【深度】什么是好的城市更新？全球滨水区改造4个趋势给你答案！
关于城市滨水区更新的话题
可谓是老生常谈，
但是，滨水区更新的黄金时代，
才刚刚拉开帷幕！
为什么这样说？
这要从滨水区更新的动因说起。
最早大规模滨水区更新的城市
是美国巴尔的摩内港区（1956年）。
▼ 巴尔的摩内港更新
后续美国涌现出旧金山渔人码头（1960年），
纽约哈德逊河公园（1986年至今），
芝加哥海军码头（1990年至今）等项目。
▼ 芝加哥海军码头更新
欧洲滨水更新在1980年代较为集中，
先行的有伦敦、利物浦及曼彻斯特，
其后有鹿特丹、阿姆斯特丹、安特卫普、
毕尔巴鄂、巴塞罗那等城市。
▼ 西班牙毕尔巴鄂滨水区更新
说到这儿你会发现，
这些城市几乎都是「港城」。
上世纪中期全球制造业向亚洲大规模转移，
使这些港城航运量骤降，
依港而建的工厂关闭，
导致城市出现了严重的空心化现象。
作为早期的城市「应急对策」，
修复岸线、设置公园、引入休闲等措施，
成为滨水更新快速见效的主流方式。
▼ 20世纪80年代开始更新的纽约炮台公园
随着后工业化时代的来临，
港城们开始由「贸易中心」转向「服务中心」，
这也就给了滨水区改造与服务业结合的契机。
最具代表性的是伦敦第二商务中心
——金丝雀码头。
▼ 伦敦金丝雀码头从贸易中心更新成为商务中心
在1802年—1939年间，
金丝雀码头曾经是世界上最繁忙的港口之一；
1930年代，每年进出港货物超过3500万吨，
伦敦港务局（PLA）雇用的工人超过10万名；
1961年码头发展到达了顶峰，
当年进出港货物超过6000万吨。
▼ 1921年代，繁忙的金丝雀码头 | 来源：Britain from Above
随着制造业大转移时代的到来，
以及更高运力码头的出现（秀蒂尔伯里码头），
到1981年，金丝雀码头的工人仅剩3000名，
最终走向被关闭命运。
不久后出现了转机。
1986年伦敦证券交易所进行了重大改革，
被誉为「金融大爆炸」
（减少金融监管，
允许国外财团购买英国上市企业）。
以美国银行领衔的金融公司蜂拥而至，
并以伦敦为中心辐射整个欧洲的金融业。
尴尬的是，老牌 「金融城」，
已容纳不下这些跨国大公司。
▼ 「无地可用」的金融城
早在1981年，
伦敦市政府就成立了
伦敦码头区开发公司（LDDC），
负责对金丝雀码头进行改造。
「大爆炸」后无法进入金融城的大型企业，
开始在金丝雀码头聚集。
▼ 自1945年以来，金丝雀码头的变迁
经过30余年的建设，
如今的金丝雀码头商办和零售的建筑面积
超过130万平方米，
功能已是集金融、商业、出版、
教育等多领域混合的城市中心，
成为国际上举足轻重的「新金融城」。
▼ 更新后的金丝雀码头成为伦敦第二商务区
新世纪，随着后工业时代的来临，
服务业已成为经济发展的支柱，
是衡量城市竞争力的重要指标。
另外一方面，随着服务业中
文化、旅游、科技等服务类别的崛起，
给予滨水区，这片城市中心最优质，
甚至是最后的开发用地，
前所未有的更新机遇，
前所未有的发展可能性!
这里，
我们梳理了近些年考察的全球滨水区更新案例，
总结出四个发展趋势与大家分享。
趋势一
文化复兴老城
要有规模，更要有差异▼ 英国利物浦阿尔伯特码头
前文中金丝雀码头经历的衰落，
只是英国众多滨水城市产业衰退的一个缩影。
1980年代以来，
英国立项的大型滨水区更新项目超过200个。
这些滨水更新项目，
有的借助天生丽质发展旅游，
如加的夫湾、朴茨茅斯港；
有的借助区位优势发展新产业，
如曼彻斯特索尔福德码头、布里斯托湾。
▼ 加的夫湾更新后的美人鱼码头，成为旅游目的地
▼ 曼彻斯特索尔福德码头更新后，成为新媒体产业聚集区
但更多的滨水区还属于「资质平庸」型，
他们不约而同的选择用文化撬动滨水区更新。
伦敦南岸是其中的代表，
此前，我们在关于CAZ的文章
及《世界著名城市河岸》专题中均有详细介绍，
本文不再赘述。
作为英国最早进行滨水区更新，
且采用文化驱动更新的另一代表案例，
当属利物浦的阿尔伯特码头。
▼ 利物浦阿尔伯特码头
在19世纪初，
利物浦是世界最重要的港口城市之一，
当时的港口贸易量，占世界贸易总量的40%，
其财富总量一度超过了伦敦，
被誉为「欧洲的纽约」。
进入20世纪，
港口的衰落使利物浦成为「逃离之城」，
曾经的贸易枢纽——阿尔伯特码头关闭。
▼ 1927年的阿尔伯特码头 | 来源：Britain from Above
1980年代，英国掀起滨水区更新热潮，
阿尔伯特码头开始了漫长的更新改造之路。
自1981年开始，
阿尔伯特码头进行过多次微更新，
如整治码头面貌，引入商业业态，
但都是昙花一现收效甚微。
1998年，
码头的建设管理改为企业（高尔街地产）主导。
2003年二次更新的阿尔伯特码头亮相，
包括三大文化改造项目，
从航海史到现代艺术，再到流行音乐一应俱全：
默西塞德海事博物馆（展现利物浦航海历史）、
泰特美术馆（展现利物浦艺术气质）、
披头士博物馆（展现利物浦音乐魅力）。
▼ 阿尔伯特码头三大文化项目
▼ 披头士博物馆不仅收集了与乐队相关的物品，还复制了60年代披头士活跃的演出场所，成为全球披头士迷的朝圣地，入选英国最佳旅游景点之一
▼ 码头内分布着与音乐、艺术相关的雕塑
2004年，阿尔伯特码头入选世界文化遗产，
迅速成为利物浦文化旅游的磁极，
平均每年到访的游客超过600万。
▼ 阿尔伯特码头内部
阿尔伯特码头的成功，
进一步吸引更多资本注入，
也就有了后续的滨水区三大更新项目：
曼岛区域更新、「利物浦一号」发展计划
以及国王滨水区改造。
▼ 以阿尔伯特码头为核心的三大更新项目
曼岛区域更新：继续扩大文化影响力
曼岛区域更新，依然以文化为核心，
包括新建设的利物浦博物馆（2011年开业）
及RIBA North文化综合体（2017年开业）。
▼ 利物浦博物馆介绍了城市辉煌的历史
▼ RIBA North文化综合体，包括画廊、图书馆以及英国皇家建筑师学会
曼岛区内，
被称为「美惠三女神」的历史建筑群，
是联合国教科文组织指定的
「世界遗产海上商业城市利物浦」组成部分。
建筑群修旧如旧，植入现代办公和酒店业态，
补充完善区域的城市功能。
2018年，该区域在利物浦旅游奖中，
获得「游客经济最佳新人」奖。
▼ 「美惠三女神」：利物浦港务大厦、丘纳德大厦、皇家利物大厦，它们见证了19世纪—20世纪初期该市获得巨大财富的历史
「利物浦一号」发展计划：重现城市繁华生活
利物浦一号占地约17公顷，
包括商业、办公、居住功能。
▼ 远眺利物浦一号
已建成商业空间约16万平方米，
包括英国百货公司JohnLewis
及Debenhams主力店。
▼ 利物浦一号内的商业街
利物浦一号使老港区变身为市民生活、
工作和休闲娱乐为一体的城市中心，
重现利物浦以码头为核心的繁华。
▼ 利物浦一号的公共空间，也是城市公园（查维斯城市公园）
国王滨水区改造：增强城市文化、商业活动功能
国王滨水区改造
包括利物浦体育馆和英国电信会议中心，
两者合力成为城市举办大型文化活动的舞台，
增强城市举办大型活动、会展的功能。
▼ 远眺利物浦体育馆
▼ 国王滨水区与阿尔伯特码头之间的泊位改造为水上乐园
最终，滨水区形成
以阿尔伯特码头为核的城市中心复兴。
同时，丰富的滨水空间成为文化活动举办地，
助力利物浦入选「欧洲文化之都」。
趋势二
科创激活「锈带」
要有环境，更要有生活
▼ 纽约DUMBO区
美国滨水区更新始于20世纪50年代，
纽约是第一批加入更新行列的城市，
滨水区改造延续至今，
这与其连接海洋和内陆的地理因素密不可分。
▼ 纽约通过哈德逊河，连通起海洋与内陆
在19世纪中期，纽约港的客运和货运量
就已经超过了该国其它港口总和，
到20世纪初，纽约成为美国第一大港口城市。
繁荣的航运，也推动着滨水区制造业崛起，
曼哈顿岛沿岸迅速成为工业带。
▼ 1920年繁忙的纽约港 | 来源：Britain from Above
时过境迁，
20世纪中叶在全国性的产业大迁移，
城市去工业化的趋势下，
纽约滨水工业带沦为「无人区」，
成为众多犯罪类电影的取景地。
▼ 电影《美国往事》中大量的镜头，拍摄于纽约废弃的滨水工业带
作为城市滨水地区更新的排头兵，
纽约在1980年代，
出台了滨水地区复兴及海岸资源法案，
包括44条专项针对滨水地区更新的政策，
为哈德逊河公园、炮台公园等滨水更新项目
提供了有力支持。
▼ 哈德逊河公园
不过，出于防洪的考虑
（特别是2011年艾琳飓风袭击纽约后），
曼哈顿的滨水更新越来越未雨绸缪，
更侧重滨水带抗击飓风和市民休闲功能。
▼ 曼哈顿岛滨水区比比皆是的绿地公园
而一河之隔的伊斯特河南岸，
却发展成为纽约的「科技产业三角区」
（由DUMBO区、纽约布鲁克林造船厂，
以及布鲁克林中心区构成），
2015年，三角区已聚集了1350家科技公司，
17300名科技从业者。
▼ 纽约伊斯特南岸「科技产业三角区」
DUMBO区是科技产业三角区核心，
它被称为「数字产业区」「硅滩」
「布鲁克林的麦迪逊大道」等。
▼ 改造后的DUMBO区
在上世纪末，身为工业区的DUMBO，
一度沦为废弃货船「坟场」，
后来，开发商大卫·瓦伦塔斯买下这片废地，
开发初衷是想通过环境重塑，营造生活氛围，
带动周边地产项目升值。
▼ DUMBO区滨水住宅
2010年，融合休闲、运动主题的
布鲁克林大桥公园建成，
迅速成为最受市民喜爱的城市公园之一。
▼ 布鲁克林大桥公园包含从室外到室内的运动场
在旧厂房改造方面，
建筑风貌保持艺术化的氛围，
功能上则以配套商业和小工作室为主，
目的是完善区域的生活配套功能，
并吸引当时正在从曼哈顿岛「逃离」的
艺术家入驻。
▼ 艺术化，渗透在DUMBO区的改造中
随后科技回归都市的浪潮到来，
纽约「硅巷」迅速崛起，
但曼哈顿岛能提供的办公间捉襟见肘。
DUMBO区有着紧邻曼哈顿岛，
与华尔街一桥之隔的区位优势，
同时，这里已发展成配套完善，
环境够「酷」，空间充足的艺术生活区。
▼ DUMBO区休闲生活氛围
▼ 人们在DUMBO区，边休闲边欣赏纽约的天际线
DUMBO区开发公司抓住「科技外溢」的机遇，
针对初创企业推出了低租金的政策，
并联合纽约市经济发展组织、
纽约大学、POLY理工学院等机构，
搭建出针对科技企业的孵化生态链，
成功吸引科技初创企业来此聚集。
▼ 开放的公共空间成为初创企业的「办公室」
短短几年，
DUMBO已孵化出几十家科技企业
（涵盖移动通信、生物医疗、
数字化媒体等领域）。
▼ DUMBO区中的科技企业总部
DUMBO科技化的崛起，
救活了一墙之隔的布鲁克林海军造船厂。
该造船厂最早隶属于美国政府，
在二战时期创造了7万多个工作岗位。
1990年代衰落后，船厂改造更新为工业园。
▼ 布鲁克林海军造船厂与DUMBO区的区位关系
面对涌入的科技企业，
造船厂发挥产业基础，结合巨大的生产空间，
针对制造类科技打造出「绿色科技制造中心」，
与DUMBO形成科技协同发展。
绿色科技制造中心包括教育中心、
新实验室( New Lab)、工业设计、制造商、
共享制造设备等一条龙的科技成果转化服务。
吸引3D打印、电脑数控机床、机器人、
航空等科技制造初创企业来此聚集，
Final Frontier Design（宇航服研制）
就是在此完成孵化。
▼ 布鲁克林海军造船厂科技产业布局示意
《世界智能制造中心发展趋势报告（2019）》
中显示，
纽约高居世界智能制造城市首位，
其中布鲁克林造船厂区域
成为纽约智能制造的主要承载地，
伊斯特河南岸成为名副其实的科技水岸！
趋势三
宜游重塑岸线
要有密度，更要有传播▼ 新加坡滨海湾
滨水更新常兼具着旅游功能，
如果旅游的打造不再是附属，
而是成为核心功能，
就可能强化城市竞争力。
新加坡滨海湾(Marina Bay)，
这里聚集着城市CBD、金沙湾度假区，
连通着新加坡河，
是全球著名旅游圣地，
也是新加坡的国家形象名片，
更是全球滨水区更新典范。
▼ 新加坡滨海湾主要构成区域示意
滨海湾的更新过程，
可以说是新加坡发展战略的缩影：
90年代末，新加坡颁布了「产业21」振兴计划，
产业发展从劳动密集型转向知识密集型，
这也就意味着新加坡要与全球城市展开竞争，
才能吸引到足够的人才。
2005年政府将城市建设目标，
由原本的「花园城市」（Garden City），
转向「花园里的城市」（City in Garden），
城市绿色环境从「好看」到「好用」，
从吸引人来看一看到让来的人留下来。
▼ 滨海湾是新加坡最著名的旅游目的地之一
有了新目标也就有了滨海湾，
以旅游为手段，
以国家品牌营销为目的的更新改造。
「政府委托国家促进执行委员会来思考并实施五项新的举措，其中最关键的是，描绘新加坡的生活方式、文化和娱乐的前景……这一切其实都要「以人为本」，吸引世界各地的人才到来，以旅游中心为杠杆，打造人气和宜人环境，才能发挥连动效应，将人流转化为资金流。」
—— 《国家营销：新加坡国家品牌之道》
根据城市发展目标，
新加坡滨海湾制定出围绕旅游主题的
「3E」发展主线
——Entertain娱乐、
Explore探索、Exchange交流。
这些理念渗透到CBD以及新加坡河的更新建设中。
位于新加坡河与滨海湾交汇处的CBD，
是世界第四大商务区。
上世纪80年代，
由于CBD缺乏配套、缺乏用地，
曾被新加坡媒体评价为：
「就像死去一般，无地可去，也无事可做。」
▼ 1982年的新加坡CBD | 来源：Britain from Above
在新发展战略的推动下，
CBD对滨水码头区的更新，
更强调旅游休闲功能的补充。
▼ 从金沙湾度假区眺望「新CBD」
▼ 商务区的摩天大楼与新旧结合的码头区相伴而生，成为CBD的一道风景线
CBD拓建区与金沙湾度假区
（位于1992年完成的填海区，
包含商业、旅游、文化功能）连接，
CBD从独立的商务片区，
演化成为环湾区的CAZ（中央活力区）。
▼ 滨海湾CBD更新示意
▼ 金沙湾度假区引入大师设计，集中布局城市旅游吸引物，汇聚娱乐、休闲、文化、商业、会展等多元功能，全面塑造都市形象感
而充满科技与生态技术的滨海湾花园，
则是对「花园里的城市」战略的全新展现。
▼ 滨海湾花园俯瞰
▼ 公共景观设施充满「科技」和「未来」味道，例如「超级树」，白天可以吸收雨水、遮阴、储存光能，晚间将光能转换为电能，放出七色光芒
▼ 公园内的戏水乐园
全面升级的都市形象，
不仅使滨海湾成为新加坡的活力原点，
更是游客体验21世纪新加坡的展示区。
「滨海湾的愿景是成为一个「生活-工作-游玩」的24/7不夜城，它将成为代表未来全球城市之精华的新中心。」
—— Mah Bow Tan，新加坡国家发展大臣
与滨海湾相连的新加坡河是城市母亲河，
承载着城市的记忆与传统，是游客必去景点。
在滨海湾的更新战略中，
新加坡河承担起展现文化与生活重任。
▼ 在《新加坡保留计划》的指导下，新加坡河沿岸保留了原有殖民地时期的老建筑，使新加坡河沿岸呈现出异域风情
河道沿线保留着诸多历史悠久的码头
（驳船码头、克拉码头、罗伯逊码头），
更新改造从重数量的保护，
转变为重品质的开发，
建筑改造凸显历史与科技的碰撞，
功能则注重休闲娱乐、商业餐饮等，
打造出居民与游客夜生活聚集地。
▼ 新加坡河夜色
明星项目克拉码头，
原本是新加坡的海上贸易中心。
经过全新设计，
一个科技感十足的屋顶将原来的工厂、
仓库和商店串联在一起，
附以餐馆、酒吧、娱乐等功能，
成为全天候的休闲娱乐空间。
▼ 夜晚来临时，五彩斑斓的灯光照射在透明的膜结构上，异常绚丽，是城市夜游地标
▼ 克拉码头水面漂浮着一个个名为「风信子」的餐饮区，犹如从天而降的天外来客
新加坡河设置了多条通航游线，
恢复了旧时小贩船作为特色游船，
船上备有特色船餐，极具地域风情，
在船长的解说下，
游客可以全面了解新加坡河的历史文化。
▼ 新加坡河上的游船
新加坡空前强度的滨水更新，
其实还隐藏着一个秘密
——打造国家「水源地」！
2007年滨海堤坝投入使用，
由此新加坡河、加冷河等河流水网与滨海湾，
共同构建出一座占新加坡总面积六分之一的
超级「淡水水库」。
▼ 超级「淡水水库」示意图
▼ 滨海堤坝是淡水与咸水的交界线
这是新加坡「国家水龙头」*战略
最为重要的一环，
加速新加坡摆脱淡水资源受制于人的困境。
*新加坡曾经是淡水资源最为短缺的国家之一，人均淡水量一度在全球倒数第二，其淡水供给主要依赖从马来西亚「进口」。为了摆脱淡水资源依赖进口，受制于人的局面，新加坡于2006年启动了「国家水龙头」战略，实现水源自供自足的目标。
趋势四
新城再造老港
要有创新，更要有「传统」
▼ 德国汉堡港口新城
借助港区的「土地储备」优势，
很多城市将其打造为城市转型先行示范区，
如横滨港未来21、杜塞尔多夫媒体港等等，
近些年C位出道的新星，当属汉堡港口新城。
汉堡是德国第二大城市、工业制造业中心，
汉堡港则被誉为「德国通往世界的大门」。
▼ 1900年的汉堡港 | 来源：Britain from Above
受全球化经济结构转变的冲击，
城市产业衰落的一幕再次在汉堡上演，
汉堡港因此减少了32％的工作岗位。
▼ 汉堡城市风貌
2000年，汉堡港在工业仓储区，
启动了欧洲最大城市更新项目
——汉堡港口新城。
新城面积约157公顷，
新建建筑总面积约232万平方米，
有5800套住宅。
新城产业涉及IT资讯、媒体、生命科学、
纳米科技、再生能源等新兴产业领域，
推动汉堡
从「世界港口」向「世界城市」转型。
▼ 汉堡港口新城风貌
▼ 新城内的「仓库城」保留了大量具有文化记忆的红砖建筑
新城办公与商业（占比53％），
居住（占比33％）与文化、休闲（共占14%）
的功能混合在一起，
分散在规划的10个板块中。
实现在地铁站600米半径内，
既有工作场所，也有生活、休闲配套，
「工作—生活—娱乐」 合三为一，
用新形式重新定义人们熟悉的社区生活。
▼ 新城以站点为核心的600米步行半径示意
在各板块内部又划分出若干小组团，
组团内部延续着功能的混合。
▼ 小组团内部的功能混合示意
建筑功能延续着首层商业、上层居住的
「上宅下店」传统形式，
在新城营造出人们熟悉的传统生活氛围。
▼ 「上宅下店」建筑形式
岸线更新后
不仅有丰富的滨水商业空间，
▼ 滨水餐饮
还有大到滨水广场、绿地公园，
小到城市家具的市民欢聚空间。
▼ 港口新城丰富且多样化的公共休闲空间
新城希望通过建设歌剧院、音乐厅、
博物馆、图书馆、科技馆等设施，
塑造一个极富纪念意义的文化城市意向。
这些文化建筑将作为城市全球化的象征，
展现出新城「老」文化与新活力，
从而吸引全球资本关注。
▼ 新旧建筑结合的新城风貌
例如耗资8亿欧元的易北音乐厅，
原址是储存茶叶、烟草的码头仓库，
由佐格与德默隆建筑师事务所设计，
建筑包括三座音乐厅以及酒店、公共观景平台，
2017年开业便成为汉堡的文化地标及城市地标。
▼ 「易北音乐厅将提升自由汉萨城市——汉堡及其港口新城的国际声誉，为汉堡塑造欧洲文化大都市添一抹光彩。」——佐格与德默隆建筑师事务所
在曾经用来储藏全球货物的
「仓库城」（ Speicherstadt）中，
改造出世界最大的航海博物馆
——汉堡国际海事博物馆，
建筑共有9层，10000余平方米的展览面积，
展示全球三千年的航运航海史，
是汉堡市民的骄傲。
▼ 汉堡国际海事博物馆是全球最大的航海博物馆
由雷姆·库哈斯设计的
科学中心与水族馆还在建设之中，
预计2025年完工。
新城步行道路占比高达25%，
分散的板块，多元的功能，
因此被有效的串联在一起，
形成步行友好的商务社区城市
（Business Community City，简称BCC，
依托社区空间形式，实现高效商务功能），
创新的商务形式
吸引到国际化的企业入驻。
▼ 新城内丰富的步行网络
至2017年，已有超过40家大公司，
总计约730家企业进驻新城，
如英国石油、联合利华等。
▼ 联合利华位于新城的办公楼
许多致力于科研与创新的中小企业也在此聚集，
聚集效应为新城提供了约45000个工作岗位，
预计2025年新城全部完工后，
每天将有8万人前来旅游，
港口新城将成为汉堡新经济产业聚集区。
▼ 新城的建筑群重塑了城市天际线，也使得新城成为旅游目的地
再次回顾文中的滨水区更新四个趋势：
1.通过有规模的文化带动，实现更新以点带面
2.通过塑造魅力生活，吸引科技产业聚集
3.通过极致化的宜游，引人留人
4.通过港口新城建设，转换城市竞争赛道
以上案例虽然采用的更新策略各有不同，
但都有效解决城市发展中面临的困境，
也在不断验证着查尔斯·摩尔
（美国著名后现代主义建筑师）所言
「滨水地区是一个城市非常珍贵的资源，
也是城市发展富有挑战性的一个机会。」
文末有彩蛋！
丈量城市与华高莱斯联合出版的第三本书
现已面市！
本书汇集了全球14个城市滨河区更新典范！
▼ 本书延续我们一贯的看图说话形式
▼ 相比网络版，书籍案例分析更加生动
如果想索取此本书，
可跳点击转至
1/6图片工作室出品
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