北京楼市：要起风了？

大类资产配置思考系列之④

本文原载于“经济机器”公众号（ID:EconomicMachine），转载请务必注明出处。

经常关注我们公号的朋友知道，我们年初的《年度十大配置观点》的标题就是

    1）买入一线（除深圳）城市房产；

    2）卖出过贵核心资产。

表明了在十大观点中，我们对这两个信心水平最高。回过头来看，两个基本都得到了验证。股市自不必说，今年的风格由白酒等过贵的核心资产，转向了周期和科技。楼市方面，一线城市房产也基本得到了兑现，上海和广州经历了一大波的“价格实现”（图1）：

图1、一线城市（除深圳）房价走势

相比之下，北京年初以来，出现了一波以海淀学区房为中心的结构性行情。尽管目前正在向外围非学区逐渐扩散，但从整体房价上涨的力度看，显著弱于兄弟城市。

对于北京房价滞涨这一现象，很多人给出了很多“宏大”的解读，比如“北方塌陷”，“人口疏散”，“雄安新区建设”，以及“北京吸引力下降”等。实际上，这些解读，顶多是试图对过去现象的一种“本能地、直觉地”解释，缺乏起码的研究和论证，当然也毫无价值。

无论是从竞争力，还是产业（食物）链的位置看，北京仍然是独一档的存在。“北方塌陷”？或许是真的吧，但这和北京没一毛钱关系。北京的核心竞争力主要就两条：首都定位和人才高地。在强调“看齐”意识和顶层设计的当下，首都的资源集聚优势，会强化而非削弱；而科研和人才高地，使北京在创新经济和互联网等高端产业方面的优势会持续得到强化。根据胡润2020年独角兽统计，北京有93家，超过了“上海+深圳+杭州”之和，数量全球第一（下表）。

北京房价涨幅相对滞后，主要是两点原因：

1）全国最严的限购限贷政策。包括“认房认贷”，和二套房80%首付。考虑到网签价显著低于市场价，北京购买二套房的首付要超过90%。

2）全国最严的落户政策。限制了首套房的潜在需求数量。即便是清华北大毕业生，如果所就职单位没有户口名额，那么就很难在北京落户。而积分落户更是严苛到极致，每年只有6000个名额，对于2000多万人口的大城市，简直是杯水车薪。前段时间，媒体热炒“北大、清华本科留京率不足20%”，间接反映了北京落户的难度。

目前，无论是从潜在供需看，还是与其他城市相对比价看，北京楼市几乎没有任何水分，“极其干燥”；但在上面两个终极大招打击下，始终处于“蓄势待发”的状态。两者（稍微）放松其一，极有可能带动价格出现一波修复性反弹。

7月16日昨天，北京市发布《北京市引进毕业生管理办法》(以下简称《办法》)，对人才引进和落户门槛有明显放松：

1）下放权限，三级管理体系。明确将建立由市人力资源社会保障局、主管单位、用人单位组成的三级管理体系，对毕业生实行精准引进、分级管理，全国高校硕士及博士毕业生，北京地区高校、京外地区“双一流”高校本科生均可由用人单位申请办理引进。

2) 争抢外地毕业生，且两年内毕业初次就业均可，门槛大幅放宽。列入国家统一招生计划，就读最高学历期间未与任何单位存在劳动(录用、聘用)关系，且按时取得学历学位的非北京常住户口应届毕业生，都在引进范围之内。同时，毕业两年内初次就业的毕业生也参照执行。

3)允许符合条件的在校创业者落户。对于在校或休学期间创业的毕业生，如果毕业生本人为创业企业发起人或主要创始人，且创办企业时本人持有股份比例不低于10%，创业企业又属于重点发展的产业，创新创业成效突出或带动就业效果显著的，也可以申请办理引进。

4）放宽硬性限制门槛。比如应届本科生、硕士生的年龄限制由不超过24岁、27岁，放宽至26岁、30岁。全国所有硕博、北京地区和外地双一流本科全部符合要求。这个门槛降低之大，实在令人惊喜。

北京人才引进新政，并不令人意外。一方面，“功能疏解”绝不意味着“自废武功”，只是“剥离白菜帮，发展白菜心”，而重点大学毕业生，任何时候都是提升城市竞争力的关键，和发展高端产业的关键。这些年引荐人才门槛过高，负面效应显现。在人口老龄化加速和财政收入持续下降大，已经影响到了城市的正常运转，长期看肯定不可持续（图2）。北京既需要有正黄旗，也需要“农村土猪”。另一方面，北京也面临兄弟城市的激烈竞争，甚至直接被挖墙脚。比如，上海就曾在2018年出台新政，允许清北本科毕业生秒落户口，大幅放宽双一流重点学科毕业生落户门槛。

图2、北京人口老龄化和财政收入增速

增加人才引进，提升首套房的需求，极有可能激活整个市场。过去多年，很多城市的人才新政都对当地的楼市产生积极影响。比如西安2018年初，出台了“双证”抢人新政，即只要有身份证和毕业证，即可以秒落户口。上海8月份出台清北本科直接落户新政，都对楼市中长期走势产生了积极影响（图3）。

图3、上海、西安落户新政与房价指数

当然，北京的地位决定了，不可能像其他城市那样，完全地“放飞自我”，初期尺度把握可能从严。

但毫无疑问，东风已经来了。

如果你问我具体建议，还是那句话

1）有刚性需求的（上车、改善、上学），尤其在北京，不要择时，随时都是上车的时点。择时是交智商税，看/做空更不可取。巴菲特说，没有人可以通过做空自己的祖国赚钱。

2）重要的事情说三遍：坚决践行“房住不炒”。实际上，投机炒房的路早已经被360°无死角给堵死了，这个心思就别用了。

“大类资产配置思考系列”之：

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