物业的水平高下。


在此基础上,更好的是有酒店级的服务和人文关怀。物业雇人是否青年,科技配件是否领先,跟你的物业费挂钩。交钱多,物业好,这是本分,理所当然。

 

但物业能否超乎本分,多做一点,比的就是企业骨子里有无把业主放第一位的基因。我们了解到,今年天誉业主自发筹资,为中骏物业抗疫表现发了一次奖金。局长想这就是超乎本分的交情,它让你能安心托付家人的安全。

”住在思明的老社区,只有交钱的时候,才感觉到自己有物业。”


———客户原声


04

不可复制的地段  

整个福建特别是闽南的高端购买力,都有一颗厦门岛的心。老厦门的中心是环筼筜湖,过去20年发展的东部新城中心是新湖里,因为它们都是城市组团里唯一具备政经属性的板块。


并且,新湖里COD(政经区)是厦门东进20年的沉底好料,接下来板块内部还有地铁建设和拆迁的红利,板块所衔接的马垅、高崎又是厦门岛未来的方向,后者改造时肯定就近优先反哺新湖里。


整个新湖里板块,天盈靠近主路和地铁,但本身不临路,而且与政府、学校为邻,这种刚刚好的距离简直就是为豪宅而生。兼具便利和静谧,四周未来几年又无其它工程,说它是板块里地段条件最好的项目也不为过。


05

选房子,就是选圈层  

很多人知道选房子就是选圈层。中骏·天盈为了筛选顶级圈层,做到了何种地步?


1/ 整个项目是纯大平层作品,三梯两户,基本上起步总价都是1300万左右,大户型在接近2千万。意味着只有原本就是富人的家庭,会去换得这种项目。


2/ 据局长所知,就连中骏的圈层活动,也透露着“谈朋友不谈生意”的画风。但无心插柳柳成荫,天盈老带新比例高到40%,这在其它项目是很难想象的。

<中骏·天盈高端圈层活动图>


房子通过建筑和产品设计筛选相近的品味,总价筛选相近的财力,活动筛选相近的价值观,经过一道道筛选后聚到一起的,我们认为才是能互相认同的高价值圈层。

 

2018年,中骏·天宸作为带头大哥首进新湖里,通过接连造势吸引、聚集全福建的高端购买力,逐渐实现了板块的翻转。


到2020年中骏·天盈推出时,新湖里的豪门属性进一步夯实,因为这个史无前例的地标豪宅出现,对全市的豪门圈层都产生虹吸效用。


这样承前启后的项目,一开始就备受期待,并且背负一个板块的封面形象乃至城市的地标符号的使命。


盛名之下,如何做好这块地?相信中骏的团队肯定搔头挠发无眠了n个日夜。幸好,最终呈现的天盈超越了市场期待。从产品维度和市场维度,都实现了突破。


中骏·天宸首次开盘25亿,全年销67亿,8个月快速清盘。

中骏·天盈首次开盘33亿,3个月销售约60个亿。今年有望冲击百亿单盘。

这样的标杆豪宅热销后,对市场的影响最终体现将是四个方面:

· 给疫后厦门市场打了强心剂

· 对整个岛内产生吹热效应

· 撩动岛内次新房的换房冲动

· 它不只一手房火,相信到二手阶段会更火


对业内,这是一本守正出奇的豪宅产品教科书。对城市,如若百亿单盘在这个阶段出现在厦门,代表着资本对一个城市的信心。我们认为这也是整个厦门的城市信心和站位提升的一次标志性开端。




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