一流人生，别装进二流的房子
· 本文系邀稿评测购买逻辑
·「独立观点｜深度剖析｜硬核知识」的内容不变
富到一定程度，才会有一种烦恼：买大平层？还是买别墅？
1
在高量级城市
“买大平层还是买别墅”是伪命题
“有钱买别墅”是中国人骨子里的追求
越是高量级的城市，对别墅生活的价值认可越牢不可破。
因为贵房子常有，但市中心的别墅，已可遇不可求。这也是为何中国最贵的房子，不叫汤臣一品，也不叫深湾一号，而是北京的四合院。
别墅与平层向来高下有别
就如头等舱再舒服，总归还是比不上私人飞机。
从价值梯队来说天然有别
房子的价值基础不在建筑本身，而在于土地。
只要是处于高楼中的产品，哪怕是一层一户，按照得房来算，也只能占有土地的100%，若是复式一般为90%，普通的平层可能只有80%。
基本只有别墅的形态才能实现对「100%」的突破，实现对土地的成倍占有。
从满足需求来说不可比
从生活形态来说两种人生
别墅有平层所无法实现的生活方式，就比如多个院子。
呷茶赏月，聊天打趣，乘凉静思...再种棵大树，打吊床，搭秋千，...这些关于生活方式的“头脑风暴”，只能在别墅中实现。
综上，在主城区内，当别墅与平层的选项同时出现，有能力的前提下，必选别墅！
2
本该毫无悬念的事
为什么会犹豫？
是选择碧湖的大平层，还是选择主城的世茂漳州府纯别墅？这是上一篇漳州推文中我们后台收到的疑惑。
而对此，我们的回答无疑是后者。
那么当下在犹豫选高层还是别墅的漳州人，究竟在考虑什么？
漳州富人认可别墅的价值吗？——是！
尽管这是一座全市均价约1.4万元/㎡的城市。然而只要是主城，就算是大龄别墅，也能有远超城市均价70%左右的溢价，这本身就代表了市场对“别墅”的价值共识。
（图片及数据来源于贝壳）
它的站位是否核心？——是！
今天的漳州，从胜利路到迎宾大道是当之无愧的横轴，而纵轴则是九龙大道和龙江北路之间的漳州中央城区。
两者的交汇是漳州的世纪交点
他见证了新老漳州的三个时代：
1 | 老芗城时代——过去芗城时代的边界在胜利路的东立交； |
2 | 东进的时代——东立交的爆破，碧湖开发，让漳州跳出芗城迈向新高。 |
3 | 以及接下来更广阔的时代——九十九湾与政务区的汇聚。预示着接下来的大漳州时代将奏响最强音。 |
而在此交点之上的世茂漳州府，它的城央属性是必然的，只会随着时间推移，不断叠加价值。
纯别墅会成为这座城市的稀缺品吗？——一定会！
因为漳州十年，仅有一座城芯纯墅！
今天，漳州主城的别墅和大平层虽然能在同一个价位档对比，但是未来价值的分野是必然的。
如果你相信漳州会越来越好，那他一定不止会有一个“碧湖”。
就像兄弟城市厦门，岛内除了早期的筼筜湖，到现在有会展，有五缘湾...
城市越开发，主城边界愈发扩大，大平层只多不少。
对比之下，主城纯别墅的产出，却因“限墅令”变成稀缺中的稀缺。
600万漳州人，十年翘首以盼，才在主城区等来了这一块仅约1.1容积率的低密土地——世茂漳州府。
所以，也许正是因为漳州太久没有经历过市中心的纯别墅，它的真正价值暂时被低估了。
3
纯别墅社区
才是100%的别墅
在别墅当中，高低配与纯别墅本就是两个世界的产品。
而世茂漳州府恰恰是站在食物链顶端的纯别墅，这使得它有别于漳州市面上所有“高低配”项目。
0 1·
越纯粹，圈层越贵
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别墅产品的价值，优先看社区纯度，然而高低配让圈层难纯粹，是漳州墅居最大的遗憾。
由于容积率的限制，往往一个社区做了零星的别墅，需要再用更高密度高层区做满高容积率。
最后结果就是四、五百万的别墅，比邻的却是百万出头的高层。
而世茂漳州府的纯墅区属性，一出生就注定它将汇聚这座城市顶级圈层最纯粹的贵气。
0 2·
越纯粹，越地标
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主城+纯墅，这两个关键词放到哪个城市都是资产的天花板。而全力以赴的产品，进一步做出了地标感。
天然抬高的地势做出三进式的仪式感，让人感觉价值千万
普通改善社区，做仪式感最直接手段就是做门头与台阶，但由于场地的限制，这些仪式感往往只能局促在一两分钟的场景里。
而世茂漳州府，规划了三进式的入户，利用天然的抬高地势，还原了奢宅该有的入户排面。
从一进门厅约42米的中式石道，到二进巷门所途径的中空玉屏、飞檐戗角、回折巷道，再到三进院门前的匾额，门钹、宫灯，约十分钟的归家光景，给人的是专属于门第世家的显赫感。
（局长两分钟，带你观览世茂漳州府）
整个市场都在暗地减配背景下
世茂漳州府仍在下叠坚持做出了约5.7米的地下室
对别墅产品而言，地下室层高是价值的底线，能够做足高两层的地下室与只能做两个0.5层的地下室，本就是两个世界的产品。
当下漳州市场的别墅产品，有的地下室只有一层，说能做两层的，普遍只有5-5.4米的层高，扣除地面厚度与天花板吊顶后，不管怎么隔都是令人难受的两个0.5层。
但是世茂漳州府却仍然坚持配置了约5.7米的挑高，这个高度可以轻松地将地下隔成几乎两个标高层。相当于多了一套复式的大三房，不论是家庭的第二会客空间，亲子活动场，酒窖，都可以从容实现。
而为了更详细地解读世茂漳州府，更多的产品细节，在下面这组视频中，将向局友一一呈现。
而除了下叠之外
这个项目的上叠同样做出了有别于市场的均好性
1）每个空间都做到恰到好处的舒适尺度
常见的高低配社区，为凑容积率，把上叠面积做小，有的只控制在100㎡上下。这种有限的面积隔成两层后，还要扣除双倍的过道及楼梯面积，结果就是每个空间都很局促。
世茂漳州府凭借低密度的优势，把上叠的建筑面积控制在了刚刚好的133㎡，除了约7米的大面宽横厅，就算是按照五房的实用性做法，最小房间也有约11㎡。
而倘若奢侈一点，开放式的结构可以让你自由发挥。
南侧的主卧可将隔壁的房间兼并，构成兼顾梳妆台+超大衣帽间的行政级主卧。
北侧儿童房可与隔壁的房间兼并，这样孩子就有专属于自己的满配小天地，起居空间、小书房、兴趣空间以及衣帽间，这样的配置足够让他来家中做客的小伙伴羡慕不已。
2）纯粹的墅区，给上叠一个完美的买单理由
如果说买下叠主要为院子等元素买单，买上叠有很大比重是为了社区出价。
但是当下市面上尽是高低配的产品，上叠仿佛成了夹在下叠与高层之间不上不下的存在。
没有了纯墅区的加持，上叠最后只能沦为多了露台的复式，露台上能看的也只是高楼的窗户。
而世茂漳州的纯墅属性进一步给足了买别墅的体验感，少了高层的俯视，上叠也有了前所未有的私密感。
3）有多少层决定了你有多少个维度的生活方式
有时候，别墅生活感是靠空间层数体现的。
绝大多数的上叠只有2层，外加露台，但由于露台并非是一个可以每天长时间使用的场景，所以2层怎么做加法都只是2.1-2.9，不会成为3。
而世茂漳州府提供了3层半垂直空间，约4.2米的坡屋顶+屋顶玻璃窗+星空阳台，兼顾浪漫与实用。
比起开放式露台，你可以将其完整得设置成男主书房，影音室、收藏室...成为这个家的第三空间。
（图片来源于网络）
同时约4.2米的挑高也让顶部可以通过后期改造兼顾了收纳的功能，实现2+1＞3的使用价值。
4）无竞品的豪宅综合实力
以血统来说
世茂作为国内top级的奢宅大师，从中国住宅第一高度的上海世茂滨江花园，到占位首都西山龙脉的世茂·西山龙胤以及“双湖一曲，枕水而居”的苏州世茂铜雀台，再到厦门鹭江道商业地标世茂双子塔，“既具全国视野又懂福建、懂奢宅”的产品格局已经深入人心。
这一次在实地，世茂漳州府所展现的奢宅产品力，依旧是一贯的高水准。
以物业层面来说
世茂是极少数拥有自持物业，又具备五星级酒店物管经验的开发商。
而后续据我们了解，世茂漳州府的物业也将以航空公司头等舱服务标准来落地执行，除了让业主感受润物细无声的物业服务，更为其资产的价值保驾护航。
所以总的来说，就综合实力而言，这一次的世茂漳州府应是没有竞品的存在。
评测局认为，对于漳州的购买力而言，当下300-500万只是高端改善的普遍门槛，若是能在当下以电梯房的价位买高量级地段的纯别墅，那便是完成了一波完美的挖笋动作。
局长问答
Q
最近在看漳州府的时候注意到市面上也有类似别墅形态的商墅在售，价格是有点心动，但朋友都劝我不要碰，又说不清原因，想请教下局长，商墅和别墅有什么不同，真的不能买吗？
局长：先说结论，如果只是想要走楼梯的感觉，买复式就可以了，如果你想要别墅的价值，商墅满足不了你，而原因主要集中在以下几个维度。
1.
买入成本高，无户籍
虽然从产品形态上，两者都是多层建筑，理论上都有居住属性。
但由于商墅是商业产权，产权年限比普通住宅少了20-30年，且首付需50%，还只能贷10年，月供支出更大。
最重要的是，他无法落户，更无法享受片区就近的教育资源。
2.
流通受限，增值有限
由于政策环境的影响，商业资产的流通性与升值空间在存量市场都是受限，其行情独立与普通住宅，无法享受大盘的红利。
同时后续的交易过程中相比住宅卖方还需额外承担土地增值税、营业税等总计约10%的额外税款，进一步稀释本就有限的收益。
3.
商住混居，很难体现别墅价值
因为本身商业用于居住就是擦边球，从政策角度，他是用以经营的。
所以最后你的邻居可能会变成早教机构、私房菜、婚纱影楼等，除了圈层难以纯粹，后续社区也会有社会人士随意走动的现象，没有私密性，那么居住感便与自建的民房无异。
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