深度福州｜福州房价塔尖，4万的鼓楼还不够尖！

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鼓楼至尊，是福州人的最大共识。而配置资产最重要的，就是要尊重一个城市的基本共识。

权力的塔尖

“鼓楼”自古以来，既用于防盗，也用于报时。因而必须设置在政府周边及居民区的核心位置。

历史较为悠久的城市，在最中心的地方都保留着一座大型鼓楼，核心区域也就以此命名。如古城南京、开封，古港宁波、福州。

“鼓楼”二字在中国就基本代表了城市的地理核心，更代表着权力的核心。

福州自古发展以来，北从政，南从商。政治中心与贵族居北，平民居住区及商业经济区居南。古时城北修筑镇海楼，官府列其侧；城南规划居民区，形成如今的“三坊七巷”。今时城北鼓楼区，省级政要资产圈；城南台江区及仓山区，商业区和生活区的样本。

哪怕各个板块都已日渐”颜值高涨”的今天。鼓楼身上，是永不衰老的，权力的魅力。

经济的塔尖

1978年，仅22平方公里的鼓楼，开始思考“扩张发展”。站在西湖边的鼓楼人，眼前平湖秋色，心怀惊涛波澜。

三十年，三大步，鼓楼从此天翻地覆：

第一步，商业核心区，向东

鼓楼瞄准了东侧的五一路，按照“五四路宾馆区“ 的雏形描绘，”五四路CBD“耀世而出。

第二步，居住理念革新，向西

从西湖边立志走向闽江边，鼓楼第一次向福州人做了滨江生活的提案。搭配交通的改善，杨桥路、乌山路、与江滨大道的雏形落成，滨江豪宅成为当下最流行的享受。

第三步，产业园区，向北

思考到支撑城市经济的产业布局，鼓楼瞄准了北侧的大量空地。时值第三产业发展的元年，“福州软件园”规划落地，成为今日鼓楼经济的超级发动机。

轻描淡写的讲一组数据：2019年鼓楼区实现地区生产总值1916.7亿元，增长7.6%，人均GDP25.90万。相当于福清+长乐，或3个闽侯，或台江、晋安、仓山的总和。

经济数据的背后是什么？

是不断涌入的高素质人口和购买力。

资源的塔尖

鼓楼将最好的医疗、教育资源一手包揽。放眼全国，可能找不到第二个省会城市同时把80%的顶级中小学，70%的城市医疗资源，放在同一个行政区。

全国百强医院独占2席，再加上南京军区总院、省一、省二医院3所三甲，福建最好的妇产医院——省妇幼，医疗方面可谓顶配。

学校方面不多说，上一张图吧。

福建师大附小静静的在仓山区望北台注视着北面九个鼓楼区的兄弟学校，抱怨着福州真的很“偏心”。

稀缺性塔尖

随着商品房时代的兴起，历史终于给鼓楼标上价码，但鼓楼区能盖房子的土地实在太少太少，自大儒世家三年卖出5000套，融侨锦江2000套清盘之后，鼓楼再无大盘。

过去15年以来，鼓楼区单盘超过400套可售住宅的楼盘仅仅16个，代表性的如融侨锦江、融信澜郡、闽江印象、保利天悦、乌山九巷、阳光乌山荣域。个个明星盘，要么捅破天花板，要么秒罄封神，江湖上的流传着他们的传说。

2016-2020年的所有招拍挂地块，鼓楼区共计成交48幅，是仓山、晋安的一半，累计成交总建面130万方，是晋安、仓山的七分之一。

其中纯商品房少，能形成社区氛围的大盘更少，懂得物以稀为贵的道理，就知道“住好鼓楼”是一种奢侈。

价格塔尖，不够尖

鼓楼一手住宅目前的在售价格限价为40000元/㎡毛坯，代表了福州价格的天花板。但此价格放到全国各主要城市的“塔尖板块“当中对比，会是什么样的状况？

果不其然，福州以1.57的塔尖比，位居全国主要城市当中最低水平。可以想象，如果有一天政府不再强行管控限价，仅按照几个代表城市的塔尖比平均值2.94估算，均价就可能突破7.6万元/㎡。由于权力、经济、资源、稀缺性的高集中度，逻辑更硬，价格的想象空间可能更大。

另一个视角，上周，随着保利天悦的交付。天悦项目的二手房也正式登上历史舞台，当时限价4万+4000精装抢到的一手房，实际能卖多少钱，加上财税成本，又要多少钱？

贴一张网图，大家自行判断：

年底普遍是开发商冲刺任务的时候，博弈偏向买房市场，是上佳节点。2020年这个年尾，4万的鼓楼时代，可能是你拿下鼓楼资产的最好时机。

目前可看的仅天悦二期、金茂府、白马映书台，哪些是塔尖苗头，哪些是平庸货色？

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