独家｜中国住房租赁市场Q1报告

2022年以来，中央层面继续定调保障好群众住房需求，坚持租购并举，并不断释放金融政策端加强对住房租赁市场发展的支持力度。特别是《政府工作报告》中，针对房地产行业提出“稳地价、稳房价、稳预期”，进一步夯实了保障性租赁住房市场供给将起到加强民生兜底保障的作用。

从各地来看， 40个重点发展保障性租赁住房的城市均将促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。一季度，40城共发布涉及住房租赁的政策34项，其中，以保障性租赁住房相关的政策占比最多。

5月6日，ICCRA住房租赁产业研究院首发中国住房租赁品牌价值评估2022年一季度报告。

本期将为大家带来一季度市场全解析。

从中央到地方继续推进住房供给侧结构性改革

从全国住房和城乡建设工作会议，到十三届全国人大五次会议召开，两次大会继续定调保障好群众住房需求，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

同时，中央从金融政策端进一步加强对住房租赁市场发展的支持力度。2月8日，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》；2月25日，银保监会、住房城乡建设部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》；3月，证监会发布关于进一步深入推进基础设施REITs试点的意见，提出抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

40个重点发展保障性租赁住房的城市共发布涉及住房租赁的政策34项，北京、上海、郑州、兰州是发布政策最多的城市。各地方的政策主要集中在五大方面，其中，以保障性租赁住房相关的政策占比最多，共20项，其次为规划相关的政策。

图1:全国40城住房租赁相关政策情况（2022年Q1）

数据来源：ICCRA整理

一季度，共有16个城市发布了保障性租赁住房相关政策，主要涉及保障性租赁住房的实施、认定、管理。其中，上海市发布《上海市保障性租赁住房项目认认定办法（试行）》与《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，领先全国率先推出面向市场的保障性租赁住房落地执行政策；《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》聚焦保障性租赁住房的产品和生活配套上，有利于进一步推动保障性租赁住房在解决民众居住问题的作用，加速租住生活方式的形成。

表1:全国40城保障性租赁住房政策（2022年Q1）

数据来源：公开信息，ICCRA整理

此外，规划相关政策主要以各城市的住房发展“十四五”规划为主；房源筹集政策主要围绕如何利用企事业单位自有闲置土地以及产业园区中的配建用地，加快形成保障性租赁住房有效供应；市场监管政策主要集中在制度建设，加强对住房租赁企业、中介机构、行业平台系统的规范监管方面。

集中供地中30幅涉及租赁住房用地，合计建筑面积约33.68万平米

2022年一季度，40城中北京、福州、合肥、青岛和厦门五城已率先完成第一批次住宅用地集中出让，成交土地中涉及租赁住房用地的土地共30幅，合计建筑面积约33.68万平米。

该数据与2021年同期供给同比下降幅度较大，主要由于去年同期租赁住房用地供给量较大的上海等地尚未开始今年的第一次集中出让。

此外，从土地供给来源上看，除集中供地外，划拨租赁住房用地也是重要来源，如北京供应的5幅租赁住房用地中有2幅为划拨用地。

图2:40城租赁住房用地供给情况（2022Q1）

（单位：万平米）

数据来源：各地土地拍卖成交公示，ICCRA整理

开业房间规模合计831,211间（套），租金呈稳步上涨态势

截至一季度，全国60个住房租赁企业已开业门店数合计2838个，环比涨幅1.5%；开业房间规模合计831,211间（套），环比涨幅26.1%。一线城市仍是住房租赁行业发展的主力市场，北京、上海、广州和深圳四个城市已开业房间规模合计占比57.8%。

此外，平均月租金达3190.8元，环比涨幅为6.8%；平均出租率为93%，环比上涨了0.14个百分点；平均非租金收入占比约8%，基本与上期持平。以上数据表明，住房租赁企业收入多元化结构正在形成。

10个热点城市的住房租赁市场运营情况十分平稳，租金水平均呈现稳步上涨态势。其中，上海、杭州增幅超过8%，深圳、北京、武汉紧随其后增幅超过6%；仅南京、武汉的租金水平出现小幅下降。从平均出租率来看，大部分城市出现微幅上涨，成都和武汉上涨幅度超过3个百分点。然而，北京、上海、杭州三城平均出租率出现了下降，上海下降尤为明显，降幅达到7.35个百分点，主要由于三个城市均有大量新项目入市。

图3:全国10个热点城市租赁住房运营情况

（2021Q4 vs 2022Q1）

数据来源：ICCRA

从产品类型看，青年公寓依旧是主力产品和市场的压舱石产品，其开业规模占全部开业房间规模的71.2%。租赁社社区开业规模占比超过10%，宿舍型公寓开业规模占比约6%。在一线城市开业项目中，青年公寓占比也达到了65.2%。

图4：各类型产品规模分布情况（2022Q1）

数据来源：ICCRA，按套（间）规模统计

5.8%已开业房间纳入保障性租赁住房，比例最高的为宿舍型公寓

截至一季度末，全国已开业房间规模中约有5.8%纳入当地保障性租赁住房，纳保比例最高的为宿舍型公寓，已纳保房间规模占宿舍型公寓总规模的17.9%；租赁式社区和青年公寓的纳入比例分别为4.1%和3%。

从企业端来看，纳保比例超过50%的企业共两家，分别为大悦乐邑（纳保比例为77%）和广州凯得家（纳保比例为61%），而前者为央企、后者为区属国有企业，充分显示出了国有企业在保障性租赁住房发展中的领头羊作用。

从已纳保项目的分布来看，68.5%的项目分布在一线城市，18.9%的项目分布在省会城市，充分说明了人口净流入的特大型和大型城市对于保障性租赁住房的需求迫切程度。

图5：已纳保项目分布情况（2022Q1）

数据来源：ICCRA

从已纳保项目的平均租金水平来看，纳保后平均租金水平的平均下浮幅度为9.9%，与大部分城市要求的同品质同地段租赁住房产品相比租金下调10%的规定相吻合。

表2：纳保产品的平均租金水平情况（2022年Q1）

数据来源：ICCRA

2022年一季度，在政策端持续释放保障性租赁住房的红利下，各地因城施策的举措也密集出台，在土地规划、筹集渠道等方面探索新途径，研究制定保障性租赁住房纳入标准。从市场端看，国企的压舱石作用仍在凸显，但市场化机构也显示出对于发展保障性租赁住房的信心。从产品段看，青年公寓虽然仍占据市场主力地位，但多元化产品格局正在形成。

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