中国房地产的缺钱排行榜

在竞争激烈的证券行业保持优势，

除了不懈努力，更要不断创新。

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中国房地产的缺钱排行榜

本文是券业行家『他山·石』系列第37篇。

欢迎留言，如果认同，请好汉帮忙转发。

当

我们看多了房企销售排行榜、百强房企排行榜之后，难免会因表面华丽的数据沾沾自喜，如今我们发布的这份房企缺钱排行榜，希望能够提醒业内人士，在财务方面还需万分稳健。

1

房企到底有多缺钱？

发债限制只是一个引子，疯狂的融资潮过后到底谁在裸游。

截止8月1日，包括雅居乐、碧桂园、保利等数家房产中止了公司债发行。从媒体公开报道来看，中止发行原因迥异，有企业称审核门槛在提高，需进行项目和资金用途的调整。

另外，近两年，在资产证券化风口之下， 各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。然而截至7月31日为止的7月份，已经有9单不同类型的涉房ABS遭遇中止或者终止。其中不乏央企保利。

多位券商代表表示，被中止或者是终止，有企业自身原因，诸如底层资产设计不符合规定，抑或是操作上的原因，但主要与当下趋严的融资政策有关，审核收紧是大趋势。

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限，房企不得不变着花样来融资。

有钱能使鬼推磨，拥有庞大资金体量的房企从来不缺各类融资“创意”。

近期已经有不少房地产企业通过发行面向内部员工的基金产品来筹措资金。除了向员工发理财产品外，不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励。

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不久前，以高负债扩张而闻名于市场的泰禾集团便出了一个新招，其关联方泰禾投资推出了一款面向内部员工的基金产品：认购门槛从100万元起，预期收益率高达18%，如果认购金额超过300万收益率则达20%。

各大房企一系列的窘境背后，正如巴菲特所言：“只有在退潮时，才知道谁一直在裸泳。”

2

排行榜给房企开滤镜？

这么多的排行榜难道只是为了做“美图秀秀”，给房企开滤镜？

每年的排行榜可谓是房地产行业的盛宴。我们看到最多的就是销售额、销售面积排行榜。通过这些表面上的数据，我们能看到的只是中国房地产的天量规模和逆天狂奔。

2018仅上半年，销售金额过1000亿元的房企就有7家。其中，碧桂园销售额和销售面积以4136.8亿元和4341.0万平米拔得头筹。从2016-2018年，恒大、碧桂园、万科始终包揽前三，融创、绿地、保利紧随其后。

除此之外便是各大上市房企的财报，负债率、融资金额等成为对外公布的重要指标。

截至2017年12月31日，各大房企中鲁商置业的负债率拔得头筹，高达94.35%。中南、融创也突破了90%。其中碧桂园、恒大等也以88.89%、86.26%占据前10名。

2017年上市房企的净融资额前十名总计7832亿元，占到总额的58%。而且2017年上市房企的净融资额前十名与2016年销售榜TOP10的房企基本重合。

数据显示，去年房企融资总量并未出现明显下滑，主要受部分大型房企融资力度带动，以排在榜首的中国恒大最为突出。2017年，恒大净融资额将近2000亿，恰好等于第二名融创中国和第三名保利地产两家企业的总额。

这么多榜单综合起来看，似乎形势依旧大好。完全无法看出“谁在缺钱”，“谁更缺钱”，“谁更依赖融资”。市场上的榜单好像在刻意回避房企“缺钱”的这个事实。

3

房企缺钱排行榜

现金流可谓是房企的生命线，退潮之后残酷的现实告诉我们到底谁在裸泳。

单一的指标无法反映房企的缺钱情况，从财务的角度出发，我们有以下几个指标。

房企看起来都很有钱，但是你不知道他的钱多少是借来的，多少是自己的。如果大部分都是借来的，那我们可以初步判断他可能只是打脸充胖子。因此资产负债率是一个重要指标。

如果这个“胖子”借了很多家的钱，手头上是有几套“豪宅”，但是“吃饭”都要借钱，这也说明了这个“胖子”缺钱。因此，现金流这个指标也很关键。

再加上如果找这个“胖子”还债，你发现他老是没现钱。因此流动比率作为指标也是很重要。

如果说你发现这个“胖子”，这一年不借钱，就活不了。或者想做点生意开源，结果没钱，还债又没钱。那或许这“胖子”是真的没钱了。

通过指标的制定和最终的评估分析，发布以下榜单——房地产缺钱排行榜。以此希望能够提醒广大同行，财务发展要稳健。

4

负债累累的房企

从榜单中，我们可以发现：排名越靠前的房企就越缺钱。首先恭喜融创荣居榜首。

对比之前的销售榜、融资榜单可以发现。无论是融创还是恒大、碧桂园，都是融资和销售的佼佼者。如果参照之前的榜单，你一定会觉得他们财大气粗。但是看了这个缺钱排行榜，你会发现这些地产大鳄们手头上，其实并不像想象中那么宽裕。

从负债率排行榜看，不难发现恒大、融创、碧桂园的负债率高达90.27%、86.25%、88.89%。这也就意味着，绝大多数的房企的钱都是借的，而且负债累累。

2017年以来，融创先后斥巨资收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权；随后又接盘了万达文旅、酒店项目，还拿下了金科股份、北京链家、北京融智瑞峰、成都联创融锦、上海隆视、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。

仅在2017年上半年，融创就通过8笔并购，增加了4842万平方米的土地储备。并购后的土地还需补偿差额款项，表面上实惠的交易，实则并不便宜。

2017年财报显示，融创新增权益土地储备约5253万平方米，其中70%土地通过并购获得。几万平方米的差额补偿或许只是鸡毛蒜皮，但这3600多万平方米的土地差额可是不小的资金缺口。并购的土地越多，需要增补的差额也就越多，那么缺钱也就不难理解了。

与融创一样发展快速的还有恒大。据报道，自2月1日至2月28日，恒大全国所有楼盘享基础优惠88折。此外，恒大各大楼盘都打着打折促销的旗号。

业内人士皆有耳闻，恒大地产向来以低价拿地，薄利多销来刷新他的漂亮数据。

既然恒大地产挣不了多少钱，那再看看恒大的其他产业。恒大足球入不敷出，自2013年至2017年底，广州恒大五年来累计亏损超过38亿。恒大粮油、恒大冰泉也是入不敷出被迫出售。2018年的恒大更是斥67亿港元巨资，正式投资法拉第未来，将产业触及高新领域。

这些高额的资金漏洞用什么来补，难道是恒大地产？所以别无他法，只能靠融资。也不难理解，为何2017年恒大的融资金额独占头筹，总量达到二三名的总和。而查缺补漏的结果却变得越补越漏。

说到恒大，我们就不得不提一提最近站在风口浪尖上的碧桂园。

连续多起的房屋质量事件绝非偶然。我们看到2017年的缺钱排行榜，碧桂园排到第7。不要忘了，碧桂园出了名的高周转——3个月开盘、4个月资金回正、5个月资金再周转之下。1000亿的资金通过快速周转，多转几次就能在数据上多转出个几千亿。但尽管在如此高的周转率之下，碧桂园2017年度总负债依旧高达9330.57亿元，其中短期负债为7695亿。

除此之外，碧桂园与碧有信、凤凰金服等数家金融公司合作，通过金融产品将借贷关系转换成了利益共同体。从2015年12月上线至今，凤凰金服累计融资169739.93万元，资金用途为“直投碧桂园项目”，且“由碧桂园集团提供还款支持”。

不得不佩服碧桂园，能够通过这些手段把表面数据做的如此漂亮，但尽管如此乾坤大挪移，也改变不了其欠下巨额债务的事实。2014年碧桂园资金缺口突破1000亿，2016年逼近2000亿，2017年达到3000多亿。碧桂园净资产负债率已经高达996%。

面对如此大的资金缺口，从何处弥补？碧桂园的缺钱程度也便可想而知。

越缺钱就越借钱，用借来的钱买地、盖房再卖房，再用卖房的钱还债。通过这种方式让资金流动起来。

从目前的政策风向标可以看出，房企的融资环境正在不断恶化。这种靠借钱做大规模的模式，背后所带来的极大隐患其实早已显现。曾经的王首富，如今的王首负就是前车之鉴。

来源：蒙正智库

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我们看多了房企销售排行榜、百强房企排行榜之后，难免会因表面华丽的数据沾沾自喜。如今我们发布的这份房企缺钱排行榜，希望能够提醒业内人士，在财务方面还需万分稳健。

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房企到底有多缺钱？

发债限制只是一个引子，疯狂的融资潮过后到底谁在裸游。

截止8月1日，包括雅居乐、碧桂园、保利等数家房企中止了公司债发行。从媒体公开报道来看，中止发行原因迥异，有企业称审核门槛在提高，需进行项目和资金用途的调整。

最近两年，在资产证券化风口之下， 各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。然而截至7月31日为止的7月份，已经有9单不同类型的涉房ABS遭遇中止或者终止。其中不乏央企保利。

多位券商代表表示，被中止或者是终止，有企业自身原因，诸如底层资产设计不符合规定，抑或是操作上的原因，但主要与当下趋严的融资政策有关，审核收紧是大趋势。

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限，房企不得不变着花样来融资。

近期已经有不少房地产企业通过发行面向内部员工的基金产品来筹措资金，认购门槛较高，收益率有的甚至高达18%。除了向员工发理财产品外，不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励。

各大房企一系列的窘境背后，正如巴菲特所言：“只有在退潮时，才知道谁一直在裸泳。”

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排行榜给房企开滤镜？

这么多的排行榜难道只是为了做“美图秀秀”，给房企开滤镜？

每年的排行榜可谓是房地产行业的盛宴。我们看到最多的就是销售额、销售面积排行榜。通过这些表面上的数据，我们能看到的只是中国房地产的天量规模和逆天狂奔。

2018仅上半年，销售金额过1000亿元的房企就有7家。其中，碧桂园销售额和销售面积以4136.8亿元和4341.0万平米拔得头筹。从2016-2018年，恒大、碧桂园、万科始终包揽前三，融创、绿地、保利紧随其后。

除此之外便是各大上市房企的财报，负债率、融资金额等成为对外公布的重要指标。

截至2017年12月31日，各大房企中鲁商置业的负债率拔得头筹，高达94.35%。中南、融创也突破了90%。其中碧桂园、恒大等也以88.89%、86.26%占据前10名。

2017年上市房企的净融资额前十名总计7832亿元，占到总额的58%。而且2017年上市房企的净融资额前十名与2016年销售榜TOP10的房企基本重合。

数据显示，去年房企融资总量并未出现明显下滑，主要受部分大型房企融资力度带动，以排在榜首的中国恒大最为突出。2017年，恒大净融资额将近2000亿，恰好等于第二名融创中国和第三名保利地产两家企业的总额。

这么多榜单综合起来看，似乎形势依旧大好。完全无法看出“谁在缺钱”，“谁更缺钱”，“谁更依赖融资”。市场上的榜单好像在刻意回避房企“缺钱”的这个事实。

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房企缺钱排行榜

现金流可谓是房企的生命线，退潮之后残酷的现实告诉我们到底谁在裸泳。

单一的指标无法反映房企的缺钱情况，从财务的角度出发，我们有以下五大指标。

房企看起来都很有钱，但是你不知道他的钱多少是借来的，多少是自己的。如果大部分都是借来的，那我们可以初步判断他可能只是打脸充胖子。因此资产负债率是一个重要指标。

如果这个“胖子”借了很多家的钱，手头上是有几套“豪宅”，但是“吃饭”都要借钱，这也说明了这个“胖子”缺钱。因此，现金流这个指标也很关键。

再加上如果找这个“胖子”还债，你发现他老是没现钱。因此流动比率作为指标也是很重要。

如果说你发现这个“胖子”，这一年不借钱，就活不了。或者想做点生意开源，结果没钱，还债又没钱。那或许这“胖子”是真的没钱了。

通过指标的制定和最终的评估分析，发布以下榜单——房地产缺钱排行榜。以此希望能够提醒广大同行，财务发展要稳健。

4

负债累累的房企

从榜单中，我们可以发现：排名越靠前的房企就越缺钱。恭喜融创荣居榜首。

对比之前的销售榜、融资榜单可以发现。无论是融创还是恒大、碧桂园，都是融资和销售的佼佼者。如果参照之前的榜单，你一定会觉得他们财大气粗。但是看了这个缺钱排行榜，你会发现这些地产大鳄们手头上，其实并不像想象中那么宽裕。

从负债率排行榜看，不难发现恒大、融创、碧桂园的负债率高达90.27%、86.25%、88.89%。这也就意味着，绝大多数的房企的钱都是借的，而且负债累累。

2017年以来，融创先后斥巨资收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权；随后又接盘了万达文旅、酒店项目，还拿下了金科股份、北京链家、北京融智瑞峰、成都联创融锦、上海隆视、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。

仅在2017年上半年，融创就通过8笔并购，增加了4842万平方米的土地储备。并购后的土地还需补偿差额款项，表面上实惠的交易，实则并不便宜。

2017年财报显示，融创新增权益土地储备约5253万平方米，其中70%土地通过并购获得。几万平方米的差额补偿或许只是鸡毛蒜皮，但这3600多万平方米的土地差额可是不小的资金缺口。并购的土地越多，需要增补的差额也就越多，那么缺钱也就不难理解了。

与融创一样发展快速的还有恒大。据报道，自2月1日至2月28日，恒大全国所有楼盘享基础优惠88折。此外，恒大各大楼盘都打着打折促销的旗号。

业内人士皆有耳闻，恒大地产向来以低价拿地，薄利多销来刷新他的漂亮数据。

既然恒大地产挣不了多少钱，那再看看恒大的其他产业。恒大足球入不敷出，自2013年至2017年底，广州恒大五年来累计亏损超过38亿。恒大粮油、恒大冰泉也是入不敷出被迫出售。2018年的恒大更是斥67亿港元巨资，正式投资法拉第未来，将产业触及高新领域。

这些高额的资金漏洞用什么来补，难道是恒大地产？所以别无他法，只能靠融资。也不难理解，为何2017年恒大的融资金额独占头筹，总量达到二三名的总和。而查缺补漏的结果却变得越补越漏。

说到恒大，我们就不得不提一提最近站在风口浪尖上的碧桂园。

高周转下，碧桂园连续多起的房屋质量事件绝非偶然。

我们看到2017年的缺钱排行榜，碧桂园排到第7。不要忘了，碧桂园出了名的高周转——3个月开盘、4个月资金回正、5个月资金再周转之下。1000亿的资金通过快速周转，多转几次就能在数据上多转出个几千亿。但尽管在如此高的周转率之下，碧桂园2017年度总负债依旧高达9330.57亿元，其中短期负债为7695亿。

除此之外，碧桂园与碧有信、凤凰金服等数家金融公司合作，通过金融产品将借贷关系转换成了利益共同体。从2015年12月上线至今，凤凰金服累计融资169739.93万元，资金用途为“直投碧桂园项目”，且“由碧桂园集团提供还款支持”。

不得不佩服碧桂园，能够通过这些手段把表面数据做的如此漂亮，但尽管如此乾坤大挪移，也改变不了其巨额债务的事实。2014年碧桂园资金缺口突破1000亿，2016年逼近2000亿，2017年达到3000多亿。碧桂园净资产负债率已经高达996%。

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面对如此大的资金缺口，从何处弥补？碧桂园的缺钱程度也便可想而知。

对房企来说，越缺钱就越借钱，用借来的钱买地、盖房再卖房，再用卖房的钱还债。通过这种方式让资金流动起来。

从目前的政策风向标可以看出，房企的融资环境正在不断恶化。这种靠借钱做大规模的模式，背后所带来的极大隐患其实早已显现。曾经的王首富，如今的王首负就是前车之鉴。

来源：蒙正智库

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