福州开发商拿出压箱本领后，安商房「变废为宝」了么？
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局长说，安商房有毒
市场生了慢性病，慢慢开始有了症状
开发商也累的上气不接下气
还要上下求索，努力的活下去
今天，带大家看看安商这道题，开发商怎么解。
NO.1
2016-2020，安商与纯商的拉扯
了解下市场是必要的
从各年度土地市场诞生的新项目来看
有着明显的规律
2016-2020 被明显划出了三个时代。
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2016-2017 地王时代
2016年末，福州的地王争夺进入白热化
在2016年的最后一场土拍中，鼓楼金茂府、中海金玺公馆两个超高地价项目
2017年，击鼓传花渐渐进入最后一棒
淮安地王建发榕墅湾、三江口地王中海锦江城、五四北地王香山新时代、融信澜天
横空出世，众王归位。
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2018-2019 安商时代
面对日渐失控的土地热浪
在2018年的开年，政府拿出了影响深远的“安商房”方案
一年之内拍出了三江理想城、华润乌山府、五四理想城1-3期、中海锦园等17幅安商地块
当年仅存的6个纯商地块，上半年三个，下半年三个，有着截然不同的命运。
上半年的三个：龙湖云峰原著、绿城柳岸晓风、熙悦府
何等的有苦难言
下半年的三个：公园左岸、榕发观湖郡、榕心映月
何等的风华正茂。
2019年上半年，土地市场惨遭安商项目彻底淹没
万科、阳光城年初拿到优质旧改项目后，全年偃旗息鼓，退出群聊
截止到七月初所有的土拍，纯商项目仅白马映书台。
下半年，看到垂头丧气的房企们
政府有意开始降低安置比例
30%-60%的安商项目得以面世
国贸、融创、滨江正荣府得以落子
除了难得的纯商
玺湾、凯佳江南里，至保利和光尘樾收官
20幅典型地块，全部安商。
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2020 掩饰不住的变局
2020年，情况发生了一些变化
虽然仍有多达20幅安商地块掩护，但藏不住的是大量且巨幅的纯商地块
五十几万方的恒大、世茂插旗帝封江，纯商
三十几万方的万科城市之光、中骏世界城、首开云洲郡，地铁上盖、纯商
久违的纯商豪宅保利天悦二期、建发养云
都是十几万方的规模，在烫金的地段
时隔四年，终于又多了几个地价合理，想象空间巨大的项目。
从纯商，到向安商试探；从安商，到向纯商试探
天下大势，分久必合，合久必分。
NO.2
漂亮得不像安商房
安商规则的降临像一次阶段性测验
考场里坐满了福州的开发商们
既然是必须面对，开发商们唯有八仙过海，各显神通
使尽浑身解数，除安商印象，摘安商标签。
撇清关系
尖子生：万科、阳光城
在小比例安置的安商房当中，很容易做到这一点
直接将安置区与商品区划到不同地块，化解安商抗性
没有什么方式比这个更管用了
看看今年的销量红榜
金域国际和檀境，一时瑜亮。
园林、立面
尖子生：融侨、融创
安置房普遍被嫌弃在颜值差
最直观能够影响颜值的就是园林和外立面
不过看到融侨则徐道壹号的渲染图
和福州府的融创式外立面传承
似乎可以洗去很多安置房的印象。
物业服务
尖子生：未知
局长认为，物业服务的差别，是安置房和商品房社区最根本的差别。
因为安保不严所以每户架起的铁栏杆
因为无人管理楼梯间布满的小广告
因为物业监督不严而随处发生的隔套出租
甚至屋子内可能发生的违法事件
都是物业管理的区别带来的本质不同
在福州的几十个安商房售楼部，每一个都会向客户承诺
自己家的物业将是自己公司的超高配置物业
与安置房的服务标准完全不同
但实际执行如何，恐怕唯有交付之后，才能真见分晓。
降高度、降梯户比
尖子生：保利、建发
安置房的一大感知是“乱”，乱的感知除了来自于园林
也来自于每一个楼道内
随处堆放的垃圾和私人物品，被遮挡的逃生通道。
和平均每层规划非常多户带来的日常摩擦
都给安置房蒙上了巨大的阴影
保利和光尘樾项目做出了全低密洋房，全电梯入户
实际交付后，应当比想象的生活感更好一些。
展示区
尖子生：龙湖、融侨、滨海
安置房带着坏的想象，那开发商就给你一个好的想象
看了龙湖天序的展示动线
没有做安商房功课的客户，可能不会想到这个社区，会与安置房有什么瓜葛
滨海首府不想理你，并向你扔了一扇中式的大门
每天路过的附近居民，也不再会去想到安商房的问题。
户型
尖子生：保利、世茂
最早用户型破局的是世茂
77平三房的超级产品，从理想城用到云境、再用到云潮
吸刚需粉无数，定位是开八倍镜一般的精准。
行业盛传万科的立面，保利的平面，诚不欺我
60%安商项目，保利拿出的户户多面宽南北通透产品
（图片来源：网络）
放进安商房里，多少有点大材小用的味道
不过在安商房下做改善定位，也确实需要一些勇气。
资源占有
尖子生：华润、融创、正荣
极致的地段，优质的确定的学区
让房子有了多元的价值和用途
直接消除了很多安商抗性
鼓楼的帽子，清华附中的帽子，二环内的帽子
戴在纯商头上，可能是巨大的溢价能力
戴在安商头上，就是人设不崩的免罪金牌。
价格
尖子生：世茂、中建、城投、榕发
安商房项目当中，不乏做得好的，但少有真正卖得好的
卖得又快又好的，都是狠下心来折价的
东二环纯商三万七八带节奏的时候
城投、世茂、新榕，高喊两万九，光速清盘。
（图片来源：网络）
回过头来看，不肯降价的项目，至今还有剩余
卖不贵不说，平添了很多资金成本。
开发商迸发的以上八大灵感
可能让原本想象中充满安置气质的社区
漂亮的不像安商房。
同样，如果你不得不挑一套安商房去买
也可以把以上八个方面作为比对和选择时的重要准绳。
当然，2020是个变局的路口
欢迎你投币入局，也欢迎你继续看个热闹。
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