珍惜2020：岛内千万真豪宅稀缺时代，卖一套少一套
· 本文系邀稿评测购买逻辑
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最近三年，厦门岛内地价经历了四级跳：
18年——3万时代；19年——4万时代；20年上半年——5万时代；现在——5万时代的基础上，又加了竞配建。
这种「高地价，限售价」局面下，“土地成本+建安成本”摆在那里，购房者未来在岛内买到的新房无外乎两种情况：
同样品质，价格更贵；
同样价格，产品力更弱。
想解决这一矛盾，唯有两个字——现在。
PART.1
今年，岛内豪宅史上的「不容错过」！
「岛内」二字在厦门，就是更稳健，收益更高的代名词。
01
冲进岛内，很稳，很火
目前厦门岛内，已经成为高资产人群的主力选择甚至唯一的资产购买方向。从一、二手住宅的成交就可见一斑。
岛内二手房，常年旺。2019年岛内二手住宅成交约2万套，估算岛内换房需求约800亿/年。
岛内一手房，一推新货就旺。2019年到2020年，岛内多个豪宅热卖。特别是中骏“天”字系楼盘，更是很多人的谈资。天宸全年销67亿，8个月清盘；中骏·天盈开盘3个月，销售约60亿，这样的速度，都是闻所未闻的。
从已有的销售热度，和接下来的“岛内大提升”和大拆改红利来看，现在火，接下来更火。
02
千万真豪宅可选性，不多
这个十年，厦门出让了158块宅地，其中岛内仅14块。占厦门总人口一半的岛内人口，都虎视眈眈地盯着这14块地的每一套房。
由于换房从来只有小换大，没有大换小。所有人的终极目标都是市中心那套|够大|的房子。
目前有人认为岛内多拍地后，供应增加，等等未来可能有得选。但是评测局要告诉大家：未来的地，大户型新房一定占比不高，纯粹大户型社区几乎不可能再出现。
一是地块「纯度」降低。竞配建成主流规则后，社区纯粹性会打折扣，小户型产品占比会更高。
二是产品「豪度」下调。客观上项目做“豪”的难易度，是随着地价增高而越来越大，越来越难做。
基于此，我们的判断是，要买这种纯粹大户型社区，一定要盯紧今年，甚至只有今年。
PART.2
岛内稀缺「尖货」中，如何再掐尖？
之前，评测局内部投票：“若天降2000万给你买岛内豪宅，你会选谁？”
最得局花们青睐的票选之子是——中骏·天盈。理由是：看过中骏·天盈，再看别的项目，内心总拿它们和中骏·天盈进行对比。
一个事物，能被奉为「参照系」，肯定不只是某一点好，而是方方面面都有过人之处。而中骏·天盈由于4万5的地价成本优势，它用于产品打造的子弹十分充沛，评测局看到的是它对豪宅生活全方位的升华满足。
1/稀缺地段的稀缺地块
好地块相当于一块绝好的食材，之后交给名家「料理」，才是绝配的作品。我们认为这个地块的好，这几个精华是关键：
（1）地块相对大，方正素质佳，适合营造高端。
（2）不临主路，相对静谧，高端生活氛围不被打扰。
（3）靠近政府机关，政经板块，气场足。
（4）优质学校加持，项目周边就是湖里实验系学校。
2/新湖里的配套翻转，东部新城的好料沉底
今年厦门提出“岛内大提升”，我们预计，大部分利好会“砸”在湖里。
（1）地铁1号线、2号线、3号线的包围组网只是开始，新湖里快速进入轨交赛道后，之后的商业和公共服务界面更新，也是势在必行。
（2）岛内这两年以及接下来的大拆大建，基本集中在岛内东部新城，而新湖里，由于独有的“政经”板块属性，是东部新城的沉底好料。甚至未来马垅，高崎等地的翻新拆改，都直接或间接地反哺就近的新湖里。而中骏·天盈，恰好踩准了新湖里的起步周期。
3/尖货中掐尖的产品力怎么做？
一句话：该有的都有，可以没有的也都有。
如果要评选近十年对厦门有标杆意义的产品，2020年的中骏·天盈肯定要上榜。它不只是造出了这个时期的TOP豪宅，更在厦门市场，在豪宅这一品类中，树立了很多新标准。
|纯大平层的真奢宅 |
在一个项目中，小户型往往是卖得最快的。但是中骏·天盈「反套路」，主推户型186-260㎡，纯粹的大社区、大平层。超千万的起步价，就筛出了具备顶端购买力的富人。
而且，中骏·天盈的户型设计，精装风格和外立面的审美门槛，又在有钱人中，再次筛出了相似的生活习惯和审美意趣。
中骏·天盈效果图
多层筛选下来，是更稀缺的真奢宅和更纯粹的圈层体验。
|主仆系统|
早期的产品设计，有个房间，或者有两个入户门就称之为主仆系统。而中骏·天盈倡导的主仆系统，之所以被市场评价这么高，是因为保姆间设置，不仅动线合理、单独出入、还是配备了独立卫生间的“小套房”。不仅给了保姆私密空间，也给了家人更纯粹的居家体验。
而且，中骏·天盈专门设立了专属货梯，作为主仆系统的延伸。不仅给了业主日常用电梯纯粹的圈层空间，也考虑到了豪宅家庭添置大家具、搬运贵重藏品需要。
|大师精装|
成品房的精装，过去的赛道是，比谁的流水化程度更高，成本控制更牛。
对于豪宅精装，中骏·天盈告诉市场，光是堆钱、堆料，还是欠火候的。梁志天大师操刀，带给中骏“天”字系精装不一般的审美气场。而它也因为是大师亲手，具备了稀缺且独到的收藏价值。
中骏·天盈实景图
|新房中最高的「户内天地」，层高3.15米|
很多人看房不注意看层高，其实层高也是大有乾坤。层高每增高10公分，带动土建、装修工程量的增加，机电管线长度升高等，单层造价成本就得增加10%左右。
而中骏·天盈层高3.15米，比常见的2.9-3米层高，高了15公分。
一张图看差距，顶天立地的户内感受，就是这样靠成本一掷千金砸出来的。
中骏·天盈这种巅峰产品力，之后会不会还有来者，局长不敢武断。
但是可以肯定，它必定是近十年岛内豪宅中浓墨重彩的一笔，也是对今年消费豪宅买岛内的购房者来说，必看、必比、必心痒。
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