横评「静安北」:央玺、和欣、公园城市、四季都会 谁更体面?
静安和静安北们
说静安北之前,我们要先来聊聊上海楼市的玄幻方位词:前滩南、虹桥西、徐汇南,这些你以为是你以为的地方但远不是你以为的地方的位置描述,总是让你一脸懵X
最近“静安北”也加入了这一阵营,喜提这一称号的是宝山部分地区~
究竟是北到哪?目前可以追溯到的最远的应该是富锦路板块了,没有明显的外延迹象,症状稳定ing
异军突起的静安北最近可谓是看点不断,先是顾村地王央玺终于拿证开盘,6W+的均价不真实的狠,紧接着大华公园城市半路杀了来抢人,乡土气息浓厚的临时售楼处加上5.6W的报价,央玺有点难受
就在央玺认筹前的几天,和欣国际新一期也“恰好”有消息放出(关注央玺的大都也关注着和欣)
我们今天挨个说说~
疯狂“暗示”的央玺
第一次去央玺应该是17年的时候,新中式的售楼处还是个稀罕玩意,随后的两年多时间,去了很多次,也写了很多踩盘文章,这里就不唠叨了,重点说说央玺的产品力
从项目外面可以看到,整个小区的施工基本已经到了尾声,高层的外立面基本已经做完,真石材+真石漆;楼间距目测有点小
认筹第一天去看的,正好碰上中介们扎堆考察项目,路上一片雪白衬衫~
👆后面橘红色的是共富实验学校,隔壁玉兰对口
售楼处里人声鼎沸,来来往往,购房者不算少但是中介更多,从售楼处门口到案场再到样板间门口都是中介,想来作为购房者的体验不会太好
福建开发商的标配,不许人间见 “4” “7”
央玺把一层做成架空层,打造成一个亲子互动室+老年活动中心,也算是家庭空间的延伸,有物业精心打理,使用体验不会太差~
新中式的装修风格,种草啊!
重点来了
为什么说是疯狂“暗示”呢?
当然是因为这事一般开发商不明说,但是建发显然不在一般开发商行列
这件事情就是“偷”面积,以下内容整理自销售介绍↓
95平三室两厅两卫
👆 这是与主卧相邻的书房的交付标准,要想达到样板间的样子,需要把红线部分全部砸掉!(8边形的房间..)
仔细看,这个栏杆的作用是很大的,没有这个栏杆,这个飘窗就要计算一半面积,而加了栏杆,不计算面积,神奇~
最“精妙”的是北边的小露台,设计师的功力在这里体现的淋漓尽致,首先是在露台上做了一个不计算面积的小花坛(两个栏杆之间的空间)
紧接着就是秀出天际的把卫生间和小露台之间的墙做厚到60+cm,而其中只有25cm是承重墙,剩下的40cm是可以砸(图示)
一波操作猛如虎,两个户型瞬间扩大了8-10平
另一个要说的就是房型的通透性了
👆 这是85平的两室一厅
👇从客厅往北看,这个户型房子南北不太通透
央玺作为一个产品,除了装修标准、户型设计之外,就是小区环境了,不同于扭曲的户型设计,小区环境的设计非常用心、别致,小区环境应该能给央玺拉来很多好感度吧~
总结:1.均价是6.15万/平,但是有不少单价5.6-5.9的
2.小区环境90分,户型设计50分
3.户型经上面这般改造,卧室阳台要重新装修
4.偷面积风险和后遗症
5.之后的叠墅可以期待下
如果各位是骑马去看房子,可以把马栓在这~
从售楼处出来往西走,可以看到央玺的叠墅产品,看外立面看着还不错,开什么价格你会考虑买呢
必有回响的公园城市
大华公园城市显然是有些仓促的就开始做宣传了,临时售楼处刚刚开放的那几天,仿佛全世界都在讨论,生怕OUT的我屁颠屁颠就过去了
这个临时售楼处过于临时了点,临时到销售的话术都没背熟:
18号线过几年就通车了,非常方便的
30万方的绿化ZF都有规划的,就在那边(虚空一指)
临时售楼处后面的空地之后大华集团会建商业和办公楼,这里以后会非常好
现在项目一期在建,二期在这,三期在这,四期...(虚空一指)
前面说过的,大华打了个埋伏,如果说5.6万的报价直接把央玺打了个骨折的话,那18号线二期一出就直接打夭折了
我们来聊聊大华
从很久以前就开始规划的18号线以及二期工程,二期的终点康宁路站距离大华城市公园的确很近,想想5.6万的地铁盘是不是觉得四季都会性价比爆棚?
再多说两句:
1. 18号线不是通往市区的车,后期通车后,大华业主终于可以搭乘18号线去1号线了
2.大华最大的问题就是等,等等等等等等
先等地铁通,再等✈场搬,三等配套齐
项目示意图
放几张踩盘照片
临时售楼处后面的空地👆
👆销售所指的大华后续地块👇
小河右边就是在建的城市公园
👆地图显示18号线二期康宁路站的位置
👆再往北走两步就是中环国际公寓
👇还有离大华最近的商业:场北商业广场
雨女无瓜的和欣国际
其实就是路过和欣国际,顺便看看,小区的外立面保养的不错(后图)
为什么说雨女无瓜呢?
因为你抢(mai)不到...
新梅绿岛苑👆
👆在建的就是和欣四期了👇
交付这么多年,和欣的外立面依然如新
万无易失的四季都会
四季都会很久就去看过,托央玺的福,这次开盘去化很不错,这也不意外,毕竟一号线,毕竟这个价格~
为什么讲”万无易失“ 大家猜猜看,评论区见,答对有奖哦~
总结:静安北目前已知的几个楼盘都有明显的优缺点,也都有相似的客户群体,很难说谁好谁坏,以下体面值仅供参考
和欣国际体面值:81分
央玺体面值:79分
大华公园城市体面值:72分
四季都会体面值:72分
(上城院子后续会专门写,敬请期待)
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