3月22日深夜，恒大集团（下称“恒大”）向市场丢出了一枚“炸弹”，在延期半年多后，恒大的境外债务重组方案终于出炉。一切猝然而又有迹可循。距离恒大启动境外债务重组已经过去15个月，重组方案的推出时间从原定的去年7月改到年底。在此期间，多家出险房企相继达成境内债务重组，旭辉、融创等房企境外债务重组方案也迎来新进展。而较早出险且债务规模最大的恒大却迟迟未有着落。转折出现在3月。3月20日，恒大官宣已3次延期的清盘呈请进一步延至2023年7月31日，同时，公司与债权人特别小组已就公司的境外债务重组签订了条款清单，将另行公告条款清单的主要条款。此前便有消息称，中国恒大境外债务重组方案取得进展，预期债权人最早将于本周内(3月20日-3月26日)看到相应条款，同时恒大方面预期将在3月底前准备好重组支持协议。而今，这份长达201页的公告终于露面，它揭晓了恒大当前的负债数额、资产状况、偿债方案，也让市场对其困境有了更准确的了解。01资不抵债根据公告，截至2021年底，恒大总资产约1.7万亿元，其中近1万亿元是存货，占比约6成，而其总负债已达1.9万亿元，差额近2000亿元，处于资不抵债的状况。由于这一统计年份为2021年，去年随着恒大危机进一步蔓延，其名下数宗地块被收回，市场遇冷土地货值下跌，这也意味着其在手资产缩水，债务缺口进一步扩大。恒大的问题已由初期的流动性困境演变为资不抵债。具体负债方面，截至2022年底，恒大总计负债7537亿元，其中有息债务约为5584亿元，或有债务约1953亿元。按境内外来看，境内有息负债逾期2084亿元，境内商票逾期3263亿元，境内或有债务逾期规模1573亿元，境内逾期总规模6920亿元；境外债务则为1407亿元（与恒大行政总裁、执行董事肖恩去年接受媒体采访时透露的净外债总规模大约为227亿美元基本吻合）。与此同时，去年底恒大的货币资金仅有534.22亿元，其中非受限现金仅为13.41亿元。02最长还款12年此次公布的债务重组方案，恒大给出的手段为“以新还旧”、“债转股”，与此同时，恒大物业和恒大汽车也被用于抵债。根据公告，恒大境外发债主体主要包括三个，恒大集团、景程和天基。根据公告，此番境外债重组主要涉及两部分，包括其发行的本金总额为139.225亿美元的美元高级担保票据，由景程有限公司发行并由（其中包括）天基控股有限公司担保的本金总额为52.26亿美元的美元优先票据。两部分美元债合共191.48亿美元，折合人民币约1317.5亿元。恒大给出了方案，一是1:1发行新的美元债，期限长达10-12年，年息则为2%-7.5%；二是新债期限为5-9年，余下部分债务与恒大物业和恒大汽车的股权挂钩票据组成，方式包括担保、挂钩、可强制交换或可强制转换对应股票。此外，恒大新债券还设置了前三年不付息的条件，从第四年初开始，依据本金的0.5%进行付息。债权人也可选择两种方式的结合。恒大预计，重组生效日期预计为10月1日。若重组不成功，恒大或将面临清算的命运。恒大在公告中表示，根据初步分析，在恒大集团层面的清算中，恒大境外无担保债权人的预估回收金额约97.28亿元，不同组别的预计回收率在2.05%-9.34%，其中天基的境外无担保债权人回收率最低，现有景程票据持有人回收率最高。031亿元以上诉讼789件除了境外重组方案外，恒大还披露了其境内债重组进展。公告显示，2022年以来，中国恒大先后完成9支境内公司债券本金或利息的展期，展期期限为6个月至1年不等，涉及约本金金额535亿元，利息37.03亿元。不过，中国恒大境内债务逾期规模较大，截至2022年12月31日境内有息负债逾期金额达到约2084亿元，境内商业承兑汇票逾期金额达到约3263亿元，境内或有债务逾期金额达到约1573亿元。部分境内债权人已经针对恒大方面采取了法律行动。标的金额1亿元以上未决诉讼案件数量超过789件，其标的金额总额达到约3313亿元，未决仲裁案件数量超过43件，其标的金额总额达到约322亿元。恒大希望可以通过完成拟议境外重组来为恢复运营提供必要条件，带动境内债权人与其达成和解，进而恢复有序运营，并逐步产生偿债现金流。04保交楼或需额外融资3000亿对于当前集团各业务具体情况，恒大也在公告中给出交代。地产方面，2021年恒大实现合同销售4430亿元，合同销售建筑面积约5430万平方米；2022年销售额则为317亿元(扣除抵款后的金额为约196亿元)，合约销售建筑面积约390.4万平方米；今年前两个月的合约销售额为65.7亿元(扣除扣除转让给施工单位或供应商的实物支付的财产后的金额为约47.5亿元)，合约销售建筑面积约91.1万平方米。物业管理业务方面，截至今年2月底有2730个在管项目，在管总建筑面积约5.05亿平方米，据恒大物业2021未经审计财务信息，2021年其收入为145.86亿元，税息折旧及摊销前利润约42.35亿元；经营活动现金流流出为104.93亿元。恒大物业预计2023年-2026年累计无杠杆自由现金流为130-170亿元，每年的回血量预计为32.5亿元-42.5亿元。汽车板块截至2021年底总资产为595.21亿元，总负债588.3亿元。恒大表示，如能在未来寻求超过290亿元的融资，计划推出多款旗舰车型，并望实现量产。但在此计划下，2023年-2026年累计无杠杆现金流预计为-50亿至-70亿元。截至目前，恒大新能源汽车已交付超过900辆车。恒大也表示，在没有新流动性注入的情况下，恒大新能源汽车将面临停产风险。恒大表示，未来三年，公司的核心任务是“保交楼”，将努力保持“复工复产”维持有序运营，预计需要额外2500亿-3000亿元融资。期间现有项目的无杠杆自由现金流将主要用于偿还续建所需新增融资，对公司层面无抵押担保债务偿还能力较弱。恒大假设，如果从第4年开始，能基本恢复正常经营，且尚未确认为实施主体的旧改项目得以继续开发，该公司无杠杆自由现金流预计将逐步增加。预计2026年-2036年年均可实现无杠杆自由现金流约1100亿-1500亿元。但需要说明的是，这些现金流尚未考虑偿还项目层面的存量债务。记者

京广两城同日拍地，却是“北热南冷”。3月23日，北京、广州各出让两宗涉宅地，合计起拍价101.7亿元。具体来看，北京出让昌平区两宗地块，合计起拍价38.3亿元，合计用地规模6.38万平方米。两宗地块同区不同命，位于史各庄街道的地块触顶摇号成交，位于南邵镇的地块则以底价成交。史各庄街道的地块西至朱辛庄中路，东至明珠二路，北起辛庄中街北清路，南至七辛南街，东侧便是地铁8号线与昌平线换乘站朱辛庄站，交通便捷，其规划建筑面积3.66万平方米，起拍价11.3亿元。在市场看来，本次地块区位尚佳，规模不大，对资金要求不高，且无商业配建条件，预计热度不低。网传的报名名单也印证了这一点。名单中，中海、碧桂园、龙湖、华润、保利、金茂、华侨城、大悦城、厦门建发、越秀、华发、中建东孚等42家企业或联合体瞄准了这块“唐僧肉”，创下了北京实施土地出让招拍挂制度后最高纪录，其中还不乏如上海大华、海南恩祥、江苏海鸿等新面孔出现。3月20日下午，该地便出现了第一组报价11.3亿元；次日出现第二组报价，竞买人均以最低增价幅度600万元依次跟进，当日共出现9组报价，总价至11.84亿元；22日9时许，竞拍进入白热化，约两小时便出现了20组报价，直接触及上限价格12.995亿元。这也相当于，最少有12家房企尚未来得及报出价格这一环节便已结束。与以往不同的是，该地块并无竞报“现房销售”面积阶段，直接转入摇号环节确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。最终，“外来客”上海大华幸运摇中该地，成交价12.995亿元，溢价率15%，成交楼面价3.55万元/平方米，地块住宅销售指导价6.2万元/平方米。这也是上海房企大华首次进入北京市场。公司相关负责人在接受媒体采访时表示，大华关注北京市场已有近两年时间了，这是第一次在北京拿地，目前公司在天津已有项目，但从北方市场来看，北京市场潜力大，且目前全国土地市场结构分化比较严重，北京在北方属于首位城市，机会更多。距离该地不远处，便是2月出让的昌平区回龙观综合地块，彼时地块颇为抢手，报价达到33.12亿元上限价格后，又达到了竞报“现房销售”面积上限45000平方米，最终摇号落入越秀囊中，成交楼面价3.24万元/平方米，期房、现房销售指导价分别为6.2万元/平方米、6.5万元/平方米。

“我们2023年的销售目标为3300亿元，希望比去年有10%以上的增长。”3月21日召开的业绩会上，招商蛇口总经理蒋铁峰在谈及新一年的销售目标时如此说道。这是截至目前业内第二家对外透露销售目标的房企，也是其冲刺3300亿元规模的第三年。2021年，招商蛇口首次定下3300亿元的销售目标，但最终实现合约销售额3268.34亿元；去年，其维持这一目标不变，不过当年行业规模大幅下滑，公司业绩完成度约为88.7%，即2926.02亿元，较上一年下滑约10.5%，在克而瑞百强房企排行榜中位居第六。难以突破的不只是销售规模，还有经营指标，其2022年归母净利润同比下滑58.89%，是近三年来跌幅最大的一年。在这家头部房企身上，外界更能体会到下行周期的残酷，毕竟相比其它同行，招商蛇口的生存条件要优越许多，抗周期能力也更强。一系列的换仓、降低融资成本、调整业务划分等措施后，其对未来也提出了更为长远的规划。蒋铁峰在会上表示，行业重塑、“三高”模式转变后，招商蛇口迎来了新的机遇，未来三年要跻身前五强，他强调五强并不只是规模指标，更多的是利润、质量、效益、经营收入等多维度的体现。01净利率腰斩“去年大家都不容易，无论生活还是工作，行业也是一样。”业绩伊始，招商蛇口董事长许永军便直言了2022年的生存底色，他说公司虽然利润指标下滑，但还是跑赢了同行，“其他指标突出一个‘稳’字”。事实上，2022年是招商蛇口归母净利润连续下滑的第三年，对应42.64亿元；同期营收则同比增长13.92%至1830.03亿元；房地产开发业务的毛利率为21.06%，同比下降5.94个百分点；整体净利润率则由上一年的9.46%降至4.97%。行业整体毛利率下滑、资产减值计提、租金减免、投资收益减少等因素都在一定程度上影响了招商蛇口的净利润水平。数据显示，2022年，该公司计提信用损失准备、存货跌价准备、投资性房地产减值准备等合计约64.01亿元，较2021年增加了20.29亿元，对应减少归母净利润45.58亿元；租金减免共8.4亿元，并表7.49亿元。财务总监黄均隆表示，上述因素中，行业整体毛利率下降影响最大，“去年整个售价受到影响，使得毛利下降、减值成倍增加”。"他指为了应对这一趋势，招商蛇口在操盘端和投资端共同发力，积极换仓。其中投资端更加聚焦于高能级城市，全年以766亿元的权益地价摘得56宗地块，在“深耕6+10城”的投资金额占比达到90%，60%的资源投放在长三角，粤港澳则占19%，“去年很多企业没有能力去拿地，这个时候我们就要勇于获取一些比较优质的项目”。"操盘端则狠抓销售、回笼资金、控制成本，按其所言，公司去年新增项目中有22个实现当年开盘，首开当天平均去化率77%，毛利率在23%左右，为报告期贡献销售金额约300亿元，“这几个指标都充分证明我们去年抓住了机会”。这些优质地块为招商蛇口未来的利润水平打下了基础。蒋铁峰同在场的投资者说道，当下行业毛利率更多反映的是2021年之前的拿地经营情况，但2021年下半年至今所摘地块的利润空间相对更大，加之操盘能力提升、各个环节成本把控更为精细等，毛利率空间也会有所提升，“现在行业利润空间基本在12%左右，我们向制造业学习，一城一策制定标准”。另一方面，更加聚焦核心城市、核心地段的战略布局也为公司销售目标提供了保障。去年，招商蛇口在上海摘地10宗、合肥5宗，这些项目将在今年陆续上市，蒋铁峰对这些项目十分看好，他说这些项目中有相当一部分会是红盘，基本开盘可以秒光，因为存在着价格倒挂优势，“马上杭州、上海这些核心城市的土拍要开始了，我们应该还会增持”。抛开新获取的项目不谈，招商蛇口今年将有约6000亿元的存货入市，蒋铁峰据此算了笔账：按去年55%的去化率来看，公司今年3300亿元的销售目标“很有机会达成”。2023年，招商蛇口的拿地投资依旧会聚焦于核心16城，远离库存大、供过于求、看不清形势的地区，不过蒋铁峰也称，今年投资竞争会更加激烈，公司也会在一些低能级城市寻找投资机会，前提是要有足够高的利润回报率、符合内部标准。02“钱袋子”和“粮仓”旧改项目的进展也是外界关注重点。截至报告期末，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米，总货值超4000亿元。不同于土拍市场的扩储布局，招商蛇口旧改市场的重点在粤港澳大湾区，尤其是深圳、广州、佛山等地，与此同时其也在积极推动一些其他城市的旧改项目，例如位于上海的招商弘安里。2021年，招商蛇口携手绿城斥资42.22亿元获得了弘安里项目80%股权，该项目为石库门风貌保护项目，获批上海市第二批历史风貌保护街坊，是北外滩首幅历史风貌纯别墅地块。如今项目即将入市，也将成为招商蛇口在上海的代表作之一。谈及旧改项目的扩储，蒋铁峰直言这类项目的投资和回报要优于同期公开市场的土地，纾困项目标准也是如此，“一定是商业可行的原则，如果拿到的项目利润率不如公开市场，那还不如去公开市场拿地”。去年，招商蛇口的身影频繁出现在出险房企的纾困进程中，先后与佳兆业、半岛城邦、富力签订战略合作协议。"蒋铁峰透露，这其中有不少项目取得了一些进展，已经“落袋”的有几百万平方米，有的现在已经进入公示阶段，很快就可以开发，可能今年底或明年就可以上市；对于一些货值非常大的项目，公司也已经获得了主体资格，价值会持续释放，而部分情况复杂的项目也在分批推进。他说，公司合作的项目规模非常大，总标的可能有数千亿之多，具体进展将等到成熟落地的时候对外披露。"某种程度上而言，国/央企的信用背书相当于房企的“胆子”和融资阀门，有了胆子和资金，才能勇于接下烂尾项目，盘活资产，援助同行。2022年，招商蛇口完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。截至报告期末，公司综合资金成本3.89%，较年初下降59BP。“按照现在的趋势，我们今年的融资成本应该还会下降一些。”黄均隆称，目前招商蛇口的开发贷利率为2.1%，处于行业较低的水平，因此公司会抓住窗口期，最大化地降低融资成本。截至报告期末，招商蛇口拥有货币资金约862.43亿元，同期短期借款15.09亿元，一年内到期的非流动负债390.34亿元，现金短债比1.3倍。对于非公开发行股票募资85亿元一事，他也表示会全力推进事件落地，若交易完成，招商蛇口将进一步增加对前海自贸投资的权益比例，增加公司享有的前海片区资源价值。蒋铁峰称，前海片区是公司的“大粮仓”，目前虽然只开发了很小一部分，但已经为公司带来了归母净利润80亿元的贡献，随着周边交通改善、配套提升、规划优化，前海片区的价值也会得到提升，开发进度也会提速。按其所言，在当地政府的支持下，公司已经启动了今年的首开区，当下正在规划公示，年内新一批项目能够销售，过两年结转；并且从这一批开始，明后年会持续有项目上市，形成稳定的供应，“前海可以说是深圳未来的中心，甚至会超越后海，我们对此非常有信心”。谈及“双百计划”的推进，副总经理聂黎明直言，虽然疫情对办公楼及商业带来了很多影响，但公司已经将商业板块作为主赛道之一，“双百计划”维持不变，相关投资也将聚焦核心板块、核心位置。记者

地产衍生行业中，还有没有除物管企业之外的“现金奶牛”？答案是有的。3月20日，“代建第一股”绿城管理召开线上业绩会，执行董事兼CEO李军在会上直言今年将实施比较激进的派息政策，在每股派息0.3元的基础上，再特别派息0.08元，“这两项加起来以后是每股0.38元，实际上就实现了100%的派息比例”。这也是今年首家宣布100%派息的上市公司。推动其大手笔“撒钱”的一个原因是，今年是绿城管理上市的第三周年，在这个重要节点，管理层想要通过实际行动释放更多积极的信号。2020年7月上市至今，绿城管理遇见了房地产行业百年未有之大变革，在开发商频陷流动性危机、地方城投平台下场兜底拿地的大环境下，其也迎来了属于代建的“红利期”。红利主要来源于三个方面，其一是保障类的代建业务需求爆发。例如浙江省规定，在新增的住房供应里，保障性住房的占比要达到30%以上，李军说这是一个长期性的利好，“绿城管理在这个领域已经做到了全国第一”；其二是国/央企、城投公司拿地以后的代建需求。根据广发证券数据，2022年的集中供地中，央企及地方国企拿地比例已经从2021年的60.8%上升至80.9%，但一个特别的现象是，城投类平台开工率很低，2022年当年能够实现开工的占比只有8%，同时其后期也很难通过股权合作的方式进行开发，这些项目大概率会流入代建市场。换言之，城投公司的兜底拿地已经提前为代建企业锁定了业绩；其三则是关于纾困类业务的代建需求。在保交楼政策推进下，由金融机构主导的、涉房不良资产的显性规模就超过了3万亿元，这部分业务未来也会迎来一个风口型的机会。在这些利好因素的合力助推下，绿城管理于2022年实现了规模晋升。截至2022年末，该公司拥有合约总建筑面积约1.01亿平方米，同比增长19.8%，其中67.4%为商业代建，32.6%为政府代建；在建面积约4720万平方米，较上一年增长7.1%，其中政府代建占52.1%，国有企业占比为19.6%；对应年度合同销售金额875亿元，同比增幅为3.8%。公司同期新拓代建项目合约总建筑面积约2820万平方米，较2021年的2280万平方米增长23.9%，新拓代建项目代建费也同比增长21.1%至86.1亿元。若按客户属性分类，其来自国企及城投类客户的合约总建筑面积为1870万平方米，占新拓业务总量的66.2%；金融机构类业务为290万平方米，占新拓业务总量的10.3%。可以看出，来自国有企业、城投类平台的委托业务正在快速上升，李军认为，这一变化是去年行业结构调整后市场主动和被动选择的结果，“绿城管理具备了对城投类业务批量导入的能力，包括前期的招投标以及执行、技术等方面，是行业内具有排他性的存在”。他坦言，目前公司来自政府类代建业务的收入占比已经接近30%，完成了2021年提出的目标，这部分收入占比未来可能还会有微幅的增长，但不会有较大变动，“政府类代建业务是底仓，它适合穿越市场的牛熊周期，但比例不能太大，否则会对毛利率产生影响”。2022年，绿城管理实现营收26.56亿元，同比增长18.4%；对应归母净利润同比增长31.7%至7.45亿元；毛利较上一年增长33.4%至13.89亿元；毛利率52.3%，同比提升了5.9个百分点。根据业绩指引，未来绿城管理归母净利润的增幅还将保持在30%的水平，毛利率水平将在40%以上，净利润率水平为20%以上，派息比例稳定在80%左右。从区域分布来看，该公司拥有整体可售货值约为6510亿元，其中环渤海、京津冀城市群占比21.3%，长三角占34.7%，珠三角占16%，成渝城市群占2.1%。李军对成渝城市群的货值占比表示遗憾，他直言在西南地区的项目数量还不够，未来会进一步加强开发，同时长三角区域的占比也会快速提升。"对于纾困类项目的推进，管理层表示不够理想，这部分业务虽然收益高，但难度也高，“绿城管理在这个过程中做了很多尝试，我们做得还不够好，所以未来会努力提升”。"李军指，在承接纾困类项目时，绿城管理有一个被动点，即公司的定位是轻资产公司，为了隔离一些投资类的风险，绝不加财务杠杆。他称，纾困类企业最缺的是资金，这与公司的经营战略并不匹配，所以如今推行的商业模式是寻找外部金融机构或资源，给予出险企业或纾困项目流动性支持，重新激活销售，在这个过程中，绿城管理在项目建设、口碑、品牌等方面提供征信背书，给予各方信心，实现共赢，“如果这套体系能够做成，那这将是中国房地产开发新模式的一个重要节点，也是我们的创新方向”。截至2022年末，绿城管理拥有银行存款及现金（不包括抵押银行存款）约19.33亿元，杠杆比率（计息债务除以同期末权益总额）为0.9%，当期经营性现金流为7.25亿元，同比增长28.1%。按李军所言，随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，中国代建行业渗透率将达30%以上，绿城管理的目标是要维持20%的市占率，公司2022年的市占率为25.5%。他说，去年有接近60家房企进入代建领域，竞争非常白热化。对于应对挑战，绿城管理也在努力提高运营能效，引进行业人才，李军透露称日前前中原建业前CEO马晓腾已经加盟公司，“我们还会再引进更多行业人才，形成公司真正的支撑”。记者

过去一年，房地产市场遭遇寒冬，成交规模大幅下滑，不少房产经纪人无奈离职转型，这一场大“逃离”在中介龙头贝壳身上凸显得尤为明显。3月16日晚间，贝壳对外披露了2022年年度业绩，截至当年末，公司拥有约39.4万名经纪人，较2021年的45.45万减少了13.3%，活跃经纪人数量从2021年末的40.68万人减少至34.97万人。这意味着，去年超6万名经纪人选择了离开。作为国内最大的中介商，贝壳年报中所透露出的信息一定程度上反映了行业面临的现状，当房地产增速放缓、开发商解绑，中介商们又该如何在浪潮中稳住船身？01继续“减重”在近年的发展变革中，“减重”是贝壳的主旋律之一。去年5月11日，贝壳以介绍上市的方式登陆港股，但在上市前一日，市场再次传来其裁员的消息。彼时有内部员工爆料贝壳已启动新一轮裁员计划，比例或达50%，几乎涉及研发、运营、中后台等所有部门，内部将这次裁员称为重生计划。这是自2021年10月以来，贝壳被曝第三次裁员，虽然其没有对此做出正面回应，但在公司的财报中还是留下了相关痕迹。截至去年6月末，贝壳报告期内的研发费用为15亿元，而该指标在2021年上半年为14亿元，变动的原因是“截至2022年6月30日止六个月产生额外遣散费”。去年全年，贝壳的营业成本同比下降27.8%至469亿元，其中一个原因是因链家经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队及其他一线运营人员人数减少而导致的内部佣金及薪酬的成本减少。截至2022年末，该公司拥有约9.85万名员工，较当年中期的10.28万名减少4%左右，其中研发人员从2022年6月末的2462人减少至1901人；平台运营人员减少1286人至7751人；业务拓展、销售及市场营销则从当年6月末的11778人减少至6152人，削员5626人。受员工人数下降等因素影响，贝壳2022年的一般及行政费用由2021年的89亿元下降17.7%至73亿元，研发费用也同比下降20.3%至25亿元。“减重”在贝壳门店的规模方面也有体现。截至2022年末，贝壳拥有约4.05万家门店，较2021年末的5.1万家减少20.6%，即其在过去一年关闭了超1万家门店；公司同期的活跃门店数量为3.74万家，该指标在上一年为4.53万家，下降了17.4%。02新房业务下降近四成“减重”的背后是房地产市场增速乏力、销售下滑，当房子卖不动的时候，与开发商捆绑紧密的中介商也难独善其身。根据国家统计局数据，2022年全国商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。为了寻找新的业绩增长点，贝壳于去年4月完成了对圣都家装的收购，顺利切入家装家居赛道，而该板块也成了公司去年唯一实现交易额正增长的条线。2022年，贝壳实现总交易额26096亿元，较2021年的38535亿元下降32.3%。其中，存量房交易的总交易额同比下滑23.4%至15765亿元；新房交易的总交易额为9405亿元，同比降幅达到41.5%；家装家居业务总交易额为54亿元，上一年约为2.13亿元；新兴业务及其他总交易额为873亿元，较2021年的1864亿元下降53.2%。公司对应全年净收入为607亿元，较2021年的808亿元下降24.9%，同期录得净亏损约13.97亿元，而2021年的净亏损为5.25亿元。具体来看，2022年，贝壳来自存量房的净收入同比下滑24.5%至241亿元，其中佣金收入同比下降27.3%至206亿元，平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入为35亿元；新房业务净收入为287亿元，较2021年的465亿元下降38.3%；家装家居业务则较上一年的1.97亿元增至50亿元；新兴业务及其他业务净收入为28亿元，同比增长33.4%。从上述情况来看，新房业务是贝壳四大业务条线中下滑最严重的板块。除了房子卖不动之外，另一个导致其新房业务下滑的原因是，为了节流，开发商也正在努力与中介商“解绑”，建立自己的营销体系。例如越秀地产，其管理层在数日前召开的业绩会上直言中介渠道费用较高，为了降低成本，2022年公司重点推动了线上营销工作，通过越秀房宝线上对房屋的拓展、推广，降低了对中介渠道的依赖，去年线上自销比例达到50%，依托中介渠道的比例降到了20%。再如，今年初中海的欠佣风波。年初市场传来消息称，中海有超1亿元的佣金没有与链家结清，导致链家下架了中海位于北京的几乎所有项目，并要求经纪人不再为该公司的楼盘带客。虽然链家在后续的媒体采访中表态“网传停止合作是误会，双方正在协商2023年的新合同内容”，但不可置否的是开发商与中介商之间的关系正变得愈发微妙。记者

3月17日下午，龙湖集团在线召开了2022年度业绩会。这是创始人吴亚军退休后的第一场业绩会，固定多年的铁三角班底而今只剩下CFO赵轶，去年升任董事长一职的陈序平表现愈发熟稔，他接过了此前吴亚军现场点将的角色。陈序平左手边的张旭忠是业绩会的“新面孔”，去年底，凭借着优异的业绩表现，时任集团副总裁兼龙湖浙江公司总经理的张旭忠升任地产航道总经理一职，这也是龙湖当前最核心的开发业务板块。这场新班底组成的业绩会，风格相较过往更为谨慎，信息释放的尺度也在收窄。01全年营收2505亿元即便历经行业寒冬，自身也在谣言风波中遭遇“股债双杀”，“三好学生”龙湖依然底色未改，交出来一张高分答卷。过去一年，龙湖实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%；归属股东的净利润为243.6亿元，同比增长2%；全年毛利530.4亿元，对应毛利率21.2%；核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9%。虽然毛利率依然维持在行业高位，但相较去年同期下滑4个百分点。对于结算毛利是否会有改变，赵轶表示，“目前龙湖不存在减值准备，整体的土地成本相对可控。”他说当前行业发展已经脱离了高杠杆高地价阶段，而是进入到一个持续温和发展的状态。据其透露，未来龙湖毛利率会回到新房销售20%，整体25%的稳定阶段。去年全年龙湖实现合约销售额2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米，以3500亿元货值计算，去化率在58%左右。具体来看，长三角依然是龙湖的业绩重镇，贡献销售额775.8亿元，占比38.5%，在张旭忠之前负责的浙江公司，杭州的年销售额为219亿元，也是龙湖布局城市中的销冠。环渤海、西部、华南及华中片区对应销售额分别为414亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，占比20.5%、19.5%、12.5%及9%。截至2022年末，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米。对于今年的供应节奏，张旭忠表示按照目前的运营节奏安排，也考虑到未来还会获取新的项目，预判全年去化会达到65%以上。他说会采取弹性供货策略，一城一策，平衡好量价关系，做好货值管理。谈及市场热度的变化，张旭忠也给出了自己的看法，“从龙湖重点关注的47个城市来看，并非所有城市都在同步回暖。”一线和高能级的二线城市市场较为稳定，低能级的城市还在继续承压。2022年开发商普遍收缩战线减少拿地，龙湖也不例外。公司全年新增土储448万平方米，对应权益面积为291万平方米，权益占比65%。从区域来看，51.8%的新增土储位于长三角地区，剩下的25.2%、9.7%、6.7%及6.6%分布在西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区。截至去年底，龙湖集团土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米，土地储备的平均成本为每平方米5221元，地货比为33.8%。张旭忠在会上重申今年投资计划依然会坚持以销定支和严守投资刻度两个方向。投资刻度主要体现在地块周转率和利润率上，“拿地毛利率会保持在20%以上，股东净利率在12%以上”。02今年债务总量不变财务指标上，2022年龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，在手现金为726.2亿元，综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为4.1%，平均账期6.67年，现金短债比为3.52倍。债务结构上，一年以内到期的短期债务占比10%，压力可控，外币债务占比23%，其中98%已做了汇率掉期对冲，赵轶称“几乎没有敞口风险”。据其透露，今年龙湖的债务会保持在2080亿元这个量级不变，但会进一步优化债务结构，他也给出了具体措施，“一方面加大国内的银行融资，目前我们是有很多资源的，同时公司经营性开发贷也会加大，还会适度减少境外融资，美元计价的债务可能下降5个百分点。”赵轶提到，“我们在资金计划上做了多重准备，即使市场恢复得缓一点，我们其它的融资渠道也能顶上，如果它能恢复，我们就能更加主动地选择。”其他业务板块方面，截至2022年龙湖冠寓已开业房间数达11.6万间，期末出租率为88.5%，其中开业达到及超过6个月的项目出租率为91.1%，受疫情影响低于往期，陈序平表示会在未来一两个月时间内回到一个正常的水平。此外，龙湖已开业商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米），整体出租率为93.9%。据陈序平透露，2023年将有6个轻资产、5个重资产项目亮相。截至目前，集团在手商业项目一共139个，总建面超1280万平方米，分布在32个城市，未来将保持每年开业10个项目左右的节奏。他表示，未来5年以内，龙湖非地产开发业务利润占比将达到50%以上。对于市场关注的物业上市安排，赵轶坦言，“当前市场情绪有了些复苏，龙湖保持关注，但不着急，不会为了短期谋求一个上市资格而丧失发展的主动性。”他说，物业板块目前重点是苦练内功，同时警惕低效的收并购。记者

今年2月北京的那场土拍中，越秀豪掷59.11亿元摘下了昌平回龙观以及石景山苹果园两宗热门地块，成为场上的最大赢家。这一动作被外界视为是越秀北上进京的信号。在此之前，公司还引入了原旭辉华北区域集团总裁董毅，他是投拓出身，熟悉北京和环京市场，进入越秀后担任华北区域副总裁，主管投资和北京公司，上述两宗热地就是其履新后的首秀。越秀没有掩饰想要在北京大干一番的想法。3月15日召开的2022年度业绩会上，董事长兼执行董事林昭远在谈到相关问题时表示，核心城市、人口、经济依旧是拿地的重点考虑因素，“有机会的话我们还会继续增持北京”。与林昭远一同出现在业绩会上的还有副董事长、执行董事兼总经理林峰，财务总监兼执行董事陈静以及资本经营部总经理姜永进。一小时的交谈中，管理层们对外界透露了新一年发展规划的更多细节。01华东区域“上大分”不同于过去三年，今年越秀将业绩会的召开场地设在了香港，这是业内第一家召开年度业绩会的房企，也是首家回归线下的房企。对于这场见面，林昭远直言“挺开心”，他说公司在过去一年面临着两大挑战，一是新冠疫情，二是行业的深度调整，但所幸这些压力都扛住了。过去一年，越秀是行业内为数不多取得销售金额正增长的房企，公司累计录得合同销售金额1250.3亿元，同比增长8.6%，销售目标完成度为101.2%；对应合同销售面积约414万平方米，较2021年下滑0.9%；销售均价同比上升9.4%至3.02万元。区域分布来看，上述合同销售金额中，大湾区贡献了596.8亿元，约占47.7%，其中531.9亿元来自广州；华东地区的销售额为429.5亿元，占比约34.4%，同比增幅为65.7%；华中和北方分别为11.2%、4.6%，西部地区则为2%。林昭远直言8.6%的销售额增幅来之不易，这背后是产品端、营销口以及管理层等共同努力的结果，“管理层带头星期六不休息，可以说我和林峰几位管理层真的是365天全年无休”。销售端的稳固也助推了越秀的行业排名。2022年的克而瑞销售榜单中，公司拿下了第16名的位置，较2021年的第37名提升了21个位次。2022年，越秀实现营收724.2亿元，同比上升26.2%；对应归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%；毛利率则较上一年下降1.4个百分点至20.4%。截至去年末，该公司已售未结金额1789.7亿元，较年初上升18.8%，其中50%位于大湾区，华东地区占比为35%，华中则为10%。在越秀的战略布局中，华东区域的重要性正在不断凸显。根据年报信息，2022年，该公司在华东区域的销售均价为3.99万元，超过大湾区3.43万元的均价，是华中以及北方区域的两倍之多。去年，越秀通过TOD、城市运营、国企合作等渠道在12个城市新增土地37宗，总建筑面积约695万平方米，其中11宗地位于华东，对应面积172万平方米。截至2022年末，公司拥有总土储2845万平方米，其中大湾区占比49.8%，华东占16.1%。对于后续的发展重点，林昭远直言，大湾区依旧会是主战场，投资配置总体要在50%左右，在这个基础上，公司会加大力度、重点发展长三角，同时布局东西部地区的核心城市，“当然我们会根据市场的发展做一些优化”。谈及2023年的市场走向，林昭远称，在经历了去年市场的大幅下滑后，大家都有些紧张，但市场需要好产品，经济的稳定、购房者的信心等是影响市场走向的重点因素。他判断，在政策的支持下，今年房地产市场会稳中向好，但区域结构性分化依然会存在，核心区域依旧存在一房难求、价格上涨的现象。越秀整体的供货节奏也将视行情而定，“比较好卖的项目我们还是抓紧推，抓紧去化、回流，资金回流后再抓紧去淘更好的项目，还是这样一个循环”。02全年销售目标1320亿元2023年是越秀颇具意义的一个节点，这是公司成立的第40周年，也是上市的第30周年。如姜永进所言，今年越秀将在经营现金流为正的标准下“撸起袖子加油干”。2023年，越秀拥有可售货值2400亿元，其中57%位于大湾区，华东区域占21%，华中为11%。公司全年销售目标为1320亿元，较上一年的目标增长6%，相比2022年制定的9%的增速有所放缓。关于销售目标的制定，林昭远笑称当时有些纠结，2022年虽然完成了销售目标，但大家都十分劳累，前两个月市场的回暖一定程度上给大家传递了信心，“所以就制定了6%的目标，希望最后能更高”。2022年，越秀完成在建面积2092万平方米，新开工面积859万平方米，竣工面积557万平方米。在2023年的规划中，这些指标都有所增长，其今年的计划在建面积目标为2214万平方米，新开工面积875万平方米，竣工面积753万平方米。按照预期，该公司今年将有856.8亿元的现金流入，其中832.9亿元来自合同销售，剩余23.9亿元来自其它收入；现金流出的项目来看，用于土地款支出及拍地保证金的额度为400亿元，工程款支出185亿元，税及费用206.2亿元，利息51.8亿元，合计843亿元。去年，越秀在杭州获得了勾庄TOD项目，总建筑面积约37万平方米，实现销售7.6亿元，这是公司首次在大湾区以外的城市获得TOD项目。林昭远称，目前越秀与杭州地铁已有两个项目合作，其他多个城市的合作也正在洽谈中，能否落地需要考虑各个项目的指标、业态以及成本问题，他指公司成立了TOD研究院，在开发技术，尤其是在成本控制方面有所成长。03再融资要找便宜的钱相较TOD项目扩张，越秀对收并购的态度更为谨慎。如林昭远所言，收并购虽然是获取土地项目的渠道之一，但难度特别大、坑特别多，目前团队每周接到的并购要约项目很多，“我们会进一步筛选，有机会就利用并购迅速扩大”。对于收并购标准，他也给出了具体的评判维度，一是项目角度，希望能与公司布局一致，产生协同效应，“没有去的城市当然就不要去了”；另一方面则是需要考量合作方的整体情况。频繁被外界问及收并购是因为，在当下房地产市场，越秀是为数不多具备收并购资质的房企。截至2022年末，公司拥有账面现金351.2亿元，总债务规模为883亿元，其中18%、约158.9亿元在一年内到期，27%在第二年内到期，第三至五年到期的债务占比为49%，现金短债比2.23倍。2022年，越秀在境内发行了合共98.4亿元的公司债券，加权平均利率约3.11%，集团年内平均借贷利率为4.16%，同比下降10个基点。再融资方面，林昭远表示，公司具备发债的能力，也有再融资的需要，但主要看成本，“哪里成本便宜去哪里，美元债太贵了，不是我的‘菜’”。关于未来的融资成本情况，林峰回应称融资成本实际还要看利率走势，包括国内和国际市场利率的走势，“我们的目标是整体利率水平控制在行业前五”。记者

受供应节奏影响的上海新房市场或将迎来爆发。3月14日晚，网上房地产官网挂出了上海市近期将上市新建商品住房项目一览表（2023年第二批次），涉及29个住宅项目，共约84.2万平方米，合计6855套房源，分布在浦东、徐汇、普陀、杨浦、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港11个区域。从入围比分布来看，2个内环项目为2.5，分别为普陀武宁的天汇玺与杨浦江浦的瑞仕云曜璟庭，二者取证单价均不高，在11万元以内。天汇玺位于内环高架旁，临近地铁14号线、4号线、3号线交汇的曹杨路站与7号线镇坪路站，交通极为便捷。本次其推出106-142平方米的3-4房，共328套，备案均价10.4万元/平方米，略低于周边新盘新湖明珠城、招商苏河玺的10.52万元/平方米，也低于当初的房地联动价。2022年7月，保利发展、招商蛇口、新世界中国联合体以34.2亿元总价、溢价1.2%竞得项目地块，成交楼面价约6.6万/平方米，房地联动价10.52万元/平方米。瑞仕云曜璟庭取证单价10.99万元/平方米，推出66-190平方米的房源，共341套，是2021年10月上海城建以总价33.3亿元摘下的地块打造而成，彼时成交楼面价6.18万元/平方米，房地联动价为10.99万元/平方米。不难看出，受限于所在区域板块开发影响，两盘备案价格在内环内并不算高，对于不少想要千万“上车”上海内环的购房者而言是一项利好。第二批新盘的价格“天花板”其实是徐汇滨江板块的百汇园，单价突破了13万元，同板块内的宝能公馆1288，浦东三林板块的前滩百合园和前滩板块的世纪前滩·天御单价也逼近了13万元，4个高端项目混战，合计房源数814套。作为上海知名老盘，百汇园的单价从2007年一期不足2万元逐渐攀升至2019年二期第二批的约9万元，而这远不是尽头，去年6月百汇园三期第一批入市，取证单价12.79万元/平方米，彼时认购率达351%，入围分数线94.96分，是2022年仅次于前滩东方悦澜的高分盘，目前96%的房源已网签。此次三期二批次取证，百汇园价格再创新高，达13.2万元/平方米，每平方米上涨约4100元，以148-305平方米的大户型产品为主，共计220套。能与其对擂的是同板块内的宝能公馆1288，不过后者位置要更靠南，临近中环路，本次加推“楼王”中206-419平方米大户型，共46套，坐拥一线江景，单价12.9万元/平方米，相较2022年底入市时的12.5万元单价，每平方米上浮约4000元，去年开盘时该项目认购率107%，并未触发积分制。有趣的是，两盘都曾陷入舆论风波，前者由于认购热度较高，市场上一度传出其认购积分不够可交300万-500万元茶水费“内定”的消息，而后项目开发商发声明否认；后者则是由于开发商宝能系陷入流动性危机，“黑料”颇多，出于对烂尾等因素的考量，购房者认购热情不高。两个浦西高端盘隔江远眺，是浦东的前滩百合园和世纪前滩·天御两个项目，二者单价相当，但产品类型不同。前滩百合园是以洋房、类别墅产品为主的低密度社区，本次推出160-380平方米的公寓、联列，共164套，取证单价12.99万元/平方米。从区位来看，其已属于前滩南板块，毗邻前滩体育公园，近滨江绿道开发，算得上是三林滨江区域位置最好的新盘之一。世纪前滩·天御则被称为前滩板块收官之作，是板块内最后一块住宅地块，为高层产品。其虽不似前滩九宫格内的新盘靠近黄浦江，但距离地铁6号线东方体育中心站极近，且毗邻前滩太古里、前滩L+PLAZA(陆家嘴广场)等商业综合体，配套资源更为丰富。本次世纪前滩·天御推出116-355平方米的高层住宅，共384套，取证单价12.98万元/平方米。前滩太古里（左宇

2020年7月，一套面积93.4平方米、位于浙江省杭州市江干区丁桥景园南苑的法拍凶宅在经过52轮竞价后落槌成交，最终成交价222.14万元，较起拍价溢价约44%，超出市场评估价1.94万元。两年多后，与之相距不足两公里的融景公寓也在法拍平台上架了一套凶宅，但却没能重现当时的火爆场景。3月14日10时许，伴随着法拍竞价倒计时页面的秒数停止跳动，融景公寓4幢3单元702室（下称“702室”）的一拍结果出炉，竞买人“Y1178”在倒计时最后一秒出价，底价拍下了这套建筑面积83.09平方米、土地使用权面积5.6平方米的房产。融景公寓位于杭州上城区（原江干区）丁桥板块，又名广大融城印象，由杭州融城置业开发建设，小区周边有吉的堡孝慈幼儿园、丁荷小学、采荷中学丁荷校区、杭州市中医院丁桥院区、杭州半山国家森林公园等配套，亦有丁桥广场、新城广场、兰嘉汇里、龙湖丁桥天街等商业汇聚，区域基础设施完善。此次被拍卖的702室建成于2015年，户型为二室二厅一厨一卫二阳台、中间套、朝南，市场评估价为242.77万元，起拍价170万元，相当于前者的7折，折合每平方米约2万元。与二手房市场的房源相比，这一价格优势不小。某中介平台数据显示，融景公寓历史成交房源60套，最近的一次是在2022年11月，成交周期为10天，该房源面积也是83.09平方米，成交价228万元，折合单价约2.7万元；同年10月，另一套面积89.15平方米的房源以285万元的价格卖出，单价将近3.2万元，成交周期70天。目前，小区仍有在售房源32套，其中单价最低的为2.89万元，最高3.7万元，面积在83-130平方米之间。这套凶宅的拍卖过程也充满戏剧性，开拍前迟迟无人报名，就当市场以为即将流拍之际，竞买人“Y1178”在最后一小时报名，并卡在原定结束时间的最后一秒出价。上海中原地产市场分析师卢文曦向记者分析，法拍过程中，意向竞买人多会选择在后半程发力，抢在最后一秒也是担心其他竞买人竞拍，抬高价格。浙江省杭州市国立公证处相关人员在采访中告诉《国际金融报》记者，曾有人预约过现场看样，但最后无人过去现场。咨询、竞拍过程的冷清与房源自身的特殊性不无关系。标的详情介绍中有这样一句话，“该房产于2020年4月曾发生凶杀案，主卧内墙因有血渍局部采用墙纸粘贴”。凶宅属性让大多数购房者对此类房源存在抵触情绪，敢于“捡漏”的客群并不算广。卢文曦称，从法律角度而言，发生过非自然死亡事件的房产与一般房产无异，不过考虑到公序良俗，一般会对这类房产给予价格折损，“只要价格低，就不愁卖不出去”。对于标的所涉案件，拍卖平台并未透露更多情况，但外界或许可以从一则2020年的报道中窥见更多信息。当年4月28日，有媒体报道称广大融城印象有一30多岁男子跳楼，记者赶到现场时已有数辆警车停在4幢某单元楼下，法医也已到场，彼时现场有业主透露该男子住在7楼，已婚，女儿尚且只有3岁，警方在其家中发现了妻子的遗体。那么，这样的一套房源为何会流入法拍市场？信息显示，702室曾被抵押给农业银行杭州解放路支行，债权金额为166.5万元，债务履行期限为2018年11月7日至2048年11月6日。房产原主夫妻去世后，因债务未能及时清偿，农业银行杭州解放路支行将房产继承人告上法庭，且由于继承人未能履行义务，该房源于2021年6月8日被查封，后进入法拍程序。相关执行裁定书显示，被执行人需要支付的执行款约为175.33万元，执行费约2万元，诉讼费约2.55万元，合计180万元左右。除了房源属性外，监管政策趋严、楼市降温也是导致其热度不高的原因。以2020年丁桥景园南苑的法拍凶宅为例，彼时杭州法拍房市场尚未纳入限购范畴，不少购房者意图通过法拍渠道曲线落户入杭，加之彼时该城楼市行情火热，“千人摇”楼盘频现，法拍房相比之下更具价格优势，即便是凶宅也足以吸引购房者眼球。好景不长，2021年3月，杭州市住保房管局发布通知，其中明确指出“参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策”。此后，杭州法拍房热度急转直下，甚至有多套房源在新政颁布后被紧急撤回。去年，全国楼市下行，杭州市区商品房成交约11.04万套，相比2021年大幅下降42.4%，创近8年历史新低；该城9区（不含临安）二手房共成交约5.4万套，创近7年历史新低，成交量相比2021年减少约2.5万套，下降31.6%，仅为2020年（10.3万套）的一半左右。消极情绪传导至法拍市场，竞拍人下场也更为谨慎。据不完全统计，2022年杭州法拍住宅成交1171套，低于评估价成交的有1083套，占比为92.49%，个别月份占比甚至高达99%；去年还出现了523套房源流拍，5套房源悔拍。如今，杭州楼市虽有复苏迹象，但真正的暖阳还待升起。记者

2022年4月1日，未能按期刊发2021年年度业绩的佳兆业开始停牌，此后的每一天，公司都在为复牌努力。这段“禁闭期”持续了将近一年。3月10日，佳兆业正式复牌交易，以0.57港元的价格低开，开盘后股价急挫，一度跌近40%，随后有所回升，最终报收0.66港元，跌幅为21.43%，总市值46.3亿港元，较停牌前的58.93亿港元缩水超12亿港元。于佳兆业而言，复牌是公司在化债路上取得的阶段性的胜利。截至2022年6月末，该公司有合计约871.47亿元的银行及其他借款发生违约，脱困之路依旧任重道远。01迟来的年报佳兆业是今年首家复牌的出险房企，达成复牌的条件之一是公布财务业绩。复牌前一日晚间，佳兆业披露了2021年年报以及2022年上半年的未经审核业绩。这两份迟来的“成绩单”并不好看，但更重要的是履行信批义务动作本身所传达的信号。2021年，该公司实现合约销售额923.52亿元；营收约355.45亿元，较2020年下降36.27%；对应归母净利润亏损约127.27亿元，上一年同期则为盈利54.47亿元，跌幅达到333.64%；同期毛利率为13.02%，净利率-37.3%。这一年，佳兆业还有补充土储的动作，全年摘地17宗，权益计容建筑面积约254万平方米，其中的61%位于大湾区，华西、长三角及环渤海分别占20%、12%、6%，合计权益地价255.83亿元。相关的外拓投资活动在2022年开始停滞，公司经营情况也持续下行。截至2022年6月末，佳兆业的合约销售额仅有104.97亿元，平均每个月约17.5亿元，较2021年上半年的638.54亿元大幅下滑。受此影响，公司同期营收较2021年上半年下降55.33%至134.31亿元；归母净利润亏损约76.73亿元，同比下滑355.5%；毛利约23.11亿元，上一年同期则为92.78亿元。因处置资产变现，截至2022年上半年，佳兆业拥有的房地产项目数量从2021年底的227个减少为220个，对应总土储面积减少178万平方米至2740万平方米，其中60%位于大湾区，而深圳及广州市场占该区域的38%。曾有报道指出，佳兆业曾在爆雷后不久梳理出一份资产处置清单，涉及价值818亿元的18个深圳项目，对应银行融资203亿元，截至2022年9月，其正式转让8处资产，项目转让用地面积约363公顷。负债情况来看，截至2022年6月末，该公司的总借款金额为1314.91亿元，其中约1065.37亿元须在一年内偿还、约81.9亿元须在一至两年内偿还、约63.3亿元在未来两至五年内到期，剩余的部分则在五年后偿还。而其同期对应的现金及现金等价物约为108.84亿元，较2021年末减少33.5%，这其中还有约56.62亿元为受限资金。若剔除受限资金，公司现金短债比仅0.03倍，扣除预收账款的资产负债率上升至83.4%，净负债率增至313.2%。02债务“炸弹”这一连串数据直观地反映了佳兆业所面临的困境。自2021年下半年理财产品爆雷以来，该公司负债水平、经营数据、现金流量等核心指标均急剧恶化，如今的局面已经是公司多方努力的成果。2022年3月的年报季里，新力、宝龙、世茂、融信、融创、恒大、奥园、花样年等多家房企宣布年报延期，这其中有17家企业目前仍处在停牌状态。根据相关规定，若上市企业持续停牌18个月，则港交所有权将其摘牌。按此来看，那些于2022年4月1日开始停牌的房企，它们达成复牌的最后截止时间是2023年9月。为了复牌，佳兆业于2022年6月更换审计机构。除年报编制外，审计机构还需要帮助公司证明遵守上市规则第13.24条，即发行人须有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其营运。因而，该公司在2021年的年报中也强调，截至报告期内的资产总值约为2901.3亿元，“集团以具足够价值的资产开展业务”。"香颂资本董事沈萌告诉《国际金融报》记者，佳兆业这类出险房企的复牌有两种可能，一是根据港交所要求，到期必须复牌，另一个可能是企业解决了问题主动复牌，“如果是前者、被动复牌的话，那么二级市场的抛压就会很大，但倘若是后者则属于利好，会提振投资者信心”。"在其看来，这也是今日佳兆业股价跌幅收窄的原因，他指二级市场存在过度抛售的压力，但有些属于过度恐慌，一些投资者会抓住相应的机会买入。有资深地产人士对记者直言，港交所给到每家停牌公司的时间都是一样的，佳兆业先复牌是因为给到他们的时间已经快用完了，再不复牌就得退市了。因此，复牌也不代表风险都已经解除了，更不能说明公司状况已经好转。诚然，尚未解决的资金问题仍是一颗不定时“炸弹”，佳兆业也在业绩报告中表示将全力以赴盘活资产回笼资金，积极化解流动性危机。有消息称，早在爆雷之初，佳兆业便获得了离岸债券持有人所提供的重组方案，彼时公司未偿还的境外债为117.8亿美元；去年9月底，离岸债权人又向佳兆业提供了另一份债务重组方案，即以20亿美元收购其已停工的住宅项目，并且还提出将对公司美元债券提供23亿美元的本金减免，并将注入5.5亿至7亿美元(约43亿至55亿港元)的新股本。佳兆业对这些方案均未作出公开表态。2022年上半年，该公司境内完成了多笔融资展期，另有多个项目完成债务重组实现盘活，项目复工复产复销；而对于境外债，其表示将持续与境外债权人进行建设性对话，以期尽快与所有境外债权人达成全面解决方案。一个有力的支撑是，截至2022年6月末，佳兆业手中仍有176个城市更新项目尚未纳入土储，占地面积约5394万平方米，这部分资产是公司化债的重要筹码。记者

年初，深圳南山宝能城花园（下称“宝能城”）的最后一批法拍房在阿里拍卖上架，47套房源全部流拍，也为宝能的还债路蒙上了一层阴影。时隔两个月，其压箱底的房源再度上架，形势出现逆转，此前无人问津的60套房源二拍累计获得880人次报名、1729轮竞拍，并成功拍出了59套。有数十套房源成交价超过首次拍卖的起拍价，部分甚至超过了评估价，不少人反映“还不如参与首拍，如今非但没有等到二拍再打8折，折后还加价更多”。市场感慨的同时，从事法拍工作的章镇（化名）道出了其中利害，“之前标的物的电梯、水电等配套不够完善，影响了竞买人的参拍意愿，如今这些不利因素有了新进展。”《国际金融报》记者统计，宝能的60套法拍房均为深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程，分A、B、C共3种房型，面积段分别为190+平方米、150+平方米、130+平方米，60套房源合计市场评估价高达11.61亿元，总起拍价9.19亿元。60套法拍房分两批在阿里拍卖上出让。3月6日-3月7日集中开拍25套房源，其中6套C房在首拍时均为评估价起拍，二拍则打了92折；其余19套则是在首拍时便打85折，二拍又打了92折，故本次起拍价约为评估价的78折。3月8日-3月9日集中开拍35套房源，此前首拍价格均为评估价的85折，此番再打92折，故起拍价约为评估价的78折。与此前无人问津惨遭流拍的经历不同，此次60套法拍房均获得了竞买人报名，最少的一套也有2人报名，多数有6-15人，累计报名人数达880人次。其中热度最高的是宝能城（东区）三期工程B座1单元9C房，吸引了32人报名，该标的建筑面积133.76平方米，评估价1475.37万元，起拍价1153.74万元，约打了78折，折算单价8.63万元/平方米。经过36轮竞价后，其以1468.74万元成交，溢价率27.3%，逼近评估价，也超出首拍起拍价超200万元。上述情况并非个例，部分热门标的成交价甚至超过了评估价。以宝能城（东区）三期工程B座2单元33C房产为例，标的起拍价1215.76万元，较评估价打了个92折，共18人报名，46轮竞价后溢价19.33%成交，成交价1450.76万元，超过评估价约130万元。此外，B座1单元6C房、7C房、8C房，B座2单元25C房、28C房、30C房、31C房、34C房等8个标的的成交价也超过了评估价。最终，宝能城的60套法拍房顺利拍出59套，合计变现10.19亿元，整体溢价率约13%，仅有一套宝能城（东区）三期工程B座2单元9A房，有2人报名但无人报价，进而流拍。左宇

2022年10月，对收并购保持审慎态度的越秀服务迈出第一步，拿下了广州长隆集团旗下广州秉信物业100%股权。在3月8日召开的2022年度业绩会上，管理层透露了关于这场交易的更多细节。总对价950万元、新增合约面积约79万平方米、PE估值5倍，“这是公司上市以来的第一单收并购，虽然体量不大，但也为我们后续的收并购积累了宝贵经验。”越秀服务董事会主席兼非执行董事林峰如此说道。与林峰一起出现在业绩会上的还有公司行政总裁兼执行董事张建国、常务副总裁兼执行董事毛良敏、财务总监陈冬鹏以及资本运营总监万思蕴。延续往年的节奏，越秀服务依旧是业内第一家召开业绩会的企业，地产母公司销售业绩的正增长一定程度上给予了其“打响第一枪”的底气。2022年，越秀服务总在管面积增至5169万平方米，较2021年增长约33%，在管项目323个；合约面积由上一年的5838万平方米增至7060万平方米，合约项目387个。

从上海华夏东路地铁站4号口出来，对面便是一片由围墙与防护板紧密围起来的约5米高的私人住宅区，3扇紧闭的大门均匀分布在华夏东路上，隔绝了高架的噪音和外界的好奇。曾有网友发问，华夏东路上有一片豪宅，树林环绕，3栋城堡一样的花园别墅，是什么地方？下方有人回答，“据说是川沙三个富豪”。随着近期其中一套花园住宅上架法拍，神秘的面纱方才掀开一角，背后的“富豪”也逐渐显露。3月6日，华夏东路1451号及该号内假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池、古树名木等物在阿里法拍上结束竞拍，这一宗地面积逾7000平方米、评估价高达3.46亿元的庞大标的因无人报名报价而流拍。价格偏高是该标的流拍的重要原因。负责的拍卖人员刘元美（化名）告诉《国际金融报》记者，标的物较大，对于意向竞买人的资金要求很高，多名咨询人士都在反映银行贷款审批难。作为上海开年来起拍价最高的法拍房，华夏东路1451号宗地面积高达7482平方米，花园面积较大，里面分布着假山、风雨长廊、亭台楼阁、游泳池以及各种树木，花园自成一景。这些园景环绕着一幢地上二层独栋花园住宅，建筑面积1605.38平方米（其中地下建筑面积595.82平方米），竣工时间为1999年，其中一层为客厅餐厅及厨房区域，二层为卧室区域，三层阁楼为卧室区域，地下室为地下车库及设备房及工人用房。阿里法拍

3月3日，《国际金融报》记者获悉，为适应外部市场环境变化，碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则，实施区域总裁兼任方案。不同于以往的区域合并，此次调整碧桂园区域的数量不变，但区域总裁的数量减少了。这一调整更像是一次人事的“起立坐下”，业绩优秀的区域总裁权责范围进一步扩大。具体调整如下：原河北区域总裁李晓明兼任天津区域原甘肃区域总裁刘建军兼任青藏、新疆、宁夏区域原辽宁区域总裁孟令宇兼任大连区域原豫西北区域总裁谢成波兼任豫中区域原豫西区域总裁王小军兼任豫西南区域原山东区域执行总裁宋凯任河南区域总裁原山东区域总裁时凯兼任鲁南、鲁西南区域原皖东南区域总裁王军兼任安徽、皖西北区域原四川区域总裁许琪兼任川中、川东北区域原江苏区域总裁蒋遨宇兼任苏南区域原集团副总裁、沪苏区域、苏中区域总裁谢金雄兼任南通区域原集团副总裁、浙江区域总裁欧阳宝坤兼任浙东、浙中、福建区域原湖北区域总裁、农业公司总裁吴迪兼任鄂西、鄂北区域原浙中区域总裁张远川兼任湖南、湘南区域原鲁南区域总裁谭东岳兼任赣中、江西区域原集团副总裁、梅河区域总裁姚舒扬兼任粤东区域原集团副总裁、佛肇、莞深区域总裁卜德华兼任惠州区域原集团副总裁、江中区域总裁杨志成兼任粤西、阳江区域原桂东区域总裁洪斌兼任广西区域胡鹏天任海南区域总裁王立任重庆区域总裁部分被免去职务的区域总裁，公告显示另有任用。这是一场酝酿已久的变动，有内部声音认为此次调整意在发掘一批综合经营管理能力较强的区域总并给予其更大的授权空间兼管多区域业务，以期最大化发挥优秀管理者能力优势的同时，兼顾管理团队的稳定性及属地市场的深耕延续性。记者

过去一个月，各地的销售中介纷纷向市场传递积极信号，他们说不少楼盘已经有收回优惠政策的动作，部分之前滞销的项目又成了“香饽饽”，甚至有性价比较高的楼盘开始挑客不接受公积金贷款。春江水暖鸭先知。销售中介们总是能最先感知到楼市的气温变化，但仍有人对他们口中的“回暖”存在质疑。行业的整体数据或许更具参考性。2月28日晚间，多家机构披露了百强房企前两个月的销售“成绩单”，这份数据中蕴含着“春意”，更直观地反映了当下楼市的境况。克而瑞数据显示，今年2月，百强房企实现操盘销售金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%，同比增幅为14.9%；累计业绩来看，前两个月的操盘销售金额为8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。企业端，1-2月百强房企销售榜单中的前三甲席位依然被保利、万科以及碧桂园占据，其中保利以635亿元的全口径销售额蝉联桂冠，后两者则分别实现销售额573.3亿元、562亿元。紧随其后的是中海地产，其以405亿元的销售额跻身行业第四，与第五名华润置地相差不足3亿元；招商蛇口位居第六，其实现销售额382.8亿元，是三百亿梯队中的唯一成员；龙湖、华发则分别拿下了第七、第八名，二者的销售额分别为281.3亿元、249.8亿元。TOP

3月1日，唏嘘声在地产行业蔓延，这种情绪爆发的触点源自碧桂园的一则公告。当日早间，碧桂园宣布创始人杨国强辞任公司主席及执行董事职务，年龄原因是这一人事变动的出发点，1955年出生的杨国强今年67岁，已属超长“服役”。图源：碧桂园官微在王石、宋卫平、潘石屹、吴亚军等地产初代掌门离场后，杨国强成了这个时代最后的旗帜，而今随着他退居二线，那些带领行业发展，见证了时代变迁的大佬们纷纷隐退江湖。人们感慨杨国强的辞任，怀念一个时代的落幕。辞任并不意味着离开，往后杨国强将以特别顾问的形式参与碧桂园的日常经营。碧桂园也将迎来新的舵手——杨惠妍，除了接任主席外，她还获委任为公司提名委员会主席、企业管治委员会主席、环境、社会及管治委员会主席、执行委员会主席，以及薪酬委员会成员。01声量最大的疑问为何选择此时交班？是这场人事变动背后声量最大的疑问。事实上，去年来已有近五十位房企董事长、创始人选择隐退，包括龙湖吴亚军、正荣欧宗荣、大唐吴迪、迪马罗韶颖等，他们的激流勇退有自身原因，也有行业和公司身处困境的背景下，但更多是基于企业自身发展的考量。当前或许并非最佳的交棒时机，但绝不是最差时点。一个共识在于，此轮调控中房地产行业的利空已经全面出尽，政策底和市场底基本构筑，利好政策接连出台。换句话说，作为为数不多穿越周期的示范房企，碧桂园已走过最危险的时刻。外部环境由危转安的同时，碧桂园的内部也发生了些变化。杨国强辞任后，碧桂园的执行董事将调整为6席，其中职业经理人占据4席，包括总裁莫斌、主要负责海外业务拓展的副总裁苏柏垣、常务副总裁程光煜以及CFO伍碧君，家族代表则是杨国强的两个女儿——杨惠妍和杨子莹。这个阵容表明当前碧桂园的管理依然是以家族+职业经理人的模式，家族把握大体方向，具体战略落地和业务推进则由职业经理人负责。回溯此前碧桂园执行董事团队的几次调整，从2010年总裁莫斌的加入到去年底程光煜和伍碧君的新进，一个显著的信号在于随着规模不断壮大，碧桂园试图淡化家族色彩，给予职业经理人更多的权利，公司治理愈发规范化与市场化。这些走到碧桂园权力中央的职业经理人除了超强的业务能力外，还有一个共性——忠诚且稳定。作为碧桂园的第一个博士，2007年毕业进入公司的程光煜，迄今为止个人职业生涯贯穿碧桂园；中建而来的莫斌加盟碧桂园13年，带领公司一路发展，面对离职传闻公开表态“会跟着碧桂园走到底”；2005年加盟的伍碧君和苏柏垣已陪伴碧桂园走过17载时光。这是一个极其稳定甚至坚固的高管团队。他们掌管着碧桂园的核心业务，深度参与公司日常管理。过往几年碧桂园的高速发展离不开他们的付出，而今公司平稳穿越这场最严酷的行业周期也离不开他们的一线指挥。执董之位是杨国强在待遇之外，给予的职业经理人更大权限、更多尊重以及更高的职业发展天花板。这种同心力的绑定对于公司发展而言更为可贵。基于这样的内外环境，此刻杨国强是将一个庞大且稳定的商业帝国交至杨惠妍手中。02一个新的碧桂园杨惠妍的接班并无悬念。其一直是杨国强着力培养的人选。大学毕业后她便在碧桂园任职，先后担任过多个职务，从采购部门负责人一路上升至公司副主席、联席主席，深度参与公司经营，见证了这家公司的强劲起势也体会到调控之难。接班的信号早在2005年便显露。当年杨国强将其持有的70%股权转让给杨惠妍，并公开表态：“要训练她做碧桂园继承人。”2007年，碧桂园在香港上市，招股说明会上，谈及企业传承问题时，他直言“以后公司就是给女儿的”。2018年的业绩会上，面对记者提问的杨惠妍工作表现，杨国强用“very

2022年2月，阿里法拍平台上架了10套位于上海市普陀区古浪路288弄（下称“中环名品公馆”）的千万级法拍房，彼时上述房源全部拍出，其中竞争最小的一套也经历了6轮竞拍，引上万人围观。一年后，这个在法拍市场颇为吃香的楼盘开启下一轮“甩货”。2月27日，《国际金融报》记者注意到，该项目近期有12套同楼栋、同面积、同价格（起拍价以及评估价）的房源出现在法拍平台，总起拍价约1.7亿元。这其中的10套将在下个月开拍，另外2套则已经在数日前落槌拍出，成交价均略高于市场评估价。它们的顺利拍出也为整场法拍奠定了基调，市场好奇其还能否延续去年的热度。制表：吴典01两道“前菜”根据拍卖信息，2月23日落槌成交的两套房源分别为中环名品公馆的“10号3102室”以及“10号3101室”，二者最终的成交价皆为1775.52万元，较起拍价1415.52万元溢价25%，高于市场评估价6万元左右。虽然两个标的起拍价与成交价皆一致，但竞拍次数却差距不小，其中“10号3102室”共有7人报名，出价31轮；“10号3101室”则有5人报名，出价14轮。竞买人跳价是导致竞拍次数产生差异的主要原因。在为期3天的竞价周期里，意向买家的火力都集中在后半程，大家的竞拍意愿也直观地反映在加价幅度上，并非皆按10万元的基础增幅出手。以“10号3101室”为例，该标的第一轮报价是在2月20日10时36分，当时竞买人“V2363”出价1415.52万元；22日9时44分，第二位竞买人“E4015”直接加价19倍至1605.52万元。此后，该人士又与“G7604”、“O6871”等竞买人轮番交锋，将价格一路推高至1775.52万元。“10号3102室”的竞争则显得温和许多，赢家“L2583”虽全程参与，但真正发力也是在2月23日。当日早间，其与另一位主力竞买人“W6128”交锋十余个回合，两人你来我往、互不相让，直至竞拍价超过评估价，后者方才罢手。竞买人之间的激烈互搏一定程度上反映了标的的抢手情况。公开信息显示，“10号3102室”、“10号3101室”的面积均为176.94平方米，以成交价计算相当于10.03万元/平方米，而根据中介平台的二手成交数据，中环名品公馆于今年1月成交了一套面积112平方米的住宅，折合单价约10.27万元。以此对比，二者之间的表面单价相差不大，但与该小区入市的其它房源相比，上述标的具有诸多隐形优势。据悉，中环名品公馆面积最大的户型即为176.94平方米，且由于得房率高，其实际空间体验为230平方米，倘若以1775.52万元的成交价计算，相当于7.72万元/平方米。另一方面，标的所处的10号楼为项目的“楼王”，位于小区正中央，前后无遮挡，直面中央花园景观，采光视野极好。现房交付也是打动竞买人的重要因素。信息显示，上述房源早在2015年就已竣工，但一直未能正常入市预售。曾有媒体在报道中指出，由于开发商资金链断裂，中环名品公馆周边的商业无法如期建设，故而导致10号楼未能取得预售证，无法售卖。02项目“身世”坎坷2022年项目正式流入法拍市场。去年1月初，10套分别位于中环名品公馆10号楼23、25、26、27、28层的房源首次拍卖。它们的面积均为176.94平方米，起拍价1769.4万元，折合单价约10万元，保证金177万元，不过最终因无人报名而全部流拍。此后这些房源继续上架二拍，起拍价均降至1415.52万元，单价也降至约8万元，相当于一拍价格的八折。降价后的价格优势较为明显，这批房源也得以悉数拍出，率先开拍的2套分别引来8人、12人报名，最终成交价较起拍价溢价20%左右。不过，对于这一结果，业内也有质疑声。彼时，市场流出不少关于中环名品公馆法拍房的宣传，似乎欲通过法拍渠道将困在手中的房源低价卖出化债。资料显示，中环名品公馆的这些房源皆属于开发商上海智富茂城置业有限公司（下称“上海智富”）所有，其于2008年购得项目地块，并在2011年取得第一批预售证，最近一次取得预售证则是在2017年。来源：阿里法拍这期间，关于中环名品公馆业主维权的消息也此起彼伏。例如2014年，有业主维权称当初开发商承诺的附赠面积未列入合同，等到办理产证时被要求多缴纳总房款的3%费用；2015年，该小区被指逾期交房，4次变更交房日期，甚至有业主将张贴了投诉标语的私家车停在高架上，导致南北高架拥堵；2016年，又有业主指该小区为“卖”高价停车位，花式阻拦车辆进入小区底下车库……而此番被拍卖的“楼王”房源也是因债务纠纷流入法拍平台。2020年，债权人杨某向法院提出仲裁申请，指上海智富拖欠其工程款6亿元以及违约金6000万元；次年5月，上海智富因未如期偿还款项成为被执行人，涉及10号楼的房源被法院查封拍卖。天眼查数据显示，截至目前，上海智富存在法律诉讼568起，涉及案件总金额约35.97亿元，其中将近29亿元的身份皆为被上诉人，被执行总金额约为40.38亿元。记者

一纸自律处分通告，让资金链本就承压的出险房企“雪上加霜”。2月24日，中国银行间市场交易商协会（下称“交易商协会”）连发三份自律处分公告，分别涉及泛海控股、华夏幸福以及福建阳光。作为债务融资工具发行人，三者均存在违反银行间债券市场相关自律管理规则的行为，也因此被处以不同程度的处罚。这些惩处措施意味着，他们短期内很难再从国内公开市场获得融资。香颂资本董事沈萌告诉《国际金融报》记者，交易商协会的处罚可以减少这三家企业对银行间市场投资者的风险，却可能加剧它们资金链的紧张。01三家房企受处分自身流动性危机是导致上述三家企业受到处分的根本原因。以时间线来看，泛海控股算是早期被卷进房地产出清浪潮中的企业，那时行业风暴还未完全形成，其依托“金融+地产”所打造的商业版图就已有坍塌之势。2020年，泛海控股旗下民生信托踩雷武汉金凰珠宝80亿元假黄金案，点燃了公司债务违约的“引线”，此后旗下多个信托产品相继爆雷。2021年，其因欠款13亿元被中英益利资产管理公司告上法庭，至此其债务问题一发不可收拾，尽管公司曾多次卖资还债，但仍难以补足资金窟窿。截至2022年9月末，泛海控股拥有账面货币资金27.07亿元，对应短期借款121.18亿元，一年内到期的非流动负债为347.15亿元。2022年，其预计将亏损70亿-100亿元，大量债务违约进入诉讼程序，经营面依旧难言乐观。交易商协会的处分公告也在某种程度上揭示了泛海控股的困局。从内容来看，其主要存在三项违规行为，一是未及时披露未能清偿到期债务，二是未及时披露股权质押事项，其三是未及时披露资产被冻结事项。公告还提及，因公司存在债务融资工具违约情况，属于应当从重或加重处理的情形。故根据相关规定及审议，交易商协会对泛海控股予以严重警告，暂停公司债务融资工具相关业务1年，责令其针对本次事件中暴露出的问题进行全面深入的整改，对公司信息披露事务负责人、董事会秘书陆洋予以警告。福建阳光对应的房企是阳光城，其为后者的控股股东。因未按期披露2022年三季度财务报表等多期财务信息，亦及时披露“21福建阳光SCP001”、“21福建阳光SCP004”未按期足额兑付事项，加之债务融资工具违约，福建阳光亦被暂停债务融资工具相关业务1年，被予以严重警告。相比之下，前段时间境外债重组成功的华夏幸福则情况稍好一些。由于未披露2022年一季度母公司财务报表、未按要求披露违约处置进展公告，公司被予以警告，责令整改，同时信息披露事务负责人、董事会秘书胡艳丽被予以通报批评。整体来看，华夏幸福是三者中化债最具进展的房企，截至1月末其债务重组计划中金融债务已签约实现债务重组的金额累计约为1723.4亿元，完成度超过78%。今年2月20日，该公司召开集体开工大会，位于南京、杭州、合肥、郑州、武汉等全国24个区域、65个孔雀城项目全面复工。02融资松动项目复工意味着公司的经营开始回归正轨，自身造血能力也正在恢复，这一点于失去公开市场融资渠道的房企而言十分重要。2022年11月以来，房地产行业政策松绑进一步升级，央行、银保监会及证监会等部门“三箭齐发”，全面支持房企融资以恢复其造血机能，民营房企开始迎来“春天”。2月23日，包括碧桂园、雅居乐、中骏、绿城集团、成都兴城人居地产投资集团在内的5家房企的中期票据获交易商协会接受注册，合计规模达到390亿元。据悉，这些中期票据皆在今年1月获批，其中碧桂园为200亿元，绿城集团110亿元，雅居乐为20亿元，中骏和成都兴城人居地产投资集团各30亿元。依照相关规定，这些企业在通知书落款之日起2年内，可择机、分期发行中票，以补充公司流动性。值得一提的是，碧桂园是春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是“第二支箭”发出后获批规模最大的民营房企之一。回顾来看，监管部门虽然向民营房企打开了融资大门，但获得“入场券”的多为发展稳健的头部房企，如龙湖、碧桂园等，而现金流紧张的中骏、雅居乐则一直努力保持着自身的零违约记录，这也是二者获得“红包”派发的主要原因。发债之外，房企股权融资也进行得如火如荼。例如保利发展，该公司在2月23日发布了A股增发预案修订稿，拟募资不超125亿元，用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目及补充流动资金；再如荣盛发展，公司计划通过向特定对象发行A股股票的方式募资30亿元，相关资金将用于成都时代天府项目、长沙锦绣学府项目、唐山西定府邸项目以及补充流动资金项目……中指研究院2月16日公布的统计数据显示，自2022年底以来，行业已有包括万科在内的35家上市房企发布股权融资信息，其中A股有27家，H股8家，且已有H股公司完成融资。为进一步促进行业平稳发展、盘活存量，证监会于2月20日发文表示启动不动产私募投资基金试点工作，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。中指研究院企业研究总监刘水在接受媒体采访时表示，对于房企而言引进不动产私募投资属于股权融资，可改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。记者

随着疫情影响渐消、春节假期结束，上海市场掀起了新盘入市潮。去年底上海披露了当年第八批集中上市新盘名单，29个过会项目多数在今年迎来认购、开盘。这些新盘的表现也成了近期市场最直观的检验。据《国际金融报》记者统计，截至2月21日，2022年上海第八批新盘中有24个已经开盘或认购，另有5个暂未开启认购。24个基本落定的项目中，触发积分制的有10个，占比42%，其中包括今年首个“天花板”百分盘和超97分的高分盘，这两盘也是2022年八批次新盘中入围分最高的两个项目。从这一角度来看，上海新房市场似乎正在走热，伴随着“疫情三年，房价涨回来只用了一周”消息在不少上海中介的朋友圈内大肆传播，一时间，上海市场“小阳春”将至的消息甚嚣尘上。01百分盘再现2023年首个百分盘海德壹号位于近些年大火的浦东前滩板块，也是板块内为数不多的全新盘。1月9日-13日午间，其进行了为期4天半的认购活动，163套取证房源获得647组意向客户认购，认购率近400%，成功触发积分制，入围分数线达100.85分，有293组客户被拦在了这一关卡未能入围，只能参与第二场摇号。显然，入围的337组客户均是“高分选手”，按基础分60分、0.19分/月的社保缴纳系数计算，至少需要缴纳215个月的社保（约18年）。2月8日开盘当天，海德壹号官方公众号也晒出了售罄海报，实现日光。这一单价近13万元、总价900万-8500万元的中环项目的认购结果让市场沸腾，上海上一次出现百分盘还是2021年入市的内环豪宅项目：112.8分的复兴珑御和102.24分的翠湖五集。海德壹号的高分成绩离不开板块内的一二手房价倒挂以及稀缺的资源属性。从2018年前滩板块内首个住宅项目中粮前滩海景壹号入市，超3000人认筹的热潮让该板块一炮而红，随后的晶耀名邸、东方逸品，乃至疫情时期的东方惠雅、晶鸿名邸、东方悦澜等均创下了不菲佳绩，新盘的取证单价也一路从8万+飙升至近13万元。据兔博士数据，上周前滩板块的二手房挂牌价还在17万元/平方米以上，与新房价格形成明显倒挂。与此同时，随着6年来前滩板块新盘的不断入市，区域内新房资源愈发紧俏，购房者们紧盯着板块内少量“余粮”，也引发抢购。海德壹号之前，1月开盘的第八批次新盘黄浦董家渡板块绿城外滩兰庭，也创下了97.12分的高入围分。该项目取证单价14.5万元，总价在2600万-5000万元间，供应的111套新房获超440组客户认购，认购率近400%，开盘当日售罄。据记者统计，2022年上海公示的八批新盘中，10个“高分”选手依次为海德壹号（100.85分）、绿城外滩兰庭（97.12分）、前滩东方悦澜（96.9分）、百汇园（94.96分）、御江廷（92.75分）、绿宝园（92.1分）、上海蟠龙天地（91.22分、森兰名苑（88.86分）、招商虹玺（86.8分）和森兰壹公馆（85.92分）。02理性看待复苏一个月内，新盘入围分数线两度刷新，市场上关于上海楼市回暖的消息也愈传愈凶。有媒体报道称，2月的前两周，链家门店的成交量较此前增长50%-60%，带看量增长30%-40%；1月上海杨浦区、浦东新区、静安区、长宁区、嘉定区等区域的二手房价均同比上涨超4%，最高者超6%。“疫情三年，房价涨回来只用了一周”的消息也在上海中介朋友圈内广泛传播。“市场的确在复苏，最近的带看量与挂牌量均有明显上涨，市场偏暖的氛围买家都能感受到，也有助于成交量增加。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，预计2月二手房成交量在1.4万套左右，相比1月有明显增加，但与2019年2月的1.9万套还是有不少差距，因此需要理性看待市场复苏。中金研报指出，北京及上海存量房市场均有回暖迹象，上海市复苏时点或晚于北京市，在新房市场方面，上海市延续较好去化表现，北京市于去年末初现复苏。该机构认为，新房市场回温较快除受购房者预期改善影响外，亦有疫情过峰后购房需求延后集中释放的原因，后市持续性有待继续观察。市场虽有回暖，但也并非“雨露均沾”。新房市场上，2022年上海第八批新盘虽有两个高分盘，但也与同期其它项目形成“断层”，分数稍高一些的汇成南街里入围分72.58分，68.8分的保利·珑誉、66.6分的中铁·湖光逸景、55.28分的象屿招商·公园1872……同时，第八批中的青浦徐泾板块的招商象屿蟠龙府虽触发积分制，但45.95分的入围线相比上次开盘的58.69分出现了明显下滑；未触发积分制的宝山顾村板块建发·熙和府此番认购率约88%，较往期的超200%大幅下降；嘉定远香湖板块的璀璨湖畔从此前的触发积分制转为不触发，认购率亦从152%下滑至81%；海德壹号的入围分数线虽高，但由于户型等问题，弃号率也超过50%。从新盘触发积分制的比例（已完成认购的项目）来看，2022年八批次依次为39.39%、41.3%、48.72%、34.21%、34.48%、42.86%、35.09%、41.67%，受不同时期的防疫政策以及供盘结构影响，触发比例会有一定浮动，但悬殊并不明显。2月初，上海披露了今年第一批入市新盘共25个，目前尚在认购期或已结束认购的项目有9个，其中象屿招商·公园1872、安联湖山悦预计将触发积分制，有市场消息预测两盘入围分数线在55分、45分左右。卢文曦称，近期一二手房的看房人数均有明显提升，这些信号有助于提振市场信心。不过新房市场由于供应节奏的问题，上周成交数据有一定下滑，其预计接下来新盘的开盘节奏会加快，叠加月末翘尾因素，本月最后一周的成交量将会迎来反弹。记者

竞价21轮熔断、竞价16轮熔断、竞价33轮熔断……超6成地块触及最高限价，浙江杭州首轮供地火热开局了。2月21日，杭州2023年第一批集中供地迎来出让，13宗涉宅地总起拍价166.73亿元，总出让面积54.36万平方米，分布在上城区、滨江区、钱塘区、萧山区、余杭区、临平区以及富阳区，均采用“限房价、限地价+摇号”的出让方式，上限溢价率12%。少量多次已成为目前集中供地的普遍特点，杭州本轮推地规模相较去年首批大幅缩量，总建筑面积减少超8成，总起拍价降幅亦达79%。供地虽少，但据当地业内人士表示，今日出让的地块多数处于住宅库存量极低甚至已经断供的板块，“久旱甘露”，料竞拍热度不低。01民企拿地过半上午9时集中“开奖”，5宗出现短暂报价的地块很快落锤，其余8宗地热度颇高，引得多家房企竞拍，均触及最高限价，待下午摇号确定最终得主。这也意味着，杭州首轮供地的大致结局已定，13宗地全部出让，合计收金182.23亿元，其中8宗熔断，占比超61%，创下2022年以来的新高。浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，杭州尤其是二手房市场已提前展露出复苏迹象，转好的市场信心和预期传导至土地市场，加上房企融资环境改善，企业拿地表现也更为积极。5宗底价或低溢价成交地块中，“杭州一哥”滨江揽下3宗，也是本轮拿地最多的房企。具体来看，经过8轮竞价，其以10.91亿元竞得杭州未来科技城241号地块，溢价6.86%；经过3轮竞价，溢价1.44%拿下了钱塘区北二路南侧地块；又联合浙江建杭置业底价收入一宗余杭区良渚新城良祥路东玉鸟路北地块，3宗地累计斥资逾34亿元。滨江一直是杭州集中供地中的“狂热分子”。据克而瑞统计，2022年滨江集团（含联合）在杭州共补仓28宗地块，合计耗资514.6亿元，约占杭州全年涉宅地总出让金的27%。另外两宗底价成交地块则由杭州市临安区国瑞置业与杭州富阳山水置业分食，后者为当地民企。民营企业拿地的积极性在本轮有明显提升。据克而瑞统计，杭州第一批供地每宗地块平均报名房企数量为4家，其中民企参拍地块总数达20宗，与国企（21宗）不相上下。这从最终的摇号结果中也能窥得一二。本轮竞价轮数最多的余杭良渚新城勾运路南十二号支路东地块，经过33次报价，达到最高限价30.31亿元，溢价率11.8%，浙江民企中豪幸运摇中，成交楼面价约2万元/平方米。该地块位于勾庄板块，临近地铁4号线好运街站，综合素质较好；民企伟星成功补仓了滨江区浦沿单元地块，成交价19.46亿元，溢价率11.45%，成交楼面价2.63万元/平方米；浙江中腾置业也以12.59亿元、溢价11.51%的代价摇中了一宗临平新城核心区地块。加上滨江（含联合）与杭州富阳山水置业拿下的4宗地，本轮民企共摘得7宗宅地，占比过半。0260进1！有本土企业大手笔摘地、民企积极参拍，亦有外来规模房企现身补仓。本轮起拍楼面价最高者为上城区四堡七堡单元地块，其靠近轨交1号线元宝塘站，且附近有杭州火车东站，交通优势明显，加上尚好的商业配套与教育资源，该地块也成为主城区内少有的优质宅地，起拍价18.35亿元，起拍楼面价超4万元/平方米。经过23轮竞价，上城区四堡七堡单元地块成功触及上限价20.55亿元。有消息称，共有14家单位参与了摇号，最终华润摇中，溢价率12%，成交楼面价4.48万元/平方米。规模房企建发亦有所得，其在21家单位摇号角逐中胜出，拿下余杭区良渚新城杜文路东新甫路北地块，成交价18.26亿元，溢价率11.61%，成交楼面价1.77万元/平方米。在市场透露的摇号信息中，萧山城区市北地块吸引了60家单位参与摇号，刷新了杭州土拍历史上单一地块参拍房企数量的新高。60进1的极低概率下，幸运值“拉满”的南昌市政公用集团实现落子，拿地价16.18亿元。该地块紧邻钱江世纪城，靠近亚运村，板块红利明显，周边两轨交汇，又有多个主干道环绕，交通便捷，且教育资源丰富。其所属的板块也是近年来新房热销区域，目前板块内已断供数月，亟待新盘入市，利好驱动下，房企蜂拥报价，2月20日地块便已熔断。“老玩家”补仓，新面孔入杭。萧山区蜀山南单元地块由南通国资神辉置业摇中，克而瑞言其是首次进入杭州市场“新人”。据悉，该公司拿下的是目前距离湘湖旅游度假区最近的宅地，容积率仅1.3，未来将打造低密度改善社区。至此，杭州2023年第一批集中供地火热收官，合计收金182.23亿元，民企滨江联合体、伟星、浙江中豪、浙江中腾置业等包揽了其中7宗；华润、建发、南昌市政公用集团等国企、央企竞得其余6宗。十几天前，杭州2022年第五批集中供地落下帷幕，出让的5宗地块收金约90亿元，新城、中天美好等房企摘地，平均溢价率10.9%。短时间内，两次高热竞拍也让行业看到了杭州市场的吸引力。中指研究院华东分院常务副总高院生分析房企积极在杭州拍地主要受两方面影响，一是当前社会生活逐步恢复以及各类利好政策支持下，整体市场逐步回暖，开发商信心更足；二是受到下半年亚运会造成的停工期影响，企业也需要早早补仓来确保全年业绩。记者

政策的大力松绑下，已有涉房上市公司决定放弃转型，重回地产主业。2月20日早间，荣丰控股披露公告称，拟以现金出售方式向控股股东盛世达出售其所持有的安徽威宇医疗器械科技有限公司（下称“威宇医疗”）33.74%股权。交易完成后，公司将剥离医疗健康业务，回归房地产开发及销售的主营业务。这则公告意味着荣丰控股跨界医疗的失败，但当下“国进民退”的行业基调下，这家成立三十余年的老牌房企还能争得一席之地吗？01跨界失败据官网信息，荣丰控股的前身为荣丰地产，后者成立于1992年，并依靠上海“动迁房”项目赚到了第一桶金，此后陆续开发了杭州项目、全国首家奥运主题社区——荣丰2008国际公寓、全国第一个小户型楼盘——非常男女、吉林省新地标——长春国际金融中心等项目。2008年，该公司通过借壳“S武石油”登陆资本市场，但上市后的荣丰控股并没有抓住房地产高速发展的黄金时期，公司更多的精力似乎放在了投资领域，在入股数家银行后，实控人王征在2009年以自有资金逾23亿港元入主香港亚洲电视，成为后者的主要投资人及债权人。加之后期房地产行业政策收紧，土地市场竞争激烈，资金投入量大，意兴阑珊的荣丰控股在2020年年报中直言要剥离地产业务，注入盈利能力较强、市场空间广阔的医疗健康相关资产，实现主营业务转型，培育新的业绩增长点。那一年，荣丰控股归母净利润同比下滑163.25%至-0.23亿元，对应营收亦从上一年的4.19亿元降至1.1亿元，账面货币资金只剩下约0.67亿元，较2019年的2.89亿元下滑76.94%。同年12月，为补充流动资金，荣丰控股与保利重庆公司签订协议，拟以6.3亿元的价格转让所持有的重庆荣丰100%股权，标的核心资产是该公司2006年摘下的重庆慈母山地块。至此，荣丰控股旗下只剩下了长春国际金融中心一个项目，再无土储。转型变换赛道是在2021年。彼时为了减少资金投入，荣丰控股以股权转让、增资及表决权委托相结合的方式获得了威宇医疗的控制权，合计耗资3.77亿元，实现了向医疗健康行业的转型。未曾料到，收购完成后，威宇医疗所在的骨科耗材行业面临的政策环境发生巨变，全国性的带量采购落地，创伤、脊柱、关节三大类产品入院价格平均降幅均超过80%，流通环节企业市场空间被严重压缩，新业务经营业绩远低于预期。荣丰控股强调，根据目前政策实施的情况，可以预见未来带量采购的政策对威宇医疗业绩影响将会持续存在。2021年，该公司实现营收约2.52亿元，其中来自医疗器械销售的收入为1.83亿元左右，房地产行业（商品房销售、物业管理、物业出租等）的收入约0.6亿元；得益于确认处置重庆荣丰股权投资收益，公司同期对应的归母净利润为2.36亿元，同比上涨1116.42%。进入2022年后，荣丰控股盈利能力急剧恶化，预计全年归母净利润亏损0.35亿至0.5亿元，基本每股收益亏损0.24元/股至0.34元/股。02重回地产怀抱“踩雷”医疗健康是公司决定剥离相关业务的主要原因，另一方面，房地产行业的调整期也逐渐进入尾声，为荣丰控股带来了“重操旧业”的勇气。2022年11月以来，房地产行业政策松绑进一步升级，相关部门针对地产金融端打出一套政策组合拳，央行、银保监会及证监会等部门“三箭齐发”，全面支持房企融资以恢复其造血机能，政策面发生根本性变化，上市房企也抓住时机积极推进股权融资。据中指研究院2月16日公布的统计数据显示，自2022年底以来，行业已有包括万科在内的35家上市房企发布股权融资信息，其中A股有27家，H股8家，且已有H股公司完成融资。融资解冻确实在一定程度上为房企提供了助力，但于荣丰控股这类小房企而言，此时下场“加仓”房地产真的是好时机吗？香颂资本董事沈萌在采访中告诉记者，医疗和地产都属于政策周期性业务，随着防控政策不断优化，短期内医疗业务的景气度开始下降，而重振地产带动经济增长重新成为政策红利期，但市场回暖并不意味着地产行业已经全面复苏，“对资产负债结构仍不够健康的房企来说，依旧充满不确定性”。截至2022年9月末，荣丰控股拥有账面货币资金约0.82亿元，较2022年初的4.81亿元大幅下滑；公司同期对应的短期借款金额为2.55亿元左右，一年内到期的非流动负债为186.28万元，资金缺口明显。若此番出售威宇医疗33.74%股权成功，荣丰控股将获得股权转让价款及业绩承诺补偿款合计不低于3.77亿元。其在公告中也指出，通过本次重大资产出售，公司能够收回部分现金，有利于减轻经营压力，改善自身业务结构和经营状况。以目前的情况来看，荣丰控股的资产负债情况算不上乐观，这也将在一定程度上影响公司后续的融资情况，而其似乎早已考虑到了这一点。记者注意到，早在2022年3月，荣丰控股控股股东盛世达就与湖北省新动能基金管理有限公司（下称“湖北新动能”）签署了《股份转让框架协议》，后者拟受让荣丰控股约29.9%股权。目前交易正在推动中，完成后，湖北新动能将成为荣丰控股的控股股东，湖北省国资委将成为其实控人。国资入局为荣丰控股上了一层保险，但公司后续能否在地产行业驰骋也只能留给时间验证。记者

奥园健康的买家终于揭开了面纱。2月16日晚间，中国奥园对外透露称已与买方就奥园健康29.9%股权的出售事项订立相关协议，代价总额2.56亿港元，折合每股待售股份约1.179港元。交易完成后，买方将成为奥园健康的单一最大股东。自2021年出险，奥园健康的去向成了中国奥园化债进程中较为关键一环，这是后者旗下最具变现价值的资产。当年11月，市场传出消息称，中国奥园计划出售奥园健康55%股权，但最终没有下文。一年后，奥园集团继续在官网发布招标文件，为奥园健康29.9%的股权寻找买家，彼时奥园方面在接受媒体采访时曾表示，按流程发布招标通知是希望引战进展能够加速，以推动奥园健康、中国奥园两家上市公司尽快复牌。

广西南宁在延长房贷还款年龄上频出新动作。继“房贷年龄期限可延长至80岁”火上热搜后，南宁再度“出圈”，此次的话题点更为夸张，被戏称为“百岁贷”。2月15日晚，一张房企营销海报在微信群内广泛流传，红底的海报中闪耀着四个金色大字“重磅利好“，海报写明，建发房产与南宁合作银行推出重磅利好，住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽，子女作为共同借款人，最长可贷至100岁。海报上方还罗列了10个建发房产在南宁和柳州等广西市场的项目。图源：网络一时间，网络端争议声不断，已经坐上“南宁一哥”宝座的建发房产也因为一场营销活动陷入了舆论风波。01“噱头”成分居多记者据此联系了海报中出现的建发·养云、建发·央著、建发·央玺、建发·和玺等多个项目售楼处，询问贷款的具体操作情况，意外的是，几个项目的工作人员口径颇为一致，或直接否认此事，称海报并不是自己公司的；或称其并不了解情况，也没有接到这一通知，楼盘还是按照银行规定的贷款要求进行操作。不过，有媒体报道称，曾有建发当地项目工作人员承认，“海报是真的，但是15日晚上发的，还没有最终落实。”该工作人员介绍，这是做接力贷的，之前贷款年龄最多是到65岁，现在有个别银行可以到70岁，然后子女做接力贷，用子女的年纪来贷，可以贷30年，70岁加30年正好是100岁。当地项目工作人员也强调，“它是一个噱头”，实际后期来现场会做详细介绍，关于贷款年限会根据银行给项目的要求做放贷。当地置业顾问李汉东（化名）也向记者肯定了这一海报的存在，称其是建发刚刚推出的，但目前已经撤回，“有个别银行可以对接这种延长到100岁的贷款，但更多是有噱头的成分在”。他解释道，这种一般是以接力贷的形式进行操作，常规来说，六七十岁的人群基本已经没有收入或者流水（个别会有养老金），只能和子女做接力贷，以老人的名义购房，用子女的流水偿还月供。而对于这一操作的好处，李汉东坦言，一部分是想用父母的首套房资格，这样不仅首付比例低，房贷利率也低至3.7%，上车压力小，门槛低。据了解，南宁首套房首付比例不低于20%，二套房首付比例不低于30%，首套房房贷利率最低3.7%，二套房房贷利率最低可以做到4.9%。以房屋总价100万元、纯商业贷款30年、等额本息计算，首套房最低首付20万元，每月还贷3682.26元，利息总额52.56万元；二套房最低首付30万元，每月还贷3715.09元，利息总额63.74万元。综合来看，二套房的购房者不仅支付的首付更多，每月还款金额也要更高，总购房成本亦要高出首套房购房者超10万元。02警惕打擦边球4天前，南宁才因“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”登上微博热搜，彼时市场上便出现不少质疑的声音，一方面认为可能涉及到“接力贷”，另一方面则是老年人的还贷能力还有待商榷。同时，四川成都亦被曝出有个别银行住房贷款还款年龄期限最长可延长至90岁，并且需要子女作为共同还款人；北京、宁波的个别银行也放宽至80岁；杭州已有2家城商行延长贷款年龄至75周岁。一时间，此类消息层出不穷，网友也戏称为“千秋万贷”“贷贷相传”。“房贷还清年龄为80岁、100岁的消息逐渐多了起来，此类消息有鼓励老年人购房的倾向，和传统的公序良俗等有较大的差异，这也是引起网友调侃或关注的重要原因。”易居研究院研究总监严跃进指出，该消息最早看上去与接力贷的关系不大，但此次的海报似乎已直指接力贷，即“子女利用老年人购房资格购房，然后为老年人偿还贷款”，而这是一种打擦边球的做法，若炒作过多，不排除后续会有信贷政策管控。严跃进提醒道，这类事件是需要房企营销部门警醒的，出发点或许是为了吸引一些特殊的购房群体，但由于网络传播不可控，也容易陷入舆论风波。事实上，与当地其他项目相比，推出“百岁贷”的建发房产旗下项目更具优势。李汉东表示，建发房产的楼盘在南宁卖的并不差，甚至在同地段内其品牌力、竞争力都是比较强的，一是在当前的行业环境下，建发房产作为厦门国企相较于许多中小房企或者民营房企更容易被购房者接纳；二是建发房产在南宁此前的口碑不错，有项目提前半年到一年时间交房，品质也得到了验证，所以即便是期房也算畅销。据南宁克而瑞数据，2022年建发房产|南宁以50.82亿元的权益销售额位居南宁房企销售金额榜首位，其旗下的建发·五象印月、建发·央玺、建发·养云、建发·央著登上了2022年南宁商品房项目销售金额TOP

“惊”在新华字典里指精神受了突然刺激而紧张不安。56岁的孟惊曾历经过多个这样的时刻，23年前他辞去教师这一铁饭碗下海跟随华夏幸福创始人王文学打拼，见证了这家产业地产商一路高歌猛进，也经历了几年的债务至暗阶段。而今随着华夏幸福债务重组推进，业绩扭亏为盈，就在外界预判曙光初现的当下，孟惊却出事了。01消失的高管2月14日晚间，华夏幸福表示，公司董事兼联席总裁孟惊因涉嫌违法犯罪被湖北省咸宁市崇阳县监察委员会实施留置。不同于4天前新城控股官宣的联席总裁曲德君“失联”，华夏幸福公告给出了孟惊出事的具体原因——涉嫌违法犯罪。上海明伦律师事务所律师屠永军向记者解释了上述两种情况的差异：如果当事人被公安关机拘留或被纪委监委留置，但办案机关尚未通知到其家人或公司，公司公告时没有法律文书只能说失联，收到办案机关的法律文书则可据此公布。至于为何失联后家人或公司仍未收到法律文书，屠永军进一步解释称，一是可能案件尚处于前期调查阶段；二是办案机关通常以平邮方式通知，种种原因家属或公司尚未收到。孟惊消失的传闻在华夏幸福内部已发酵多日，春节后复工已有半个余月，其身影一直未在集团露面。实际上，孟惊出事的时间线可能更早。有消息称，孟惊早在春节前就被有关部门带走问话。对于这一事件的严重性其个人和公司或已有所预判。节前两周左右，华夏幸福内部突然发布一则关于组织架构调整的红头文件，原产发集团董事长赵威接替孟惊职务。两人进行工作交接后，赵威便走马上任。这一人事变动虽稍显仓促，但由于公司内部一直有孟惊退休的传闻，因此部分员工以为是孟惊隐退了。华夏幸福也在公告中提及了这一调整，“公司已对孟惊分管的相关工作进行了妥善安排”，确保各项经营活动有序推进。有检察院的工作人员对《国际金融报》记者表示，普通经济犯罪由公安侦办，此次华夏幸福接到地方监察委员会的通知，后者主要侧重职务违法和职务犯罪，其推断孟惊案应与公职人员有关。02牵扯“李铁案”这一说法很快被证实。多条市场消息称，孟惊被留置或与此前李铁执教华夏幸福足球队期间的一些事情有关。1967年出生的孟惊今年56岁，不仅与王文学同龄，二者更是老乡。职业生涯的前12年里，他是河北霸州市一中的一名数学老师。2000年，孟惊辞掉体制内铁饭碗下海跟随王文学一起创业，彼时王文学已经通过人生的第一个项目——华夏花园扭转了前期装修生意困顿的局面。创业初期，孟惊主要帮王文学做些人力资源的工作。随着房地产行业蓬勃发展，华夏幸福的业务越做越大，孟惊的职位也不断上升，从公司总经理到副总裁、监事会主席……2014年5月，孟惊正式升任华夏幸福总裁，至此该公司核心管理层逐渐明确，这位肱骨之臣成为仅次于王文学之外的集团“二把手”。升至总裁后，孟惊开始放下人力部门和分公司担子，着重与王文学探讨集团战略层面的工作。这位华夏幸福在产业新城路径上的关键执行人也成为了公司全国化最主要推动者。2014年-2018年，孟惊主导的全国化战略执行效果显著，华夏幸福在环京区域的收入占比从2014年的96%减少至2018年的69%。2016年的克而瑞销售榜单上，华夏幸福以1200.1亿元的全口径销售额晋升行业第8，这是华夏幸福的高光时刻。扩张最凶猛的2018年，公司走出京津冀，布局13省，销售额一举超过1600亿元。高涨的业绩背后，危机也在涌动。产业新城模式带来了大量的资金沉淀，加之重仓环京区域导致业务集中、风险难以均摊，“隐疾”在“限购令”后开始显现。2018年，住宅业务无法为长周期的产业新城及时输血，华夏幸福首次出现资金危机。同年7月，中国平安入股华夏幸福。二股东平安到来后也派驻了自己的人员——前华润置地董事长吴向东。2019年2月，吴向东加入华夏幸福担任CEO暨总裁，全面负责公司业务，孟惊则成为了华夏幸福分管产业新城及其相关地产业务的联席总裁。彼时，分权之说甚嚣尘上，三年后，吴向东离去，老臣孟惊却始终如一，陪伴在王文学左右。作为王文学的左膀右臂，某种程度上，孟惊也是王文学意志的最强执行者。03李铁的华夏幸福时光产业新城的全国化如此，足球产业更是。和不少企业家一样，王文学的心中也有个足球梦。2015年1月，华夏幸福基业股份有限公司正式收购河北全运队并成立俱乐部，孟惊也兼任河北华夏幸福足球俱乐部（下称“河北华夏幸福”）董事长一职。这一年，他和李铁有了交集。成立俱乐部后，河北华夏幸福大手笔引入了多名外援，包括球队主教练——塞尔维亚名帅拉多米尔·安蒂奇。当年7月14日，河北华夏幸福官宣李铁加盟，出任足球俱乐部常务副总经理、体育总监以及足球队中方教练组组长。随后的中甲联赛中，因为成绩不佳，球队排名一度跌至第6名，安蒂奇遭遇下课，李铁担任主教练。李铁执教后，河北华夏幸福剩余的9场中甲联赛，取得了8胜1平的佳绩。最后8轮比赛，华夏幸福更是全取24分，最终球队以联赛亚军的成绩成功升入2016年中国足球协会超级联赛，完成冲超任务后站到中国顶级职业足球的赛场上。2016年8月，河北华夏幸福官方宣布主教练李铁下课，前曼城主帅佩莱格里尼继任。

继河南省明确以郑州市、开封市为试点积极探索预售制度改革和现房销售后，山东省潍坊市也加入了这一队伍。2月13日，根据潍坊市人民政府网站信息，该市在前一日召开的住房和城乡建设工作会议中强调要促进转型，鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点，引导企业精准研判，避免盲目拿地、同质项目竞争等粗放发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。现房销售是指购房者认购了“即买即交付”的商品房，可极大保障购房者权益，降低项目烂尾风险。在业内看来，当下的现房销售改革多与2022年的停工断贷潮有关。据不完全统计，2022年7月，网络上流出271份停贷告知书，由于所购楼盘项目停工，甚至不少已经超出了交付期限，购房者在与开发商交涉无果的状态下选择以停贷的方式呼吁外界给予关注，借此维护自身权益。以位于湖南省长沙市的新力铂园为例，2020年6月，购房者王乔（化名）以单价1.4万元的价格购买了一套100平方米左右的商品房，并通过亲友资助凑齐了50万元的首付。按照合同约定，他原本应在2022年6月30日收房，但由于资金问题，项目自2021年7月起就开始全面停工，至今仍未交付。目前王乔一家人都在外租房，每月除了将近6000元的房贷外，其还需支付房租以及偿还部分首付借款，“每个月不吃不喝都有1万的开销”。再如陕西省西安市灞桥区柳莺路的易合坊项目，据相关媒体报道，购房者陈金生（化名）曾在2013年6月以56万元的总价购买了一套商品房用作儿子婚房，其中38万元为贷款，彼时约定的交房时间为次年9月，不过由于开发商资金断裂、资不抵债，项目最终走向烂尾，超300多业主迫于生活压力搬进了不通水电的毛坯房。2022年7月，该小区开始陆续复工，预计将在2022年12月31日前启动房屋交付程序，但根据相关文件，选择以房屋交付方式受偿的购房债权人需在办理产证前补交续建成本约合1800元/平方米。频繁曝出的同类停工烂尾事件蚕食了购房者的信心，使得不少购房需求从期房市场转入现房市场，部分房企也乘机上架了手中的现房资源，如时代控股、海伦堡、合景泰富等。从上海易居房地产研究院对全国31省份现房销售面积同比增速的数据统计来看，2022年部分省份的现房销售增速高于预期，如云南、福建和湖北，同比增速分别为41%、33%和32%，山东为18%、四川11%。另一方面，市场涌出的停工烂尾项目也成了各地政府部门的关注重点，去年以来各地纷纷将保交付纳入房地产行业平稳健康发展的重点之一，郑州市、南宁市、湖北省等多地启动纾困基金，盘活问题楼盘。纾困救市的同时，关于期房的交易风险探讨以及现房销售的建议声音也明显增多。今年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议明确提出要促进转型，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。随后不到一个月的时间，山东、安徽、四川等省份均明确表态，称2023年将因地制宜鼓励有条件的地方开展现房销售试点。彼时经济日报发表文章指出，当前推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟，房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上，不过该文也强调，现房销售不能一蹴而就，更适宜逐步过渡。"同策研究院研究总监宋红卫亦持有相同意见，他向《国际金融报》记者分析，按当前房企的资金情况来看，大面积推行现房销售的可能性较小。其指实现现房销售需要两个前提条件，一是房企负债率需足够低，二是房企已经走出暴雷及债务风险期，“难点在于房企目前仍然以间接融资为主，债务期限与销售周期不匹配的话还是会出现资金链断裂的风险”。"而对于河南这类大量本土房企爆雷的地区，实行现房销售更是有一定难度。宋红卫认为，这些地区的购房者购房信心不足，会导致市场销量下滑，降低开发商投资意愿，同时现房销售直接拉长了房企的资金回收周期，偿债压力也会快速上升，“如果大量房企因现房政策停止拿地的话，也会进一步影响楼市信心，继而在一定程度上加大土地财政的压力”。国盛证券分析师金晶也在一则研报中指出，在房地产行业规模见顶、逐渐进入存量时代，不排除部分地区未来走向现房销售。不过现房销售不能一蹴而就，一是目前销售市场持续低迷、房企资金面尚未得到根本性好转，二是预售制度对应的房企高周转和土地财政相辅相成，目前推进相关试点的条件尚不具备，“我们认为目前仅个别城市地块具备试点条件，大规模铺开为时尚早”。记者

为刺激房地产市场复苏，解绑限购限贷政策、提高公积金贷款额度、二手房带押过户、房贷利率下调、购房补贴等楼市利好频出，近日，“广西南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的话题也登上了微博热搜，引发热议。市场对于这一消息的反应不一，有观点认为“这是为40-50岁的购房者提供了便利”，亦有观点指出“为房子奋斗到80岁值得吗”“老年人后期的还款能力还有待商榷”。01变相“接力贷”？据南国早报消息，2月11日，南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，该媒体向南宁多家银行求证后了解到，该项房贷政策确有其事，目前已有部分银行在执行该项政策。记者从多名当地从业人员处求证到该消息属实，不过该政策并不是延长贷款年限，只是将贷款年龄限制由此前的70岁推迟至80岁，换言之，最晚50岁购房也可贷足30年的住房贷款。

经过48次延时、53轮竞买后，上海市长宁区古北中央花园的一套豪宅在2月9日11时19分落槌成交，成交价定格在3134.75万元，较2510.75万元的起拍价高出624万元，与一拍起拍价3138.43万元基本持平。这是该小区出现在阿里法拍平台的第三套房源，距离上一次成交过去了约2个月时间。2022年12月27日，一套面积296.67平方米、配带车位的房源以3605万元的底价拍出，竞得人为宏润建设集团上海置业。另一次则是在2015年。当年10月，古北中央花园11号1201室及地下一层171号车位在法拍平台上架，起拍价为1500万元，最终因无人报名而流拍。此后该套房源继续上架二拍，吸引了14人报名，竞价123轮后以1955万元成交，高出评估价145万元。时隔8年，相似的剧情又重新上演。此番成交的房源为古北中央花园14号802室及地下一层10号车位及室内物品（下称“标的”），今年1月4日，该标的因无人出价而流拍，继而重新上架二拍。不同于1月份无人出价的冷清，二拍引来了6人报名，“猎杀时刻”在原定截止时间的最后二十分钟开始，诸位买家的竞拍意愿都颇为强烈。首当其冲的是竞买人“W7015”与“J1537”，两人你追我赶了20多个回合后，“J1537”退出大战，而“W7015”越战越勇，继续与“O4288”、“T7581”等竞买人轮番交锋，直至“B3941”举牌将价格逼近一拍起拍价才罢手。一拍时的起拍价大概率是“W7015”的底线，这一价格相当于市场评估价的八折。竞买记录显示，“B3941”最后一次出手的报价为3134.75万元，若“W7015”以12万元的加价幅度继续跟进，则标的价格将达到3146.75万元，超过一拍起拍价约8.3万元。整体来看，竞买人虽然捡漏之心强烈，但理智依然在线。上海中原地产市场分析师卢文曦向《国际金融报》记者分析，于豪宅买家而言，古北中央花园整体优势并不明显，抛开房龄不谈，2023年上海一手豪宅供应大概率会增多，购房者选择面较广，且一手豪宅价格依然占据优势，“法拍房可能还有潜在风险，所以大家还是会比较克制”。古北中央花园是古北二期板块中的一员，“老牌富人区”是外界对该区域的一贯认知。在上海的豪宅板块中，古北是一个较为特殊的存在，它虽然身处二环，但却有着内环的房价水平，业内评价其“不以环线定价格”。由于开发较早、配套成熟、主打国际社区，古北板块内鲜少有新房供应，尤其是二期区域，御翠豪庭、古北瑞仕花园、古北国际花园、华丽家族古北花园、强生古北花园等业内排得上号的豪宅均扎根在此，不少富商名流亦在此安家，如2022年被偶遇做核酸的彭于晏、带领网友跳操的刘畊宏等。客群雄厚的经济实力也导致该片区出房量极少。也是因此，有行业人士认为，竞争标的的买方可能更多是看中了古北中央花园的地理位置，“毕竟古北板块新房比较少，二手房流出来还是比较有吸引力的”。以古北瑞仕花园为例，某中介平台数据显示，该小区目前仅有4套房源在售，单价在13万-16万元之间，2019年至今共成交了7套，平均每年不足两套；华丽家族古北花园则挂牌了2套房源，单价在14万-15万元之间，最近一次成交是在去年3月，这也是2022年卖出的唯一一套。古北中央花园的历史成交量则更少，自2003年建成以来只成交了25套，其中2017年至今共有9套，相当于一年1.5套。今年1月，一套面积360.92平方米的房源以5660万元的价格卖出，单价约15.68万元，较挂牌价减少了340万元，成交周期为103天。目前，该小区尚有一套面积291.41平方米、四室三厅的房源挂牌在售，报价3200万元，单价约10.98万元，略高于此番在法拍平台成交的房源。中介告诉记者，这套房源不带车位，但还有另一套面积296平方米、带车位的房源，报价3700万元，“业主没有提供身份证，所以没有在外网展示”。以此来看，今日在法拍平台落槌成交的房源虽然较起拍价高了624万元，但依然称得上是捡漏价。根据拍卖信息，标的802室的建筑面积为295.78平方米，折合单价约10.6万元，附带的车位建筑面积为30.14平方米。据上述中介估算，古北中央花园的车位合理价格在70万-80万之间，但现下小区内没有车位可售，需要的话只能租，价格在每月1200元-1500元之间，“小区车位配比1∶0.9，业主卖车位的可能性也不大，都是跟房子一起交易的”。另一方面，尽管标的因债权文书纠纷流入法拍市场，但其资质仍较为“干净”，目前处于空置状态无人占用，亦无租赁，欠有物业费约1.6万元、车位管理费1800元、电费55.8元。标的在二拍中的抢手一定程度上为古北二期板块后续的法拍房“打了个样”。记者注意到，华丽家族古北花园有两套房源将在2月13日开始竞拍，届时谁又会是那个捡漏的幸运儿？记者

魔幻一幕还在中远两湾城上演，继炒掉物业之后，这个最牛小区还成功追回了4000万元。01获赔4000万近日，中远两湾城业委会发布了本年度第二则公告：经过近两年的诉讼期、法院的多轮庭审，中远两湾城业委会对前一任物业公司中远物业的诉讼一审判决结果出炉，中远物业被判应返还全体业主4000万元，需要在法院判决生效之日起十日内向小区全体业主返还过去20年间多项费用结余。红头公告在业主群里迅速发酵，引发了一轮传播。这场官司的原告与被告分别是中远两湾城小区第三届业主委员会（下称“业委会”）、上海中远物业管理发展有限公司（下称“中远物业”），案由为物业服务合同纠纷，后者是中远两湾城开发商留下的前期物业，曾为该小区服务近20年。1月31日，上海市普陀区人民法院判决，被告中远物业应返还不应由业主承担的成本与费用等共计4000万元。这一金额由物业管理费用结余、停车管理费用结余、公共收益分成结余、新增划线车位收入结余四部分构成。此外，该案受理费约35.22万元，被告中远物业需负担其中的20.22万元，其累计支付金额将超4020万元。这一庞大金额已经是普陀区人民法院根据诚信公平与合理等价的民事活动原则，结合该案证据和原告提供的计算方式酌定的，原告此前诉讼请求要求被告返还的总金额超过6200万元。至此，这场历时近2年的纠纷迎来阶段性结局。早在2021年2月中远两湾城业委会便向普陀区人民法院递交了诉状，3月1日法院立案受理。为了取证，业委会的律师团向法院申请调查令，到上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查历年有关电费和水费数据；到壹媒介数字科技公司调查有关停车数据；同时依据业委会提供的有关证据以及对中远物业提交证据中历年单方审计报告中的破绽和矛盾之处的剖析，合理有据地推算出中远物业应予返还小区业主的资金数额。02矛盾始末“最牛业委会”、“4000万判决“让本就魔幻的中远两湾城再添谈资。作为上海内环最大的小区，中远两湾城是上海楼市的一个典型案例。小区位于上海普陀区，坐落于苏州河畔，由36幢高30多层的联排大楼组成，前后开发长达十年之久，整个小区容纳约5万多居民，相当于一个小县城的人数，仅停车位就有7000多个。庞大的规模让其像极了一个小型城镇，里面不仅有24小时便利店、餐饮店、美容美发、健身房等设施，连房产中介的办公室都开设在小区里面。图源：上海普陀公众号身处其中会感受到它的分裂。一方面，它地理位置极佳，内环板块，三轨交汇，出行便利，稀缺资源——苏州河更是从小区贯穿而过，优质河景一览无遗。另一方面，由于体量大人员多，加之早期投资客的涌入，人员结构复杂，中远两湾城曾是上海群租现象最严重的小区。这样的碰撞与撕扯，也影响了中远两湾城的房价。虽位置佳配套资源好，但其一直作为内环价格洼地存在，房价、涨幅远不及竞品。2001小区开始交付，同年9月开发商自持物业——中远物业进驻开始提供物业服务。天眼查显示，该公司成立于2000年6月，注册资本1000万元，是一家以从事房地产业为主的企业，涉及司法风险969条。小区的变化让业主与物业的矛盾逐渐滋生。过去的很长一段时间，中远两湾城陈旧的设施未能及时维修、草丛里的景观灯杆被灌满了水泥、阴暗的地库里只装了不到一半的灯泡……在业主们看来，早期物业的不作为让这个近20年房龄的小区逐渐呈现出衰老的疲态。2017年7月中旬，物业公开的部分楼栋上半年公共收益竟然只有2分钱，账目收支表让人大跌眼镜。一笔笔“糊涂账”掰扯不清，让小区业主们决心换掉物业公司。物业的更换之路并不顺利。2020年10月，中远两湾城业主大会决定重新选聘物业公司，并告知中远物业，双方物业服务合同于2021年1月15日解除。不愿轻易离场的中远物业很快反击，将业委会起诉至法院，要求撤销业委会“同意通过公开招标方式聘用新的物业服务企业”的表决等。经法院审查认为，业主大会成立后，业主大会可根据规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人。业主大会做出选聘物业服务企业决定属小区业主内部自治事项，前期物业服务企业非小区业主，无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议并确认无效或者要求撤销。最终驳回了中远物业的起诉。同时，业委会在倒查中远物业过往近20年的账目时发现，小区物业费结算后结余、停车管理费结余、公共收益业主分成结余等均存在问题，方才将其起诉至法院，这才有了此次轰动一时的物业服务合同纠纷案。2020年8月，中远两湾城物业服务选聘工作准备启动，其选聘物业公开招标一经公布，便引起业内巨大震动，这个体量巨大、空间无限而又困难重重的标的引起了多家公司的兴趣，万科、金地、绿城都曾入围。2021年2月1日，通过公开招投标聘请的万科物业与业委会签订物业服务合同并交接进场，正式接手上海市中心超大体量的“魔幻之城”，中远物业随之交接退出小区管理，这个盘踞在两湾城二十年的物业公司终于退场。03“魔幻之城”期待重生面对这样一个体量巨大、情况复杂、管理难度艰巨的项目，万科物业决定先把脉开诊方：对小区电力系统、电梯系统、消防系统等老大难问题梳理了一份长达400余页的评估报告，包括存在的缺陷以及整改建议。这份诚意报告也让中远两湾城的新物业之旅的开端顺遂不少。多名业主对记者表达了更换物业给小区带来的变化，包括卫生绿化、路面改造、电梯更换、大堂修缮等，甚至此前质疑声最大的费用混乱也逐步走向阳光透明——业主们可以查看自己所在小区的电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细，随时追溯电梯广告收入的支出去向。"在中远两湾城住了17年的杨欣（化名）对记者表示，很多矛盾源于信息不对称，万科进场后公共收益的阳光透明至少打消了业主们的一些顾虑。"对于此次中远两湾城事件，某上市物企的员工表示，业主和物业是一个标准社区最基本的配置。业主占用自己专有空间，然后把楼道、电梯、停车场、绿地等业主共有财产或共有物业，交给物业公司打理。双方相互协作，和平共处。然而现实情况却是诸多小区的业主和物业处于不和谐状态。归根结底，矛盾的焦点是双方都没有明确自身定位，缺乏平等、有效、透明的对话和沟通平台，没有找到解决矛盾和纠纷渠道。实际上，今年随着业主对好物业、好服务的意识觉醒，“服务不到位”“服务态度差”“资金使用不透明”等问题成为更换物业的直接引爆点，进而导致维权事件频现，使得物业合同不再是物业公司的保护伞。某头部物企的物业经理对记者表示，此前国内物业行业基本处于原始粗放阶段，物业公司多为开发商自持，服务范围有限服务能力和服务意识较弱，不少还停留在保安保洁阶段。其强调，近年来随着行业发展和上市潮，物企得到更多重视，万科、绿城等行业龙头也试图用刀刃向内的方式拔高行业标准，去年底万物云牵头长城物业、绿城服务、中海物业联合签署《倡议书》，表态要聚焦专业服务，提出服务品质要专业、规范，财务管理要阳光、透明。记者

2月初才进行的2022年北京第五批集中供地冷热分化依旧明显，半数地块底价成交、半数地块熔断成交。7日下午3时，北京2022年五轮供地挂牌竞价时间截止，供应6宗涉宅地，总土地面积21.47万平方米，总建筑面积53.18万平方米，总起始价122.52亿元，分别位于经济技术开发区、朝阳区、石景山区、通州区、昌平区、房山区。其中，位于北京通州区梨园镇、房山区良乡大学城、经济技术开发区亦庄新城的3宗地块“人气”不足，均只有一次报价，最终以底价成交，新城基业、中建置地以及京东三家摘的，合计成交价58.72亿元。其中，亦庄新城地块是一宗集商业金融服务、住宅、停车场、托幼用地于一体的综合性地块，京东以31.12亿元摘下，其对面便是京东集团总部。有多家企业报名的位于朝阳区小红门乡、石景山区苹果园以及昌平区回龙观的三宗地块则在8日进行现场竞价，这也是本轮出让的“重头戏”。截至2月7日，3宗地已分别获得10组、6组、14组报价。据中指研究院披露，这3宗热地获10余家房企（含重复报名者）报名，多数为国企、央企。其中热度最高的当属昌平区回龙观地块，共有14家房企报名，分别是中建二局、越秀、城建、建发、厦门国贸、招商、首开、中建智地、中海+未来科学城、金茂、华润、建工、中铁、中能建。出让文件显示，昌平区回龙观地块位于史各庄街道，是一个集居住、商业、基础教育用地于一体的综合地块，对未来周边配套有增益作用，其临近地铁8号线和昌平线，周边有多个公交站环伺，且临近小米智慧产业园区等多个产业园区，拥有充足的购买力。地块用地规模约4.51万平方米，地上建筑规模10.21万平方米，起拍价28.8亿元，设有上限价33.12亿元。截至2月7日，地块已累计出现14组报价，火药味十足，总价亦升至30.75亿元；8日现场竞价中，昌平区回龙观地块成功触及上限价格33.12亿元，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起报面积1000平方米；数轮报价后，该地块也达到了面积上限45000平方米，最终以摇号方式决出了地块赢家越秀，成交楼面价3.24万元/平方米，期房、现房销售指导价分别为6.2万元/平方米、6.5万元/平方米。经查，地块周边新盘并不多，新盘龙湖云璟曾于2021年12月开盘，限均价5.75万元/平方米，开盘当日便销售22亿元，目前小高层产品已经售罄，跃墅尚有少量房源。越秀的幸运不止于此，另一宗石景山区苹果园地块亦被其拿下，一同参拍的还有建发、厦门国贸、招商、首开以及中海。多家竞拍中，地块成功达到了上限价格25.99亿元，在竞“现房销售”面积环节中，除了最终得主越秀频频举牌，重仓石景山的中海亦不遑多让，二者数次交锋，最终在越秀报出15000平方米时，中海选择放弃，地块溢价率15%，成交楼面价4.32万元/平方米，销售指导价7.48万元/平方米。经计算，越秀摘下的两宗地块合计斥资59.11亿元，而在2022年前四批集中供地中，其在北京颗粒无收。最后一宗朝阳区小红门乡地块亦是熔断后摇号成交。其为纯住宅用地，出让面积1.21万平方米，地上建面3.02万平方米，起拍价12.4亿元，销售指导价8万元/平方米，北京四环内这一价格颇具优势。"中建东孚、建发、保利、首开、华润、龙湖、金茂、建工、厦门国贸等10家企业报名参拍，挂牌竞价期间，该地块便产生了10组报价，价格也来到了13.03亿元。有消息称，现场竞价开启后，龙湖率先举牌，国贸、华润、首开等相继跟进，节奏很快，直至厦门国贸报出14.26亿元上限价格后方才休战。"该地块直接转为摇号方式确定竞买人，厦门国贸、中建东孚、中建信和、建工等9家参与摇号，最终中建东孚摇中，成交价14.26亿元，成交楼面价约4.73万/平方米，溢价率15%。至此，北京2022年度第五批集中供地收官，顺利出让6宗地块，累计收金约132亿元，其中半数底价成交、半数溢价15%成交。其中，越秀超59亿元连落2子，中建超31亿元拿下2宗，京东也摘下了其集团总部对面的综合地块。值得关注的是，北京或还将于近期迎来大批宅地供应。2022年12月30日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）17宗地块，涉及朝阳、丰台、石景山、大兴、经开、通州、顺义、昌平、门头沟等9区，总建筑面积约157万平方米。记者

一场股权转让事项让刚刚勇夺一月销售榜单桂冠的保利再次成为行业焦点。2月6日，《国际金融报》记者注意到，保利方面一口气将与碧桂园有合作的12家项目公司搬上交易平台，计划转让其所持有的权益，合计底价约为22.97亿元。根据相关条款，这12家项目公司为整体打包转让，也就是说买方需一口气接下所有标的。倘若交易成功，保利可借此回笼资金近30亿元。外界好奇行业“一哥”开启“大甩卖”的原因，更好奇究竟谁会接下这个硕大的资产包。01“甩卖”12家公司股权记者通过梳理发现，上述12家公司中有10家为房地产企业，另外两家为商务服务业，信息披露时间均为2023年2月3日至2023年3月2日；其中9家成立于2017年，时间最晚的为常州晟金房地产，成立于2021年5月。这些标的是过去几年保利与碧桂园在土地市场携手拼杀的见证。例如中山碧朗房地产，成立于2017年，为中山南朗碧桂园保利天启的项目主体，保利通过旗下的保利湾区投资发展持有其49%股权，鹤山碧桂园持股48.072%。该项目的总建筑面积约36.21万平方米，已于2020年竣工，早已售罄。从财务数据来看，中山碧朗房地产2022年的营收为1004.72万元，净利润-630.3万元，负债总计约1.18亿元。再如同样成立于2017年的珠海碧弘碧桂园，保利持有其51%股权，鹤山碧桂园则持股44.11%，其对应的项目为珠海碧桂园保利海悦天境花园，于2020年6月竣工。2022年，该公司实现营收3897.75万元，净利润为-259.52万元，负债总计6225.17万元；珠海和筑房地产对应的则是保利碧桂园新城之光项目，某中介平台显示其已售罄；句容碧华房地产曾开发建设镇江碧桂园保利时代天汇，亦于2020年竣工；南通通州碧保置业开发了南通碧桂园·观澜台，目前二手房挂牌均价约16502元/平方米；常州晟金房地产开发的碧桂园保利·滨湖云著目前处于在售状态，单价约1.15万元……可以看出，上述标的所涉项目多已售罄交楼，且大部分标的目前处于亏损状态。相关转让信息显示，去年只有4家公司实现了盈利，分别为台州和隆置业、南通通州区碧保置业、温州升聚投资管理以及曲水天熠实业发展，剩余8家皆处于亏损状态。而此类股权转让事项也并非是首次。有媒体报道称，去年10月，保利曾披露信息拟转让7家附属公司100%股权及债权，这些标的均为轻资产的商服企业。02谁会是买家？数次股权转让事项也不禁令外界好奇保利的动机。截至2022年三季度，保利发展拥有货币资金约1303.47亿元，同期短期借款为12.69亿元，一年内到期的非流动负债为659.78亿元，现金短债比为1.9，仍处在健康状态。这样的现金流水平也为保利发展的投资提供了保障。根据中指院数据，2022年，其以734亿元的权益拿地金额位居行业拿地榜单第三名，仅次于华润置地以及中海地产。以此来看，资金并非是保利发展“甩卖”旗下项目公司股权的出发点。对于具体考量，保利方面向《国际金融报》记者表示，股权转让事项是双方股东共同协商的结果，目的是确保项目公司经营平稳向好发展，“这个只是项目层面的具体经营事项”。有行业人士猜测称，此次打包式转让多半是保利与碧桂园双方在最初合作之时就已定下的退出机制。一位知情人士为这一猜测提供了佐证，他指保利发展的挂牌出售动作是为了更好地向上述项目业主提供优质、连续的服务，而碧桂园也将按照相关程序，依法依规竞标相关项目股份。而这些资产腾挪或许也将在一定程度上优化保利的业务架构以及债务水平，同时与碧桂园在部分地产业务上“分手”似乎并没有改变双方合作的决心，地产之外，二者依旧是彼此的好伙伴。去年10月，碧桂园创投对外透露称，已与保利资本成功孵化一家新能源公司“保碧新能源”，后者定位为综合能源管理服务商，并已在2022年9月28日于上海落地首个光储充示范项目。进军新能源领域大概率是为了应对房地产行业的下行周期，寻找新的业绩增长点。2022年，保利发展实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%，位居行业第二，签约面积同比下滑17.55%至2747.95万平方米；经营业绩来看，公司同期实现营业总收入约2811.11亿元，同比下滑1.37%，对应归母净利润同比下滑33.17%至183.03亿元。进入2023年，保利发展暂时坐上了行业TOP

元宵过后，上海楼市也迎来了新的篇章。2月6日，上海2023年第一批集中入市新盘公示，披露25个取证项目，总约74.2万平方米，合计6958套新房，分布在浦东、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、青浦、临港9个区域。按不同的入围分来看，第一批仅有一个项目入围比2.5，为杨浦江浦板块的海玥天汇项目。其坐落于眉州路上，靠近内环高架路，周边有轨交8号线、12号线、18号线三轨环绕，交通便捷，本次项目183套房源取证，面积段在85-100平方米，备案均价11.5万元/平方米。该项目是2022年7月集中供地中，保利与上海建工联手以27.6亿元总价、溢价7.8%摘下的杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊），彼时成交楼面价61447元/平方米，规定房地联动价11.5万元/平方米，与此次取证单价一致。该项目周边有保利越秀和樾天汇、金隅外滩东岸、仁恒海上源等项目，其中前者亦是保利项目，已于2022年第八批取证，目前尚未认购；后两盘往期曾数次开售，但认购结果略显不同。具体来看，金隅外滩东岸曾于2022年8月、12月开盘，分别推出270套、396套房源，取证单价均为11.5万元/平方米，但入围分数线呈下滑趋势，从8月的70.62分降至12月的53.12分；仁恒海上源曾于去年三度开盘，取证单价亦为11.5万元/平方米，三次分数线分别为73.44分、72.16分、84.5分，门槛逐渐走高，整体认购表现优于前者。值得一提的是，第一批新盘中，保利还有保利联发光合臻园、保利中企和颂、越秀保利嘉悦云三个项目取证，累计涉及房源数达超900套，以备案均价与上市面积进行计算，如果4个项目全部售罄，将为保利发展贡献超60亿元全口径销售额。另据克而瑞统计，去年全年保利发展在上海实现全口径销售额291.15亿元，居行业第6位。入围比为2的项目有6个，占比24%，其中浦东三林板块的中企云萃森林取证价格10.5万元/平方米，其与海玥天汇也是同期唯二的单价超10万的项目。一个中外环项目，中企云萃森林也被市场质疑“到底值不值10万”？作为进来上海热门置业板块，由于前滩新盘逐渐售罄，市场也将目光转向了前滩南侧依然紧邻黄浦江的三林滨江南片区，该片区也被认为相比前滩板块更加宜居，中企云萃森林便位于此，项目本次推出98-126平方米的房源共245套。其临近轨交8号线凌兆新村站，一站直达前滩东方体育中心，板块内还有不少交通、商业、教育等规划利好，不过楼盘周边有不少动迁小区，这对于定位豪宅的中企云萃森林而言无疑是一项不利因素。2022年12月项目一期开盘，推出304套房源，单价10.5万元/平方米，总价段在712万-1722万元间，彼时认购率超140%，并未触发积分制，目前网签率89%。入围比同为2的还有浦东金鼎阅府、瑞仕半岛璟庭、浦开云璟，闵行的华发古美华府，宝山的华发四季河滨，其中金鼎阅府为金鼎天地二期住宅，去年项目一期金鼎首府开盘时入围分数线超75分；其余4盘均为全新项目入市。入围比1.8的项目13个，占比过半，如华发半岛华庭、保利联发光合臻园、保利中企和颂、象屿同进虹桥嘉悦府等为全新盘入市，象屿招商公园1872、中铁湖光逸景、奉发名邸、鹏瑞云璟湾、上实望海等项目为加推取证。入围比1.3的项目5个，占比2成，主要是较为偏远的郊区项目，取证均价在3.3万元/平方米-5万元/平方米间。记者

在化债路上奔走了两年的华夏幸福近期频频传出好消息，这一次是境外美元债的重组交割。2月2日晚间，华夏幸福披露公告称，经英格兰与威尔士高等法院裁决生效，公司境外间接全资子公司发行的存续面值总额为49.6亿美元债券（下称“原债券”）的协议安排已正式生效，其将原债券注销，以发行新债券（包括新债券1、2、3及零息债券）向债权人分配的方式实施重组交割，重组生效日为2023年1月31日。"具体来看，原债券的46.7%将以新债券1及现金提前偿付的方式交割或支付。其中新债券1的发行金额为原债券的46.7%减去应付现金提前偿付后的金额，即约22.03亿美元，偿付方式为通过特定资产出售赎回以及公司设立的信托计划受益权份额偿付；现金提前偿付则是针对此前已签署《重组支持协议》且在美元债券协议安排重组方案表决中投同意票的美元债券持有人，公司根据相关协议安排支付其持有债券本金额的1%，并在不晚于2023年12月31日再行支付其持有债券本金额的1.8%，以上合计为1.13亿美元；原债券的53.3%将以新债券2及新债券3交割。其中新债券2将通过华夏幸福以下属公司股权设立的“幸福精选平台”股权抵偿，这部分发行金额约为7.12亿美元；新债券3将通过公司后续经营发展逐步清偿，发行金额约19.31亿美元；零息债券则是原债券截至重组生效日（不包含重组生效日）以2.5%/年计算得出的应计未付利息将以零息债券交割，发行金额2.68亿美元，债券到期后一次性偿付。"值得注意的是，上述新债券1、2、3及零息债券的存续期皆为8年，前三者的存续期利息亦皆为2.5%/年。这意味着，经过这场重组，华夏幸福为自己争取了8年恢复“元气”的时间。截至2022年末，华夏幸福债务重组计划中的2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元，若算上此次重组的49.6亿美元境外债（折合人民币约334.39元），则完成重组的金额占比超过78%。按华夏幸福此前透露，公司将继续出售变现能力强的资产，当下正就部分待出售资产与潜在交易对方进行磋商。有媒体报道称，其固安产业新城整体交易谈判已经基本敲定，预计将在春节后正式公布。债务重组进展对华夏幸福经营困境的缓解是显而易见的。受此影响，该公司预计2022年可实现归母净利润11亿至16亿元，较上一年同期的-390.3亿元大幅提升，同比扭亏为盈。在A股上市房企的大面积业绩预亏中，这一成绩显得并不容易。根据wind数据显示，截至2月1日已有超60家A股上市房企披露业绩预告，其中亏损房企数量达到40家，占比超66%，其中不乏华侨城、大悦城、首开股份等有着国资背景的房企。这在一定程度上彰显了行业的残酷基调，也从侧面反映了华夏幸福“重生”的不易。过去两年，发生债务违约、展期的房企不在少数，但实现债务重组成功的却少之又少。例如第一个“吃到螃蟹”的富力，该公司在去年7月将旗下原本应在2022年至2024年到期的10笔美元债整体打包展期，它们被合并置换为3笔票利均为6.5%(或首18个月7.5%

经历了行业史上最惨的2022年，年末随着多部门发文定调房地产市场，“三箭齐发”支持房企融资，低迷已久甚至有些崩溃的行业信心得以提振。企稳回升成了共识，但这条复苏之路显然比预想的要艰难而漫长。1月虽然疫情管控全面松绑、春节假期再度迎来返乡高峰、三四线返乡置业初见端倪，但最终表现并不乐观。克而瑞数据显示，1月百强房企实现操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅达11.8%。即便是头部房企，也未能逆转下滑趋势。据《国际金融报》记者统计，20强房企中，10家同比下降，占比5成，其中融创中国的降幅达到74%，金地、碧桂园、新城和旭辉的降幅也超过20%，中海和万科的降幅分别为19%和17%。与此同时，房企格局还在分化，全口径销售榜的头部座次呈现新的变动。口号喊出多年的保利终于圆梦，以单月295亿元的销售额位列第一。2017年时任保利发展董事长的宋广菊喊出了重回行业前三的目标，然而那几年三甲宝座牢牢被“碧万恒”占据，2021年恒大流动性危机加剧导致销售端受到影响，空出来的席位随即被融创抢占，年底保利以近600亿的差距无缘前三，排名第四。2022年4月业绩会上，接任宋广菊的刘平在“重回前三”的基础上迈进一步，直接喊出新目标“进三争一”，这一年随着融创的出险，保利强势力压万科，以仅次于碧桂园70亿元的业绩排名行业第二。至此，新年开局的三强为保利、万科和碧桂园，单月全口径销售额依次为295亿元、278亿元和270亿元。相较于这三家数据端的胶着，第三名碧桂园和第四名华润置地之间则出现较大空档，二者差距达110亿元。招商蛇口、中海、华发、滨江、龙湖、建发、绿城、绿地、金茂单月销售额也超过100亿元，位列5-13名。国/央企的优势还在进一步扩大，10强房企中占据7席，民营房企仅碧桂园、滨江和龙湖上榜。去年以1539.3亿元位列13名后，开年滨江凭借单月120亿元的销售额跻身十强，这也是滨江历史最高位次。对照去年同期来看，20强的阵容更迭不少，5家消失在最新排名中，新晋面孔包括建发、越秀、美的置业、卓越和金隅。对于1月市场的平淡，克而瑞认为主要原因是受楼市低迷、市场需求及购买力不足影响，叠加春节期间房企推盘积极性普遍不高。重点30城供应显著缩量，多数城市春节周无新盘上市，以去库存为主。虽然总体基调平淡，但多方主体依然在努力推动市场复苏，浙江、广东、江苏、四川、江西、安徽、河南等省市的部分三四线城市出现了短期返乡置业需求的释放，某房企营销人员对记者表示，主要因素是房企加大了促销力度，0月供、低首付、特价房等优惠政策助力了销售“跑量”。某房企一浙江项目负责人也感受到了春节档的“回暖”，项目带看量和成交量均有所上升，其认为这主要得益于地方政府的新一轮拆迁计划。然而这些需求的持续性依然存疑，上述两位人士均直言客户信心没有增加，购买力提升还需时日。克而瑞预计，短期内市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。不同于以往开年积极补仓，1月由于仅宁波一城土拍加之春节假期错峰以及供应量显著缩量，房企拿地节奏明显放缓，投资积极性降至谷底。克而瑞数据显示，截至1月末的新增土储货值、投资金额和建面百强合计分别为1744亿元、527亿元和1661万平方米，同比降幅也都在30%以上，对比2021年1月下滑60%到80%，行业整体投资持续大幅收缩。从拿地金额排名来看，规模房企中仅仅有绿城、华润、建发等在高能级城市有纳储，低能级城市依然在靠地方城投“托底”。城投企业上榜数量近50家，拿地金额占到百强的50%，此外，拿地金额中有31%来自规模相对较小的本土民企。为了激发房企拿地积极性，苏州、长沙等地加大核心板块、优质地块的出让。如苏州首轮核心/重点板块地块占比

兔年春节假期过后首周，多城快马加鞭的放出利好消息，纷纷下调首套房贷利率，为市场注入更多信心。1月31日，有媒体报道称，福州首套房贷利率最低降至3.8%，此前为4.1%；二套房不变，仍为4.9%，同时被曝下调的还有厦门、珠海、沈阳等城市的部分银行，首套房贷利率最低者降至了3.7%。另据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个。多名专家认为，楼市下滑进入每况愈下的局面时，就需要政策及时纠偏，释放积极信号以对冲楼市下行的预期，预计后续还将有多城跟进。01信号意义明显春节过后首个曝出下调首套房贷利率的城市为河南郑州，其在2022年也曾打响全面救市第一枪。1月29日，郑州首套房贷利率由4.1%调整为3.8%，二套房保持不变，同时据相关销售渠道和房产中介人员表示，后续或还有望执行首付20%的优惠政策。彼时，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，郑州应该是第一个执行首套房贷利率“不设下限”的中心城市，从4.1%到3.8%，降幅并不小，也是初始下降，要看市场如何反应再决定后续是否会继续下调。“郑州作为河南省省会，2022年房地产市场整体表现低迷，全年商品住宅成交面积同比降幅超40%，从房价水平来看，根据国家统计局公布的70城房价指数，2022年除7月外其余月份新房价格均维持下滑态势。量价齐降、市场低迷的现状是促使郑州本轮下调房贷利率的重要原因。”诸葛找房分析道。对于购房者而言，从房贷利率4.1%到3.8%实际降低的月供并不算多。以150万元房贷、30年本额等息还贷计算，月供将从此前的7247.98元降至6989.36元，差额258.62元，30年利息总额将从此前的110.93万元降至101.62万元，累计少还9.31万元。但无疑，这一信号意义格外明显。郑州之后，天津、福州、沈阳、厦门等多个热点城市也相继被曝部分银行下调首套房贷利率，其中珠海力度最大，最低降至3.7%。据悉，珠海工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行和兴业银行等已相继确认当地首套房贷利率已降至3.7%，且无其他特殊要求。这也创下了全国最低的利率水平。另据中指研究院不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、厦门、沈阳等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。02下调潮还将持续新一轮的下调房贷利率潮流正在上演，这也与年初的官方发声有关。1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。后经易居研究院统计，根据2022年10-12月份全国70城房价指数数据，70城中有35个城市符合下调的标准。其中一二线城市有14个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州。市场也好奇，后续是否将有更多城市跟进，房贷利率会否继续下调？同策研究院研究总监宋红卫对《国际金融报》记者表示，核心部门的表态是各地利率调整的原因，所以符合条件的城市会逐渐跟进优惠利率政策，部分城市即使没有达标，也可能会适度调整降低利率。李宇嘉也非常肯定的告诉记者，还会有大量的城市跟进下调房贷利率。另外从目前房价持续下跌、按揭利率高于保本理财利率的情况来看，未来房贷利率至少要降至3%左右的保本理财利率，抑或是房价止跌甚至开始上涨。春节后，除多城下调首套房贷利率这一楼市利好外，亦有省份大规模下调省内市州购房首付比例。1月31日，湖南省合理确定各市州个人住房贷款首付比下限，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一个限购市（长沙市）的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。此外，1月，重庆、济南、大连、长春、福州等地上调了住房公积金贷款额度；乌鲁木齐、柳州、台州等地下调公积金贷款首付比例；常州“商转公”贷款新增“以贷还贷”方式……中指研究院预计，在全国楼市政策环境持续宽松态势下，部分核心一二线城市或率先迎来市场复苏，并带动全国市场逐渐企稳。记者

过去一年，房地产行业持续深刻调整，“活下去”成为房企的主要目标。随着年报季的逼近，这份不容易变得更加清晰具体。据《国际金融报》记者不完全统计，截至1月30日晚间，已有50家A股上市房企披露2022年业绩预告，其中有2家业绩预增，16家预减，亏损的则有29家，另有3家扭亏。可以看出，尽管2022年行业消极情绪弥漫，不少房企都陷入了亏损或是下滑的局面，不过庆幸的是，积极应对下已有部分房企走过至暗时刻。吴典

三年疫情，民宿行业阵痛中洗牌，而今走过至暗时刻的民宿业终于等到曙光。疫情防控措施调整和热播剧的加持，让临近春节假期之际，云南旅游迎来高峰。美团数据显示，截至1月16日，春节期间目的地为云南的旅游订单周环比增长155%，其中景点门票订单增长570%。为了这一春暖时刻，民宿行业从业者等了1000天。《国际金融报》据此推出“我在云南开民宿”系列，通过对网红民宿经营者的采访，还原这三年他们在“有风的地方”的故事。7年前，一名江西建筑师想要远离城市喧嚣，放空自己，于是他来到了位于云南省昆明市的严家庄。彼时这个村庄是一个名副其实的“空心村”，大量且持续的人口外流导致严家庄已呈日薄西山之势。一段时间的驻足后，这位年轻人发现了严家庄的独特魅力，他想依托当地的生态环境、风土人情等优势打造一家承载着儿时回忆、真正的乡村民宿。下定决心后，他从村民手中租下了一个四合院，租期长达10年。在这位年轻人的带动下，李鹏等更多同道中人也加入其中，为共同的梦想添砖加瓦。他们将民宿取名为昆明燕栖山居，取自“燕飞远方，择人居而栖”。不同于其它的小型民宿，燕栖山居民宿有专业的运营团队，经营策略调整下，这家民宿终于挺过“寒冬”。如今的燕栖山居其实是三家民宿融合的成果。新冠疫情爆发前，这三家民宿分属不同的投资团队，平均每家有9间客房，配备有各自的管家、清洁人员等；大约在2020年5月，考虑到疫情影响，为了节省开支、降低成本，这三家民宿开始合并，由李鹏担任总负责人。李鹏是一名“云南女婿”，在加入燕栖山居前，他已经在昆明当地做了八年的酒店管理，这些经验为燕栖山居的成长提供了更丰富的养料。浓重的乡土情怀是推动李鹏创业的动力来源。他说自己有一年春节回到河南老家，发现记忆中的乡情乡意已不复存在，甚至旁边的村庄都已经完全消失了，这一切都让他感慨，怀念过去。后来，他决定复刻记忆，通过商业运营角度找到了严家庄，一待就是7年。2016年，李鹏的团队租下了一个四合院，这是燕栖山居的雏形，经过一年多的打磨建设，这家民宿终于在2018年3月正式开业，成为严家庄的第一家民宿。李鹏告诉《国际金融报》记者，燕栖山居最初的客群定位是国外游客，宣传推广也主要是在缤客网等国际平台，“2018年开业的时候，我们90%的客户都来自国外”。获得国外游客的热捧后，李鹏团队趁热打铁，继续扩大规模，对民宿的装修进行升级改造。那几年，燕栖山居蒸蒸日上，平均入住率达到80%以上，客房均价在500元左右。民宿的经营也带动了当地的经济发展，各国游客的涌入为那些大半辈子都在与农作物打交道的村民打开了新世界的大门。“我们每年都会举行一个严家庄旅游民俗文化节，有一天晚上篝火晚会结束的时候，一位大伯握着我的手，说希望这个火永远不要灭，当时感动得我眼泪都快出来了。”李鹏感慨道，这是商家与村民、三农之间的真正融合。这种惺惺相惜、守望相助的状态在过去的三年里给了李鹏很多力量。2020年，新冠疫情在全球肆虐，燕栖山居迎来了一场长达3年的挑战，李鹏说这三年里最难的其实是2022年，“相当于一年难过一年”。2020年，受新冠疫情影响，严家庄经历了大约半年的封控期，村里的民宿都无法开门迎客，而后面半年的经营情况还尚可，燕栖山居整体没有亏损，“那会儿还能保本，但入住率相比2019年下降了20%左右”。而随着国外游客的减少甚至消失，民宿经营情况愈发不理想，若以2019年作对比，则燕栖山居2021年的入住率下降了50%左右，2022年的跌幅在60%-70%之间。遭到冲击的不止是燕栖山居。李鹏告诉记者，昆明原先有6000多家民宿，2020年的时候大家经营就已经比较困难，但没想到2021年更难，当年下半年很多区、县的民宿都已不再经营，2022年关门倒闭的就更多，“2022年可以说是非常艰难的”。为了活下去，李鹏团队调整了燕栖山居的经营模式，他们重新定位目标客群，更新产品线，调整运营团队……由于国外游客大幅减少，其将目标瞄准了国内游客，并为此对产品进行调整，对民宿的装修进行改造升级。那时燕栖山居来自国内的游客已经达到70%左右，剩余30%则是来自省内。但后来，国内的游客也开始“消失”，民宿不得不降目标客群缩小至云南省内以及昆明市内。客房均价也随着客群的调整不断变化，从最初的500元降至不到如今的200元左右。“演变到2022年，我们70%的客户都是来自昆明市内。”说到这里，李鹏长长地叹了口气，他说作为一家中小微企业，活下来是我们的第一目标，其他没有想太多，只能根据市场变化不断进行自我调整。调整的过程并不容易，但于当时的燕栖山居而言，这是没有办法的办法。李鹏笑称自己属于“被迫营业”，他说当时也有过顾虑，担心主打乡土人情、农村风味的乡村民宿无法吸引国内游客，因此便着手在严家庄原先的人文风貌中增加了更多社交体验的人文因素。所幸他的策略取得了成效，燕栖山居坚持到了旅游市场回温的这一天，“疫情这三年，我们第一年靠国内的客户，第二年靠省内的客户，第三年就是靠昆明市的客户活下来的，基本做到了保本，真的非常不容易”。2022年12月初，新冠疫情管控政策彻底放开，压在李鹏心上的大石终于被移走了。2023年元旦后，旅游市场快速回暖，燕栖山居的入住率也达到了80%-90%，整个春节期间也到达了85%左右，其中不少都是来自北京、上海、广州等核心城市的客户。记者注意到，在抖音平台的昆明市民宿好评榜上，燕栖山居近期一直占据着第一的位置，其上架的6款产品都有一定折扣，力度在0.6到2.4折之间。可以看出，尽管市场回温情绪明显，但李鹏没有急于“收成”，他依然坚持着跑量策略，给一切留足了恢复时间。如今，李鹏对2023年充满了期待，他说完成经营目标应该比较轻松，最难的三年已经过去。不过他还有一个期待，希望能看到国外游客的回流，“预计下半年会好一些，现在还没有苗头”。记者

三年疫情，民宿行业阵痛中洗牌，而今走过至暗时刻的民宿业终于等到曙光。疫情防控措施调整和热播剧的加持，让临近春节假期之际，云南旅游迎来高峰。美团数据显示，截至1月16日，春节期间目的地为云南的旅游订单周环比增长155%，其中景点门票订单增长570%。为了这一春暖时刻，民宿行业从业者等了1000天。《国际金融报》据此推出“我在云南开民宿”系列，通过对网红民宿经营者的采访，还原这三年他们在“有风的地方”的故事。“不好意思，春节期间已经满房了。”明叔无奈拒绝了来电订房的客户，像这样的劝退电话，他每天要接30多个。明叔最早意识到大理旅游热度上升在去年12月，元旦后这股热浪翻涌地更加明显。1月中旬明叔经营的几家民宿春节期间的客房被全部订掉，售罄的现状让他每天不得不拒绝期待入住的旅客。今年37岁的明叔因为打造了几家人气颇高的网红民宿而在大理民宿圈积攒了不小的名气，东北人明叔，生性直爽，设计出生，审美在线。明叔与大理最初的邂逅始于2008年，这一趟旅行给他留下了深刻的印象，彼时大理的旅游业尚未高速商业化，淳朴炙热的民俗风情和秀丽诗意的风景让他欣喜不已。和明叔一样因为一次旅行而爱上一座城市的还有明叔的爱人，2017年，他们决定来大理定居。彼时的大理，和明叔初次到来时已不径相同。2014年徐峥、黄渤等主演拍摄的“心花怒放”上映，搞笑的对白，靓丽的风景线，让取景地之一的大理古城火了一把，旅游业也随之升温到巅峰状态，无数青年涌向这个西南小城，去追寻影片中的生活方式。由于地处低纬高原，四季温差不大，苍山洱海，景致各异，不同时节都吸引着各地游客前来度假，几乎不存在淡旺季之分，也因此催生出中国最大体量的民宿群。据不完全统计，高峰时大理有7000多家客栈，其中2000多家分布在环洱海圈的129公里海岸线上。电影带动效应是显著的，2015年-2017年，两年时间，大理古城、双廊等主要景区，酒店、民宿、客栈数量翻了一番，2017年的春节更是将大理的人气与物价推向高潮。明叔戏称那段时间，“300元只能睡一晚沙发，帐篷房一晚要近500元”。大理生活伊始，明叔没想过开民宿，学艺术出生的他，骨子里浪漫且随性，睡到自然醒，支棱个摊位，是他最初的古城时光。居住需求让明叔盘下了个小院，小院不大，两间房，明叔计划自住一间，出租一间。对小院的重新改造让明叔和妻子的艺术优势得到发挥，设计出身的他们一个负责硬装一个负责软装，将理想与向往倾注在小院上。实际上，大理民宿的经营者中，像明叔这样的设计师、艺术家不在少数，他们的审美与创造也提升了大理民宿的客栈定位、装修配置和经营理念。成功的改造让明叔的房源颇受欢迎。热爱新鲜事物的他随后不断尝试，他们设计了大理唐宋风格最火的民宿——以山，也推出了最早的摩洛哥风情——龙舌兰tequila民宿，古树屋是新古典的清新风格的独院民宿，居山是2.0版本的唐宋风格民宿，51号公馆是法式复古风，寂然是复古度假风。高峰时期明叔手中的民宿多达十几家，因为没有时间管理，他开始更新迭代，转手改造成功、运营稳定的民宿，而后寻觅新的标的重新设计改造。他享受这样的过程，甚至建立了一个自己的施工队，除了自家民宿工程，也承接外部订单，设计、改造、装饰一条龙，这些别人眼中复杂漫长的工程，他却觉得乐趣无穷。2018年因为环境治理保护的要求，洱海沿海酒店，客栈被查封，拆除上千家，对民宿业造成了不小的影响。随后陆续有客栈通过验收，重新开张的民宿规模缩减到原来的一半。2019年，经历了为期两年的洱海整治后，刚刚恢复元气的大理客栈马上遭遇三年疫情的冲击。这是很多民宿从业者的至暗时刻，数据显示，疫情三年约30%客栈遭遇歇业、倒闭、转让。对于那段时光明叔印象深刻，他说身边不少朋友的经营出现困境，去年五一黄金周，多地疫情爆发，大理客栈预定量从40%掉到10%左右。古城周边约6成客栈关门歇业，不少客栈低价转让，部分甚至降至五折、一折。明叔的生意却没受影响，因为主打家庭出行，民宿的房源量并不多，精品小院的定位让这些房源面积基本在60-120平，精美的设计、舒适的居住体验和细致的服务让其年均客房单价在1000元左右，且一直保持着7、8成左右的入住率，因此疫情三年对民宿的影响明叔的感知并不强烈。对重资产经验的客栈民宿来说，投入越多，回报率就越高。在大理，年均客房单价超过1000元的高端客栈占比仅为5%，但年入住率却能达到百分之七八十。这批民宿在困境中的坚韧性开始凸显，这一轮洗牌中，主打穷游的低端民宿淘汰率严重。明叔即将迎来一个繁忙且热闹的春节，他坚信最差的时候已经过去，需求的反弹让他预判2023年整体收入不仅会回到疫情前，还会上升3成。记者

三年疫情，民宿行业阵痛中洗牌，而今走过至暗时刻的民宿业终于等到曙光。疫情防控措施调整和热播剧的加持，让临近春节假期之际，云南旅游迎来高峰。美团数据显示，截至1月16日，春节期间目的地为云南的旅游订单周环比增长155%，其中景点门票订单增长570%。为了这一春暖时刻，民宿行业从业者等了1000天。《国际金融报》据此推出“我在云南开民宿”系列，通过对网红民宿经营者的采访，还原这三年他们在“有风的地方”的故事。“大年初二到初四的房间都订得差不多啦。”1月15日晚间，顾念东（化名）开心地向《国际金融报》记者发来喜报。这大概是其近三年来最有盼头的一个春节，被疫情多次“毒打”后，他对旅游旺季的预期值已经下调了许多。7年前，一场说走就走的旅行改变了顾念东的人生轨迹。那年五一假期刚结束，他就来到了云南大理，数日的旅程让他爱上了这个风景如画、古色古香的地方。久居樊笼里，复得返自然。大理慢节奏的生活击中了顾念东的内心，他决定留下来生活。在大多数人眼中，与过去告别是一件非常不容易的事情，但顾念东不同，他不给自己设限，也没有所谓世俗的枷锁，相较大众认知里的稳定生活，他更向往自由，追寻内心的平静。这一特质在当年的那场断舍离中体现得淋漓尽致。顾念东是名70后，去大理前，他已经在广州生活了近16年，也有着一份不错的工作。决定留下来后，他跑到一家网吧写了辞职报告，拜托朋友处理广州的房子，并将个人物品打包寄到大理。不到一个月的时间里，顾念东还为自己物色了一个新的落脚点，经过半年的装修打磨，前后投入约105万元后，一间名为“小隐居”的民宿出现在大理古城内。这是一个整体面积400来平的小院（院子连楼群），也是他下一段人生的开始。大隐隐于市，小隐隐于野。“小隐居”三个字中暗藏了顾念东的避世态度，“跑来大理贪自在嘛，也算是隐居了。”他边回忆边同记者说，那天自己正在看张爱玲的《小团圆》，“既然团圆可以用小来做前缀，那么隐居当然也可以”。2016年1月，小隐居开业，彼时大理古城同类型的民宿并不多，客流量也稳定，趁着好时节，顾念东过了几年自在的舒坦日子，前期投资在两年后基本就已经全部收回。那时他已经开始计划，等过几年资金富余了就对客栈进行升级改造，换一种装修风格。疫情的突袭让这个计划落了空。2020年，顾念东没有料到这场疫情会持续三年之久，他抱着乐观的心态与房东又续签了三年房租，租金从之前的10万/年涨到了12万/年，“那个时候以为和非典差不多，预计最长到暑假可能就结束了”。然而现实总是难以预料。疫情的反复让大理的客流量变得极其不稳定，小隐居的经营也进入了动荡期。在顾念东看来，所有外部因素造成的冲击都可以咬咬牙挺过去，最难捱的是内心的落差感。小隐居每年都会做好准备迎接暑假、国庆以及春节三个假期。2021年五一小长假期间，大理古城客流量有所恢复，小隐居的入住率也得到提升。那时顾念东以为新冠疫情带来的影响已经达到尾声，暑假大概率会迎来一个真正的旺季，但当他做好一切准备后，管控政策随着疫情的蔓延进一步收严，整个暑假大理古城空空荡荡，生意相当惨淡，“两三个月完全没有人”。2022年的十一长假亦是如此。去年暑假，大理古城意外迎来小高峰，当所有民宿、商铺等做好准备迎接十一假期时，“小阳春”却又失约了。类似的“爆冷”在过去三年时有发生，顾念东感慨道，原本已经订满的房间突然之间全部被退掉，那种感觉相当难受，“一次暑假前，两次春节前，还有两次是在国庆前”。连续的打击让许多民宿老板撑不住。顾念东告诉记者，2021年暑假爆冷期间，大理古城出现大面积的民宿倒闭、酒吧关闭转让，据他估算整个古城内约有20%-25%的店铺歇业倒闭。为了生存，顾念东不得不调整民宿的经营模式。小隐居共有13间客房，每间房面积约15-18平方米，疫情前的客房均价在400元左右，而近三年来这个价格已经下调至不到200元，甚至有时候在100元至150元之间。人工成本方面，小隐居最初配备有一名管家和一名清洁阿姨，随着疫情肆虐，顾念东将阿姨从原本的每月固定上班调整为弹性工作，即按入住情况，有客人退房了就喊阿姨来打扫，按间结算工资。他苦笑道，“这样也能省下来一部分支出，但是不多”。一系列的调整后，小隐居也只能勉强支撑，经营情况与疫情前有着天壤之别。他给记者算了一笔账，疫情前，小隐居在旺季时的入住率至少可以达到80%，按400元的均价算日均营业额约为4000元，月度营业额在12万左右；而2022年暑假即便出现了小高峰，整体的月度营业额也只有3万-5万元，“房价差太远”。三年来顾念东一直处在亏损的状态，他也曾想过放弃，尤其是在2021年、2022年期间，这种念头时常浮起，却又被强制压下。他将这种心理过程形容为“打工人”的离职心态，“就像现在年轻人，每天晚上睡前都说要离职，结果第二天睡醒之后又劝自己再坚持一下吧”。像他这样咬牙坚持下来的人其实并不多，他告诉记者，小隐居所在的那条巷子里共有8家民宿，其中4家已经“更新”了一遍。2022年12月，各地接连放开新冠疫情管控政策，大理古城也在2023年元旦迎来高峰，这期间小隐居几乎天天满房，当久违的生机重新降临，被打击惯了的顾念东却不敢大意，他仍坚持着以价换量的策略，希望一点点将失去的流量重新找回来。交谈时，顾念东透露出对2023年的期待，他希望这一年能将后面的房租挣出来，倘若行情再好一些，能够有富余资金更新小隐居的装修就更好了，“能把房租钱挣出来的话，我心里会稳妥些”。记者

2022年4月，因为参与小区团购，“风投女王”徐新的聊天记录在网上疯传，一时间“连徐新都在网上找团购面包了”引发网友热议。作为金融圈大佬，徐新在投资领域的战绩颇丰。当宗庆后想要做中国人自己的瓶装水时，她给了娃哈哈第一笔4000万美金的投资；当丁磊深陷互联网泡沫破裂危机时，她帮忙顶住了网易所有股东的压力；当刘强东被50位投资人拒绝一夜白头时，她给了京东一笔1000万美金的救命钱，彼时京东每个月销售额不过5000万。2014年京东上市，徐新旗下今日资本因持有京东7.8%股份而大赚22亿美元，投资回报率超过150倍，这一战使其名声大噪，彻底打响“风投女王”名号。凭借显赫的投资表现，徐新也被称为“中国女版巴菲特”，2022年的福布斯排行榜显示其身价约为160亿元。团购面包被关注后，徐新居住的御翠园也走进公众视野。御翠园由李嘉诚旗下的和记黄埔打造，2004年建成，共有404户，作为内环内规模最大的高档别墅社区，御翠园地理位置优越，西边即世纪公园，南边是上海新国际博览中心，北边是富豪聚集的九间堂别墅。在市场看来，御翠园代表了上海别墅品类的一线水平，无论是板块内的土地资源占有还是整体产品规划，都是天花板式的存在。这样的天花板也吸引了不少名人的青睐，小区业主不仅有徐新，携程的梁建章、恒瑞医药的孙飘扬等也居住于此。而今，御翠园即将迎来新业主，“入园费”为1.2亿元。1月17日中午，一套位于御翠园的房源终于拍卖结束，该房源为小区D1户型——一套占地面积936.29平，建筑面积604平，地上2层（416平）、地下1层（188平），北进门、南花园的独栋别墅，起拍价5369.8万元，最终成交价1.19亿元，溢价121%。高溢价背后是一场历时26个半小时的380次拉锯战。1月16日上午竞拍刚开始便有人出价，随后多位买家跟进，距离原定结束时间尚有30分钟，出价已超过8000万元。随着出价超过1亿元现场形势也逐渐明朗：由此前的多人混战转入两强争霸，二位意向买家鏖战200多轮后将价格定在了118798017元。同一日上海进行了6套法拍房的拍卖，上述御翠园房源成交价最高溢价率也最高，相较同期被拍的两套估值过亿的洋房、别墅最终以7成、9成折价出让，高溢价拍卖让御翠园再度受到关注。这套沪上顶级豪宅何以流入法拍市场？《国际金融报》记者查询询价报告发现，该别墅为郑好所有，因金融借款纠纷而被招商银行温州鹿城支行申请执行。天眼查显示，郑好担任、持股多家公司，业务范围包括房地产开发、建筑材料、服饰等，其作为第一大股东的上海嘉频房地产开发有限公司（下称“嘉频地产”）和上海世和置业有限公司（下称“世和置业”）均为房地产开发公司，其中世和置业在上海浦东祝桥板块开发了世和空港中心。2011年拿地后世和空港中心项目的进展并不如预期顺利，2020年因未能按时还本付息（共计6.15亿元），华融资管对世和置业的债权资产进行处置。根据当时的处置公告，世和置业将浦东空港中心项目土地使用权及其地上B座、C座、D座及地下室在建工程作为抵押，郑好旗下的另一家公司嘉频地产提供担保向华融借款，彼时上述抵押物估值9.63亿元，华融据此提供融资5.6亿元，截至2019年9月21日产生利息5541.11万元。世和项目的资产处置只是郑好生意版图流动性困境的一个缩影，2020年、2021年期间与其相关的司法案件激增，达到52宗，其中部分涉及民间借贷。纠纷之下，其名下豪宅也未能保住。这套御翠园上架法拍网站后，虽然保证金高达600万元，但依然吸引了21人报名。从事法拍房交易的中介陈然（化名）对记者表示，作为房产，御翠园具有稀缺性和圈层附加值，这也保证了其在资产领域的高价值和流动能力，因此对于高净值人群而言御翠园是资产配置领域的优选。陈然对于御翠园拍卖结果的高溢价并不意外，毕竟“评估价过低”。询价报告显示，该套房源建筑面积604.83平，单价88782万元/平，总价5369.8万元。这一价格确实低于市场表现。数据显示，2016年御翠园二手房成交均价便超过10万，2021年8月其二手房成交均价达到278544元/平，创下小区建成以来的最高价，2022年1月一套与此次法拍户型相似的房源，成交价1.26亿元，均价在21万元/平左右。因此，即便溢价高达121%，1.19亿元的成交价折合单价为19.7万元/平，依然低于此前成交价和同小区二手房挂牌价。目前御翠园有两套D户型挂牌房源，均价分别为25.25万元/平和28.97万元/平，对应总价1.5亿元和1.75亿元。陈然指出，以此计算该房源相较市场价而言依然是折价出让，且如果算上税费和中介费，差价更大。其强调，仅中介费一项如果按照链家3%的收费标准便可省下360万元。对于评估价与市场价存在的差异，陈然分析到大体有两方面原因，一是外地法院和评估公司对上海房价缺乏全面真实的了解；二是该评估报告为此前的，这次上架只是重新启用，因而数据没有及时更新。记者

经过将近6个月的监察调查，厦门建发集团两名原高管的职业生涯迎来“结局”。1月16日晚间，厦门检察官方微信发布消息称，施震、庄跃凯涉嫌受贿、贪污、国有公司人员滥用职权一案，由厦门市监察委员会调查终结，移送检察机关审查起诉。日前，厦门市人民检察院依法以涉嫌受贿罪、贪污罪、国有公司人员滥用职权罪对二者作出逮捕决定。相关案件正在进一步办理中。根据公开信息，施震出生于1965年7月，为厦门建发集团有限公司原党委委员、厦门建发城服发展股份有限公司原党委书记、董事长。庄跃凯则出生于1965年5月，1986年毕业于福州大学，获工业与民用建筑专业工学学士学位，为高级工程师，中国注册企业法律顾问及中国注册房地产估价师。其于1986年7月加入厦门建发集团，历任房产建材部副经理、房产二部经理、房地产公司总经理、建发集团总经理助理、建发房产总经理、董事长等职务。被调查前，庄跃凯担任厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司（下称“建发房产”）党委书记、董事长，建发国际董事会主席兼执行董事，建发物业董事会主席兼非执行董事，建发合诚董事长等职务。两人的落马可追溯至2022年。据相关媒体报道，建发集团官网曾在去年8月5日发布消息称，厦门市委专项巡察组自2022年8月8日起进驻集团，对集团进行为期1个月左右的专项巡察，重点监督检查国有土地、房屋建筑物资产管理使用情况。巡察任务包括着力查找国有资产管理使用中存在的责任、作风和腐败问题，推动解决制约影响国有资产保值增值、发挥效益的主要矛盾和深层次问题，促进闲置、低效资产盘活利用、提增效益、规范管理，服务厦门经济社会高质量发展。当月23日，厦门市纪委监委网站发布了关于施震、庄跃凯涉嫌严重违纪违法正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查的消息。彼时“建发系”多家上市公司均对此做出回应，表示将按照有关规定及时履行相关程序和信息披露义务。从任职经历来看，庄跃凯是建发房产的核心高管。刚刚过去的2022年，建发房产成为房地产业的年度“黑马”，行业排名连升11个位次。根据克而瑞榜单数据，2022年，该公司以1703.2亿元的全口径销售额险胜融创，拿下了行业TOP

2022年第四季度楼市利好消息频出，但从年终房价指数来看，尚未见明显回暖，一二手房价格下跌的城市仍在不断增加。1月16日，2022年12月份70个大中城市中商品住宅销售价格出炉，一二手房价格下降城市个数均有增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。0155城新房房价下跌一手房市场上，12月份全国70个大中城市中，新房价格环比下降城市有55个，比上月增加4个，环比上涨城市15个，包括北京、上海、杭州、宁波、青岛、长沙、成都、西安、银川、无锡、扬州、泉州、九江、平顶山、南充等。其中泉州以0.7%的涨幅领跑70城，其次为扬州，上涨0.6%；新房房价同比下降的城市有53个，比上月增加2个，同比上涨城市16个，其中成都以9%的同比涨幅领跑。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，绝大部分城市新房价格在下跌，且下跌城市数增加，意味着当下楼市供给需求两端仍旧比较弱势。其指出，供给端，由于金融机构对民企存在较大的风险担忧，“三支箭”落地需要推进，特别是商品房销售仍较为低迷，开发商资金链紧张，降价促销以保资金链，仍是开发商不得不为的选择；需求端，尽管疫情高峰已过，但疫情持续冲击叠加就业态势不稳，部分行业整顿和经济下行导致居民收入不乐观，商品房需求端低位徘徊的走势很突出。按不同城市能级来看，一线城市新房价格环比持平，而上月为下降0.2%，北京、上海、广州、深圳分别环比上涨0.2%、0.4%、-0.4%、-0.3%；一线城市新房价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同，北京、上海、广州、深圳分别同比上涨5.8%、4.1%、0.4%、-0.2%。二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点，同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，同比下降3.9%，降幅与上月相同。上海易居房地产研究院研究总监严跃进根据简单算术平均计算，12月70城新房价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%，总体房价指数跌幅没有扩大，“说明第四季度持续性的“三支箭”政策，减少了房企恐慌性降价的心理”。“但需要看到的是，新房房价跌幅也没有明显收窄，尤其是12月份各地楼市交易没有非常强的翘尾现象，我们不能盲目乐观，仍需在‘稳房价’方面持续发力。”严跃进如是说道。02成都一二手房价格同比领跑被市场认为更能体现楼市真实情况的二手房房价指数则更为严峻。12月份，70个大中城市中，二手房价格环比下降城市有63个，比上月增加1个，只有宁波、长沙、成都、贵阳、昆明、徐州、泸州7城房价有一定增长，其中昆明以0.3%的涨幅领跑；二手房价格同比下降城市有64个，个数与上月相同，仅北京、上海、成都、昆明、无锡、南充6城房价较去年12月有所上涨，其中新房同比领跑的成都再度领先，涨幅达9.1%。严跃进认为，这些房价还在上涨的城市主要是人口规模有一定优势，二手房市场相对健康，但从城市数量上来看这类城市依然较少。按不同城市能级划分，一线城市二手房价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点，北京、上海、广州、深圳跌幅分别为0.4%、0.5%、0.6%、0.5%；价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点，四城分别上涨3.9%、2.6%、-0.5%、-3.7%。二线城市二手房价格环比下降0.4%，同比下降3.2%，降幅均与上月相同；三线城市二手房价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比下降4.8%，降幅均与上月相同。李宇嘉坦言，大部分城市的一二手房价格都在下跌，且跌幅收窄的趋势不明显，特别是二手房同比跌幅还在扩大，供需两端都较为弱势，加上房价长达16个月环比下跌、近一年同比下跌，导致市场预期发生了改变，即预期价格可能会继续下跌，由此恶化了买房需求，导致市场疲软。随着2022年终房价指数出炉，市场关注2023年房价将会走出怎样的曲线。严跃进预判，2023年是房价指数努力筑底、企稳、回暖的重要阶段。新房市场上，预计近期会发布资产负债表优化的21条方案，资金到位，房企在定价上就会趋稳，同时新一轮购房需求刺激政策正在路上，需求端活跃，房价无序下跌也会停止；二手房方面，各地要积极落实好购房政策，让购房者对二手房市场有信心，同时积极减少二手房的交易成本。李宇嘉则认为，若疫情感染高峰能在一季度褪去，积极的纾困或许将在二季度产生效应，即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市好转。记者

传言“飞”了一天后，众安智慧生活用一纸公告证实了公司IPO的再次失利。1月12日晚间，该公司对外透露称决定延迟全球发售，且将不会根据招股章程规定的时间表进行，同时还将退回香港公开发售以及优先发售的申请股款。其强调，延迟全球发售的决定不会影响公司现有业务，“公司正在审慎评估有关全球发售及上市的更新时间表”。延期上市的消息来得猝不及防。就在当日早间，众安智慧生活还按流程披露了挂牌上市时间，称公司将在1月16日上市买卖。变故意味着这家杭州物企已经在冲刺资本市场的路上三次折戟。香颂资本董事沈萌在采访中告诉《国际金融报》记者，退回认购款项说明企业将取消这次公开募股，即终止IPO，“这种情况非常罕见”。01三闯港交所众安智慧生活成立于1998年，经过二十余年的经营，公司的业务版图已经从杭州扩展至长三角。截至2022年6月末，该公司拥有合约项目116个，对应面积约1710万平方米；管理项目79个，总在管面积约1180万平方米，涵盖8个城市及3个省份。从城市能级来看，该公司在管项目多分布在二三线城市。截至2022年上半年，其在以浙江杭州、浙江宁波、安徽合肥、山东青岛为主的二线城市拥有55个项目，面积约797.3万平方米，占总在管面积的68%左右；另在三线城市浙江金华拥有1个项目，在管面积约28.6万平方米。与绝大多数物企一样，众安智慧生活主要通过物业管理服务、面向开发商的增值服务以及面向物业业主及住户的社区增值服务三条业务线产生收入，其中毛利率相对较低的物业管理服务是收入大头。根据招股书数据，2019年至2021年以及2022年上半年，该公司分别实现营收1.8亿元、2.31亿元、2.96亿元、1.52亿元，其中来自物业管理服务的收入占比分别为88.6%、79.5%、69.4%及69.1%。这样的业务结构以及没有优势的管理规模都在一定程度上影响了众安智慧生活的盈利水平。2022年上半年，该公司归母净利润同比增长25.1%至0.21亿元，该指标在2019年至2021年期间分别为0.21亿元、0.37亿元、0.39亿元。另一方面，众安智慧生活的经营也颇为依赖众安集团。截至2022年6月末，其合共管理众安集团开发的39个物业项目，对应在管面积约660万平方米，约占同期在管总项目及总在管面积的49.4%、56.3%；收入方面，该公司同期的物业管理服务收入中，约有73.3%来自众安集团开发项目，这一占比较2021年底的72.5%进一步上升。种种“硬伤”都为众安智慧生活的上市埋下了隐忧，也催生了公司后续三战港交所的动态。2021年6月，众安集团公告称要分拆附属公司众安智慧生活在联交所主板独立上市，后者几乎在同一时间递交了招股书。6个月后，第一版招股书失效，其又于2022年1月底提交新一版招股书，并在当年4月通过聆讯，但最终未能走到招股发售这一步。2022年7月29日，众安智慧生活“卷土重来”，第三次向港交所发起冲击。这一次的流程颇为顺利，公司5个月后通过聆讯，并在12月30日发布招股章程，进行全球发售。倘若一切顺利，其将在2023年1月16日正式上市交易，成为今年第一家挂牌上市的物企。然而现实总是充满变数，此次延期让众安智慧生活的上市之路又蒙上了一层阴影。02低谷中的物企多名行业人士告诉记者，拟IPO企业在挂牌上市前随时可能出现变数，即便是已经公告了挂牌时间，例如市场反馈不佳、主要股东出现突发问题、被监管机构叫停等。在沈萌看来，众安智慧生活退回认购款项意味着其已经完成或者部分完成招股，临门一脚延迟IPO不排除有认购募资情况不及预期的可能，亦或是企业方面出现重大事件导致无法继续。香港资本市场的资深评论人黄立冲也表示，这种情况意味着公司的新股发行较为困难，相当于此次上市不成功，后续的上市进程就要视情况而定。他直言，企业在招股上市时有规定时间表，需要在规定时间内完成发行，募集到符合预期的资金。倘若重新发行，就要保证公司此前提交的财务报表在发行期间还处于有效期，如果后者已经过期，则需重新对财务报表进行审计，然后重新递表，“最快也要拖到三四月份”。众安智慧生活的曲折上市路一定程度上反映了物业板块的现状。2022年以来，受外资撤离等市场形势影响，企业多次递表失败的情况越来越多，加之房地产行业低迷，物管企业的上市情绪也一度跌至冰点。根据东方财富Choice数据，2022年成功登陆港交所的物企只有6家，较2021年的13家大幅减少，而2020年有18家，2019年有8家。具体来看，2022年这6家物企都在前三季度完成了上市，其中金茂服务、力高健康、东原仁知服务分别在去年3月、4月上市，鲁商服务、苏新服务、万物云则分别在7月-9月完成上市，第四季度至今，市场仍未出现新面孔。新上市物企数量减少也导致了募资规模的下滑。中指研究院物业事业部总经理牛晓娟曾公开表示，2022年物企IPO融资总额为74.4亿港元，新增上市企业数量及融资水平收缩至2018年水平。已上市物企的日子同样不好过。过去一年，物管行业整体估值回调。根据克而瑞物管监测数据显示，截至2022年末，上市物企股价均值较年初整体下跌超过30%，61家上市物企仅有4家企业股价较年初或上市首日有所上涨。也就是说，去年有超过9成的上市物企，股价均较年初或上市首日下跌。物业股的低迷表现也从侧面压制了物管企业的上市热情，2022年递表的企业只有3家。该机构指出，物业股估值修复关键还是在于稳地产，11月以来受政策提振影响，物业股估值已出现触底反弹迹象，后续有望随着房地产行业的企稳逐步回归到合理估值范围。记者

2023年首场集中供地出让活动仍是冰火两重天。1月12日，宁波2022年度第四批集中供地出让，挂牌6宗涉宅地块，总面积约22.02公顷，总起拍价约73.96亿元。本就不多的供应量还在缩减。开拍前夜，宁波市发布公告，终止了海曙区长乐CL-01-06a、长乐CL-01-05、长乐CL-01-06b共三宗地块的出让。这也意味着，今日出让地块仅余鄞州区的3宗，总起始价约45亿元。最终，3宗地块顺利出让，收金49.6亿元，其中有2宗触顶摇号成交。对比三宗被市场认为大概率因无人报名而终止的地块，冷热分化明显。具体来看，本轮起始总价最高者为东部新城核心区以东片区D1-4-4#/5#/6#地块，该地块土地用途为城镇住宅、零售商业、餐饮，土地面积4.5689公顷，计容建筑面积9.49万平方米，起始总价约22.12亿元，其也是本轮唯一一宗要求“定品质”的地块。9时15分地块正式开拍，19分方才出现第一组报价221180.38万元，竞买人显得颇为“坐得住”，此后10分钟内才给出3组报价，这一节奏也贯穿了整场竞拍，直至最后10时42分，快速出现3组报价，触及254180.38万元的最高限价，结束了这场80多分钟的竞拍，累计报价次数32次。触顶后，地块转入现场摇号阶段，江山万里置业+东部新城开发联合体摇号竞得，成交价25.42亿元，溢价率14.92%，成交楼面价2.68万元/平方米，地块未来住宅毛坯限价4.27万元/平方米，最高销售单价不高于4.91万元/平方米，装修标准不低于4000元/平方米。值得一提的是，该地块西侧便是雅戈尔置业于2022年第二批集中供地中摇号摘下的东部新城核心区以东片区D1-4-1#/2#/3#地块，彼时拿地价25.71亿元，成交楼面价30126元/平方米，溢价率14.98%；规定的住宅毛坯销售均价4.35万元/平方米，毛坯最高销售单价不高于5万元/平方米，略高于此次出让地块。此后，该地块被打造为东部新城豪宅项目雅戈尔明湖懿秋苑，以大面积户型为主，总价多在千万元以上。另一宗摇号地块为鄞州区JD12-04-03／04地块，其位于潘火街道，土地用途为城镇住宅、商务金融，土地面积2.0017公顷，容积率2.5，起拍价6.53亿元。地块东南面即是待售新盘江山万里华光城。不同于东部新城地块竞拍时的平缓，该地块竞买人出价更为果断，不到30分钟时间便给出了41组报价，火速将地块价格推至上限价格97922.47万元，转入摇号阶段。最终，汇成世纪集团幸运摇中，以9.79亿元价格实现摘地，溢价率14.77%，成交楼面价1.96万元/平方米。根据规定，地块未来住宅毛坯销售均价不高于3.56万元/平方米，毛坯最高销售单价不高于3.92万元/平方米。最后一宗鄞州区YZ01-03-23-1地块则由宁波轨交底价14.39亿元竞得，地块出让面积6.41公顷，是本轮体量最大的一宗。去年集中供地中，多数房企明显放缓拿地节奏，特别是民营房企明显均削减投资规模和力度，除了城投公司出面托底外，地铁公司也频频现身拿地。据中指研究院统计，广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通拿地金额均超百亿元，苏州轨交集团、杭铁集团均超50亿元，该机构认为，地铁开发建设资金需求量大，普惠性公共交通使得公司依赖政府补贴，因此通过地产开发反哺地铁建设运营成为很多城市地铁公司的选择之一。同时，地铁公司在房地产业务方面具有特殊优势，不仅具备一定的资金优势，且在TOD模式开发方面拥有丰富的经验。至此，宁波2022年度第四批集中供地收官，合计收金49.6亿元。由于地块宗数较少且触顶地块占比较高，整体溢价率达到10.13%，是目前进行四轮供地的城市中最高的一个。另据中指研究院统计，宁波前三批供地中，成功出让64宗涉宅地，总成交金额约528.57亿元。加上第四轮供地后，宁波2022年集中供地共出让67宗涉宅地，合计收金约578.17亿元。记者

“宝能系”的还债路并不顺利。1月10日-13日，深圳南山宝能城花园（下称“宝能城”）最后一批法拍房在阿里拍卖开启竞拍，共计47套房源，其中30套于1月10日-11日期间竞拍，其余17套于1月12日-13日期间竞拍。截至1月11日，率先开拍的30套房源已尽数流拍，无一成交，其中2套还曾有竞买人报名，但并未出价。这对已经解决了天价税费、拍卖过176套千万级法拍房的宝能城而言，无疑是竞拍结果最差的一次。作为南山西丽片区三大豪宅之一，曾创下15万成交单价纪录的宝能城因“宝能系”危机爆发，以不到10万元的单价流落至法拍市场，凭借着价格倒挂、“一手现房”以及超高得房率等优势曾顺利拍出过98套标的。此次的“滑铁卢”，在从事法拍工作的章镇（化名）看来，主要是由于标的物电梯、水电等配套不够完善，影响了竞买人的参拍意愿。对于此前市场争议较多的天价税费问题，章镇告诉《国际金融报》记者，实际缴纳的税费比预期的还要少，且当前退税流程处理速度快，有竞买人在不到一个月的时间就完成了退税。01悉数流拍近期拍卖的47套标的是宝能城东区三期工程B1、B2座的部分房源，分为A户型和C户型两种，其中A户型面积在197-200平方米间，共17套，起拍价从1847万-1943万元不等；C户型面积段在131-135平方米间，起拍价从1222万-1285万元不等，共30套。房源起拍总价均为评估价的85折，单价在9.3万-10.2万元间，多数低层标的物单价低于市场指导价9.85万元/平方米，与楼市成交高峰时期创下的15万元/平方米成交单价更有5万左右的倒挂。据了解，这批标的属于一手法拍房，不用进行清场即可交房办理房产证，但竞拍人需拥有深圳市购房资格。目前房屋均无人居住使用，为空置状态，房屋现状为毛坯。1月11日10时，其中的30套房源已结束拍卖，悉数流拍。其中B座1单元9C房获2人报名，B座2单元10C房获1人报名，但三者均未出价，其余28套房源则是无人报名。此外，将于1月12日开拍的其余17套标的截至发稿亦无人报名。在此之前，宝能城已于2022年9月拍卖过56套房源、12月拍卖过120套房源，最终顺利拍出98套千万标的，此次30套房集体流拍颇令市场意外。2022年6月，阿里拍卖上架了宝能城15套房源，原计划于6月30日及7月26日开拍，但又因“涉案房产需向税务主管机关咨询相关税费”原因而被撤回；随后8月再度上架56套房源，于9月20日至22日分批开拍，单价均为指导价9.85万元/平方米，最终以50套拍出、6套流拍的成绩告终，总成交金额约7.6亿元。12月，阿里法拍又分四场拍卖宝能城的120套房源，每场拍30套，彼时出让价格便不再以指导价为起拍单价，而是以评估价的85折为起拍价，多数低楼层房源单价低于指导价，最终这四场分别成交了22套、14套、3套、9套，合计拍出48套，竞买人的参与度与竞拍意愿均有一定下滑。“电梯、水电等配套不够完善的问题最近被放大了，竞买人有顾虑也是很正常的，但这些问题都可以解决，只是时间长短而已。”章镇告诉记者，他手中的客户也很担心配套问题，有位曾前往看房不下5次，最终还是决定出手拍下。常规而言，法拍房流拍后再行拍卖时可以酌情降价，但不得低于前次保留价的8折。章镇直言正常来说是这样，但宝能城是一个特殊的标的物，但不得低于前次保留价的8折，法院是有权不打折二拍的。02还债路漫漫在此之前，天价税费曾是困扰着有意拍下宝能法拍房竞买人的最大难题。早在2022年6月，阿里拍卖第一次上架了宝能城房源时规定，拍卖成交后，与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费（包括但不限于所得税、土地增值税、契税等）、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。彼时有人测算，这部分金额将在500万-1000万元间，将极大地拉高拍下的成本。这批房源被撤回后，9月开拍的标的公告中便已写明，买受人在垫付原产权人承担的相关税、费后，可凭税务机关开据的凭据原件、垫付人收款账户确认书、垫付人银行卡复印件在10个工作日内向执行法院申请退款。换言之，买受人实际只需承担契税部分，个税和土地增值税则由法院退回。据章镇测算，宝能城A户型总税费约812万元，B户型总税费约636万元，C户型总税费约544万元，这部分都需要买家先进行垫付，后期会进行退税。若以C户型为例，首套房的竞买人实际缴纳税费约20万元，二套房约40万元，“即便是算上之前垫付资金的成本，也是划算的”。“我曾有客户在2022年12月14日缴纳了税费，今年1月6日完成了退税，流程很快。”章镇如此说道。天价税费得到解决后，尚不完善的电梯、水电问题也是“宝能系”爆雷留下的“后遗症”之一。2021年初，宝能开始陷入流动性危机，面临理财产品逾期兑、债务违约等问题，宝能城也一度陷入停工风波。而此番累计拍卖的223套法拍房的权利人为宝能城有限公司，系宝能集团抵押给平安银行的484套宝能城花园的住宅、公寓、酒店中的一部分。根据执行裁定书，在与平安银行深圳分行的借款合同纠纷一案中，“宝能系”掌舵人姚振华、宝能地产股份有限公司、宝能城有限公司、宝能控股（中国）有限公司以及深圳六金投资有限公司没有履行生效法律文书确定的内容，故平安银行深圳分行申请强制执行。这批法拍房最终的拍得款项也将用于偿还宝能集团的贷款。大批法拍房的流拍无疑为宝能的还债路蒙上了一层阴影。记者

2022年，上海楼市在整体大环境低迷、救市政策频出的背景下，依然表现出色，成为少有坚挺的市场之一，新房成交金额创近五年新高，个盘中也出现五个百亿级红盘。01近五年成交新高2022年，上海新房市场销售成绩上佳。诸葛找房数据显示，1-11月上海新房成交金额大幅领先其他城市，拉开第二名北京超2600亿元。可实际全年的热卖期并不长，春节假期、疫情以及供盘结构等都在一定程度上影响着楼市的销售节奏。这一年，上海楼市“魔幻”开局，高供应的助力下，1月的单月成交面积已逼近130万平方米，创下了全年峰值。此后势头急转，2月春节假期、3月疫情影响初现，“小阳春”失约，成交量开始不断下行。4、5月份的“静态”管理更是让楼市热度降至冰点，连续两个月新房市场零供应，新房市场单月成交面积均不足10万平方米，不及此前一周的量。随着6月全面复工复产复市，市场重启，积压的购房需求逐渐得到释放，复工首周以及第二周，上海新房成交面积分别环比增加141.8%、83.6%。6月以来市场加大马力供应，形成了为期4个月的热销期。中原地产数据表明，上海新房市场在6-9月连续4个月成交面积维持在百万平方米以上，个别月甚至逼近130万平方米。与此同时，全国多数城市新房市场萧条，成交量下滑，差异之下上海楼市一度被认为走出了独立行情，然而受经济影响以及大批量供应后需求端后继无力，“银十”变成了“铁十”，成交量大幅跳水。年末最后两个月虽受供盘结构调整、企业融资端“三箭齐发”利好刺激，市场回暖，成交面积重回百万平方米，但热度难再现，认购率下降、日光盘减少、弃号率上涨等现象出现，市区和郊区分化显著。总体而言，2022年上海新房市场依然显示出十足的韧性。据CRIC数据监测，2022年上海商品住宅成交金额为6519.82亿元，同比上涨11.76%，稳居近五年成交之首。上海中原地产首席分析师卢文曦认为这一表现主要源于三方面，一是长时间封控引发对改善需求的释放，居家办公、上网课等让居民对住宅面积、功能性、小区品质、物业管理有了更高的需求；二是上海人才引进举措多，这类人才虽不代表会马上转化成购买力，但也会为楼市进行消费“储备”；三是新房尤其是豪宅价格倒挂没有彻底消灭，相比二手房仍有一定优势。至于2023年新房市场的表现，卢文曦预判，从2022年土拍来看，今年预计仍会保持1千万平方米左右的住宅供应量，充足的供应下，成交量仍有机会维持当前水平，甚至可能增加1成。025个百亿红盘2022年，上海新房市场延续集中供房制度与积分制度，一个显著特点便是推盘节奏的加快。经《国际金融报》记者统计，2022年全年，上海集中公示8批新盘，合计304个项目（含重复供应），累计房源数93403套，供应面积达1041.8万平方米。而2021年是集中供房首年，上海集中公示6批新盘，合计281个项目（含重复供应）、81830套房源、905.6万平方米。高频供应下，有不少项目一年内多次加推，譬如颛桥紫薇花园，其曾于年内四度开盘，合计供应房源数达2076套；再如青浦徐泾板块的虹桥璀璨公馆，曾于2022年8-10月密集开盘三次，合计推房1778套，二者均超过了2021年的供应大户融创未来金融城（1477套）。大批量的供应加上不错的去化让它们实现了高额的销售业绩。据克而瑞统计，颛桥紫薇花园和虹桥璀璨公馆2022年成交套数分别为2044套、1769套，位列上海楼盘前两位，成交金额均突破百亿元，分别为152.48亿元、103.36亿元。与前两年不同的是，加上颛桥紫薇花园和虹桥璀璨公馆，2022年上海共有5个红盘累计成交金额超过了百亿元，甚至有个盘突破200亿元大关，市场表现远超2021年以及2020年瑞虹新城的一枝独秀。其中，仁恒海上源以200.47亿元成交金额位列2022年上海楼盘销售榜榜首，其于去年三度开盘，累计供房863套。再加上2021年11月底开盘的一期房源多数在2022年进行网签，克而瑞数据显示，仁恒海上源2022年共成交1104套房源，成交面积17.25万平方米。瑞虹新城以182.13亿元的销售额紧随其后，其于2022年6月开盘推出十期项目臻庭的609套房源，获超1900组客户认购。这也是瑞虹新城项目连续三年销售额上百亿，2021年上海唯一一个百亿级红盘便是瑞虹新城九期项目——中粮瑞虹海景壹号（111.16亿元），2020年唯一一个百亿级红盘为瑞虹新城八期项目——天悦郡庭（105.5亿元）。最后一个百亿级项目为融创未来金融城，其以123.14亿元的成交额位列上海楼盘第四位。该项目曾于2022年初楼市热度较高时三次推盘，合计1297套房源，彼时第一季度该项目成交金额便已超84亿元，但由于项目停工、开发商陷入流动性危机等消息影响，随后楼盘的两次取证均未能成功开启认购，最终年度销量也止步于123.14亿元。03入围分在降低高频的推盘虽能创下不菲的业绩，但受市场热度影响，不同时段也会呈现出不同的认购结果。以静安大宁板块的静安天悦为例，其临近上海地铁马戏城站，区位较好，是市场重点关注的全新盘之一。静安天悦趁2022年8月市场热度高涨时入市338套房源，获得1062组认购，入围分数线达83.2分，但此后11月、12月两次开盘的认购结果就不断下滑，入围分数线分别降至80.74分、77.03分。部分如苏河望、金地虹桥峯汇、奥园金地格林云尚、大华锦绣四季等多次入市的新盘认购结果也从此前的触发积分制转为不触发。据《国际金融报》记者统计，2022年八批次新房中，年初第一批次33个项目中13个触发积分制，占比39%；年中第三批次已认购的39个项目中19个触发积分制，占比49%；第四季度陆续入市的第五批已认购项目触发积分制占比约34%，第七批已认购项目触发积分制占比35%，年底市场热情不足，高分盘减少，入围分数线也从此前普遍的60、70分向40、50分滑落。克而瑞一则报告指出，2022年初和疫情后三季度置业热情高涨，平均去化在7-8成，而随着供应愈加集中以及各批次总价段的变化，项目更易分流，去化下沉至5-6成。聚焦到个盘，2022年上海集中入市新盘的10个“高分”选手依次为前滩东方悦澜（96.9分）、百汇园（94.96分）、御江廷（92.75分）、绿宝园（92.1分）、上海蟠龙天地（91.22分）、森兰名苑（88.86分）、招商虹玺（86.8分）、森兰壹公馆（85.92分）、仁恒海上源（84.5分）、静安天悦第三批次（83.2分），同时2021年第六批新房中于2022年1月开盘的中粮瑞虹·海景壹号分数亦不低，达96.08分。这之中，购买难度最大的是上海蟠龙天地，需基础分60分满分+223个月社保；其次为森兰名苑，需基础分60分满分+222个月社保。相比于2021年10个“高分”选手中9个是单价10万以上的高端项目，2022年10万以上的项目只有6个，不少外环临地铁的区域热盘杀出。有售楼处变着花样劝退客户，也有项目无人问津去化艰难。2022年上海出现了两个零认购新盘，一是年初推出的浦东恒大小区，因是此前老小区的商铺改住宅出售，且均为一层底层，未能获得市场认可；二是第五批次推出的金山新城的光明艺树家，4天半的认购期内获得零客户出资认购，最终取消摇号开盘。记者

2022年11月末，监管部门松口恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，随即陆家嘴、格力地产等皆披露了重大资产重组预案。资本市场对二者的动态反应积极，复牌后，陆家嘴连续两个交易日涨停，格力地产更是收获“七连板”，2022年12月9日至19日间的累计涨幅达到94.93%。这样积极的情绪没能传递给同样拟进行重大资产重组的建发股份。1月8日，建发股份公告称正计划收购美凯龙不超30%股份，交易完成后公司或将成为美凯龙控股股东。次日（1月9日），建发股份以14.85元的价格低开，随即股价一路走低，期间一度跌停，截至收盘，其股价定格在13.5元，跌幅9.58%。对于跌停的原因，建发股份投资者关系部门表示应与拟收购美凯龙有关，但相关事项尚处在筹划阶段，交易具体情况未定，董事会也还没有审议。对于美凯龙的负债问题，该人士回应称公司收购30%的股权，不可能将所有债务接过来。01“入主”美凯龙上述交易最早在1月6日出现在大众视野。当日晚间，美凯龙披露停牌公告，称控股股东红星控股正在筹划股权转让事宜，或涉及美凯龙的控制权变更。两日后，受让方身份揭晓。如建发股份在公告中所言，其计划以现金方式收购红星控股所持有的美凯龙不超30%的股份，具体方案尚需交易双方进一步协商及讨论。截至2022年末，美凯龙共有总股本约43.54亿股，其中A股股份占比为82.98%，剩余17.02%为H股。按股东持股比例划分，车建新实控的红星控股直接持有美凯龙26.18亿股股份，占总股本的60.12%，红星控股一致行动人西藏奕盈企业管理、车建新、陈淑红、车建芳等合计共持有美凯龙0.43%股权。以此来看，即便建发股份取得美凯龙30%股权，其持股比例仍将低于红星控股及其一致行动人。这也意味着，想要取得美凯龙控制权，建发股份还需从红星控股手中额外获得部分表决权。建发股份意图“入主”美凯龙或许是看中了其规模庞大的家具零售业务。公开信息显示，2021年，美凯龙以1373.8亿元的销售规模位居家居连锁企业TOP

2022年，是地产行业最艰难的一年。行业遭遇百年未有之变革，融资断流、销售下行、疫情反复，步入出清阶段，开发商各项能力备受考核，“生存”成了主旋律。下半年，保交楼首入中央政治局会议内容，“三箭齐发”全面支持房企融资，房地产支柱产业地位再次被提及。政策的变化，让寒冬中的地产人看到曙光。《国际金融报》据此梳理出年度10大关键词，与读者一起回顾房地产行业的2022年。01年报难产根据规定，每个财年结束后3个月内上市企业要提交年度业绩报告。因而每年的3月成了房企年报扎堆披露的节点。然而，2022年情况却发生了变化。3月18日晚间，新力控股公开表示无法在3月底或之前刊发经审核年度业绩，原因是负责相关业务的员工离职，导致公司财务报告事宜延缓。新力控股的“失约”拉开了房地产行业年报难产的大幕，随后佳兆业、融信中国、融创中国、世茂集团、宝龙地产、中国恒大等多家开发商加入延发年报大军。短短一周时间里，缺席年报季的开发商超过10家，其中不乏头部房企。彼时这些企业都面临着流动性危机，甚至部分已经发生债务违约。大面积的年报“难产”随即掀起了停牌潮。4月1日，融创中国、当代置业、花样年、世茂集团、佳兆业、阳光100、中国奥园等多家房企开始停牌，至今未能复牌。过去的半年多时间里，这些企业四处奔走，努力筹措资金化解债务风险，几经磨难后，部分企业终于看到了曙光。12月9日，融创中国刊发了2021年经审核业绩公告，与之一起公布的还有境外债重组方案，董事会主席孙宏斌在年报里表态，公司将争取在2023年回归正常经营；当月29日晚间，当代置业也揭晓了2021年的全年业绩，同时还宣布了公司境外债重组生效的日期。这两家企业的年报挂网刊发并不容易，它被视为复苏的信号，意味公司已经走过最黑暗的时刻。02停贷潮2022年中一场停贷风波在多地上演。这场停贷风波，始于江西景德镇市恒大珑庭项目。6月30日，恒大珑庭业主发布强制停贷告知书。随着消息不断传播，越来越多的烂尾楼业主加入其中，统计表上的项目名单不断拉长，从个位数到几十个直至过百。这些项目遍布各地，从南到北，甚至大众认为监管甚严的一线城市也出现在内。涉及楼盘开发商包括恒大、融创、阳光城、正荣等多家出险房企。由于“停贷潮”涉及范围面广，涉及业主众多，在全国引起广泛关注。集体停贷潮汹涌而来，这是中国楼市历史上从未出现过的场景。停贷的根本原因在于项目停工，业主无法按期收房，因此进行主动“停贷”。实际上，自2021年以来多家房企接连出现债务违约，暴雷之下多地项目陆续出现停工，交付风险不断加剧。CRIC数据显示，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中，河南郑州、湖南长沙、重庆和湖北武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。以郑州为例，截至2021年末，尚未交付的问题项目总建面占成交面积比重为29%。断贷潮后，天津、重庆、郑州等城市出现了“买旧不买新”的情况。03保交楼自2022年下半年以来，中央和地方纷纷加快推行“保交楼”相关政策工具，加快资金落地。7月，政治局会议指出压实地方政府责任，保交楼、稳民生。这是中央政治局会议首次提及“保交楼”。针对“保交楼”涉及的资金问题，8月，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。随后，“保交楼”专项借款落地速度加快，在辽宁沈阳、河南郑州、黑龙江哈尔滨等城市率先落地。在国家“保交楼”专项借款的基础上，不少省市结合当地情况设立了稳楼市纾困基金，如郑州设立100亿元纾困基金、湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金、南宁市设立平稳房地产基金首期规模30亿元、绍兴市也设立稳保基金等。进入2023年，保交楼依然是各地工作的重中之重。多地相关部门联合银行、AMC等金融机构表态，将落实“保交楼”、推进问题楼盘化解工作作为今年的重要任务。04花式卖房市场的低迷导致项目去化难度增加，为了促进销售回笼资金，在常规的打折促销手段外，房企花样营销层出不穷。2022年河南、广西等地陆续有楼盘推出“小麦换房”、“大蒜换房”，“买房推荐工作”“买房送土猪”“买房免费乘10年地铁”等花式促销活动，吸引了不少购房者关注。与此同时，多城为楼市纾困去库存“老招新用”，“房票”安置政策重出江湖。2022年以来，河南信阳、许昌，浙江温州、绍兴，江苏南京等20余个城市先后推行房票安置相关措施。部分城市还将卖房纳入考核，例如广西玉林则让公务员下沉到乡镇推销卖房，且与个人绩效挂钩。即使房企在营销端煞费苦心，最终的销售业绩也并不理想。克而瑞数据显示，TOP

2022年末，房地产融资政策松绑，超4万亿银行授信下场驰援，加之股权、债券等融资渠道解冻，市场一时间春回大地。当时有声音认为，在政策支持下，行业的钱紧局面将在一定程度上得到缓解，然而还没等到“子弹上膛”，债务违约的名单上就又多了几家房企的身影。1月4日晚间，时代中国刊发内幕消息，称将暂停兑付旗下6笔美元债，以促进离岸债务的整体管理，公司将集中有限资源全力保障既有项目的交付进度，以维护正常经营。截至公告日，该公司尚未支付于2023年到期的6.6%优先票据以及2024年到期的5.55%优先票据的相关利息，它们的宽限期分别于2022年12月30日、2023年1月3日截止。根据久期财经数据，2023年到期的6.6%优先票据发行于2017年11月，规模3亿美元，将在2023年3月2日到期；另一笔票据则于2021年6月发行，规模5亿美元，到期日为2024年6月4日。算上另外四笔，时代中国美元债存续规模约26.5亿美元（折合人民币约182.13亿元），其中有8亿美元（折合人民币约54.98亿元）将在2023年到期。上述即期债务的兑付成了一个几乎不可能完成的任务。过去一年，时代中国的日子并不好过，在房地产行业销售持续低迷、融资断流的大环境下，公司一直在坚持使用自有资源偿债，避免发生债务违约。这导致公司的现金流水平急剧下滑，截至2022年6月末，时代中国账面上的现金及现金等价物为56.42亿元，较2021年末的147.18亿元减少了61.7%。事实上，为缓解现金流的恶化，时代中国已经做了很多努力。2022年4月，该公司向相关部门提交了一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》，其在报告中言辞恳切地说明了公司所面临的局面，恳请政府协调退还3亿元履约保证金，并申请退出5个旧改项目，请求相关部门依“城市更新10条”等政策退还前期投入的17.1亿元。同年7月，考虑到购房者的天平开始向现房倾斜，为回笼资金，时代中国盘点了在手的现房资源，推出位于广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等地的近20个项目，试图顺应市场变动，成为“吃螃蟹”的人。多番举措下，该公司成为当时少数尚未出险的民营房企。2022年8月，其在宽限期内兑付了2027年1月以及2023年7月到期的两笔美元债利息；10月，其继续在宽限期内兑付了2026年到期的6.2%、规模4.5亿美元债券的未付利息。只是坚持了一段时间后，时代中国也走上了违约之路，在外界看来，公司此番暂停偿还离岸债务大概率是无奈之举。2022年，其实现合约销售额397.91亿元，仅完成650亿销售目标的61%。与之处境相似的还有力高集团。2022年12月29日晚间，其对外披露公告称由于流动性压力，集团将暂停境外债务付款，期望为境外债务取得一个整体解决方案。该公司陷入流动性困局已有一段时间，为避免公开违约，其曾通过发行新债券的方式回购旧债券、成功将物管业务分拆上市、减少投资开支……可种种努力没能从根本上解决资金问题。根据克而瑞数据，力高集团2022年实现全口径销售额275.5亿元，较2021年的470.11亿元大幅下滑。同时由于偿债等各类支出，公司现金流急剧恶化，截至2022年上半年，其拥有现金及现金等价物29.23亿元，这一数值在2021年末为75.34亿元，2021年中期则为112.95亿元。除了这二者之外，上坤也在近日“躺倒”了。1月2日晚间，其对外宣布称，受房地产市场及金融环境等不利因素影响，公司未能如期支付2023年美元票据的所有未偿还本金以及应计未付利息。相较于时代中国和力高集团，上坤年纪尚轻，其于2020年11月17日登上港交所，次年“三道红线”正式落地实施，开发商融资阀门逐渐拧紧，行业通行的借新还旧成了一条走不通的道路。2021年1月及7月，该公司分别发行了两笔境外美元债，规模合计3.95亿美元，期限皆为一年。当时的上坤没有料到市场的严酷程度，随后一年时间里市场销售持续下行、融资断流、预售监管资金趋严……种种因素都掐住了房企的资金命门，其只能通过出售资产、展期等方式解困。但展期后，公司还是无法避免地走向了违约的道路。记者注意到，此次上坤未能如期偿还的票据为“SUNKWP

收购传闻发酵半年多后，深圳冰雪文旅城的纾困方案终于落地。1月3日晚间，华发股份与融创中国同步官宣了股权交易，为了项目的顺利推进，两家合作方这次成了交易对家。根据公告，华发股份将通过全资子公司珠海华发房地产开发有限公司，收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司（下称“融创文旅”）持有的深圳融华置地投资有限公司（下称“融华置地”）51%股权。股权收购价款为35.7亿元，加上深圳融创文旅对融华置地的债权及利息收购价款为1190.24万元。华发股份合共需支付的收购代价为35.8亿元，此次收购以现金方式进行。交割后，华发还需向融华置地提供63.55亿元股东借款用于向相关部门缴纳项目剩余土地款。本次股权转让后双方还将设立合资公司，共同负责项目后续的开发建设及销售，冰雪项目及酒店项目的运营管理服务。同时，在2025年11月23日前，融创文旅有权选择回购上述51%股权及债权。这场交易从结果来看可谓双赢。虽然融创预期出售会产生5.1亿元的账面亏损，但回流的现金将能用于偿还当时为获取项目申请的20.94亿元融资，并解除公司就该融资提供的担保，从而实现了项目的出表，降低了集团整体负债规模、减少债务压力。不仅如此，华发将承担项目剩余土地款63.55亿元，土地款的足额缴纳也将助推项目恢复正常开发建设及运营，实现价值兑现。自此，这个备受关注的综合体项目正式迎来转机。2020年11月6日，融创联合华发成立了融华置地，其中融创持股51%，华发持股49%。半个月后，这家新公司的意图开始显现。月底的一场土拍中，融华置地以底价127.1亿元竞得宝安沙井A301-0575号宗地，这也是深圳土拍史上第七幅百亿地块。对于这一结果，市场并不意外，它更像是一年前合作协议的落地。2019年深圳全球招商大会上，深圳宝安区和融创中国签订了总投资达367亿元的合作协议，根据协议，宝安区与融创中国将建立战略合作伙伴关系，由融创中国投资，在宝安建设融创中国大湾区总部及冰雪文旅综合体项目。深圳冰雪文旅城效果图（来源：文旅城官微）彼时经过几年的迅猛扩张，冰雪项目已经成为融创的一张文旅名片。此前，融创位于广州、无锡等地的雪世界已成功开业，尤其是广州融创雪世界，开业半年接待了57万的滑雪游客。成功的运营经验和融创在冰雪产业上的持续加码让其成为宝安区的座上宾。这个区重大工程最终落在了融创和华发的头上。然而，看起来潜力无限的项目推进起来并不容易。根据规划，项目总占地43.68万平方米，总建筑面积131万平方米，其中办公74.25万平方米，住宅（可售人才房）30万平方米，游乐设施10万平方米，商业9.97万平方米（含绿轴地下商业7291平方米），配套酒店4.9万平方米，公共配套设施1.9万平方米。丰富的业态和超大体量决定了项目投资多、开发周期长。2021年3月22日，深圳融创冰雪城项目开始动工，计划于2026年12月完工。随后融创陷入流动性困境也影响了项目的推进。今年5月，网传在项目政府部门的协调牵线下，深圳地铁和万科参与洽谈收购深圳冰雪城。有消息称，交易难点在于由于拿地以来仅支付了一半土地款，接盘方除了要收购融创51%的股权外还要承担剩余50%的土地款（63.55亿元），涉及金额庞大。此外，项目限制条件也不少。建成后，10万平方米游乐设施、4.9万平方米配套酒店均限整体转让，商业和办公可分割销售；住宅部分为可售型人才房，允许分割销售，其中30%需满足监管协议要求方可销售；且人才房售价按销售时同地段市场商品房售价的60%确定，最高销售价格不得高于4万元/平方米。超投模式下，接盘方必须考虑项目自持部分的成本和运营，能否算得过来账成了摆在面前的问题。这场潜在合作最终没了下文，化局难题落到了当事方融创和华发的身上，双方合作的达成也意味着项目有望盘活。事实上，近期这样的盘活已出现在多个融创项目上。此前华融联手6家银行组成的银团、中信信托就上海董家渡项目达成120亿元的融资合作，首笔资金已于近日完成投放。不仅如此，东方资产与融创中国就武汉桃花源项目达成33.11亿元的融资合作，注入资金用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。武汉桃花源项目位于光谷核心区，与黄鹤楼、湖北省博物馆、东湖、武大等同列城市中轴线。项目总建筑面积81万平方米，总货值约226亿元。此外，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成，这也是国内首笔地方AMC对地产项目纾困的顺利落地。债务重组是个漫长的过程，现阶段还没有出险房企真正完成重组，但融创通过努力，依然展示出强劲的韧性。行业变革之下，以往的整体股权收购已不存在，推动一个个项目纾困成了关键，这其中的可行性更多取决于资产优质程度。过去一段时间的行动让市场基本看清融创的操作思路：通过对项目层面的融资合作，推动集团内部一批优质项目“活过来”。出表、化债、现金回流，以此形成正向循环，推动公司整体经营加速恢复正常。同时进一步争取债权人的支持，达成债务重组方案，以时间换空间。1月4日，融创宣布160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。此次境内债券整体展期共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。化债之路，没有一蹴而就。所幸，融创又向前迈了一步。记者

去年年初，保利发展提出了“进三争一”的新目标。如今一年时间过去，其以4573亿元的全口径销售额跃居行业第二，较2021年提升了两个座次，与第一名碧桂园的销售业绩仅相差70亿元。保利的上位意味着行业格局重塑，曾经的“恒碧万融”彻底成为历史，取而代之的是“碧保万华”的新局面。从“神坛”上跌落的头部房企一定程度上反映了2022年的残酷基调。过去五年间，房地产市场蓬勃发展，一批又一批的黑马企业为行业注入新鲜血液，千亿房企数量从2017年的17家增至2021年的43家。这一势头在2022年急转直下。过去一年，房地产行业遭遇百年未有之变革，销售下行、融资断流、疫情反复……市场无奈步入出清阶段，开发商各项能力备受考验，“生存”成为贯穿全年的主旋律。01整体目标完成率创下新低2022年初，受市场行情走弱影响，不少房企没有像往年一样公开披露销售指引，部分企业甚至主动下调了全年业绩目标，以期能够平稳度过。不过现实总是难以预料，由于市场下行程度远超预期，规模房企的实际业绩完成情况亦不乐观。2022年，规模房企的目标完成率中位数为74.5%，这一数值在2021年为88%，2020年为105%，差距明显。若从公开披露业绩指引的14家规模上市房企来看，2022年仅有滨江、越秀两家企业完成年度业绩目标，占比不足15%。具体来看，截至2022年12月末，滨江全年累计实现销售金额1539亿元，完成了年初定下的1500亿元全年目标，业绩完成率约为103%；越秀全年实现销售额1260亿元，超出业绩目标25亿元，完成率为102%。排在二者之后绿城全年销售金额超3000亿元，招商蛇口全年实现销售金额2926.3亿元，二者皆未能完成3300亿元的销售目标，但完成度均在90%左右；首开股份、碧桂园、保利置业、远洋四家企业的目标业绩完成率在70至80%（含）之间，其中碧桂园实现权益销售额3569.1亿元，距离4550亿元的权益销售目标尚有约981亿元的差距；剩余6家企业皆不足70%，龙湖实现销售额2032.7亿元，目标完成率为68%，美的置业为53%，建业为37%。业绩完成率的低迷有市场降温、购买力不足的影响，亦有企业自身资金承压、收缩投资的缘由，而由于这几方面因素又相互影响，导致房企无法从单个维度突围，行业走向便愈发疲软。2022年以来，出险房企名单不断拉长，这在一定程度上加重了购房者的观望情绪。根据国家统计局数据，2022年1月至11月，商品房销售面积为121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%；商品房销售额同比下降26.6%至118648亿元，其中住宅销售额下降28.4%。销售端的降温极大影响了房企自身造血能力，加之融资枯竭、既有债务到期，企业资金链不断承压。为控制成本，开发商们开始收缩投资、减少拿地，行业整体投资积极性降至谷底。克而瑞在一则报告中指出，2022年，百强房企的拿地销售比仅有0.18，创下2017年以来的最低水平，有超过四成企业2022年投资几乎暂停，譬如奥园、新力控股、时代中国、花样年、中骏、融信、宝龙等企业。根据中指院数据，去年22城集中供地中，地方国资成为拿地主力，拿地金额占比达到42%，超过了央/国企的37.4%，而民营房企仅为15.8%、混合所有制企业为4.8%；百强房企拿地总额为12975亿元，同比下降48.9%，它们的招拍挂权益拿地总额仅占全国300城土地出让金的35.3%。拿地收缩直接导致了新增项目减少，继而影响房企业绩表现。2022年前11个月，房地产开发企业住宅新开工面积为81734万平方米，同比下降39.5%；住宅竣工面积为40442万平方米，同比下降18.4%。02千亿房企数量腰斩除行业整体业绩完成度显著低于往年外，2022年的千亿房企数量亦大幅减少。克而瑞数据显示，2021年43家房企全口径销售额超过千亿，2022年这一数字只剩下20家，同比下滑了近53.5%，包括恒大、世茂、金科、中梁、融信、正荣、美的置业、荣盛发展、卓越、奥园、祥生、龙光、雅居乐、中南置地、阳光城、雅居乐、佳兆业、新希望等在内的23家房企消失在千亿阵营。以恒大为例，2021年，出险的恒大行业排名跌出前三，但仍以4400.3亿元的销售额占据了行业第5的位置，2022年该公司行业排名继续下滑，最终实现销售额455.3亿元，位居第42名。再如龙光，其2021年以1402亿元的销售额位居行业前30，2022年则滑落至第44名，销售金额大幅缩水至441亿元；雅居乐的销售额则从2021年的1390.1亿元降至523.2亿元；阳光城亦从1838.1亿元降至428.3亿元……这些消失在千亿梯队的房企更为直观地反映了市场的残酷。很长一段时间里，恒大、碧桂园、万科、融创被业内誉为“四大天王”，销售榜单上的前四个席位总是被它们锁定，而随着恒大、融创出险，行业格局也迎来新一轮洗牌。2022年，碧桂园以4643亿元的全口径销售额位居行业第1；紧随其后的是保利发展，公司以4573亿元“超车”万科，荣登行业第2；万科则实现全年销售额4202.2亿元，为行业第3，排名较2021年下降了一个位次。3000亿-4000亿元梯队的有华润置地、绿城两家，其中华润置地以3013亿元的销售额跃居行业第4，较2021年同期上升了4名，排名超过中海地产、招商蛇口；后两者的销售额均在2000亿-3000亿元之间，与之同梯队的还有金地、龙湖。1000亿-2000亿元梯队的房企共有11家，分别为建发房产、融创、金茂、滨江、绿地、中国铁建、越秀、旭辉、华发、新城、远洋。其中，建发房产实现销售额1703.2亿元，行业排名从2021年的第21名升至第10；融创从2021年的行业第3跌至第11，销售金额为1692.1亿元；中国铁建则以1281亿元的销售额跻身行业TOP