WeWork：灵活办公新模式中的地产科技与数字化实践

张 鑫 ZHANG Xin

Wework中国数字化设计与建造经理

付国强 Fu Guoqiang

Wework中国数字化设计与建造高级专家

徐立安 XU Lian

Wework中国数字化设计与建造高级顾问

夏邦元 XIA Bangyuan

Wework中国数字化设计与建造高级顾问

全文刊载于《建筑实践》2020年9月《特辑：数字响应》

购买请点击阅读原文或扫文末二维码

在过去的十年中，WeWork由一个小型办公空间提供者，成长为全球规模的灵活办公创新活力社区，帮助企业实现快速发展，灵活应对市场的挑战。

在充满活力的空间与社区背后，WeWork同样是一家积极探索建筑与地产新科技的公司。自2016年进入中国市场以来，短短4年时间里WeWork已经完成超过100个空间项目的开发和运营。

正是借助了包括BIM在内的数字化地产科技应用，使得WeWork在短短的几年时间就可以快速高效地开拓市场，并且不断迭代产品为客户创造更好的办公体验。

传统建筑中对于BIM的应用多集中于大型复杂项目（体量庞大，几何复杂和功能复杂）以及多专业之间的协调。单从这个角度来看，WeWork的空间设计及开发其实相对简单。

然而WeWork所面对的不只是单体建筑的挑战，如何把WeWork不那么复杂的空间产品更快更好地推广到全球，为更多用户提供优质的空间服务，这才是BIM及相关的地产科技在WeWork中应用的核心逻辑。相比于传统建筑实践，WeWork的BIM应用挑战点既是空间（更广大的区域），也是时间（更高的效率），以及背后的资产管理与运营逻辑。

总体来说，WeWork在BIM和数字化科技的应用包括了早期的地产开发测算，空间设计开发与建造，采购与供应链，市场与营销，直至空间落地后的资产管理，社区管理和终端会员的用户体验各个方面。BIM信息技术贯穿了整个项目的周期。

从前期的地产测算开始，WeWork就采用了自主研发的工具来指导测算指标，效率提升的同时也确保了测算的结果满足公司的运营标准。之后则由设计师根据测算结果开始在BIM软件中设计建模。

WeWork本身空间产品和设计流程的标准化充分地发挥了BIM的优势。空间要素的模块及项目设计模板都由BIM团队统一开发和管理，设计师就像拼搭积木一样使用这些模块，大大减少了重复“造轮子”的体力劳动。

WeWork的BIM团队也自主开发了一系列工具和插件，如自动灯具排布，自动房间编号等等，进一步地优化了设计流程，整体提升了项目效率。

WeWork BIM模型和空间数据

除了空间产品的标准化，WeWork在BIM和地产科技上应用的另一特殊之处就是其业务流的完整。从前期的地产开发，到产品设计开发、市场和销售、空间运营、资产管理，直到最终端的用户体验收集，都是由WeWork自主完成。这样就能真正形成一个闭环的数据需求链，使得建筑空间信息及数据不仅仅只是停留在各自模型文件之中，而是在真正的业务链条上流动起来。

WeWork空间产品的BIM模块

基于完整的空间产品标准和流程，BIM团队梳理了模型数据库并实现了和采购与供应链团队的信息对接。设计师只需关注设计本身，在模型中完成设计后，其背后所对应的种类数量的信息都可以快速导出并分享给采购端，同时他们也可以实时了解项目的预算和费用，以此来调整设计细节，而不必等待手动的报价信息。

对于采购和供应链团队，更流畅准确的信息数据可以直接帮助到他们做好未来的规划，极大地避免了不必要的开销。

在工程建设中，BIM空间信息会上传到WeWork的项目管理平台上与建设单位共享。所有的文件传输、指令下达、变更申请等一系列活动全部通过这一平台沟通，保证了信息的统一、透明、可追踪，继而保证了施工活动的顺利进行。在项目完成之后，这些项目信息数据还可以被进一步分析，为今后其它项目提供指导。

当项目设计完成后，WeWork的内部信息中台会收集整合已完成的建筑Revit模型信息，用于支持之后的销售运维和管理等其他业务。当社区管理团队需要迅速查看某一企业的入驻情况，或者销售部门需要了解某个项目某楼层的租赁情况和空间信息时，只需要登录平台搜索即可。如果空间的设计因为某些原因发生了变更，销售或运营团队也不需要担心哪里可以获取到最新的表格或者图纸，中心化的整合平台能够使庞大的各个团队时刻保持步调一致。

商业逻辑和产品逻辑之间的建筑信息数据连接

BIM、数据和技术不仅在开发管理全流程上帮助WEWork提升效率和空间品质，当数据开始被更多的积累和整合后，更可以通过数据分析来指导产品设计开发与运营推广策略。

过去在办公领域的深耕和研究，为WeWork积累了大量的办公空间数据信息，包括了静态的空间状态信息，以及动态的租赁状况和会员反馈等信息。传统设计中，往往是依靠设计师的想法和经验，而在WeWork这里，结合对收集整理大量数据的分析，加入了更多理性的元素，即数据驱动设计（Data Driven Design）。设计师在评论空间设计与感受的同时，也会结合过去的种种设计的空间数据和用户反馈数据来指导方案的规划。

例如通过了解会员会议室使用情况的数据（会员需要通过WeWork APP来预定会议室），设计师可以更好地了解空间的设计是否能够真正地满足用户的需求，各种大小不同标准的会议室配比是否合理，怎样能够提供更加灵活的设计产品来满足不同空间场景的应用需求等等。

WeWork空间分析

除了自身的数据，WeWork也积极尝试与外部更广阔的数据结合，以发掘背后更大的价值。比如同城市空间数据的结合，研究每个楼的表现情况与城市肌理、基础设施、人口分布等等之间的相关性，可以帮助更好地理解WeWork的租售表现，背后的原因以及为未来的拿地选址策略提供进一步的参考。

外部市场数据结合入驻会员类型的分析，则可以进一步帮助营销团队更精准地定位市场和潜在客群，提升获客地效率，而这些都是和空间数据与业务数据的打通密不可分。

WeWork与城市环境数据

在WeWrok，数字化起始于传统的BIM，但由于涉及业务流的方方面面，所采用的数字化技术已经远远不是传统概念中的BIM这么简单了。

其中最大的一个差别，传统的BIM更多关注的还是模型，也就是‘M’：如何去建模，建复杂的模，正向设计，做各种碰撞检测等等。而在WeWork,关注的点更多的是信息和数据，也就是‘I’：去理解信息的源头在哪里，谁生产，谁需要，满足怎样的业务场景，是否可以进一步优化或者从中进行数据分析帮助决策。

传统的BIM模型在WeWork这里更多的只是空间信息的源头，由此开始，有的信息可能会流入到采购供应链端帮助核对订单和库存管理，有的信息可能会流入到成本控制端实现设计与成本核算的自动对接，有的会流入到建造过程来提升建造的效率和精度，有的则会流入到资产管理端帮助社区和销售团队更好地运营空间，提升用户体验和资产本身的价值。

我们认为在未来，随着建筑业和房地产由粗放开发转向存量精细化运作，一定会有越来越多的企业加入到关注信息和数据这个方向之中。尤其是结合今年的疫情与全球政治经济局势的变化，未来的工作办公空间也将面对更多的未知与挑战。

基于地段和经验得出的市场判断将无法再适应新环境的需求。建筑和地产行业需要数字化，需要变得更轻、更灵活，通过数据结合行业经验来帮助快速决策，只有这样才能更好地适应不断快速变化的外部环境，不断提升自身的竞争力。WeWork BIM和地产科技团队也会继续在BIM和地产数字化应用方面推进行业的前进，相信未来在这一方向我们也可以看到更多新的尝试与突破。

本文图片除特别标注外，均由作者提供

新媒体编辑 / Sai，阿苗

视觉 / Sai

© 建筑实践    

欢迎联系转发，禁止在未授权时以《建筑实践》编辑版本转载。

延伸阅读

新刊介绍

订阅联络