深度 I 房客付不起房租，房东付不起账单，美国住房危机迫在眉睫
住在纽约的玛丽亚图·迪亚洛(Mariatou Diallo)自3月份结束了在医疗保健行业的工作后就一直没有支付房租。她不敢设想她的未来——她甚至不敢想象自己的明天将在哪里。
“现在，我非常担心，因为我有一个八岁大的孩子，如果我被赶出去，我不知道该怎么办才好，”她本周在布朗克斯区的一次租金减免集会上说。
而身为房东，蒂娜·布朗(Tina Brown)同样身处绝境中。她在布朗克斯区有两套物业出租，但房客都已经停止支付房租，目前因为纽约州暂缓驱逐令而不能把他们被赶出去。而她自己仍有按揭需要偿还，已经失业的布朗为了省钱只能搬到她姐姐家，每天打地铺过活。
随着纽约以及全美因新冠疫情出现失业潮，有越来越多的租户在维持生活日常开支和缴纳房租之间，选择了暂缓交房租，而多地也已经延长了暂缓驱逐令，根据法院系统最新发布的指导意见，纽约州的租户面临驱逐的日期将被推迟至10月1日。但这只是为租户们争取到了几个月的喘息之机——在经济衰退的情况下，很少有人能突然赚到几个月的租金。
而对于房东，尤其是只维护着几套单元的小业主来说，他们既要承受几个月的租金荒，又需要面临监管规定限制，如果他们无法缴纳高额的税费，可能会导致各州、市政当局，甚至银行都受到连锁反应的影响。
在疫情发生后，在纽约动辄管理着数千套单元的大型房地产租赁公司获得了数百万美元的PPP贷款，而直接面临疫情冲击的租户和小业主则没有得到任何联邦救济，只能绝望地站在近乎敌对的两端，自谋生路。
下一步，无家可归
每周的人口普查数据显示，超过30%的美国租房者对自己下个月的房租支付能力没有信心或“略有信心”。
独立智库阿斯彭研究所(The Aspen Institute)估计，在未来几个月里，多达4000万人可能面临被驱逐的危险，这将导致全国各地的“社区出现不稳定现象”。普林斯顿大学(Princeton University)的驱逐实验室(Eviction Lab)追踪发现，在新冠疫情大流行期间，17个城市的房东已经提交了近3.5万宗驱逐申请，不过其中10个城市暂停了驱逐令。
观察人士说，纽约的情况可能更糟，纽约是最早执行居家令的城市，也是受新冠疫情冲击最严重的城市之一。另一个问题在于纽约的租房者占人口三分之二，是全国平均水平的两倍多。
根据美国劳工统计局的数据，7月份美国有1630万人失业，比2月份增加了1060万人。但问题是联邦补充失业救济金已于7月31日到期，该救济金每周为因疫情而失业的工人提供600美元。没有了这笔收入，人们更加无米下炊。
“没有这600美元，没人能付得起房租，我认识很多人最终选择不付房租，这样我们就可以省下钱买吃的，或者自己购买医保，”46岁的尤迪·拉米雷斯(Yudy Ramirez)说。今年3月，她失去了在曼哈顿一家酒店当客房清洁工的工作。
拉米雷斯在布朗克斯的公寓月租为1100美元，她7月份没有付房租，8月份也掏不起这个钱。她的前雇主表示由于客房闲置率仍然居高不下，没办法请她回去上班。她的医疗保险福利也即将失效。接受采访时，她的钱包里一共还剩下132.5元，银行账户上另有不足800美元的存款。
小业主也很脆弱
许多房东们表示，他们非常理解房客在这段时间的需求。但如果他们不能履行合同义务，而自己又无法就拖欠的租金获得任何形式的救济，将可能给地方和全国经济带来连锁效应。
“我们被生吞活剥了，”皇冠高地的一名小业主、第二代牙买加移民林肯·埃克尔斯(Lincoln Eccles)说。
对政府数据的分析显示，美国有1000万至1100万私人房东，他们拥有美国所有出租公寓的48%。而在纽约市，小业主的数量同样很大，据估计，拥有5处以上房产的小业主占该市住房存量的28%，如果算上拥有20处以上房产的中型业主，这个比例会上升到一半。这些数据来自支持租客的团体，可能低估了最小的业主，他们不太可能在城市注册。房租稳定协会(Rent Stabilization Association)说，其70%的房东会员只拥有一到两套房屋，占到全市租金管制单位的三分之二。
在过去的五个月里，房东与租户们一样在苦苦挣扎。与接受联邦新冠流行病援助的数百万美国人和小企业不同，小房东在很大程度上被遗忘了。
“房东也很脆弱。不像那样有着雄厚资金实力的大型商业房东，通常情况下，这些小业主的收入状况和房客差不多，而且他们也有抵押贷款和义务，”纽约房地产评估和咨询公司米勒·萨缪尔(Miller Samuel)的首席执行官约翰逊·米勒(Jonathan Miller)说。
在过去的四个月里，大约四分之一的纽约租户没有向房东支付房租，而公寓大楼底商租户中有近三分之二没有支付房租。拖欠租金会对那些不得不支付抵押贷款、财产税、保险、维修和其他账单的房东产生连锁反应，而且他们几乎没有信用卡或现金来应付紧急情况。
理解、沟通、妥协
很多房东表示，他们情愿与租房者合作找出解决方案，而不是驱逐了事，尤其是在经济衰退时期。贾尼斯·汉密尔顿(Janice Hamilton)从2003年开始在布鲁克林当房东，她有一个长期租客，虽说已经失去了工作，但正在尽自己的能力支付房租。
“我们还是想尽量通过协商来解决这个问题。她是个好人，而且她也在试着付钱，”汉密尔顿说。“你可以得到一点钱，这总好过一分钱都拿不到。”
“在很多情况下，我们一直在鼓励业主与房客制订付款计划，”社区住房改善计划(CHIP)的执行董事杰伊·马丁(Jay Martin)说。社区住房改善计划是纽约市的一个贸易组织，主要是代表小型住宅楼业主的利益。他说：“愿意付一半房租的房客总比一个子儿都不掏的房客要好。”
驱逐房客从经济上说有时也并不合理。在纽约市，空置率已经上升，租金却全市范围内却已经降了8%左右，房东在目前这个经济低迷的阶段很难找到新房客。另外还要考虑到打官司的成本。“一场诉讼可能要花很多钱，所以把拖欠四五个月房租的房客告上法庭能落着什么好处呢？”马丁说。“试着和租客合作，看看他们目前能负担得起什么，制定一个长期计划，让租客留在合适的地方。”
但问题是，小型房东虽然愿意理解和体谅租客，但这种模式是不可持续的。出租房屋也是一种商业行为，业主仍然要承担放房产税、按揭、维护费用和建筑工人的工资。即使在通常情况下，许多私人房东也很脆弱，因为他们的房客也是如此。收入较高的居民一般会租住由大型管理公司运营的、设施更多的大型公寓楼，这样的企业集团可以消化少数租户的租金损失；但低薪工人往往会寻找手上只有一两套房的小业主，租住价格较低的房子，这些租户在经济低迷时会首当其冲遭遇裁员等问题，而这也会影响到他们房东的收入，进而影响对房屋的修缮与维护。
在疫情早期阶段，许多银行允许陷入困境的房东将抵押贷款延期三个月。危机爆发五个月后，许多金融机构仍表示，他们愿意与因COVID-19而遇到麻烦的客户合作。但房东们知道，这种情况总有一天会结束。
CHIP的马丁说：“这不是一句‘好吧，我会帮你取消房租’那么简单，因为如果房主取消房租，他们就没有能力支付抵押贷款和税收。在纽约，这意味着已经陷入困境的城市将减少税收，而且最终小房东会将房产转卖给大型商业业主，对冲基金和银行将成为这座城市最大的房产拥有者。总的来说，我认为我们需要一种更好的方法，而不仅仅是让业主和租户对立起来，”他说。租户和房东需要政府提供一些更大的、全面的解决方案。
应急措施
根据全国低收入住房联盟的数据，各州、县和城市设立或扩大了近300个临时租赁援助项目，其中许多项目直接向房东支付租金。普林斯顿大学驱逐实验室的共同创建者埃米莉·本弗(Emily Benfer)说，由于始终未见联邦救助，这些临时项目的资金严重不足，有些项目资金在接受申请后的90分钟内就用光了。
纽约米勒·萨缪尔房地产公司的约翰逊·米勒说，在曼哈顿，6月份一套895平方英尺公寓的市价租金中值为3378美元。这个数字可能让人很难相信房东们正在遭受损失。但许多城市公寓都位于租金受管制或租金稳定的建筑中，租金只占市场价格的一小部分，可能无法弥补成本。而且纽约市的房产有其特殊性：大部分建筑都已经有一个世纪的历史，需要大量维护。
利润率如此之低，因此像迪亚曼提斯·基里亚卡基斯(Diamantis Kyriakakis)这样的房东们就得亲自做很多工作。自上世纪90年代以来，他们一家在曼哈顿、皇后区和新泽西州拥有了几套简易公寓。基里亚卡基斯是一名脊椎指压治疗师，他从10岁起就开始给租户修剪草坪，现在还在修剪草坪。今年春天，当纽约人都在居家避疫的时候，他60岁的父亲得常常出门为房客修理漏水的水槽、水管和厕所。
基里亚卡基斯一家要用房租支付各种账单。这场疫情令他们受到了重击。他说自3月份以来，在他们所有的房客中，只有一名已经退休的老先生一直定期交租金，其他人晚交了起码一个月。
“我们确实需要房租，有一处房子的下水道需要花大价钱整修，但我们也是人，我们理解人们需要养家糊口，我们想要继续支持我们的房客，”基里亚卡基斯说。
基里亚卡基斯和许多房东一样，希望联邦政府能出台进一步的救济计划，为房客提供直接付款，而不是仅仅颁发一个暂停驱逐令，然后将拖欠的租金一笔勾销。一位业主说，如果没有联邦政府的援助，将会出现一个“恶性循环，可能需要几十年才能恢复”。
全国低收入住房联盟(National Low Income Housing Coalition)主席黛安·燕特尔(Diane Yentel)表示，仅仅是暂停驱逐根本不可能解决实质问题，这项动议必须与至少1000亿美元的租金援助方案相配套。她说，这笔钱可以直接向房东用来支付欠付的房租；政府还可以为租房者提供租金援助，并为同意放弃或降低租金的房东提供税收减免；一旦真的出现驱逐潮，需要通过这笔资金帮助安置那些失去住房的人；。
房产税占到了纽约市财政收入的30%，这足以突显出房东对这座城市的重要性，但如果租客付不起房租，房东就付不起账单，政府也就无法再如常运行。如果没有真正意义上的租金援助，一场真正的住房危机可能近在眼前。
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