最高法：合同纠纷中“情势变更”原则的适用条件

转自：民事审判

【裁判要旨】1.合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。2.继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成合同法解释二第二十六条规定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平”之情形。

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）最高法民申3380号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴沛霖，男，1972年12月1日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。

委托诉讼代理人：吴长江，海南嘉天律师事务所律师。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王辰羽，女，1973年3月25日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。

委托诉讼代理人：吴长江，海南嘉天律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三亚文豪旅业有限公司，住所地海南省三亚市解放三路8号豪威海景大酒店。

法定代表人：周文祥，该公司董事长。

再审申请人吴沛霖、王辰羽因与被申请人三亚文豪旅业有限公司（以下简称文豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2016）琼民终305号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

吴沛霖、王辰羽不服原判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）的相关规定，向本院申请再审。请求：依法撤销原判决，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：吴沛霖、王辰羽与文豪公司自2006年5月1日签订案涉《铺面租赁合同》以来，案涉房屋所处地段同类铺面租金价格已从每月每平方米30多元猛涨到300多元，涨幅达10倍之多。且根据海南立信长江资产评估事务所的鉴定意见显示，该房屋在2014年7月1日的月租金评估为158.25元每平方米。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十六条之规定，本案应依据情势变更原则依法调整案涉房屋租金价格，但一、二审法院却在查明上述事实的情况下，认定房屋租金的上涨系正常商业风险，并非无法预见且非不可抗力造成的重大变化，达不到显失公平的程度，该认定适用法律错误。首先，近年来，房屋价格大幅攀升，租金大幅上扬，该事实是双方签订案涉《铺面租赁合同》时无法预见、非不可抗力造成的重大变化。其次，案涉《铺面租赁合同》中约定的租金价格与近几年三亚市房屋租金价格已相差过大，且文豪公司转租赚取的房屋租金比向吴沛霖、王辰羽支付的租金高10倍之多，这种急剧扩大的租金差价已超越了正常的商业风险。最后，案涉房屋还有将近10年的租期，如双方继续按原租金履行合同，会继续加大合同双方的权益失衡，致使吴沛霖、王辰羽遭受重大经济损失，对其明显不公平，也不能实现其订立合同时的目的。综上所述，请求法院依法查明本案事实，撤销原判决，改判支持吴沛霖、王辰羽的全部诉讼请求。

文豪公司提交意见认为，吴沛霖、王辰羽将案涉房屋出租给文豪公司的价格是40元每平方米，文豪公司目前转租给海南国美电器有限公司大概是100元每平方米。转租时需投入大量资金进行装修，同时还有免租期的约定，且文豪公司需缴纳租赁税金。因此，最初出租的几年，文豪公司转租的差价为负，处于亏损状态。目前，由于电商对实体店的冲击很大，三亚地区的商业房屋租赁价格一直在下滑。综上所述，吴沛霖、王辰羽的主张没有事实和法律依据。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴沛霖、王辰羽的再审申请。

本院认为，本案系吴沛霖、王辰羽不服原判决，依据民事诉讼法第二百条的规定向本院申请再审，故本案审查的重点是吴沛霖、王辰羽的再审申请是否符合民事诉讼法第二百条规定的情形。根据吴沛霖、王辰羽的再审申请，本案争议的焦点问题为：是否应当适用情势变更原则变更案涉《铺面租赁合同》中的租金条款。

契约严守为合同法的基本原则。合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。根据合同法解释二第二十六条的规定，构成情势变更需具备以下要件：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。二是须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就不能适用。三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。五是情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。

本案中，首先，根据原判决查明的事实，吴沛霖、王辰羽与文豪公司自2006年签订案涉《铺面租赁合同》至今，三亚地区包括案涉租赁房屋相同地段的房租价格确有上涨，此种上涨深受房地产市场整体价格波动的影响。在我国房地产市场近年来整体呈长势的大背景下，2006年国务院出台将海南省建成国际旅游岛的政策，与海南房价和房租的普遍上涨存在一定程度的关联性。案涉房屋租金上涨是与海南房屋租赁市场整体波动相一致，这说明案涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。其次，吴沛霖、王辰羽签订案涉《铺面租赁合同》时，亦约定了租金调整条款，这说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的，嗣后的价格涨跌都应视为在其合理预见范围之内，不存在无法预见之情形。再次，继续履行案涉《铺面租赁合同》，吴沛霖、王辰羽仍能依约收取案涉房屋租金，且由于合同约定文豪公司缴纳租赁税金，继续履行合同不会额外增加吴沛霖、王辰羽订约时预计付出的履约成本，吴沛霖、王辰羽不会陷入履行困难。最后，案涉《铺面租赁合同》的预期利益和履行利益已充分表现在价格条款之中，超出合同的市场价格并不属于合同预期利益的范畴。继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成合同法解释二第二十六条规定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平”之情形。吴沛霖、王辰羽以市场价为基础主张继续履行合同会产生重大经济损失，缺乏事实和法律依据，原判决不予支持并无不当。

综上所述，吴沛霖、王辰羽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回吴沛霖、王辰羽的再审申请。

审   判   长　 陈宏宇

审   判   员 　张颖新

审   判   员　 王毓莹

二〇一七年十二月十三日

法 官 助 理   谢素恒

书   记   员    赖建英

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