最高法：购房人支付全款后将房屋赠与，受赠人另行签订购房合同系承继赠与人的合同权利仍享有物权期待权，优先于工程价款可排除强制执行
转自：青天在线公众号
关键词
案外人执行异议之诉 房屋赠与 物权期待权 商品房消费者生存权 工程价款优先受偿权
裁判要旨
在案涉房屋查封之前房款已经支付完毕，后经家庭成员共同决定，买受人将案涉房屋赠与其他亲属。虽然该亲属就案涉房屋另行签订的《商品房购销合同》在房屋查封之后，但因案涉房屋在查封前即已出售给赠与人，该亲属作为受赠人系承继赠与人的合同权利，在赠与人未将案涉房屋赠与的情况下，赠与人对案涉房屋的强制执行提出执行异议，本身也符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，因此受赠人对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。
案例索引
【长青建设集团有限公司与余铭等案外人执行异议之诉二审民事判决书】
案号：（2021）最高法民终601号
案由：案外人执行异议之诉
裁判法院：最高人民法院
裁判日期：2021年06月04日
裁判理由
最高人民法院（二审）认为：
本案中，余敏在2014年12月22日与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，在案涉房屋查封之前余敏的父亲余发祥支付了全部购房款289，610元。之后，经家庭成员共同决定，余敏将案涉房屋赠与余铭。虽然余铭就案涉房屋与润红公司威信分公司另行签订《商品房购销合同》在案涉房屋查封之后，但因案涉房屋在查封前即已出售给余敏，余铭系承继余敏的合同权利，且结合购房款系由余敏、余铭之父亲交纳及威信县不动产登记中心证明余敏、余铭及其各自配偶名下均无其他用于居住的房屋的情况，余敏将案涉房屋赠与余铭并非为了逃避对案涉房屋的强制执行。即使在余敏未将案涉房屋赠与余铭的情况下，余敏对案涉房屋的强制执行提出执行异议，本身也符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。因此，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定认定余铭对于案涉房屋享有物权期待权、可以排除强制执行并无不妥。
长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建筑工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，余铭购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。最高法院判决：驳回上诉，维持原判。