对话新希望服务CEO陈静：未来十年，物管向好
党的二十大将于2022年10月16日召开，《国际金融报》隆重推出“非凡十年大型访谈”，特别邀请一些国内外金融机构和企业参与，以个体的成就折射总体的非凡，从不同的角度畅想美好的未来，让我们一起共同喜迎二十大！请看来自新希望服务的报道。
2012年，国务院印发了《服务业发展“十二五”规划》，提出要进一步明确物业管理行业的责任边界，规范物业管理行业市场秩序，鼓励物业服务企业开展多种经营，提升服务规范化、专业化水平。
这一政策促进了物业管理服务行业的发展。过去十年，不少开发商将物管业务纳入公司战略发展规划，物管公司如雨后春笋般涌现。
2014年，彩生活作为物业服务第一股敲开港交所的大门，行业发展迈入新篇章。2018年至今，物管行业已有累计49家企业实现港股上市。
百舸争流，奋楫者先。乘着东风，定位为民生服务运营商的新希望服务于2021年5月正式挂牌上市。
成立十余年来，新希望服务致力于为中国都市圈及城市群的美好生活建设添砖加瓦，见证了物业管理行业变迁发展。回顾过往，公司首席执行官陈静将一切感慨浓缩为“感恩”二字，在接受《国际金融报》记者专访时，她直言有幸身逢物管行业发展的黄金期。
过去十年间，物管行业从极度不集中逐渐走向集中，从野蛮生长开始走向理性、价值回归，物业在提供民生服务与参与社会基层治理中的作用日益突显。尽管目前行业受房地产深度调整影响有所波动，但这不改陈静的乐观预期。
“在历史的洪流中，任何行业都无法独善其身，变革调整期中有危机也有转机，穿越周期后，市场会看到物管企业的真正价值，行业未来会各有千秋，百花齐放。”陈静在采访中表示，目前物管公司的科技化进程还处在初期阶段，未来随着这方面影响的加深，企业将在科技、服务、市场等不同的价值维度中叠加自身特性，寻找新的发展引擎，“只有把这几个维度做实，物管公司才能在行业快速发展的未来十年中找到自己的位置”。
新希望服务CEO陈静（资料图片）
成都有序恢复生产生活秩序的第四天，《国际金融报》记者与陈静展开了一场对话。与中期业绩会上的形象相似，再次见面，她依旧是利落的短发，声音温和而有力，言语间透露出对物管行业的热爱与坚守。
复工第一周，陈静的行程被安排得满满当当，甚至连午餐时间也被会议占据。疫情尚未完全消散，她要赶紧进行新一轮的工作部署，抢回被耽误的时间、推动被暂缓的业务。
过去一段时间，成都、重庆等西南城市的动态牵动着全国人民的心，高温限电、新冠疫情、地震……接连的突发事件打乱了新希望服务的业务铺排节奏。全城静默后，公司经营活动更是按下暂停键，工作重心开始转向保供与抗疫，“扎根”项目、24小时轮班成了每一个“服务人”的常态。
陈静没有否认这些不可抗力因素对新希望服务造成的冲击，但她更为重视关键时刻挺身而出的企业担当。在她看来，来自业主以及社会各界的认可是更为宝贵的财富，“今年是新希望集团成立的第四十年，这些年来集团一直以民生为重，新希望服务更是如此”。
管控期间，除常规“战疫”措施之外，新希望服务对业主们的情况展开摸排统计，为独居老人、待产孕妇、残障群体等近450位特殊人员制定代办清单、提供绿色就医通道，更为精细化地保障业主需求。
依托新希望集团的食品产业链，加之自身成熟的团餐和零售能力，自本轮疫情开始，新希望服务旗下团膳业务四川新食主义餐饮服务有限公司即进入锦江区保供名单，在原有的肿瘤医院食堂之外，增加了蓝生脑科医院食堂保供基地，面向更广区域提供民生物资供应。
截至恢复正常生产秩序，新希望服务累计提供了近4万份生鲜物资，并为超1.8万户业主赠送抗疫食品包，为志愿者提供餐食保障，向业主提供蔬菜供应，保障大家的正常生活。
陈静没有过多谈论个中艰辛，对于这段不寻常的经历，她直言“发挥最大的能力去做我们能做的，庆幸的是也取得了比较好的结果”。
后疫情时代，物业管理服务被推至台前，它在社区生活中的重要性逐步凸显，承担着打通居民生活“最后一公里”的担当。陈静告诉记者，当下的物管公司不仅需要做好合同约定的工作，更需具备差异化能力，如对社会号召的响应能力、社会资源的调配能力以及企业的应急处理能力。
这些是考验，但也同样暗藏机遇，“具备这些核心能力的物企未来会得到更多发展机会”。当需求扩大，市场对物业管理提出了更高的要求，也给企业带来了有生长空间。
危机并存，借势而兴。入行十余年，这是陈静一贯坚持的理念。她认为，不论企业还是个人，类似的新冠疫情等突发事件是危亦是机，最关键的是自身态度和想法，是被动接受还是主动寻求解决方案。
辩证的视角下，陈静带领新希望服务走过了最为重要的四年。上市筹备之初，面对激烈的市场竞争以及行业较高的同质化发展，新希望服务整合母公司强大的民生产业资源，制定了“民生服务运营商”的差异化定位，夯实“民生服务”细分赛道上的优势。
数年构建下，公司如今已建立了自有生态服务体系，进一步打通供货及销售渠道，赋能B端业务场景，提供“物业+团餐、物业+零售、物业+到家、物业+集采”等民生服务综合解决方案，针对C端客户则满足居民多样化生活需求，实现产品精准对接到社区。
“后疫情时代，物资供应是关键的敏感点，物管企业与客户也会随之产生高频接触，围绕消费、团餐和零售赛道进行深度发展是我们的重要发力点。”陈静如此说道。
很长一段时间里，物管行业一直被外界视作房地产的衍生赛道，二者的发展周期亦息息相关。受房地产行业深度调整及部分房企的信用风险影响，物管行业整体估值遭受波动，即便是头部企业也难以避免。
去年7月，有着商管物业加持的华润万象生活市盈率达到113.8倍，而近期已回落至30倍左右；碧桂园服务、旭辉永升服务的市盈率亦从彼时的60倍以上回调至不到10倍。
谈及如何降低相关影响，陈静直言，房地产行业的客观风险短期仍将持续，物企首先要解决地产母公司带来的业务影响，提高自身修复能力，再者需进一步提升独立性及市场占有率。
不过新希望服务无疑是幸运的，地产母公司的稳健加深了其对抗周期的底气。克而瑞数据显示，今年前八个月，新希望地产实现操盘金额193.3亿元，排名较2021年同期提升了5个位次，并接连获得浦发银行、兴业银行、工商银行的融资额度。
今年上半年，新希望地产如期交付超1.1万套产品，其中超三成为提前交付。作为后期物业的承接者，新希望服务预计今明两年可获得超300万平方米的管理面积。截至6月末，公司总签约项目207个，总签约面积约3096.1万平方米，同比增长51.9%；在管面积为2209.6万平方米，同比增长76.4%。
同时，新希望服务上半年来自独立第三方的外拓面积较2021年同期增长306.7%，外拓项目数量接近2021年全年总量，独立性进一步提升。这也将是公司未来主要的获客渠道，随着房地产开发速度放缓，物管公司来自地产母公司的助力将逐步减少，而收并购市场的合适标的也难寻找。
过去两年，不少物管公司在收并购市场跑马圈地，规模迅速壮大，相比之下，新希望服务对收并购态度则更为谨慎理智。上市以来，其仅完成了对成都明宇的收购，进一步提升了公司在商用物业管理方面的竞争力。
相较于做大规模，新希望服务更注重内生发展，这一点充分体现在上市募集资金的使用安排上。今年5月，公司重新分配资金使用额度，战略收购及投资类项下的合计1.185亿港元被划分至发展生活服务及营运资金类别中。截至6月末，公司约4.35亿港元的收并购作战资金仍未动用分毫。
“规模是重要的，但不能只看规模。”陈静指出，物管公司之间的竞争壁垒并不深，企业与客户之间的连接也非常薄，健康的发展逻辑应该是做好服务内容、做实智慧服务，再通过规模发展去寻找更多优质客户，在服务的渗透率方面有所建树，而不是简单“管理费单价乘以管理规模，再乘以利润率”这样的经营方式，相比管面规模，新希望服务更注重客户规模。
回归服务本质、关注高能级城市的商业逻辑也为新希望服务带来了更好的盈利水平。今年上半年，该公司的毛利率达到40.8%，净利率也达到了20.4%，高于行业平均水平。陈静告诉记者，在“物业+”的核心逻辑下做好成本配置是公司把控盈利能力的主要模式，但在行业的快速发展中，公司未来利润也会有所波动，“我们会在细分领域再做一些投入，因而毛利率也会有所波动，但总体还将维持在一个比较优秀的水平”。
她口中的投入多与科技相关。目前，物管行业的科技化进程还处在初期阶段，而科技赋能是未来大势，接下来的发展中企业应考虑在科技、服务、市场等不同维度叠加自身能力，构建差异化能力，寻找新的发展引擎。
在陈静看来，物管行业是一个抗周期的行业，未来十年依然大势向好，行业集中度以及政策、民众的需求都为其提供了发展空间，行业整体流动性亦愈发活跃，“好的流动性会促进竞争，但竞争也一定会促进优秀企业的发展”。
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