高院发布：涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考

房屋租赁合同属于长期性合同，随着疫情发展变化，对于受波及的房屋租赁合同履行，特别是对商场、宾馆、餐饮等行业影响较大，有的形成了纠纷。为妥善化解该类案件，经山东高院民一庭法官会议讨论，提出以下意见供参考：

  一、需把握的原则

一是和解优先，鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷，本着互谅互让的原则，实现合作共赢。尚未进入诉讼的，提倡通过多元化纠纷解决机制进行处理，进行诉前和解。已经进入诉讼的，加大调解力度。

二是尊重约定，通过缓交租金、延长租期等措施，依法促进合同继续履行，防止各方损失继续扩大。

三是共担损失，根据履约情况，适用情势变更和公平原则适当调整租金及违约金，由双方共担合理损失。

四是利益衡平，根据租赁房屋性质、规模、用途等具体情况，采取相对灵活的裁判思路。

二、关于不可抗力的认定

       受疫情及防控措施影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，是否构成房屋租赁合同中的不可抗力，应当根据其对合同义务履行的影响程度判断。对于出租人而言，在疫情及防控措施不影响房屋的交付和约定用途的情况下，一般不宜认定出租人因不可抗力未履行租赁房屋的交付义务。对于承租人而言，生产经营受到影响不直接构成交付租金义务不能抗拒、不能克服的事由，一般也不宜认定为不可抗力。但是，受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为不可抗力。

  三、关于租金调整

对于租赁房屋用途为居住的，除因出租人的原因导致房屋不使用等情形外，承租人请求降低租金的，一般不予支持。对于承租人因疫情暂时失去收入或收入大幅下降，请求缓付或调减租金的，人民法院应当做好出租人的思想工作，加大调解力度，引导当事人共渡难关，保障当事人有房可居。对因疫情暂时失去收入或收入大幅下降，承租人承担举证责任。

对于经营型的房屋租赁，应当根据因疫情及防控措施受到直接和间接影响的程度，正确区分不可抗力、情势变更、商业风险。对符合不可抗力情形的，一般应当支持承租人关于相应减少租金的诉讼请求。对受疫情及防控措施影响，租赁房屋无法正常经营符合情势变更情形的，可按照《合同法司法解释（二）》第26条规定，根据公平原则，结合案件的实际情况，确定是否及如何调减租金。

调减的幅度，可以参照相关国有房屋租金的调减做法，根据案件具体情况确定。

四、关于合同解除

对于因受疫情及防控措施影响，当事人请求解除合同，符合双方合同约定或《合同法》第94条规定情形的，应予支持。但是，基于租赁房屋暂时不能使用、承租人短期迟延交付租金等事由而请求解除合同的，一般不宜支持。疫情及防控措施影响构成不可抗力或情势变更的，根据当事人合同约定，依照《民法总则》第180条、《合同法》第117条、《合同法司法解释（二）》第26条规定，认定合同的解除及违约责任。疫情及防控措施影响未构成不可抗力和情势变更，但继续履行房屋租赁合同对承租人显失公平、可能造成不应有的损失，承租人请求解除房屋租赁合同的，可予支持。因此判决解除合同的，不影响违约责任的认定。

来源：山东高法

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